樓盤銷售如何忽悠購房者 如何避免陷入銷售的說辭陷阱

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• 153****4167

  房產(chǎn)買賣的主戰(zhàn)場—售樓部，常常是房產(chǎn)買賣雙方上演“拉鋸戰(zhàn)”的“陣地”。對賣方而言，售樓部里的置業(yè)顧問、銷售團隊都經(jīng)過專業(yè)培訓，從購房者踏入售樓部開始，就有一整套完整的銷售說辭。而就大多數(shù)購房者而言，卻很容易就在這“循循善誘”中“淪陷”。那么，購房者如何在買房時“保持清醒”，應該如何應對這些“銷售說辭”呢? 初級篇：價值的挖掘與還原 統(tǒng)一完善的“銷售說辭”及“營銷方法”是房地產(chǎn)銷售團隊不可或缺的制勝法寶。從地產(chǎn)銷售來講，常常著眼于對市場的理解、對項目價值的挖掘、對客戶的深度分析把握，對語言的深刻錘煉。 常言道，知己知彼方能百戰(zhàn)不殆，所以在進入售樓部前，也請各位購房者，逆向思考。 踏進售樓部，購房者就進入了銷售人員的“包圍圈”。一般情況下，新客戶到訪，銷售方的置業(yè)顧問常會詢問“您是第一次到我們項目嗎?”“您購房打算自己居住還是為兒女購房呢?”在這樣的問題中，置業(yè)顧問很容易了解到購房者的基本情況和購房傾向。 而后，置業(yè)顧問則開始向準購房者們“推銷”。一般說來，置業(yè)顧問會對整個項目的價值鏈條做全面且詳盡地“挖掘”，將**具價值和吸引力的“賣點”變著花樣地擺在在購房者面前。 在這個價值鏈條挖掘過程中，通常從“土地價值”開始。項目所在的土地價值有哪些?片區(qū)的城市規(guī)劃發(fā)展、交通現(xiàn)狀及預期、城市歷史文化底蘊、地塊所處區(qū)域商業(yè)及生活配套狀況、居住文化……這些，統(tǒng)統(tǒng)都是銷售方會“挖掘”的價值。 其次是項目院落空間、向心組合、樓房視線、地塊利用、高低層建筑關系、商業(yè)布局與住宅關系、項目內(nèi)自然資源的利用等規(guī)劃價值，也是房產(chǎn)銷售中常打的“賣點”牌。 此外，園林景觀價值、建筑外立面價值、交通系統(tǒng)價值、戶型空間細節(jié)、小區(qū)配套等“價值點”，都是銷售團隊在項目銷售之前，就會進行深度挖掘的對象。 因此，準購房者們在去售樓部前，**好對這些“價值點”有所了解。當然，直接進入售樓部了解，也是可以的。分析銷售置業(yè)顧問的價值挖掘方向，再逆向推導、還原：為什么主打這些價值點，是否真的具備價值，主打的價值點是否掩蓋了其他更攸關居住的價值點?將賣點一一還原，冷靜分析是否契合你的購房需求。 提升篇：售樓部提問有講究 在對一個項目有了一定的了解后，購房者大多會選定某個樓盤進行深入了解。在選定樓盤的情況下，面對售樓部置業(yè)顧問的“花言巧語”，購房者要做的就是—保持冷靜。 置業(yè)顧問都是經(jīng)過專業(yè)培訓的，購房者在選擇房子的時候，一定要知道：置業(yè)顧問的答復。同時注意，置業(yè)顧問的“承諾”，不能作為購房后發(fā)生糾紛時的法律依據(jù)，一切都需要以“購房合同”及“補充協(xié)議”為準。 在深入了解某個樓盤項目的時候，售樓部依然是重要的“陣地”，這個時候，提問咨詢也是有講究的。 一、 銷售方式 要求其明確答復，是按照建筑面積銷售還是套內(nèi)建筑面積銷售(兩者區(qū)別在于：建筑面積包含公攤面積，而套內(nèi)建筑面積不包含)。 二、 具體價格 在項目的“樓書”上，購房才常會看到“均價”這個詞。