買房提防的陷阱有什么 購房者須謹(jǐn)慎哪些問題

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• 157****7316

  買房這條艱難的路上，陷阱多多，稍不慎重就失足掉下去了，遭受損失。今天小編就總結(jié)了買房**容易遇到的十大陷阱，您可要注意了。 陷阱一：虛假廣告 開發(fā)商往往采取虛假廣告，大肆吹噓樓盤環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善，但是這些又都沒寫在合同上。而購房者也是從開發(fā)商夸大的宣傳、廣告、資料、銷售人員的講解等渠道對商品房進(jìn)行了解，然后才作出是否購房的決定。而這種欺騙式的銷售往往為后來的糾紛埋下了隱患，到了交房時(shí)，購房者通常都會發(fā)現(xiàn)根本不是同一回事。 小編支招：為了引起注意、制造聲勢，有些樓盤廣告內(nèi)容夸張，雖未寫入商品房買賣合同，但在廣告宣傳資料中表明就其商品房及相關(guān)設(shè)施作了具體的說明和承諾，而這些對合同訂立以及房屋價(jià)格是有重大影響的，因此開發(fā)商要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，當(dāng)事人有權(quán)請求法院予以撤銷，并要求對方賠償損失。 建議買房時(shí)，可實(shí)地考察，先到規(guī)劃部門去查詢一下，看看實(shí)際規(guī)劃情況；**好保留廣告單、售樓書等宣傳資料，**好把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，這些資料可作為追究其法律責(zé)任的有力憑證。 陷阱二：捂盤惜售 不少購房者在買房中都遇到過這樣的經(jīng)歷，自己看上的房子開發(fā)商不賣，開發(fā)商能賣的房子自己又不滿意，不買以后又會漲價(jià)。一些開發(fā)商出于自身利益的考量，大量捂盤惜售，人為導(dǎo)致房源緊缺，借以人為抬高一路飆升的房價(jià)，使整個(gè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“供不應(yīng)求”的假象。 小編支招：捂盤惜售無形中會增加項(xiàng)目開發(fā)、銷售成本，而這些成本無疑會轉(zhuǎn)嫁給購房者。根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 建議一是購房者一定要據(jù)理力爭，明確告訴售樓員除非這套房，其他房都不要；二是要求查看合同和發(fā)票，看你選中的房子是否真的已經(jīng)銷售；第三，**好的預(yù)防方法是到房產(chǎn)交易中心查閱正確的房源銷售數(shù)字，以免跌入“搶購”陷阱。 陷阱三：霸王條款 一般情況下，開發(fā)商（售樓人員）會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。購房者簽訂的商品房合同內(nèi)隱藏不利于購房者的條款，由于難以界定，當(dāng)購房者利益受損時(shí)難以維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)利。 小編支招：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，特別是免除開發(fā)商義務(wù)，削減業(yè)主權(quán)利的條款，遇到空白處應(yīng)填上對自己權(quán)益有利的內(nèi)容。在確購房書內(nèi)容時(shí)，一定要特別警惕“……一律不退”之類的條款，以免上當(dāng)受騙。 陷阱四：延期交房 買房子不是件容易事，眼看著交房的時(shí)間越來越近了，去項(xiàng)目地點(diǎn)一看，樓剛蓋到一半呢。找開發(fā)商一問，答復(fù)五花八門，事實(shí)都差不離：房子沒有蓋好，估計(jì)只能延期交房，而且一拖就是幾個(gè)月甚至一年。 小編支招：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。 業(yè)主維權(quán)通常有兩種方式一是選擇解除合同即退房，二是選擇要違約金，開放商延期交房是其違反合同約定的一種表現(xiàn)形態(tài)，業(yè)主可以根據(jù)雙方的合同約定要求開發(fā)支付相應(yīng)比例的違約金。 陷阱五：質(zhì)量問題 對每一個(gè)買房人來說，**頭痛的問題是什么？恐怕大多數(shù)人會回答說：房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，墻壁和窗戶滲漏水、墻壁開裂、地板空鼓等，這些問題時(shí)時(shí)困擾著購房者。 