售樓部有哪些潛規(guī)則 菜鳥購房者應(yīng)該注意哪些問題

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• 147****4819

  你作為一個菜鳥來買房壓力大嗎？首先到了售樓部你應(yīng)該了解什么,相信很多人都不是很清楚，小編圍繞這個問題來解剖。供購房者參考！ 價格VS差價 可以先佯裝“菜鳥”購房者，詢問均價過后，表明想要居住的樓層意愿，并且叫售樓員計(jì)算不同樓層需付的價格，然后趁機(jī)偷瞄售樓員手上的價格表并進(jìn)行詢問，得出樓層價差的答案。 年限VS時間 例如來到某樓盤，售樓員為筆者介紹該樓盤的各項(xiàng)優(yōu)勢，但一經(jīng)詢問，才發(fā)現(xiàn)是92年拿的地，只剩下40多年的使用年限，這樣的房子要買可要慎重一點(diǎn)。 面積VS公攤 建筑面積包含公攤面積，而套內(nèi)建筑面積不包含。也可以換一種問法，“房子的公攤是多少？”一般公攤面積越小，實(shí)際使用面積就是越大，也就是得房率越高。 考察配套規(guī)劃 實(shí)地考察：如果售樓員說離公交站、某商圈很近，幾步路就到了，那么一定要實(shí)地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交一一核實(shí)，問問周圍的居民，實(shí)際的住房感受，多方打聽免得日后后悔。物業(yè)歸屬問題。 一般**好選用物業(yè)公司歸屬于開發(fā)商的樓盤，例如萬科、保利的樓盤都是自己的物業(yè)公司。有的開發(fā)商建完房子三五年后無影無蹤，出了問題外聘的物業(yè)公司也找不到開發(fā)商，那么后期會帶來很多麻煩。 戶型圖VS平面圖 實(shí)際上有的窗戶開在狹小的采光井里，開了窗采光也不一定好。另外樓棟之間的差距、樓道的空間大小，很大程度決定日后的居住體驗(yàn)，因此可以看看樓棟分布圖和樓層總平面設(shè)計(jì)圖。 樣板間VS毛坯房 一般開發(fā)商會把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間，周圍毫無遮擋，肯定采光好，再加上精裝修，豪華家具一擺，一切看上去妥妥的。但是內(nèi)行會直接看毛坯房，而且是不同時段去看，這樣才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌開發(fā)商會直接帶顧客看樣板間和毛坯房。 其實(shí)買房有很多學(xué)問，除了問價格、問公攤、問朝向、問戶型、問容積率綠化率等“基本款”內(nèi)容，購房者還需要問一些深的問題，例如對辦理產(chǎn)權(quán)證時間的約定、開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)費(fèi)、以及入住時間和入住條件，內(nèi)行人一定會詢問入住時是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:16

相關(guān)問題

• 問 購房者在售樓部應(yīng)該要咨詢哪些問題 有哪些招數(shù)
  答

  買房時，當(dāng)你看中了某一個樓盤，來到售樓處，面對銷售人員時，一定要保持冷靜。這些銷售人員都是經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，具備一定房地產(chǎn)專業(yè)知識的。  一、銷售方式 在看房時，應(yīng)當(dāng)要求銷售員明確答復(fù)房子是按照建筑面積銷售還是套內(nèi)建筑面積銷售（二者主要差別在于：建筑面積是包含公攤面積的，而套內(nèi)建筑面積是不包含的）。同時，按照要求，凡是在2003年11月1日后取得銷售（預(yù)售）許可證的項(xiàng)目必須按套內(nèi)面積銷售。 二、具體價格 在樓書上往往看到樓盤“均價”這個詞，顧名思義均價當(dāng)然是這個項(xiàng)目的平均價格，但您會發(fā)現(xiàn)往往想買的房子與打出的“均價”會有很大差距。一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層-8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積**高價與均價相差5%-8%，塔樓是在15%-20%之間。 三、入住時間 是否能按時入住，入住時是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。 四、入住條件 入住時水、電、電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用，是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶的正常使用，以及小區(qū)內(nèi)清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報箱等私用或公用設(shè)施正常是否能正常使用。 五、車位 小區(qū)總車位數(shù)，車位為地上還是地下，是否能保證每戶一個車位。車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否可售。 提醒：銷售員的答復(fù)、承諾并不能作為今后發(fā)生糾紛時的法律依據(jù)，法律上都是以購房合同以及補(bǔ)充協(xié)議上的內(nèi)容為準(zhǔn)。