顧名思義，“均價”是項目的平均價格，但購房者常會發(fā)現(xiàn)心儀的房子與打出的“均價”會有很大差距。所以在深入了解項目時，一定要明確心儀的樓層及戶型的確切價格。一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層在6層-8層，一層二戶的多層樓盤單位面積**高價與均價相差5%-8%，高層是在15%-20%之間。 三、 交房時間 是否能按時交房入住，入住時是否能取得“建筑工程竣工驗收備案表”、“商品房面積實測技術報告書”、“住宅質(zhì)量保證書”、“住宅使用說明書”，這些都是購房者需要明確的地方。 四、 入住條件 入住時，水、電、氣、通訊、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能正常使用，以及小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、排污、照明等私用或公用設施正常是否正常，裝修期間裝修垃圾等處理方式，物業(yè)管理費用收取等都需要了解。 五、 小區(qū)車位 小區(qū)總車位數(shù)，車位為地上還是地下，是否能保證“一戶一位”，車位面積、收費標準、預計開售時間等，需要購房者明確。 高級篇：售樓部內(nèi)外要警惕售樓部外的第三方銷售員 一般情況下，熱銷的項目售樓部里面或周圍常常人頭攢動，熱鬧非常。這時候，購房者很容易產(chǎn)生“這里房子好火喲，肯定賣得好，我也可以考慮”的從眾心理。這時候要注意，在售樓處排隊的，并不一定都是購房者，還有可能是“房托”或者第三方的銷售員。 “房托”，一般是年紀稍大一些的“購房者”，他們常出現(xiàn)在項目開盤等重要節(jié)點的現(xiàn)場。 而第三方銷售員，則分為場外的“小蜜蜂”和場內(nèi)的“代理公司”和“分銷公司銷售人員”。值得注意的是，有代理公司來代理的樓盤通?；虞^多，比如排隊買號等，但是開發(fā)商直接銷售就不會搞很多花樣，那是因為代理商想賺開發(fā)商更多的代理費。 “賣完了”等熱銷假象 現(xiàn)在，不少消費者都反映“買房難”，要是想買到自己心儀的房子，那就更是“難上加難”。好不容易選好了項目，但戶型、面積、朝向都讓購房者滿意的房子，置業(yè)顧問卻說：“對不起，這個戶型賣完了?！? 在銷售現(xiàn)場，開發(fā)商為了營造銷售興旺的氣氛，常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”等字樣，或者在銷售業(yè)績示意圖上標識出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經(jīng)沒有多少套房屋了。銷售人員也會采取很多方法來制造熱銷氣氛，讓購房者產(chǎn)生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動就簽了合同，交了“誠意金”。 在這個時候，購房者就需要根據(jù)實際情況而定了。對于真正熱銷的項目，不排除有售完的情況。而對不易分清的“售完”現(xiàn)象，可以到國土部門查詢樓盤房源信息。另外，在看房的時候，還可以到售樓部要求售樓員出示一樣叫“銷控”的本子。這個本子上，記錄著該樓盤真實的銷售情況，可以確定你心儀的這套房子是否已賣出。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:16