小編支招：要想把握好房子質(zhì)量關(guān)，首先自然是選擇品牌房地產(chǎn)開發(fā)商，品牌開發(fā)商比較重視商業(yè)信譽(yù)，有一整套規(guī)范質(zhì)量控制流程；在收房的時(shí)候，必須對房產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行一個(gè)全面的檢查，要約好地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)代表，和自己一起驗(yàn)房，發(fā)現(xiàn)任何問題，都必須記錄，然后協(xié)商解決。 業(yè)主在購房后，面對房屋質(zhì)量問題，若房屋在保修期內(nèi)業(yè)主可要求開發(fā)建設(shè)單位給予賠償或給予維修，物業(yè)公司屬于對該物業(yè)部分進(jìn)行管理服務(wù)的第三方對象，不是房屋建設(shè)者，無需對房屋存在的質(zhì)量問題承擔(dān)法律責(zé)任；若開發(fā)建設(shè)單位拒不履行賠償或者維修義務(wù)的，業(yè)主可以起訴到人民法院。房屋在保修期外，物業(yè)公司有義務(wù)對房屋公共部位設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行日常性維修。 陷阱六：配套縮水 許多不良開發(fā)商在推樓盤時(shí)，往往會向你推介園區(qū)周邊配套規(guī)劃，幼兒園、高檔會所、**、運(yùn)動場、時(shí)尚商業(yè)街等等一應(yīng)俱全，但由于開發(fā)商與購房者所簽的合同中往往沒有園區(qū)周邊配套規(guī)劃的內(nèi)容，使得承諾的園區(qū)周邊配套成為一紙空文。買房時(shí)樓盤廣告宣傳頁上承諾了“某某**學(xué)區(qū)房”，但是房子買過之后，卻被告知所買的小區(qū)住房學(xué)區(qū)房并非開發(fā)商宣傳的學(xué)區(qū)。 小編支招：購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長期免費(fèi)嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。 商品房買賣合同是一個(gè)格式合同，購房者在簽訂購房合同的時(shí)候必須要看清楚合同的條款，如果開發(fā)商沒有約定一些東西，就要跟開發(fā)商簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，在簽訂的合同越明晰越好，這樣將來出現(xiàn)什么問題可以按照合同來執(zhí)行。 陷阱七：精裝陷阱 精裝房本應(yīng)是開發(fā)商提供給業(yè)主的舒適、安心的居住環(huán)境。但如今的“精裝房”卻與此背道而馳，隱蔽工程無法檢測，滲、漏、泛、堵、殼、裂、砂、銹等質(zhì)量問題頻發(fā)，開發(fā)商對業(yè)主房屋的維修時(shí)間一拖再拖…… 小編支招：消費(fèi)者首先要搞清楚精裝房合同上約定的是“精裝修”還是“全裝修”。如果合同沒有明確約定，房屋一旦出現(xiàn)問題，維權(quán)會比較麻煩。同時(shí)，購房者買房時(shí)要鎖定相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，交房時(shí)要一一檢查。 精裝房質(zhì)量有問題，開發(fā)商要無償修復(fù)，直至質(zhì)量合格及符合你們當(dāng)初約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)。此外，你在修復(fù)期間的損失，比如在外租房的費(fèi)用等可以要求開發(fā)商賠償。如果你是打算自己來修，只是讓開發(fā)商賠償修復(fù)費(fèi)用，那么開發(fā)商所賠償?shù)男迯?fù)費(fèi)用需使你的房屋達(dá)到原精裝修樣板房（合同）的標(biāo)準(zhǔn)。 陷阱八：物業(yè)陷阱 開發(fā)商在賣房時(shí)，承諾小區(qū)物業(yè)是三A級服務(wù)，但是購房者在入住后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理和服務(wù)都很差勁，但是開發(fā)商卻推諉稱小區(qū)物業(yè)跟自己沒有關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)，損害業(yè)主權(quán)益。 小編支招：一是購房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)，對指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的，應(yīng)提出反對意見，因?yàn)檫@屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件；二是對物業(yè)管理不滿意，業(yè)主可以按照法律規(guī)定更換物業(yè)公司?