簽訂購房合同應(yīng)注意什么 如何避開簽訂購房合同的陷阱

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• 138****5519

  購房者在簽訂購房合同時要注意的地方很多，比如面積、價格、收費、房屋質(zhì)量等多個方面，不要被開發(fā)商忽悠了。 （一）要注意關(guān)于面積的條款 購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時在此條款中要求寫明建筑面積，建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例；另外，所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。 （二）要注意關(guān)于價格、收費、付款額方面的條款 在一般合同中，價格條款應(yīng)是比較明確的，每平方米多少元錢。發(fā)展商要求購房者付出的各種款項、稅費，購房者都可要求售房方出示有關(guān)的規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用、委托中介費、銀行手續(xù)費等，購房者有權(quán)拒付。 （三）要注意有關(guān)房屋質(zhì)量的條款 購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等等上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。同時合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。 商品房認(rèn)購協(xié)議須同時具備如下兩個條件方能生效： 1、取得預(yù)售許可證明， 2、房產(chǎn)部門已辦理登記備案。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:54

相關(guān)問題

• 問 購房合同應(yīng)注意什么，如何簽訂購房合同？
  答

  簽購房合同主要是看付款方式過戶時間及戶口問期

  全部9個回答>
• 問 簽訂購房合同注意事項有什么 如何簽訂簽訂購房合同
  答

  從古至今，衣食住行就是人們的四大基本需求。現(xiàn)如今，人們的衣食都有了保障，便越發(fā)關(guān)心起了住房問題。而一撥又一撥的購房熱，買家往往失去理智，自覺不自覺地鉆進(jìn)了不法房地產(chǎn)商設(shè)置的各種陷阱。面積縮水、虛假廣告、延期交房、拖延辦證、“零風(fēng)險投資”等讓購房人吃虧上當(dāng)?shù)氖聦覍野l(fā)生，從而引發(fā)大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那么，在實踐中開發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢?總結(jié)我們的實踐經(jīng)驗，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱 為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、**、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。 銷售陷阱 中國人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費者的這種盲從心理，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱： 其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品 房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認(rèn)為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險。 其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選**差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到**后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標(biāo)客戶的流失。

• 問 簽訂購房合同中有什么注意事項 如何簽訂購房合同
  答

  簽訂購房合同，是所有環(huán)節(jié)中**重要的一環(huán)，購房者的權(quán)利義務(wù)盡在其中。但因為買賣雙方在專業(yè)知識上的信息不對稱，有時購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致**后在合同履行中處于被動地位。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，購房者在購房商品房時，應(yīng)與開發(fā)商簽訂書面商品房買賣合同?，F(xiàn)就簽訂合同中的主要條款進(jìn)行逐一分析： （1）關(guān)于房屋面積方面的條款 按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即合同有約定的，按約定處理；合同沒有約定的或約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；     （二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 (2) 關(guān)于價格、收費、付款額等條款 價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項約束開發(fā)商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。 可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金；同時，開發(fā)商也可注明如貸款不能通過又未能如約履行給付購房款義務(wù)，有權(quán)解除合同，購房者需無條件返還所購商品房。 (3) 關(guān)于房屋質(zhì)量的條款 由于商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此在簽訂購房合同時必須要開發(fā)商提供兩書，即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定。 (4) 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款 這是購房者在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。 在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。 (5) 關(guān)于履行合同的期限和方法的條款 應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。 (6) 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款 由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起６０日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。購房者應(yīng)力爭在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國家規(guī)定的時間內(nèi)。如果此期限約定過長，如：120天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對購房者采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。 (7) 關(guān)于稅費負(fù)擔(dān)的條款 房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。 (8) 關(guān)于違約責(zé)任的條款 違約責(zé)任包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等?，F(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。同時，在出現(xiàn)購房者違約的情形下，作為開發(fā)商也有權(quán)將違約金的比例進(jìn)行提升。 購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應(yīng)對合同條款及專業(yè)詞語仔細(xì)閱讀、理解，必要時可向?qū)I(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。

• 問 簽訂購房合同注意事項有哪些 如何簽訂購房合同
  答

  決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開始就進(jìn)入開發(fā)商的圈套。 　 康橋律師事務(wù)所律師王青鋒等人認(rèn)為，目前許多房產(chǎn)交易還處在“賣方”市場階段，許多房地產(chǎn)商借其優(yōu)勢地位，與消費者簽訂了權(quán)利和義務(wù)不對等的合同，亟需政府有關(guān)部門對房產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控。同時，消費者也應(yīng)采取恰當(dāng)方式維權(quán)，比如變通合同形式、在開發(fā)商提供的合同文本上加“附頁”等，這是法律允許的，也是必要的。 專家們提醒消費者在簽合同時尤其應(yīng)注意以下幾個方面： 檢查開發(fā)商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號碼。 房子宏觀規(guī)劃(主要是外部環(huán)境)要詳細(xì)約定。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。 約定房子面積。建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫入合同。 交房時間和預(yù)期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項目、收費等，同時明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時間。 明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。 房子的保修期限和范圍。依據(jù)國家規(guī)定的質(zhì)量問題判斷標(biāo)準(zhǔn)，確定是否出現(xiàn)質(zhì)量問題，并對維修期限、條件作出約定。

• 問 如何簽訂購房合同 簽訂購房合同注意事項有哪些
  答

  網(wǎng)友提問： 律師，你好，我想咨詢一下如何簽訂購房合同？ 湛江律師解答： 根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國涉外經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在平等、自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，乙方向甲方購買商品房時，甲、乙雙方應(yīng)達(dá)成如下協(xié)議： 第一條，乙方所購甲方商品房情況，內(nèi)容包括商品房坐落位置、商品房土地來源等; 第二條，商品房售價; 第三條，付款時間及方式約定; 第四條，實際面積與銷售面積差異的處理; 第五條，乙方逾期付款的違約責(zé)任; 第六條，房屋交付日期; 第七條，甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任; 第八條，設(shè)計變更的約定; 第九條，房屋交接; 第十條，甲方關(guān)于建筑、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任; 第十一條，甲方關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾; 第十二條，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定; 第十三條，關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)容、方式及收費標(biāo)準(zhǔn); 第十四條，保修責(zé)任。