相關問題

• 問 年底買房，如何避免樓市銷售購房陷阱？
  答

  樓市銷售購房陷阱一：1.內(nèi)部認購陷阱，內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多買房人士。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護的，購房者的權益也無法受到法律保障。樓市銷售購房陷阱二：2.配套設施陷阱——虎頭蛇尾，配套設施虎頭蛇尾是指房地產(chǎn)開發(fā)商提供的配套設施在房屋銷售時看似正常運作，在業(yè)主入住后就難以避免存在的陷阱。樓市銷售購房陷阱三：3.合同空白處陷阱，合同可能會有空白的地方，合同留有空白處是指房屋買賣合同留有空白處，為開發(fā)商作弊提供了條件。樓市銷售購房陷阱四：4.廣告陷阱——合同與廣告不符，預售合同與廣告不符是指房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房預售合同的內(nèi)容與廣告宣傳不一致。造成合同與廣告不符的原因，有房地產(chǎn)開發(fā)商的，也有房地產(chǎn)銷售***商的原因。而購房者因常被圖文并茂的廣告吸引，草率簽訂合同，卻不仔細閱讀合同，想當然地認為廣告宣傳的內(nèi)容應當記載于合同中。樓市銷售購房陷阱五：5.房地產(chǎn)廣告陷阱——廣告虛假，房地產(chǎn)虛假廣告是指虛構事實或隱瞞重要事實的方法發(fā)布的或含有國家禁止內(nèi)容的廣告，欺騙購房者。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定：廣告應載明預售或銷售許可證書號，應當清楚表示實際的銷售價及其有效期，應以該房地產(chǎn)項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化、教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果，不得含有**或投資回報的承諾，不得含有裝飾內(nèi)容。避免虛假廣告的陷阱，購房者應注意下列幾點：　　1.自己或委托親友現(xiàn)場考察，核實其內(nèi)容?！　?.仔細觀察與《商品房預售許可證》共同使用的設計圖，與廣告的內(nèi)容相對比是否相符。若廣告中稱小區(qū)有200平方米的自選商場，購房者就從設計圖上找，若有，才可能是真實的?！　?.認真研究《商品房預售合同》的內(nèi)容。在簽訂《房地產(chǎn)認購書》和支付定金前，可以要求提供空白預售合同書，以核實廣告內(nèi)容是否包含在內(nèi)。