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，業(yè)務(wù)大會可以選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。因此，只要小區(qū)成立業(yè)主大會，就可以由業(yè)主自己選聘物業(yè)公司。 陷阱九：面積縮水 有些開發(fā)商會為前來買房的人準(zhǔn)備兩份住房面積資料，一份資料是在購房者買房前使用，另外一份是購房者付款后獲得的住房真實(shí)資料，有時(shí)候商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異。 小編支招：據(jù)國家商品房的相關(guān)規(guī)定，住宅面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。仔細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)及開發(fā)手續(xù)，注意樓盤宣傳海報(bào)，重視“不可抗力”條款的約定。 陷阱十：產(chǎn)權(quán)問題 有很多小區(qū)業(yè)主反應(yīng)，房子都入住幾年了，但是房產(chǎn)證還沒有下來，小孩子上戶入學(xué)等成了困難。又或者是業(yè)主碰到“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”的問題，因?yàn)樯唐纷≌瑥拈_發(fā)到銷售的周期一般在1～3年，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)住宅時(shí)間的長短而縮短。 小編支招：開發(fā)商造成房產(chǎn)證辦不下來的主要原因有：未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋；土地或房屋未解除抵押的；開發(fā)商未繳納相關(guān)稅費(fèi)的；擅自改動規(guī)劃設(shè)計(jì)的；開發(fā)商發(fā)生債務(wù)糾紛等等。房屋產(chǎn)權(quán)登記是申請?jiān)瓌t，在房屋竣工驗(yàn)收之后交付購房者之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請初始登記，一般是先辦棟證，再分戶，如果企業(yè)與樓盤資料齊全，兩個(gè)月左右房產(chǎn)證可辦下來。 開發(fā)商沒有如期履行合同約定，業(yè)主可以追究開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，如果合同中約定了因拖辦房產(chǎn)證業(yè)主可退房的話，業(yè)主不僅可以申請退房，還可以要求開發(fā)商退還房款的差價(jià)損失。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:12

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• 問 購房中，購房者會遇到的購房陷阱有哪些？
  答

  剪羊毛。等一波又一波的宣傳攻勢結(jié)束后，那些不明就里的購房“敢死隊(duì)”就這樣稀里糊涂地?cái)D爆拍賣現(xiàn)場或是售樓部，用高于市場價(jià)購買那些比開發(fā)商故意樹立的價(jià)格標(biāo)桿房低一些的房產(chǎn)，還喜出望外的自認(rèn)賺到了。殊不知，這樣的價(jià)格根本就不是當(dāng)前的市場價(jià)，不知道要曬多少年的太陽才能增值。他們是被開發(fā)商樹的價(jià)格標(biāo)桿給弄迷糊了。

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• 問 購房時(shí)常見陷阱有哪些 購房者該如何規(guī)避購房陷阱
  答

  購房者買房交易過程，或多或少被置業(yè)顧問忽悠過，消費(fèi)者將怎樣規(guī)避購房陷阱？ 1、 收封房金逼訂 置業(yè)顧問察言觀色能力很強(qiáng)，能精準(zhǔn)判斷消費(fèi)者的購買意向。假如購買意愿很強(qiáng)烈，置業(yè)顧問讓消費(fèi)者先交定金，數(shù)額不高在1000左右。交錢后，售樓人員承諾不再將房子介紹給其他人，這讓消費(fèi)者對其有了歸屬感。其實(shí)，置業(yè)顧問逼訂階段。購房者會在心理上對樓盤有了牽掛，往往**終會將其買下。 2、封殺第一需求 樓盤的銷售現(xiàn)場通常會張貼出一張銷售進(jìn)度表，上面明確顯示哪些戶型已被售出、哪些戶型已被預(yù)訂。如果消費(fèi)者完全相信這個(gè)進(jìn)度表，可能就被忽悠了。 消費(fèi)者第一眼看中的往往是整個(gè)小區(qū)**好的房子，但這樣的房子并不一定能買到手。