何時是買二手房旺季 房齡年限有何重要性

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• 144****9282

  如今,全國樓市正處在“金三銀四”旺季。一、二線城市房價都在漲,尤其是二手房,例如,上海、南京等沿海的一、二線城市房價已到了“高燒”模式。一般購房者選擇買二手房的原因,多側(cè)重關(guān)注房價、交通位置、戶型朝向及生活配套等。但購買二手房,房齡也是購房者值得關(guān)注的。那么,購房者買二手房在房齡方面需要注意哪些呢? 房齡不要超過20年 購房者購買二手房時,銀行對于借款人的購房的房齡有嚴格要求。一般房齡年限**高為20年,超過20年的二手房銀行基本不給予貸款,大部分銀行貸款的門檻是房齡20年以內(nèi),面積在60平方米以上的才給予貸款。購房者購買二手房時,要注意購房的房齡,甚至有的銀行甚至要求房齡**高為15年。 房齡越久**空間小 購房者購買二手房時,一般會發(fā)現(xiàn)房齡較長的房源,都處于地段好、周邊配套成熟、交通線路密集的,自然房主是不肯輕易出手,價格也被太高好幾倍!其實,二手房房齡長,周邊配套也相對于新房也老舊,因此,房屋的**空間也會逐年下降的,或許會出現(xiàn)貶值。 房齡越久物業(yè)成本越高 房屋入住后,在一段時間內(nèi)避免不了會有磨損。房齡使用年限增長,意味著實際有效使用年限在縮短,房屋會產(chǎn)生一定的維修費用,從而增加物業(yè)維護成本,購房者的購房成本將源源不斷地增高。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:38

相關(guān)問題

• 問 ??二手房產(chǎn)權(quán)年限重要嗎?二手房房齡到底有多重要?
  答

  現(xiàn)在很多人購買了二手房后，都會在糾結(jié)二手房的產(chǎn)權(quán)年限，因為產(chǎn)權(quán)剩余年限決定著房屋所有權(quán)年限。如果二手房房齡太老，就沒有購買的可能性，因此銀行不會放貸，再轉(zhuǎn)手不容易。那么，二手房的產(chǎn)權(quán)年限如何算呢?二手房產(chǎn)權(quán)年限計算?通常講二手房產(chǎn)權(quán)年限，指的是該套二手房所在土地的剩余使用年限。目前市場上主流的房子有商品房、經(jīng)濟適用房、兩限房、老公房。商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起。住宅的產(chǎn)權(quán)年限可以查看自己的產(chǎn)權(quán)證，而土地證則可以看出土地剩余使用年限。在這幾類房子中，商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起的，而老公房的產(chǎn)權(quán)是從交土地收益金開始計算的。那么這些房子在二手房市場出售后，該怎么算剩余產(chǎn)權(quán)年限呢?房屋的產(chǎn)權(quán)分為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，其中房屋所有權(quán)是永遠的，只要房子不倒，你就一直擁有它;土地使用權(quán)是有時間限制的，這跟土地的性質(zhì)直接掛鉤，一般分為40年、50年和70年。人們常提的產(chǎn)權(quán)年限也是指房子的土地使用年限。一套房子的產(chǎn)權(quán)年限是怎么計算的?不同的房子，產(chǎn)權(quán)年限有不同。1、商品房、經(jīng)適房和兩限房它們的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起，準確地說，是拿到國有土地使用證那天算起。舉個例子，開發(fā)商2005年拿地，購房者2010年入手，那么這套房子的剩余土地使用權(quán)也就67年了，土地使用權(quán)到期時間是2000+70=2070年。2、老公房老公房的產(chǎn)權(quán)年限與以上三種房子不同，他的土地使用年限從名列前茅筆土地收益金開始計算。老房子由于土地使用性質(zhì)不同，一般上市時要補交土地收益金。需要注意的是，老公房的土地使用年限是從本樓棟名列前茅套房上市之日算起的。舉個例子，一個建成于1980年的老公房小區(qū)，某棟樓在2000年名列前茅次出現(xiàn)了二手房交易，那么這棟樓的土地使用年限就從2000年開始算起，到期時間是2070年。雖然經(jīng)適房和兩限房在上市的時候也要繳納土地收益金，但這兩種房子與老公房的土地使用年限計算方式不同，前兩種房子是從開發(fā)商拿地之日算起，而老公房是從本棟樓名列前茅套房銷售之日算起。二、如何判斷二手房的真實年限1)靠譜的方法：到房產(chǎn)管理部門查檔。房屋拿地建房開始，就會有相應的產(chǎn)權(quán)部門進行產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)部門的房屋信息**準確。2)觀察法：這種方法只能大體估計房屋年齡，如果是新裝飾過的房屋，可進入廚房、衛(wèi)生間觀察，因為廚衛(wèi)的裝修比較難改，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外，由于地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。3)從未轉(zhuǎn)手過的二手房可以查看產(chǎn)權(quán)證。從產(chǎn)權(quán)證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時間向前推一兩年時間，如果是單位房則時間更長，**少往前推兩三年時間。4)簽訂合同，規(guī)定房齡。購房者可以在房屋買賣合同中將房齡以及違約條款約定好，如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符，要求賣方承擔違約責任。

