??買毛坯房子注意什么

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• 144****7998

  需要注意以下問題：
  
  1、了解房屋真實(shí)的產(chǎn)權(quán)狀況
  
  如果是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么共有人是否均同意等問題要了解清楚。所以首先要驗(yàn)看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性、注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址、用途。
  
  2、房屋是否有抵押情況
  
  如果賣方是按揭購房，房屋在出售房屋時(shí)，銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，在賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實(shí)踐中賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，姬律師提醒廣大買房人要將房款直接支付給抵押銀行，否則賣方不辦理解押，可能導(dǎo)致買房人面臨合同無效的風(fēng)險(xiǎn)，**后可能房款也無法追回。
  
  3、房屋的查封狀況
  
  有的賣方在房屋處于查封狀態(tài)下，仍與他人簽訂房屋買賣合同，其目的就是將此房屋趕快套現(xiàn)。對于購房者來說，在查封狀態(tài)下，根本不可能辦理房屋過戶，**糟糕的結(jié)果是因房屋被查封，有可能將來就被執(zhí)行，房主也找不到，**終房款也無法追回。
  
  4、對房屋基本狀況進(jìn)行審查
  
  要了解房屋基本狀況，包括防水處理、采光通風(fēng)、交通狀況、配套情況、容積率、停車位等重要內(nèi)容，并根據(jù)需要索取相關(guān)資料及文字承諾。
  
  在這里，著重提醒購房人的是房屋的質(zhì)量及房齡問題。有的二手房年代已經(jīng)久遠(yuǎn)，房屋可能存在一定的質(zhì)量問題，例如：房屋漏水、墻體出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫等。對于房齡，由于是無法通過感覺確定，而賣方為抬高價(jià)款，往往在此并不誠信，作為買方，除向小區(qū)其他業(yè)主問詢外，**好能要求賣方同去房管部門查檔，了解真實(shí)房齡。
  
  5、房屋落戶情況
  
  很多人購買二手房是為了落戶口，給孩子上學(xué)，然而買了房子后發(fā)現(xiàn)房子內(nèi)有陌生人或賣方的戶口，導(dǎo)致自己的戶口無法遷入。所以應(yīng)將落戶的具體時(shí)間及違約責(zé)任都寫入購房協(xié)議中，以便日后維權(quán)。
  
  **后是買賣雙方共同辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。很多人認(rèn)為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，實(shí)際上不是如此。過戶后，買房人和出賣方應(yīng)當(dāng)共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結(jié)算房屋內(nèi)的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、公共維修基金的過戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個(gè)的二手房交易才算圓滿完成。
  
  為順利完成二手房的購買，還需要注意以下程序問題：
  
  1、購買房屋的渠道
  
  二手房交易手續(xù)較為復(fù)雜，稍有不慎便會落入“購房陷阱”，建議選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，其一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，其二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
  
  2、簽約過程中的注意事項(xiàng)
  
  對交易的任何關(guān)鍵性約定或房主的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、房款及過戶中的所有稅費(fèi)承擔(dān)、中介費(fèi)、給付方式、期限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。
  
  3、付款環(huán)節(jié)的注意事項(xiàng)
  
  若買賣雙方在決定交易后，可先由買家將樓款預(yù)先存入中介公司指定的銀行賬號內(nèi)，成功過戶后，由中介公司轉(zhuǎn)交首期款及尾期款給賣方，切莫對交易過程中任一環(huán)節(jié)掉以輕心。
  
  整個(gè)二手房交易的過程，風(fēng)險(xiǎn)無處不在，為防范風(fēng)險(xiǎn)，建議購房人簽署詳盡的買賣合同，力求損失的**小化。
  

  查看全文↓ 2018-06-26 21:57:42
• 149****6042

  毛坯房驗(yàn)房程序:
  一、先看外部:外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。
  二、再查內(nèi)部:入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。
  三、后測相鄰:閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。 二,驗(yàn)房過程 )去物業(yè)部門查看資料部分,分別有以下幾份資料需要查驗(yàn): A房屋的《住宅質(zhì)量保證書》--可帶走 B《住宅使用說明書》--可帶走 C《竣工驗(yàn)收備案表》 D面積實(shí)測表 E管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))--可帶走.

  查看全文↓ 2018-06-26 21:57:33
• 137****3333

  一般要看商品房的五證二書（五證：國有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃取得證，建設(shè)工程許可證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)售許可證．二書：住宅質(zhì)量保證書，商品房使用說明書．）戶型要注意，好戶型是動靜分隔.至于樓層呢，多層的話就是金三銀四了，小高層或高層就是3分之一以下的樓層不優(yōu)．還有就是一梯兩戶優(yōu)于一梯4戶.還有就是大配套（周邊環(huán)境、菜場、**等）和小配套（居住區(qū)內(nèi)環(huán)境、管線等）
  