當(dāng)售樓人員用某些暗語詢問銷售控制臺時(shí)，控制臺的人員立即就心領(lǐng)神會，告知消費(fèi)者這套房子已經(jīng)售出。 3、開發(fā)商捂盤囤房加價(jià) 一般，項(xiàng)目剛開盤，當(dāng)天宣布售罄。其實(shí)，售樓人員自己手中有時(shí)會握有房源，當(dāng)消費(fèi)者的購買意向強(qiáng)烈時(shí)，售樓員便聲稱正好有人想加價(jià)轉(zhuǎn)讓，消費(fèi)者為了買到滿意的房子，往往會心甘情愿地加價(jià)購買。然而。這筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)其實(shí)已經(jīng)裝入了售樓人員的腰包。 4、銷售過程中施苦肉計(jì) 買房與賣房可以說一場心理戰(zhàn)，置業(yè)顧問也會施展小計(jì)謀，展現(xiàn)工作誠意。如選擇在雨天的天氣拜訪客戶，濕漉漉把文件送到消費(fèi)者；大冬天凍得嘴唇發(fā)紫……此時(shí)，消費(fèi)者都會旁生惻隱之心。 5、開發(fā)商包裝美化樓書 開發(fā)商借用包裝美化樓書，與事實(shí)有出入，僅代表開發(fā)商單方面的意愿。如發(fā)生法律問題糾紛，樓書將不會產(chǎn)生法律效益。除雙方簽字認(rèn)可了樓書中的承諾，并將其附在購房合同的補(bǔ)充協(xié)議中。 6、物業(yè)存在借名貼金 樓盤廣告中稱，小區(qū)聘請了某知名外資物業(yè)公司進(jìn)行管理，但實(shí)際情況并非如此。開發(fā)商只付費(fèi)購買了知名外資物業(yè)公司的使用權(quán)，稱其為物業(yè)顧問。通常知名外資物業(yè)公司只為每平方米價(jià)格在數(shù)萬元以上的高端服務(wù)，而借用其名字的開發(fā)商通常自己組建隊(duì)伍。 7、宣傳存在偷換概念 購房者買房時(shí)，為了家人身心健康，大多會注意小區(qū)綠化。因此，綠化率也是開發(fā)商經(jīng)常作弊的地方。業(yè)主或許對綠化率概念模糊，用綠化覆蓋率代替綠地率。 8、 樣板間“偷龍轉(zhuǎn)鳳” 樣板間確實(shí)是開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)入住后房子的效果而搭建的，但部分開發(fā)商會過多地包裝，目前，新聞中頻繁爆料，開發(fā)商實(shí)際交的房與樣板間不符，甚有很大的落差。

• 問 買房排號貓膩有哪些 購房者如何注意這些問題
  答

  在北京似乎什么都要靠搶，房子也不例外，“繳納誠意金”和動輒上千人的壯觀“排號”場面，似乎也已經(jīng)司空見慣。今天就來聊一聊這個(gè)買房排號里面的貓膩。 究竟什么是買房排號？ 買房排號，這是開發(fā)商的一種營銷策略,給買房者造成一種錯(cuò)覺,他們的房子很好賣。也就是說,買房子時(shí)要到開發(fā)商處排隊(duì)拿一個(gè)號碼,有了這個(gè)號碼才有資格要他們家的房子。 在排號這種認(rèn)購方法出現(xiàn)之前，對現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的認(rèn)購一般采用先來先選的原始方法。對于消費(fèi)者來說，可以不受干擾地進(jìn)行選擇。選房沒有時(shí)限，反復(fù)、比較著看，交房時(shí)的糾紛自然就少了。對于開發(fā)商來說，這種方法幾乎沒有使用激勵機(jī)制和宣傳策略，售房周期比較長。 排號**早出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購中。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低廉、需求量大，必須排隊(duì)才能買上房。北京**近還出現(xiàn)過提前三天排隊(duì)購房的現(xiàn)象，雇用民工排號也不是什么新鮮事。目前，很多樓盤都采用了排號的認(rèn)購方式。排隊(duì)“搶”房會給消費(fèi)者造成供不應(yīng)求的假象，從而促使消費(fèi)者盡快選擇。 目前的排號形式有哪些？ 目前排號的形式大多分為在指定銀行繳納規(guī)定數(shù)額的誠意金。然后拿存款證明辦理認(rèn)購手續(xù)，等待開盤這幾個(gè)步驟。 因?yàn)檎J(rèn)購階段開發(fā)商會交給業(yè)主一個(gè)認(rèn)購號，所以也就通常被說為“排號”。開發(fā)商往往會推出名目繁多的認(rèn)購卡，例如“優(yōu)活卡”。而目前大部分樓盤要求的銀行存款需要在指定的銀行，金額也基本在2萬到10萬不等，**高的某項(xiàng)目推出過的金卡金額為30萬元。在要求購房人必須繳納誠意金才有機(jī)會選房的同時(shí)，開發(fā)商也設(shè)計(jì)了不少“優(yōu)惠政策”，例如類似“兩萬抵三萬”的形式**為常見。