• 問 購房者應該怎樣維護自己的利益，避免陷入“公攤面積”的陷阱呢?
  答

  首先，消費者應該在簽訂面積條款時，將使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積的具體長度尺寸用厘米表示出來，這樣自己以后有可能檢測出來復核一下?！　∑浯?，消費者有權對自家房屋的公攤面積進行測量、復核，或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質(zhì)的單位，對有爭議的面積進行檢測。假設有一個尺寸是錯的，消費者就有權推定所有的尺寸都有問題。在這種情況下，如果開發(fā)商不能證明自己沒過錯，那么消費者就有權拒付公攤面積的全部價款?！　?*后，在主張對面積進行復核的同時，一定要在合同中寫清楚違約責任，保障當事人的合法權益，必須寫清楚，假設面積尺寸差一厘米，就要賠償相應數(shù)額的錢款，這樣，某些銷售商才不敢作假。

• 問 深圳房子銷售情況如何 適齡購房者有多少
  答

  相信稍微關注樓價的人，都對11月7日的一則新聞記憶猶新：某樓盤在深圳灣體育館開盤，一次性推出1637套房，造成7000人“哄搶”。4.3萬元/平方米的均價被認為“大幅低于市場預期”，當天全部售罄。 就在12月16日，深圳龍華的某樓盤，要價5-8萬元/平方米，居然也當日“光盤”。 到底深圳的“日光盤”是不是炒作？深圳樓市有泡沫嗎？“全球增速第一”的樓價憑什么？樓價“發(fā)燒”是“虛高”還是“實高”？深圳是否足以支撐起這樣高的樓價？深圳樓價會不會趕超香港？高樓價會帶來什么樣的連鎖反應？伴隨這么高的樓價增速會不會將深圳變成“不宜居”的城市？北上廣為何反而漲得不如深圳？廣州和其他珠三角城市會不會步深圳后塵狂漲？…… 一系列的問題，即使身在外地的業(yè)內(nèi)人士都連呼看不明白，更遑論身在其中的市民了。 “日光盤”是不是炒作？ 深圳11月7日某樓盤創(chuàng)下四項新紀錄：買房人數(shù)創(chuàng)新高；近7年來搶房人數(shù)**多的項目；近兩年來開盤當日推出房源數(shù)量**多的項目；同時也是開盤當日賣出房源**多的項目。 這個均價4.3萬元/平方米的樓盤，在龍華，距離羅湖火車站約25公里，需要轉乘地鐵18個站。如果硬要比較，龍華之于深圳，或相當于花都之于廣州。這樣的價格，如果在花都，估計半數(shù)廣州人覺得樓市已瘋掉，但深圳人仍很淡定。 就這兩日，還有一條新聞讓人腦洞大開，標題是：《深圳龍華新房破8萬，福永破4萬，買房好時機！》。也不過才40天的時間，對不起，被外地業(yè)內(nèi)人士認為炒作的龍華4萬的日光盤已成過眼云煙。“今天13：00開盤，現(xiàn)場超過1500人，爆滿。這是逼著深圳人去東莞置業(yè)的節(jié)奏。這就是龍華，不管你信與不信，服與不服，首次開盤5萬多，二次開盤已破8萬，我已經(jīng)不敢直視……”很多深圳人的朋友圈當天被這樣的現(xiàn)場描述刷屏。 從大數(shù)據(jù)看深圳樓市 一邊是沸反盈天的深圳樓市，另一邊，還有“只認數(shù)據(jù)”的分析。 某地產(chǎn)公司負責人表示，“日光”是實實在在的銷售，并不是開發(fā)商炒作；而且，由于深圳房源總體供應量小，一個樓盤的價格很容易就影響全局，因此深圳的樓價數(shù)據(jù)的統(tǒng)計有其獨特性，與北上廣并不具備可比性?！耙粋€樓盤開盤，就能拉高或者拉低深圳當月房價的平均數(shù)，因為一個月，可能只有這么一個盤在售。”這種現(xiàn)象在北上廣，都是找不到的。 不論“日光盤”是不是普遍現(xiàn)象，“剛需”在深圳，是杠杠滴！ 深圳統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年深圳市常住人口已達1077.89萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，分別是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。玉家雄說，深圳的面積僅為1900多平方公里，是北京的八分之一，是上海的三分之一，是廣州的四分之一強。過千萬人口擠在這1900多平方公里，有限的土地供應量與強烈的住房剛需，是一對矛盾。 在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任、國家住房和城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)市場調(diào)控決策專家王鋒看來，深圳住房潛在的購房需求在全國來看都是**強烈的，因為這里“幾乎擁有全世界**高的人口密度”。 目前，深圳400萬的戶籍人口的住房自有率超過70%，然而，算上外來人口和常住人口，一下子將住房自有率稀釋為29%。對比廣州，住房自有率接近50%。 所以，在深圳幾乎所有業(yè)內(nèi)人士的眼中，只要有房，深圳根本不缺市場———相關數(shù)據(jù)顯示，深圳適齡購房人群(25-44歲)占比達到50.8%，遠高于北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。 “深圳人口不斷在涌入，都是來這里創(chuàng)業(yè)的年輕人，談戀愛，結婚，生子，這些都是對房子的需求！深圳至少還需要170萬套房子，按目前每年6-7萬套的供應量，你算算深圳的房地產(chǎn)至少還有多少年可發(fā)展的空間？”專家斷言：別人搞房地產(chǎn)走過了“黃金十年”，現(xiàn)在是“白銀十年”，而深圳，接下來是“鉆石十年”！ 保障房遠追不上需求 除了人多需求強烈，從源頭的土地供應來看，通過“招拍掛”公開出讓的居住用地近兩年卻是急劇下降。 2007-2010年，深圳市公開出讓的居住用地可建筑面積平均每年為95萬平方米；到2013年僅出讓3宗居住用地。2014年共成交33塊土地，含商業(yè)用途地塊8塊，其余均為工業(yè)用地或新型工業(yè)用地，無居住用地。 實際上，2011年，深圳市政府公報公布了《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011—2015)》，至2015年，深圳計劃籌集建設保障性住房約24萬套，經(jīng)記者多方了解，這個規(guī)劃是遠遠沒有實現(xiàn)的，以2014年為例，深圳當年供應的保障性住房僅為31144套，2014年建設的為30982套，超過歷史紀錄。 城市面積小，居住用地少，保障性住房建設遠遠追不上需求，難怪商品房越炒越高。