• 問 購房者在售樓部選房時，要注意哪些問題？
  答

  需要注意以下三個點(diǎn)：　一、營業(yè)執(zhí)照　　· 正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)都會到工商行政管理部門登記，您購房前務(wù)必查詢該企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 是否合法?！　《?、企業(yè)資質(zhì)　　· 建設(shè)部將開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為三級，一級**好。主要是根據(jù)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力劃分。企業(yè)資質(zhì)代表著開發(fā)企業(yè)的信譽(yù)和市場業(yè)績?！　《?、五證二書　　· 購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。　　三、銷控資料　　· 到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準(zhǔn)，只有少數(shù)樓盤會做一份假的。

• 問 ??去售樓部買房要注意哪些問題?去售樓部買房應(yīng)該了解什么?
  答

  一、看新房應(yīng)注意什么？看新房時，置業(yè)顧問會首先通過講解沙盤來使購房者了解項(xiàng)目的具體情況，之后會帶購房者實(shí)地看園區(qū)、實(shí)體樓和樣板間?？捶窟^程中如果有疑問不要交款和簽訂任何紙質(zhì)文件。1看沙盤時注意什么？售樓處的沙盤包括區(qū)位沙盤、項(xiàng)目沙盤、戶型沙盤。1.1看區(qū)位沙盤時注意什么？在置業(yè)顧問講解時，在交通配套方面，注意道路的修建和規(guī)劃情況，這直接影響到入住后的出行方便程度；商業(yè)配套、醫(yī)療配套方面要注意距離，需要步行還是行車，這關(guān)系到未來生活的便利程度；教育配套方面問清該小區(qū)有沒有學(xué)區(qū)，該樓盤有沒有入學(xué)資格；區(qū)域規(guī)劃方面，注意政府在該位置周邊的未來規(guī)劃，有助于判斷其**空間和**潛力。1.2看項(xiàng)目沙盤時注意什么？一般項(xiàng)目沙盤會依照一定的比例，盡力還原樓盤的整體情況。購房者看時應(yīng)著重關(guān)注樓間距、綠化環(huán)境及內(nèi)部交通規(guī)劃等方面的問題。a）注意樓間距前后樓間距可以按照樓高∶樓間距=1∶1.2左右計(jì)算，看小區(qū)密度是否合理。此外，開發(fā)商在制作項(xiàng)目沙盤時，往往會把樓間距放大，讓購房者感覺到樓間距的寬敞，可詢問置業(yè)顧問實(shí)際的樓間距，看園區(qū)時也可實(shí)地觀察。b）注意綠化環(huán)境小區(qū)綠地率一般不應(yīng)低于30%，注意容積率是否過高及建筑與景觀搭配是否協(xié)調(diào)，帶看園區(qū)時也要注意綠地規(guī)劃與沙盤是否一致。c）注意內(nèi)部道路及停車位規(guī)劃看停車位及小區(qū)內(nèi)的道路規(guī)劃是否合理，停車位一般會有模型車占位展示，大致可以看出停車位的多少。通過道路上畫的車道共有幾個，也可以直接衡量出實(shí)際道路有多寬。d）注意公共配建一般小區(qū)內(nèi)的化糞池、變電站、垃圾站等的位置，在項(xiàng)目沙盤上基本看不到?？梢栽儐栔脴I(yè)顧問，了解公共配建是否人性化。1.3看戶型沙盤需注意什么？戶型的好壞直接影響到購房者入住之后的舒適度。首先要注意看戶型是否方正；其次看功能分區(qū)是否合理，臥室、廚房等分區(qū)是否明顯，是否動靜區(qū)分離。通過戶型沙盤先對戶型有大致的了解，以便實(shí)地看樣板間時有所側(cè)重。2.看樣板間時注意什么？樣板間并不代表是**終的得房標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)地看樣板間時除了要看戶型設(shè)計(jì)是否合理外，還要注意以下幾點(diǎn)，以防被忽悠。a）采光看房時樣板間的燈一般是全開的，這往往使看房者忽略了日常采光情況，可以要求將燈全部關(guān)掉，觀察白天室內(nèi)的自然采光 。b）管道設(shè)計(jì)注意房子四角線是否平整，詢問銷售員屋內(nèi)管線分布情況，如廚房、衛(wèi)生間的管道位置，臥室、客廳的管線分布，以免對房子進(jìn)行改裝時出現(xiàn)問題。c）家具尺寸樣板間家具大多數(shù)是特制的，尺寸偏小，看房時可以帶著簡易卷尺實(shí)際測量，以免室內(nèi)空間無法滿足正?；顒有枨?。d）交房標(biāo)準(zhǔn)樣板間開發(fā)商一般都會請知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)裝修、且用高檔配飾，看房時一定要問清交付時房子與樣板間哪些一樣哪些不一樣，大小裝修實(shí)材都有必要詢問型號、價格和品牌，以免上當(dāng)二．看二手房應(yīng)注意什么？看二手房前首先要明確所看房子（特別是公房）是否允許出售，還要確認(rèn)房子有沒有被查封、被抵押。看房時應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)。1.注意產(chǎn)權(quán)完整性首先要注意賣方產(chǎn)權(quán)的完整性，產(chǎn)權(quán)證上是否有共有權(quán)人，房主與賣房人是否同一個人，必要時可以到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，以及產(chǎn)權(quán)來源和產(chǎn)權(quán)記錄。如果房子有共有權(quán)人，則后續(xù)簽約等流程需所有共有權(quán)人全部到場。2.注意房屋結(jié)構(gòu)和房齡二手房的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，看房時詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。同樣也需了解房屋的建成年代，房齡的大小影響貸款年限長短。3.注意房子采光影響房子采光的因素包括樓間距、朝向、樓層、面寬及進(jìn)深等。一般來說，樓間距大、朝南向的采光條件好，此外較高的樓層、面寬大進(jìn)深小的樓層采光較好。實(shí)地看房時，如果不能遇到戶型好的房子，在朝向上盡量挑西不挑東、有建筑物遮擋時樓層挑中不挑高、不挑外立面凸起的房子。看房時間上盡量多次、不同時間段看房，而其中一定要有一次是在早晨看房，早晨是一天中陽光**弱的時候。此外冬季晝短夜長，陽光角度**斜，易發(fā)生擋光情況，也比較容易看出采光狀況。4.注意房屋質(zhì)量a）是否漏水返水注意房屋是否漏水，重點(diǎn)檢查電、水、熱管道**密集的衛(wèi)生間。此外，埋在天花板里的管道層也可以通過墻上是否有水漬來判斷漏水情況。底層還要注意返水情況，包括馬桶返水，否則可能會造成異味和管道堵塞。b）設(shè)備是否完好注意檢查室內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備是否齊全、完好，**好把屋里的設(shè)備，如燃?xì)夤艿?、水管、門窗等都開啟一下，試試能否正常使用。c）管道是否合理買二手房如考慮做再次裝修，看房時還需注意室內(nèi)有無橫穿的回水管道，因?yàn)楣艿赖母叨葘⒅苯佑绊懙降蹴數(shù)母叨?，否則需特別花功夫和材料去處理，還會影響美觀。5.注意房屋周邊環(huán)境二手房一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。所以要注意房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染等，以及房屋周圍環(huán)境，小區(qū)物業(yè)安保等方面的情況，以免入住后影響居住舒適度?？傊?，無論是看新房還是二手房，盡可能的多比較幾家，尤其是第一次看房，更需要明確自己的需求，在看房中積累經(jīng)驗(yàn)，避免不必要的麻煩。