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• 問 二手房房齡多久可以買?買二手房房齡重要嗎?
  答

  房齡過大可能會遇到不能貸款、居住成本增加、土地使用年限短等問題。1、影響房屋貸款房齡過大會影響房屋貸款評估值，同等條件下，房齡越大貸款年限可能越短。如下圖示，商業(yè)貸款和公積金貸款中貸款年限計算方法顯示，房齡越大，貸款年限越短。貸款年限計算方法舉個例子：25歲的單身小王商業(yè)貸款分別購買一套房齡為25年和30年的住房，商業(yè)貸款**多能貸多少年？計算：50-25=25年<65-25=40年50-30=20年<25年<65-25=40年因此，房齡為25年的住房比房齡為30年的住房商業(yè)貸款年限多5年。2、土地使用年限短房齡越大意味著剩余土地使用年限越短，到期后需進行土地續(xù)期。目前雖然房屋所有權(quán)年限為永久，但是土地使用年限**多為70年。一般來說，房齡大的二手房其土地使用年限也比較短，因為土地使用年限是從開發(fā)商拿地之日算起的。目前，關(guān)于土地使用年限到期的解決辦法還沒有出臺明確的法律規(guī)定。2017年兩會明確在續(xù)期法律出臺前，住宅土地使用權(quán)到期的，可采用“兩不一正常”過渡性辦法免費自動續(xù)期。3、居住成本增加房齡大意味著有效使用年限的縮短，購房成本隨之增加。同時，房齡太大的話，房屋維修費用可能會相應的會增加，物業(yè)的維護成本可能也會相應地增加。房齡大的可能還會遇到上下水管道使用的問題，管道的老舊，還可能發(fā)生上下水不通。實際中，老房居住成本是否真的會比較新的房屋成本高，還得具體問題具體分析。4、影響再次出售同等條件下，房齡較小的房屋折舊率小，易進行再次轉(zhuǎn)售。

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• 問 ??二手房產(chǎn)權(quán)年限重要嗎?二手房房齡有什么影響?
  答

  在新房越來越遠郊化的今天，二手房異軍突起，在市面上比較常見。一些老舊二手房，由于地段好，價格也相對便宜，受到了不少人的青睞。買二手房，要注意很多問題。今天，我們來講講二手房房齡長短有什么影響。影響1：房子的剩余產(chǎn)權(quán)年限我們知道，普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限一般為70年。例如，某二手房其開發(fā)商1998年拿地，土地使用年限到期時間為2068年；該房子交付使用的日期為2000年。那么到了2017年，該房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限為51年（即2068年-2017年）。該房屋的房齡為17年（即2017年-2000年）。通常來說，房齡越老，房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限就越短。PS：房齡和房屋產(chǎn)權(quán)年限及房產(chǎn)證日期很多人分不清房齡、房屋的產(chǎn)權(quán)年限以及房產(chǎn)證日期的差別，容易混淆。所以我們先搞清楚這幾個概念。房屋產(chǎn)權(quán)年限，也就是房屋土地的使用年限，即開發(fā)商獲得地皮之日開始計算的年限；房齡，則是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限；房產(chǎn)證日期，則反映房屋所有權(quán)人實際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，它和真實房齡不是絕對相同的，因為開發(fā)商的房子可能并非建成就賣出去了，一般而言，房產(chǎn)證日期和建成時間之間有個時間差，業(yè)主拿到房產(chǎn)證的時間與樓房建成的時間相比有一定的滯后性。影響2：貸款年限買房貸款時，貸款年限會受到個人年齡等各方面的影響。買二手房采用商業(yè)貸款，貸款年限還會受到房屋年齡的限制。在同等的情況下，房齡越老，貸款的年限就越短。貸款年限短，月供就會相對較高，每個月的還貸壓力就會比較大。影響3：房屋剩余壽命房子和人一樣，都有壽命。住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過程中，會受到一定的磨損。二手房房齡越老，房屋的磨損也就越大，房屋剩余的壽命也就越短，在居住一定年限后，可能就會變?yōu)槲７?，不能住人。影?：房屋維修費用房齡越老，受到的磨損就越多，出現(xiàn)的問題也就越多，因此，就需要對房屋進行修繕。進行房屋維修時，需要耗費一定的資金。通常來說，房齡越老，房屋的維修費用也就越高。