這類優(yōu)惠的意思就是如果購房人在開盤搖號的時(shí)候被選中，那么繳納的誠意金可以直接抵交房款，如果繳納了2萬的誠意金，在這樣的優(yōu)惠條件下，就可以等同于3萬元房款。 更為常見的認(rèn)購方式是先排號再搖號。如果某一戶型或樓層的房號有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分。這種營銷方法用競爭機(jī)制刺激消費(fèi)者，你不買后邊還有那么多人等著呢。 兩個(gè)月前，一個(gè)朋友看中了一個(gè)樓盤的普通住宅，交了1萬元排號費(fèi)，打算購買一套4樓房子。售樓人員當(dāng)時(shí)告知半個(gè)月后就開盤，等了一個(gè)半月后，那個(gè)項(xiàng)目才宣布開盤，朋友滿懷希望趕去時(shí)，卻被告知房價(jià)每平方米已經(jīng)上漲了200元，即使6樓的房子也已經(jīng)賣空，只剩下一個(gè)公攤很大的躍層。 售樓處告訴他如果不滿意可以退還排號費(fèi)，朋友無奈拿回1萬元后憤憤離開。讓朋友始終不解的是，怎么開盤時(shí)房價(jià)一下子就比排號時(shí)高出那么多？排號時(shí)售樓處還表示排在前面的可以優(yōu)先選房呢，朋友排號是10多位，很靠前了，可**后只剩下一個(gè)躍層，開發(fā)商不是太不講誠信了么？后來據(jù)知情人士透露，在排號與開盤之間，里面有著太多的貓膩。 貓膩一　以排號為名拉高房價(jià) 一業(yè)內(nèi)人說，其實(shí)這種情況其實(shí)許多樓盤都存在。排號時(shí)間長了，如果市場反映熱烈，排號的人越越來越多，開發(fā)商就可以乘機(jī)拉高房價(jià)。在目前火熱的房產(chǎn)大背景之下，購房者往往都不是理性購房而是跟風(fēng)或者發(fā)燒，即使開發(fā)商提高房價(jià)，購房者也會因?yàn)閾?dān)心房價(jià)會上漲而接受。為調(diào)起購房者胃口，有些開發(fā)商甚至在取得預(yù)售房屋的資格之后還故意延長開盤時(shí)間，這大多是為提高房價(jià)做鋪墊準(zhǔn)備。 貓膩二　以排號為名變相集資 從售樓處了解到，他們總共開發(fā)有300多套房子，但號已經(jīng)排到400多了，排號費(fèi)5000元。問那些交了排號費(fèi)但沒有買上房子的顧客怎么辦，人家不屑地說，他們交了錢也不一定買，排號費(fèi)退還不就得了。 很顯然，這樣做的結(jié)果受損者是購房者，他們的排號費(fèi)不僅白交，更被開發(fā)商變相集資了。有的開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證便以排號為名收取所謂的排號費(fèi)，即使取得了也仍然延長排號時(shí)間，結(jié)果又失去誠信不與購房者兌現(xiàn)排號承諾，不是集資又是什么？ 為這特意請教了法律人士，她說法律上并沒有買房排號的相關(guān)規(guī)定。但有一點(diǎn)十分明確，就是排號并非預(yù)售，這只是開發(fā)商要求購樓者做出的單方購買承諾。而在開盤之前開發(fā)商隨意提高房價(jià)或者把房子轉(zhuǎn)賣給他方，也無須承擔(dān)什么責(zé)任，除了將排號費(fèi)返還購房者。 排號顯然利在開發(fā)商，因?yàn)閺呐盘柕介_盤他們有一個(gè)很大的可操作性彈性空間。所以建議大家買房前**好先了解開發(fā)商的誠信度，或者簽定一份詳盡的排號合同以確保自己利益不致于受損。

• 問 開發(fā)商銷售手段有哪些 購房者需警惕哪些售樓“陷阱”
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  為了促進(jìn)銷售，取得良好的成交業(yè)績，開發(fā)商也是“操碎了心”?！百J款X.X折，全款X.X折”、“買房送XXX”，更有甚者如恒大之前推出的“無理由退房”等，可謂十八般“武藝”齊上陣。那么開發(fā)商到底有哪些銷售手段？在此，小編為廣大購房者總結(jié)了一些常見的銷售手段。 銷售手段“花樣百出” 1、老帶新折扣優(yōu)惠（通常9.7折—9.9折） 2、全款每平減300元，貸款有折扣優(yōu)惠 3、全款總體價(jià)格有折扣優(yōu)惠 4、送現(xiàn)金禮包，直接在房款里抵扣 5、買房送“購房貴賓卡” 6、炒作 7、媒體廣告宣傳銷售 8、賣場的精致包裝,包括售樓處、園區(qū)、樣板間和看房路線等的包裝。 9、售樓員的電話銷售 10、關(guān)系客戶銷售 11、“經(jīng)典生活體驗(yàn)中心”售樓處對外開放 即售樓處對外開放，強(qiáng)調(diào)專業(yè)細(xì)節(jié)的體驗(yàn)和生活的體驗(yàn)，建議分專業(yè)區(qū)和休閑區(qū)，休閑區(qū)包裝成酒吧、咖啡廳的形式，提供茶?？Х鹊蕊嬈罚シ鸥哐诺谋尘拜p音樂，并配有時(shí)尚雜志、藝術(shù)類等書籍。 