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• 問 首次購房者在售樓處應(yīng)該詢問哪些問題？
  答

  問戶型、周邊、物業(yè)、優(yōu)惠和產(chǎn)權(quán)情況。

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• 問 購房者如何驗(yàn)收新房，需注意哪些問題？
  答

  新房驗(yàn)收時的重點(diǎn)環(huán)節(jié)：首先是墻面1、檢查墻面是否有開裂。2、檢查墻面是否有空鼓，用小木錘或其他東西敲墻，敲到空鼓時發(fā)出的聲音不實(shí)，很容易就可以聽出來。做上記號，裝修時用膩?zhàn)犹钇健Ｆ浯问俏蓓?、檢查屋頂是否有開裂。2、檢查屋頂和墻面的陰陽角線是否是水平線，如果不是，在今后裝修中要先用粉刷石膏找低再用耐水膩?zhàn)诱移郊纯?。而后地?、檢查地面是否平整。2、檢查是否有開裂和反砂：地面用腳搓地面時是否出現(xiàn)沙粒。砂漿比或水泥質(zhì)量不合格、攪拌不均勻都會出現(xiàn)此問題。門窗1、檢查門窗的強(qiáng)度2、檢查窗的功能a.門窗推拉順滑，表面平整光潔，無嚴(yán)重劃痕，型材沒有開裂或斷裂現(xiàn)象。b.五金配件：齊全，位置正確，牢固c.密封質(zhì)量：門窗關(guān)閉時扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條不松動，不脫落，不外露。d.門窗框，扇垂直，不彎曲e.玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻。f.窗子排水孔是否打通了。未打通積水會流入型材里。**后是電路1、檢查插座和開關(guān)是否設(shè)置的合理，電路在裝修中是否需要改造，一是看個人的需求，二是看房屋中插座和開關(guān)設(shè)置的是否合理，方便使用。2、檢查每個電燈開關(guān)和電源插座是否可以正常使用，帶個手機(jī)座充、或電筆插上就可檢驗(yàn)電源插座是否通電，當(dāng)然專業(yè)人員會采用專用插座檢查。

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