• 問 開發(fā)商銷售手段有哪些 購房者需警惕哪些售樓“陷阱”
  答

  為了促進銷售，取得良好的成交業(yè)績，開發(fā)商也是“操碎了心”?！百J款X.X折，全款X.X折”、“買房送XXX”，更有甚者如恒大之前推出的“無理由退房”等，可謂十八般“武藝”齊上陣。那么開發(fā)商到底有哪些銷售手段？在此，小編為廣大購房者總結了一些常見的銷售手段。 銷售手段“花樣百出” 1、老帶新折扣優(yōu)惠（通常9.7折—9.9折） 2、全款每平減300元，貸款有折扣優(yōu)惠 3、全款總體價格有折扣優(yōu)惠 4、送現(xiàn)金禮包，直接在房款里抵扣 5、買房送“購房貴賓卡” 6、炒作 7、媒體廣告宣傳銷售 8、賣場的精致包裝,包括售樓處、園區(qū)、樣板間和看房路線等的包裝。 9、售樓員的電話銷售 10、關系客戶銷售 11、“經(jīng)典生活體驗中心”售樓處對外開放 即售樓處對外開放，強調(diào)專業(yè)細節(jié)的體驗和生活的體驗，建議分專業(yè)區(qū)和休閑區(qū)，休閑區(qū)包裝成酒吧、咖啡廳的形式，提供茶?？Х鹊蕊嬈罚シ鸥哐诺谋尘拜p音樂，并配有時尚雜志、藝術類等書籍。 12、連鎖銷售（例如：讓客戶介紹客戶） 13、產(chǎn)品推介會 14、無理由退房 例如：恒大地產(chǎn)廣西某項目于近期推出無理由退房活動，凡成功購買的客戶均可享受無理由退房。而在成都、東營等地，也有開發(fā)商向客戶做出類似的承諾。 15、溢價回購 例如：位于上海的某樓盤宣布只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中和開發(fā)商約定，3年后只要不想繼續(xù)持有這套房產(chǎn)，開發(fā)商都可按照現(xiàn)在購買價格再溢價16%進行回購。 不過，如果考慮3年后讓開發(fā)商回購的購房者，在明年交房后將不能辦理房產(chǎn)證，因為交易過戶產(chǎn)生的稅費成本相當高昂。 16、替業(yè)主還貸20個月 例如：北京某項目推出新的促銷計劃：購房者在簽約購房之后，**三成余下的房款可辦理30年期的銀行還貸手續(xù)，而自還貸起始日到項目交房前的月供，將由開發(fā)商代為支付。據(jù)悉，該項目的交房時間大概是2013年8月，這意味著購房者可以少繳20個月左右的房貸。  按照該項目成交均價1.1萬元/平方米計算，一套100平方米的兩居室，總價為110萬元，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開發(fā)商支付20個月，相當于項目優(yōu)惠10萬元。 17、降價補差價 根據(jù)某知名地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，自11月中旬少數(shù)城市“降價補償潮”初現(xiàn)至今，短期內(nèi)已從上海、深圳等一線城市迅速蔓延至青島、合肥、成都等二三線城市，甚至個別城市在售項目還推出降價補差價的升級版，不僅著力于項目保值，還承諾未來一定的**空間。 18、零元起拍，以在線專賣的形式實行全程網(wǎng)絡銷售。 19、買別墅送洋房 根據(jù)“買別墅送洋房”的促銷活動，只要買疊院別墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，開發(fā)商會和買家簽訂送洋房的贈予協(xié)議，因此買家不會受到限購的影響。 