12、連鎖銷售（例如：讓客戶介紹客戶） 13、產(chǎn)品推介會 14、無理由退房 例如：恒大地產(chǎn)廣西某項(xiàng)目于近期推出無理由退房活動，凡成功購買的客戶均可享受無理由退房。而在成都、東營等地，也有開發(fā)商向客戶做出類似的承諾。 15、溢價(jià)回購 例如：位于上海的某樓盤宣布只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中和開發(fā)商約定，3年后只要不想繼續(xù)持有這套房產(chǎn)，開發(fā)商都可按照現(xiàn)在購買價(jià)格再溢價(jià)16%進(jìn)行回購。 不過，如果考慮3年后讓開發(fā)商回購的購房者，在明年交房后將不能辦理房產(chǎn)證，因?yàn)榻灰走^戶產(chǎn)生的稅費(fèi)成本相當(dāng)高昂。 16、替業(yè)主還貸20個(gè)月 例如：北京某項(xiàng)目推出新的促銷計(jì)劃：購房者在簽約購房之后，**三成余下的房款可辦理30年期的銀行還貸手續(xù)，而自還貸起始日到項(xiàng)目交房前的月供，將由開發(fā)商代為支付。據(jù)悉，該項(xiàng)目的交房時(shí)間大概是2013年8月，這意味著購房者可以少繳20個(gè)月左右的房貸。  按照該項(xiàng)目成交均價(jià)1.1萬元/平方米計(jì)算，一套100平方米的兩居室，總價(jià)為110萬元，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開發(fā)商支付20個(gè)月，相當(dāng)于項(xiàng)目優(yōu)惠10萬元。 17、降價(jià)補(bǔ)差價(jià) 根據(jù)某知名地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，自11月中旬少數(shù)城市“降價(jià)補(bǔ)償潮”初現(xiàn)至今，短期內(nèi)已從上海、深圳等一線城市迅速蔓延至青島、合肥、成都等二三線城市，甚至個(gè)別城市在售項(xiàng)目還推出降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的升級版，不僅著力于項(xiàng)目保值，還承諾未來一定的**空間。 18、零元起拍，以在線專賣的形式實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò)銷售。 19、買別墅送洋房 根據(jù)“買別墅送洋房”的促銷活動，只要買疊院別墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，開發(fā)商會和買家簽訂送洋房的贈予協(xié)議，因此買家不會受到限購的影響。 20、送房產(chǎn)稅 今年年初，上海某樓盤做出促銷宣傳：在該樓盤買房，可享受到買房即送五年房產(chǎn)稅的優(yōu)惠，按**高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，相當(dāng)于房源打9.8折優(yōu)惠。隨后，上海又有兩家樓盤打出“買房送房產(chǎn)稅”的廣告。 21、不要給客戶太多的選擇機(jī)會 有時(shí)客戶面臨太多的選擇時(shí)反而會猶豫不決拿不定主意。所以**好能在一到二個(gè)機(jī)會下，比較銷售，作出決定。 22、不要給客戶太多的思考機(jī)會 客戶考慮越多，可能就會發(fā)現(xiàn)商品越多的缺點(diǎn)，反而會使他決定不購買，所以銷售人員要留給客戶思考時(shí)間的長短要適當(dāng)。 23、不要有不愉快的中斷 在緊湊的銷售過程中，若有不愉快的中斷，可能就會失去先機(jī)。 24、中途插入的技巧 在進(jìn)行說服工作中，如有人從旁插入，談及與銷售人員前后不相關(guān)的問題，亦會使客戶產(chǎn)生懷疑的心理。 25、延長洽談時(shí)間 使客戶人數(shù)增多，造成購買的氣氛，尤其是銷售初期，客戶較少時(shí)，更要盡量延長洽談時(shí)間。 警惕常見銷售“陷阱” 營銷手段一：低開高走 人為制造板塊**潛力 被開發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開高走”，以證明樓盤快速增值。即開始銷售時(shí)價(jià)格較低，然后售價(jià)逐漸上升，讓后來的購房人誤認(rèn)為房子**了，而加快購買速度。 像這種低開高走，人為制造房子**潛力的開發(fā)商并不在少數(shù)。專家認(rèn)為，運(yùn)用這種戰(zhàn)略，開發(fā)商不但營造出售價(jià)較低的開盤價(jià)，吸引了購房者的瘋搶，借助媒體的力量傳達(dá)出樓市熱銷的現(xiàn)狀。而且還把位置不好的房子售出，這也以后在銷售位置好的房源時(shí)，就可以順理成章地提高售價(jià)，讓購房人誤以為此項(xiàng)目迅速**，而購房者則處于“買漲不買落”的心理跟風(fēng)買房。 