購(gòu)房與交房需要注意什么 如何維護(hù)自己的合法權(quán)益

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• 138****5728

  買房走到交房這一階段，相信各種奇葩事情也都經(jīng)歷過(guò)一遍了。為了入住之后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能夠及時(shí)解決，建議在交房時(shí)保留好證據(jù)，才能在日后維護(hù)自己的合法權(quán)益。 交房時(shí)如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料，購(gòu)房者可以拒絕收房。 防范于未然簽購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議很重要 許多購(gòu)房者在買房時(shí)發(fā)現(xiàn)，所簽訂的購(gòu)房合同都是由開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，購(gòu)房者往往對(duì)該條款無(wú)法做修改，為此，合同中的補(bǔ)充協(xié)議部分就顯得尤為重要。如開(kāi)發(fā)商不同意更改格式合同，可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定，特別是與業(yè)主實(shí)體權(quán)利相關(guān)的條款，如交房標(biāo)準(zhǔn)、交房時(shí)間、違約責(zé)任、辦證時(shí)間、房屋預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積、稅、費(fèi)、共有權(quán)益約定等。 購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。 為了讓購(gòu)房者的權(quán)利得到保障，購(gòu)房者還可以在合同中對(duì)所購(gòu)房屋的質(zhì)量保證進(jìn)行約定。 如墻體平直，無(wú)非設(shè)計(jì)性的起鼓、凹陷和裂縫;房屋頂部防水性能良好無(wú)水漬、廚房和廁所防水無(wú)缺陷、各上、下水管、口與地面結(jié)合處無(wú)滲、漏水現(xiàn)象;公共管線不從室內(nèi)通行，如不可避免應(yīng)不裸露及保證室內(nèi)表面完整、平滑;水、電、天然氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等均可正常使用，其中具體約定好水、電、天然氣的具體開(kāi)通日期;公共區(qū)域(綠地、會(huì)所、停車場(chǎng)等)的建設(shè)完成日期。約定開(kāi)發(fā)商不得擅自更改其使用用途;買受人有權(quán)聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶對(duì)所購(gòu)商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)量等。同時(shí)，還要在合同中約定開(kāi)發(fā)商所贈(zèng)送的面積(花園、露臺(tái)等)應(yīng)將具體位置、面積、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)(或產(chǎn)權(quán))?！凹s定出現(xiàn)爭(zhēng)議后的解決方式和違約責(zé)任也很重要?！绷_冰霜說(shuō)。 驗(yàn)收資料不齊購(gòu)房者可拒絕收房 根據(jù)相關(guān)法律、行政法規(guī)，開(kāi)發(fā)商向買受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“驗(yàn)收合格”的商品房。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料，購(gòu)房者可以拒絕收房。 如果出現(xiàn)宜賓業(yè)主在收房時(shí)遇到的入戶花園被不合理侵占、廚房漏水、虛假宣傳等問(wèn)題時(shí)，業(yè)主又該怎么有效維權(quán)？業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意收集和保留證據(jù)，尤其保留在購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商為銷售房屋時(shí)在網(wǎng)站、所在樓盤或相關(guān)宣傳資料，以便起訴時(shí)組織證據(jù)。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??賣方不賣房了買方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？
  答

  售房人的主要目的是取得全額房款，所以保護(hù)自己的利益就要從這方面考慮。比如堅(jiān)持過(guò)戶收取全額房款（有資金監(jiān)管的例外），采取收取定金、**款等必要措施，當(dāng)然，合同里有關(guān)約定必須要有專門的條款。

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• 問(wèn) ??購(gòu)房買方違約賣方應(yīng)該怎么辦?買方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?
  答

  買方未及時(shí)付款 賣方短信通知解除合同黃某在廈門集美區(qū)有一套房產(chǎn)，于2015年1月通過(guò)中介公司賣給了徐某，雙方約定總房款為156萬(wàn)元，分兩次付款，首期款在2015年4月支付，但在合同簽訂之日，徐某需給黃某支付8萬(wàn)元定金。另外，若雙方中的任何一方中途悔約，需書面通知中介公司，且任何一方超過(guò)十天沒(méi)有履行合同條約的，守約方有權(quán)解除合同。買方違約，賣方怎么辦然而4月到了，徐某并沒(méi)有按照約定的日期支付首期款，直至4月末，等不下去的黃某便通過(guò)他人的手機(jī)發(fā)送了解除合同通知到徐某配偶的公司業(yè)務(wù)手機(jī)號(hào)碼上，并于不久后將房產(chǎn)賣給了其他人。得知事實(shí)的徐某認(rèn)為黃某擅自將房產(chǎn)賣給他人是違約，而黃某認(rèn)為是徐某逾期未支付首期款，違約在先，爭(zhēng)執(zhí)不下的兩人便鬧上了法庭。經(jīng)法院審判，黃某未依照合同約定，以書面形式通知中介公司解除合同的決定，造成違約，但徐某也沒(méi)有按照合同約定，按時(shí)支付房款，同樣也造成了違約。根據(jù)根據(jù)過(guò)失相抵的原則，雙方的房屋買賣合同解除，賣方將定金原數(shù)返還給買方。買方違約，賣方應(yīng)該怎么辦？黃某沒(méi)有采取書面通知的形式，而是用短信的形式發(fā)出解除合同通知的行為很草率，也造成了違約，但說(shuō)到底，違約在先的還是徐某，那么當(dāng)買方違約時(shí)，賣方應(yīng)該怎么辦呢？首先，買方違約主要有三種情況，一種是在房產(chǎn)交易過(guò)程中，房屋出現(xiàn)貶值的趨勢(shì)，這就會(huì)導(dǎo)致買方寧愿放棄定金，也不愿意繼續(xù)買下房屋；另一種是當(dāng)賣方?jīng)]有足夠資金還清銀行貸款，需買方辦理贖樓手續(xù)時(shí)，買方可能會(huì)在此過(guò)程中由于手續(xù)太繁雜而不愿繼續(xù)購(gòu)房；還有一種就是沒(méi)有按照合同約定的日期支付房款而造成的違約。若買方違約，賣方可向法院提起訴訟請(qǐng)求，要求買方承擔(dān)違約責(zé)任，并按照合同要求繼續(xù)進(jìn)行交易，當(dāng)然也可以根據(jù)違約情況直接要求對(duì)方支付一定數(shù)額或按一定標(biāo)準(zhǔn)確定的違約金。