20、送房產(chǎn)稅 今年年初，上海某樓盤做出促銷宣傳：在該樓盤買房，可享受到買房即送五年房產(chǎn)稅的優(yōu)惠，按**高標準計算，相當于房源打9.8折優(yōu)惠。隨后，上海又有兩家樓盤打出“買房送房產(chǎn)稅”的廣告。 21、不要給客戶太多的選擇機會 有時客戶面臨太多的選擇時反而會猶豫不決拿不定主意。所以**好能在一到二個機會下，比較銷售，作出決定。 22、不要給客戶太多的思考機會 客戶考慮越多，可能就會發(fā)現(xiàn)商品越多的缺點，反而會使他決定不購買，所以銷售人員要留給客戶思考時間的長短要適當。 23、不要有不愉快的中斷 在緊湊的銷售過程中，若有不愉快的中斷，可能就會失去先機。 24、中途插入的技巧 在進行說服工作中，如有人從旁插入，談及與銷售人員前后不相關的問題，亦會使客戶產(chǎn)生懷疑的心理。 25、延長洽談時間 使客戶人數(shù)增多，造成購買的氣氛，尤其是銷售初期，客戶較少時，更要盡量延長洽談時間。 警惕常見銷售“陷阱” 營銷手段一：低開高走 人為制造板塊**潛力 被開發(fā)商掛在嘴邊、也是**常使用的手段之一便是“低開高走”，以證明樓盤快速增值。即開始銷售時價格較低，然后售價逐漸上升，讓后來的購房人誤認為房子**了，而加快購買速度。 像這種低開高走，人為制造房子**潛力的開發(fā)商并不在少數(shù)。專家認為，運用這種戰(zhàn)略，開發(fā)商不但營造出售價較低的開盤價，吸引了購房者的瘋搶，借助媒體的力量傳達出樓市熱銷的現(xiàn)狀。而且還把位置不好的房子售出，這也以后在銷售位置好的房源時，就可以順理成章地提高售價，讓購房人誤以為此項目迅速**，而購房者則處于“買漲不買落”的心理跟風買房。 一房產(chǎn)策劃經(jīng)理向記者透露，開發(fā)商后來銷售的房子的價格原本就是事先定好的，并不存在太多的**?！　? 營銷手段二：饑餓營銷 少推快跑制造人為房荒 “這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個號吧”，售樓員巧妙的運用了開發(fā)商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。 開發(fā)商拿出少量的房源加推，人為造成市場供不應求，房源緊張，房價趨漲的態(tài)勢，再加上一些媒體的“軟文”助力，購房者繼而被引誘消費。業(yè)內(nèi)人士透露，不少房地產(chǎn)項目在銷售出40%左右的房子后，就會對購房人說：“房子都賣完了，等下期吧?！逼鋵?，這時開發(fā)商手中還存有60%左右沒賣出去的房。開發(fā)商之所以這樣做，其銷售策略就是在制造樓盤熱銷的假象。 營銷手段三：明星效應 開發(fā)商借“星”攬客 有些開發(fā)商普遍喜歡借助“外力”。專家表示：“明星營銷既滿足了部分市民的追星夢，又使項目增加了來訪量，效果可見一斑。而且，目前市場上營銷同質(zhì)化嚴重，開發(fā)商手中可以打的牌已經(jīng)基本用盡，用明星代言的營銷方式，空間較大。這是因為通過開發(fā)商的渠道邀請到大明星，用大明星的知名度，易引起轟動效應。也容易給購房者造成大明星青睞的樓盤，提高其本身的價值素質(zhì)。”