一房產(chǎn)策劃經(jīng)理向記者透露，開發(fā)商后來銷售的房子的價(jià)格原本就是事先定好的，并不存在太多的**。　　 營銷手段二：饑餓營銷 少推快跑制造人為房荒 “這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個(gè)號吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開發(fā)商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。 開發(fā)商拿出少量的房源加推，人為造成市場供不應(yīng)求，房源緊張，房價(jià)趨漲的態(tài)勢，再加上一些媒體的“軟文”助力，購房者繼而被引誘消費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士透露，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售出40%左右的房子后，就會對購房人說：“房子都賣完了，等下期吧?！逼鋵?shí)，這時(shí)開發(fā)商手中還存有60%左右沒賣出去的房。開發(fā)商之所以這樣做，其銷售策略就是在制造樓盤熱銷的假象。 營銷手段三：明星效應(yīng) 開發(fā)商借“星”攬客 有些開發(fā)商普遍喜歡借助“外力”。專家表示：“明星營銷既滿足了部分市民的追星夢，又使項(xiàng)目增加了來訪量，效果可見一斑。而且，目前市場上營銷同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營銷方式，空間較大。這是因?yàn)橥ㄟ^開發(fā)商的渠道邀請到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動效應(yīng)。也容易給購房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價(jià)值素質(zhì)?！?

• 問 開發(fā)商銷售房屋常見的陷阱有哪些 購房者要注意什么
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  買房時(shí)，你上當(dāng)了嗎？被忽悠了嗎？開發(fā)商慣用的銷售手段你知道多少？揭秘開發(fā)商銷售房屋常見的十大陷阱和購房者買房須知的六大事項(xiàng)。 開發(fā)商銷售房屋常見的十大陷阱 一、誘人的“價(jià)格陷阱” 房價(jià)的高低一直是購房者**為敏感的一個(gè)話題，商品房的廣告中常會有一個(gè)誘人的起價(jià)，如**低價(jià)××元/平方米起，實(shí)際上這個(gè)價(jià)格的房子根本就不存在，只不過是開發(fā)商為了博人眼球，吸引人購買而采取的一種促銷手段而已。 二、動人的“零**”買房 “零**、低**”重出江湖，在低迷的房地產(chǎn)市場興起了一陣“低**”“零**” 風(fēng)潮。由于實(shí)際上的“零**”是由開發(fā)商或中介通過預(yù)先墊付，或者是通過虛擬抬高房價(jià)，多從銀行貸款的方式來獲得**款，那么開發(fā)商和購房者簽訂的合同也存在較多法律爭議和法律風(fēng)險(xiǎn)。 　 　三、賞心悅目的“樣板房” 樣板房的作用在于讓購房者身臨其境地感受房屋的布置、擺設(shè)、空間、氛圍等，樣板房是決定購房者是否購買的重要因素之一，因此，開放商房往往不惜投入巨資裝修樣板房，有的甚至將樣板房的面積做得更大一些，但購房者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實(shí)際上并不是那么一回事。 　 四、嚴(yán)重縮水的“精裝房” 由于精裝房市場前景巨大，省時(shí)省力的精裝修房，成了不少購房者的首選，許多房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)精裝市場。然而，事實(shí)上，精裝房卻頻現(xiàn)問題。有的開發(fā)商以各種原因?yàn)榻杩?，在?shí)際交付后，對裝修建材的品牌或型號進(jìn)行調(diào)整，使精裝變劣裝、精裝變“驚裝”。 五、環(huán)境綠化陷阱 房地產(chǎn)廣告中“綠化率”是一個(gè)提及率很高的詞。在綠化率的后面，常常后綴著低至30%，高至60%，甚至有開發(fā)商打出綠化率100%的數(shù)字，使人很容易從這個(gè)簡單的數(shù)字，想像到整個(gè)小區(qū)滿目的綠色。 