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• 問(wèn) 買方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?
  答

  房東構(gòu)成違約需要支付違約金，即雙倍的定金。在房屋買賣合同中約定定金的可以參考《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》：約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

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• 問(wèn) 買房遇開(kāi)發(fā)商倒閉如何維護(hù)自身合法權(quán)益 有哪些渠道可以維護(hù)自己權(quán)益
  答

  買房選擇正確的開(kāi)發(fā)商是很重要的，什么才是正確的開(kāi)發(fā)商？一個(gè)正確的開(kāi)發(fā)商，要有實(shí)力，資金雄厚，樓盤有保障。如果你選擇一些小型的開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)一破產(chǎn)了，你買的房子該怎么辦？有兩種情況，要分開(kāi)解答。 情況一：房屋建成交付了 這種情況相對(duì)來(lái)說(shuō)比較容易解決，如果房子已經(jīng)建成，并且對(duì)入住沒(méi)有太大的影響，我們只需要按期還銀行貸款，以房屋作為抵押物就可以了。開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)對(duì)你不會(huì)有太大的影響。 情況二、房子沒(méi)有建成 另外一種情況，就是開(kāi)發(fā)商還在施工過(guò)程中破產(chǎn)，購(gòu)房者維權(quán)會(huì)比較麻煩。 這種情況還要分為兩種狀況具體分析： 1、用房貸購(gòu)買的房屋的權(quán)利歸屬問(wèn)題 期房尚未建成交付給業(yè)主之前，房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬其實(shí)是不屬于業(yè)主的。只有當(dāng)房屋交付了，購(gòu)房人的**及銀行貸款還清了，才可以委托開(kāi)發(fā)商像房管部門申請(qǐng)領(lǐng)取房產(chǎn)證。在你拿到房產(chǎn)證之后，開(kāi)發(fā)商破不破產(chǎn)，對(duì)你的房屋所有權(quán)不會(huì)產(chǎn)生影響。購(gòu)房者僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔(dān)保即可。 2、對(duì)賣方分期付款買房時(shí)房屋的權(quán)利歸屬 （1）如果你把全部?jī)r(jià)款付清了，意味著這棟房子是你的了，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)也不影響到你的房子。這時(shí)，你可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更房屋登記。 （2）你還沒(méi)把全部?jī)r(jià)款付清，房子的所有權(quán)還沒(méi)有轉(zhuǎn)移到你的名下，你跟開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有把合同履行完畢，破產(chǎn)管理人即有權(quán)決定是解除合同還是接受價(jià)款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

• 問(wèn) 買方怎么維護(hù)自己的合法權(quán)益?
  答

  買方未及時(shí)付款 賣方短信通知解除合同黃某在廈門集美區(qū)有一套房產(chǎn)，于2015年1月通過(guò)中介公司賣給了徐某，雙方約定總房款為156萬(wàn)元，分兩次付款，首期款在2015年4月支付，但在合同簽訂之日，徐某需給黃某支付8萬(wàn)元定金。另外，若雙方中的任何一方中途悔約，需書面通知中介公司，且任何一方超過(guò)十天沒(méi)有履行合同條約的，守約方有權(quán)解除合同。買方違約，賣方怎么辦然而4月到了，徐某并沒(méi)有按照約定的日期支付首期款，直至4月末，等不下去的黃某便通過(guò)他人的手機(jī)發(fā)送了解除合同通知到徐某配偶的公司業(yè)務(wù)手機(jī)號(hào)碼上，并于不久后將房產(chǎn)賣給了其他人。得知事實(shí)的徐某認(rèn)為黃某擅自將房產(chǎn)賣給他人是違約，而黃某認(rèn)為是徐某逾期未支付首期款，違約在先，爭(zhēng)執(zhí)不下的兩人便鬧上了法庭。經(jīng)法院審判，黃某未依照合同約定，以書面形式通知中介公司解除合同的決定，造成違約，但徐某也沒(méi)有按照合同約定，按時(shí)支付房款，同樣也造成了違約。根據(jù)根據(jù)過(guò)失相抵的原則，雙方的房屋買賣合同解除，賣方將定金原數(shù)返還給買方。

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