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• 問 二手房房齡重要嗎？
  答

  二手房房齡重要。因為房齡會影響到評估的價格，評估的價格不一樣，那么貸款的金額和年限也不一樣，二手房的貸款年限會受到房齡、貸款人年齡和法律法規(guī)規(guī)定的高年限等因素的影響，一般來說，房齡越大，貸款年限就會越短。如果房齡超過了30年，那么獲貸的難度就會增大。

• 問 買大齡二手房有何缺點？如何查二手房房齡？
  答

  一、“大齡”二手房有什么缺點？1、影響貸款年限在同等條件下，房齡越老，貸款年限就越短，月供就會相應提高，每個月的還貸壓力就會比較大。有的銀行甚至會對二手房年齡進行規(guī)定，超過25年或30年的老房子不能申請貸款。2、影響土地使用年限住宅的土地使用年限一般是70年，房屋所有權(quán)年限為永久，房齡過大的房子，土地使用年限自然就要短一些，一旦土地到期，要按相關(guān)流程進行續(xù)期，甚至有可能需要交納土地出讓金。3、居住成本會增加房齡越老，房子所受到的磨損就越多，可能出現(xiàn)的問題也就越多，如墻體剝落、房屋漏水等等，這樣就需要購房者對房子進行修理，維修費用想必也是一筆不小的支出。4、居住舒適度降低房齡越老，意味著房屋距離現(xiàn)在越久遠，以前的設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃包括環(huán)境、停車位、管理等方面都與現(xiàn)在人們的生活方式存在一定的差異，會給購房后的生活帶來諸多不便，想要再次出租或者出售房屋，難度會增加許多。二、二手房的房齡如何計算？首先，購房者要明確批地時間和竣工時間兩個概念，批地時間是指開發(fā)商取得開發(fā)用地的土地使用權(quán)證書記載的起始時間，竣工時間是指建筑工程經(jīng)竣工驗收合格交付使用的日期；批地時間及竣工時間可以直接在房產(chǎn)證上看到，也可以由賣家持身份證、產(chǎn)權(quán)證書到國土局進行查檔。而所謂房齡指的是房屋本身的年齡，通常從房屋（樓盤）竣工驗收合格開始算。舉個例子：一個樓盤的批地時間為1998年、竣工時間為2008年，那么，截止2018年，該樓盤的年齡為10年。三、“多大年齡”的二手房適合購買？1、房齡比較短的房子慎買由于不滿兩年的房子需要交納增值稅，不符合滿五唯一條件的房子要交個人所得稅，而這兩項是二手房交易稅費中占比比較大的部分，因此建議購房者盡量不要選擇5年以內(nèi)的二手房。2、5~10年的二手房在二手房市場上，5-10的房子**受歡迎，因為這類房子的稅費較低，且年齡不是過大，購房者可以順利的申請貸款。需要注意的是2000年之前造的房子，特別是板樓，都是預制板頂子，買的時候檢查好有無質(zhì)量問題。3、10年以上的二手房慎買一是這類房子再過5-7年，房齡就接近20年了，如果購房者到時想要出售，銀行是否愿意放貸都成問題，即使能夠貸到款，額度相對也會低很多，且銀行可能會要求支付較高的**款，并且無法享受利率優(yōu)惠。二是這類房子年齡較大，居住舒適度比較差。

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