如果商品房銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內(nèi)容是具體確定的，如“小區(qū)綠化率達(dá)到60%”，這個(gè)說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反該說明或允諾的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 六、位置距離陷阱 “距市中心僅20分鐘”、“離地鐵站僅10分鐘”、“距某商業(yè)中心僅5分鐘”……給潛在購房者造就出一種近在咫尺的距離感，這樣的廣告語經(jīng)常出現(xiàn)在開發(fā)商的樓盤廣告上。然而廣告語中的距離并不代表實(shí)際距離，當(dāng)購房者入住后，往往發(fā)現(xiàn)開放商在廣告上說的距離某某地點(diǎn)10分鐘即達(dá)甚至要花超過半個(gè)小時(shí)才能到達(dá)。 七、配套設(shè)施陷阱 為了生活的便利舒適，購房者在買房之時(shí)，有時(shí)會將房屋周邊是否有醫(yī)院，小區(qū)里是否有公共游泳池，小區(qū)旁邊是否有大型超市或商場等因素作為購房的重要條件。開發(fā)商通常抓住購房者者看重房屋地理區(qū)位優(yōu)勢及配套的軟件服務(wù)的消費(fèi)心理，在樓盤的廣告中進(jìn)行夸大或虛假宣傳，而實(shí)際交付房產(chǎn)的小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施與原介紹的廣告宣傳內(nèi)容相差甚遠(yuǎn)。 八、買房即上名校 學(xué)區(qū)房優(yōu)勢一直是開發(fā)商用來吸引購房者的一大法寶，但其中不乏部分開發(fā)商以此為廣告噱頭，“買房即上名?！毙麄髡Z背后卻暗藏貓膩。如，有些樓盤一期、二期、三期學(xué)區(qū)房大不同，但是在打廣告時(shí)不會明確提出來。有部分購房者對此并不是十分了解，在銷售顧問誘導(dǎo)下，買了該樓盤二期、三期，結(jié)果卻失去了心儀**的機(jī)會。又如，有些樓盤開發(fā)商承諾的學(xué)區(qū)房有時(shí)間限制。 九、買房贈送面積 雖然早已有明文規(guī)定將對贈送空間面積及其比例做出嚴(yán)格限制，但考慮到報(bào)規(guī)批復(fù)后在建、流入市場的時(shí)間差，如今的房地產(chǎn)市場仍是可見贈送空間的身影。由于購房者對于贈送面積并不是特別了解，有些開發(fā)商會把公攤面積、公共綠地面積、陽臺、地下室、飄窗甚至管道井等算作贈送面積，五花八門，不一而足。 10、 饑餓營銷，制造熱銷房荒的假象 “這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個(gè)號吧”，售樓員巧妙的運(yùn)用了開發(fā)商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。開發(fā)商拿出少量的房源加推，人為造成市場供不應(yīng)求，房源緊張，房價(jià)趨漲的態(tài)勢，再加上一些媒體的“軟文”助力，購房者繼而被引誘消費(fèi)。 購房者買房須知的六大事項(xiàng) 購房者應(yīng)理性的看待廣告內(nèi)容，不要只聽開發(fā)商一面之詞，要注意以下幾點(diǎn)： 　1、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，把廣告寫進(jìn)購房合同。 2、收集與查證關(guān)于所購房屋的信息。 若確定購買，到規(guī)劃部門、房管部門以及建設(shè)部門做資料查詢。 3、要多多動腿親自核實(shí)。 樓盤實(shí)際位置去看，多關(guān)注樓盤的位置以及周邊的配套設(shè)施是否與宣傳冊上描述的一致。規(guī)劃等還可以向當(dāng)?shù)匾?guī)劃門咨詢核實(shí)，并要求將期待的規(guī)范設(shè)施寫進(jìn)合同。 4、盡量達(dá)成書面約定。消費(fèi)者購買“精裝房”、“學(xué)區(qū)房”、或者對小區(qū)的配套設(shè)施有要求時(shí)，**好在合同中，以便于在產(chǎn)生糾紛時(shí)更好地維護(hù)自身權(quán)益。 5、注意證據(jù)的收集。對于開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊、廣告彩頁、樣板房照片、小區(qū)規(guī)劃圖或其他宣傳資料，購房者應(yīng)妥善保存。 6、注意合同中的免責(zé)條款。一般協(xié)議里有“**終交付以政府規(guī)劃或**終確定的示意圖為準(zhǔn)”類似的字眼，購房者在簽訂的時(shí)候需謹(jǐn)慎。 以上就是在我們買房過程中常見的一些銷售陷阱以及買房過程中需要注意的相關(guān)事項(xiàng)。在買房過程中，開發(fā)商往往為了促進(jìn)銷售，采用一些虛假信息，吸引消費(fèi)者購買，本來就急于買房的消費(fèi)者在開發(fā)商的各種糖衣炮彈下，一時(shí)頭腦發(fā)熱沒有理性考慮而沖動購買，事后造成自己維權(quán)難的局面。