• 問 開發(fā)商銷售房屋常見的陷阱有哪些 購房者要注意什么
  答

  買房時，你上當了嗎？被忽悠了嗎？開發(fā)商慣用的銷售手段你知道多少？揭秘開發(fā)商銷售房屋常見的十大陷阱和購房者買房須知的六大事項。 開發(fā)商銷售房屋常見的十大陷阱 一、誘人的“價格陷阱” 房價的高低一直是購房者**為敏感的一個話題，商品房的廣告中常會有一個誘人的起價，如**低價××元/平方米起，實際上這個價格的房子根本就不存在，只不過是開發(fā)商為了博人眼球，吸引人購買而采取的一種促銷手段而已。 二、動人的“零**”買房 “零**、低**”重出江湖，在低迷的房地產(chǎn)市場興起了一陣“低**”“零**” 風潮。由于實際上的“零**”是由開發(fā)商或中介通過預先墊付，或者是通過虛擬抬高房價，多從銀行貸款的方式來獲得**款，那么開發(fā)商和購房者簽訂的合同也存在較多法律爭議和法律風險。 　 　三、賞心悅目的“樣板房” 樣板房的作用在于讓購房者身臨其境地感受房屋的布置、擺設、空間、氛圍等，樣板房是決定購房者是否購買的重要因素之一，因此，開放商房往往不惜投入巨資裝修樣板房，有的甚至將樣板房的面積做得更大一些，但購房者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實際上并不是那么一回事。 　 四、嚴重縮水的“精裝房” 由于精裝房市場前景巨大，省時省力的精裝修房，成了不少購房者的首選，許多房企紛紛轉戰(zhàn)精裝市場。然而，事實上，精裝房卻頻現(xiàn)問題。有的開發(fā)商以各種原因為借口，在實際交付后，對裝修建材的品牌或型號進行調(diào)整，使精裝變劣裝、精裝變“驚裝”。 五、環(huán)境綠化陷阱 房地產(chǎn)廣告中“綠化率”是一個提及率很高的詞。在綠化率的后面，常常后綴著低至30%，高至60%，甚至有開發(fā)商打出綠化率100%的數(shù)字，使人很容易從這個簡單的數(shù)字，想像到整個小區(qū)滿目的綠色。 如果商品房銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內(nèi)容是具體確定的，如“小區(qū)綠化率達到60%”，這個說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反該說明或允諾的，應當承擔違約責任。 六、位置距離陷阱 “距市中心僅20分鐘”、“離地鐵站僅10分鐘”、“距某商業(yè)中心僅5分鐘”……給潛在購房者造就出一種近在咫尺的距離感，這樣的廣告語經(jīng)常出現(xiàn)在開發(fā)商的樓盤廣告上。然而廣告語中的距離并不代表實際距離，當購房者入住后，往往發(fā)現(xiàn)開放商在廣告上說的距離某某地點10分鐘即達甚至要花超過半個小時才能到達。 七、配套設施陷阱 為了生活的便利舒適，購房者在買房之時，有時會將房屋周邊是否有醫(yī)院，小區(qū)里是否有公共游泳池，小區(qū)旁邊是否有大型超市或商場等因素作為購房的重要條件。開發(fā)商通常抓住購房者者看重房屋地理區(qū)位優(yōu)勢及配套的軟件服務的消費心理，在樓盤的廣告中進行夸大或虛假宣傳，而實際交付房產(chǎn)的小區(qū)環(huán)境、配套設施與原介紹的廣告宣傳內(nèi)容相差甚遠。 八、買房即上名校 學區(qū)房優(yōu)勢一直是開發(fā)商用來吸引購房者的一大法寶，但其中不乏部分開發(fā)商以此為廣告噱頭，“買房即上名?！毙麄髡Z背后卻暗藏貓膩。如，有些樓盤一期、二期、三期學區(qū)房大不同，但是在打廣告時不會明確提出來。有部分購房者對此并不是十分了解，在銷售顧問誘導下，買了該樓盤二期、三期，結果卻失去了心儀**的機會。又如，有些樓盤開發(fā)商承諾的學區(qū)房有時間限制。 九、買房贈送面積 雖然早已有明文規(guī)定將對贈送空間面積及其比例做出嚴格限制，但考慮到報規(guī)批復后在建、流入市場的時間差，如今的房地產(chǎn)市場仍是可見贈送空間的身影。由于購房者對于贈送面積并不是特別了解，有些開發(fā)商會把公攤面積、公共綠地面積、陽臺、地下室、飄窗甚至管道井等算作贈送面積，五花八門，不一而足。 10、 饑餓營銷，制造熱銷房荒的假象 “這次房源不多，要買乘早”、“下次開盤肯定漲”、“排號已經(jīng)快滿了，趕緊（交錢）拿個號吧”，售樓員巧妙的運用了開發(fā)商的營銷手段，更加刺激了購房者的買房沖動。開發(fā)商拿出少量的房源加推，人為造成市場供不應求，房源緊張，房價趨漲的態(tài)勢，再加上一些媒體的“軟文”助力，購房者繼而被引誘消費。 購房者買房須知的六大事項 購房者應理性的看待廣告內(nèi)容，不要只聽開發(fā)商一面之詞，要注意以下幾點： 　1、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，把廣告寫進購房合同。 2、收集與查證關于所購房屋的信息。 若確定購買，到規(guī)劃部門、房管部門以及建設部門做資料查詢。 3、要多多動腿親自核實。 樓盤實際位置去看，多關注樓盤的位置以及周邊的配套設施是否與宣傳冊上描述的一致。規(guī)劃等還可以向當?shù)匾?guī)劃門咨詢核實，并要求將期待的規(guī)范設施寫進合同。 4、盡量達成書面約定。消費者購買“精裝房”、“學區(qū)房”、或者對小區(qū)的配套設施有要求時，**好在合同中，以便于在產(chǎn)生糾紛時更好地維護自身權益。 5、注意證據(jù)的收集。對于開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊、廣告彩頁、樣板房照片、小區(qū)規(guī)劃圖或其他宣傳資料，購房者應妥善保存。 6、注意合同中的免責條款。一般協(xié)議里有“**終交付以政府規(guī)劃或**終確定的示意圖為準”類似的字眼，購房者在簽訂的時候需謹慎。 以上就是在我們買房過程中常見的一些銷售陷阱以及買房過程中需要注意的相關事項。在買房過程中，開發(fā)商往往為了促進銷售，采用一些虛假信息，吸引消費者購買，本來就急于買房的消費者在開發(fā)商的各種糖衣炮彈下，一時頭腦發(fā)熱沒有理性考慮而沖動購買，事后造成自己維權難的局面。