  1、《選房應(yīng)考慮的主要因素》
  （1）要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。
  具體而言主要是指：
  ①城市上風(fēng)上水。城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向。
  ②交通便捷。使用常用的交通工具，從居住地到工作地點(diǎn)或常去的地方不超過可接受的時(shí)間并且有時(shí)間保障。
  ③城市化水平高。居住地各種市政設(shè)施齊全，一般位于城市主次干道附近。房屋的區(qū)位、繁華度、公共設(shè)施配套等。
  ④生活便利。步行10分種左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，能滿足日常生活物品的采購及其他服務(wù)需求。
  （2）要看住宅環(huán)境。
  住宅環(huán)境包括日照、通風(fēng)、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來說，是指自然、人文景觀優(yōu)雅的程度，空氣清新狀況，有無早晚休閑運(yùn)動、周末娛樂的場所，社會風(fēng)氣、治安狀況等。
  （3）看住宅的健康與安全性。
  要求住宅的健康程度高，能滿足生理需要和社會需求，能防止事故，遠(yuǎn)離污染源、傳染病醫(yī)院等。
  （4）看開發(fā)商資信調(diào)查、房屋合法性調(diào)查。
  （5）看房屋的品質(zhì)狀況。
  主要看房屋的數(shù)量指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、價(jià)格因素等。
  （6）看其他隱蔽工程、公共設(shè)施工程、建材品質(zhì)、售后服務(wù)承諾等。
  總之，對所購的房屋進(jìn)行多次深入調(diào)查，根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時(shí)間也需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子區(qū)位、環(huán)境、健康與安全性、房屋品質(zhì)、開發(fā)商資信；晚上去便于體驗(yàn)與了解居住區(qū)人口素質(zhì)與構(gòu)成；雨天去便于了解房屋有無漏水、樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、路面積水情況；假日去便于工作于體驗(yàn)購物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時(shí)，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較、仔細(xì)看，以免后悔。若由中介公司代售，須把單價(jià)、總價(jià)、平方米數(shù)、授權(quán)范圍、代售期等了解清楚后再拍板，絕不能草率行事。
  2、如何選擇開發(fā)商。
  （1）搞清開發(fā)商的資質(zhì)。
  國家對以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的專營企業(yè)，明確要按規(guī)定申請資質(zhì)等級。以開發(fā)項(xiàng)目為對象，從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的項(xiàng)目公司不寫著資質(zhì)等級，但必須有項(xiàng)目一次性《資質(zhì)證書》。對不具備資質(zhì)的開發(fā)商建設(shè)銷售的房屋，不能作為商品房來交易。因此，百姓選房時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商出示《資質(zhì)證書》?？疾臁顿Y質(zhì)證書》時(shí)要鑒別：
  ①項(xiàng)目型公司。若《資質(zhì)證書》標(biāo)明開發(fā)商只具有對某一特定項(xiàng)目的開發(fā)資格，并標(biāo)明開發(fā)期限，對此可能產(chǎn)生的售后風(fēng)險(xiǎn)，購房者應(yīng)引起高度重視。因?yàn)轫?xiàng)目型公司，在開發(fā)銷售完畢一段時(shí)間后往往就不存在了，購房者在以后使用過程中，若發(fā)生諸如房屋質(zhì)量的問題，往往找不到投訴對象，引起不必要的糾紛。
  ②《資質(zhì)證書》上標(biāo)明 的等級。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)自高至低分為一至五級。資質(zhì)的高低表明了開發(fā)商在資金規(guī)模、技術(shù)力量、開發(fā)業(yè)績和信譽(yù)度方面的實(shí)力。從某種程度上反映了開發(fā)商所開發(fā)的商品房，在性能、質(zhì)量和售后服務(wù)方面的水平。
  ③《資質(zhì)證書》的合法性和時(shí)效性?！顿Y質(zhì)證書》一般情況下每年審核一次，購房者應(yīng)留意開發(fā)商是否以舊充新。
  （2）了解開發(fā)商的實(shí)力。
  開發(fā)商的實(shí)力是保證項(xiàng)目正常進(jìn)行的**關(guān)鍵因素。有實(shí)力的開發(fā)商自有資金充足，一般可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行，避免工期延誤等狀況的發(fā)生。
  

  查看全文↓ 2018-06-26 21:57:25

相關(guān)問題

• 問 買毛坯房子要注意什么
  答

  ①看三書一證一表;建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證、建筑竣工驗(yàn)收備案表。②交費(fèi)簽字先驗(yàn)房;通過錄音機(jī)、數(shù)碼攝像或數(shù)碼照相調(diào)好日期記錄證據(jù)，特別保存好自己那份驗(yàn)房咨詢報(bào)告。③房屋完好，簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時(shí)，看好條款。

• 問 買毛坯房子要注意什么
  答

  ①看三書一證一表;建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證、建筑竣工驗(yàn)收備案表。②交費(fèi)簽字先驗(yàn)房;通過錄音機(jī)、數(shù)碼攝像或數(shù)碼照相調(diào)好日期記錄證據(jù)，特別保存好自己那份驗(yàn)房咨詢報(bào)告。③房屋完好，簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時(shí)，看好條款。

• 問 ??買毛坯房注意什么
  答

  應(yīng)該注意裝修，要是不注意以后會有隱患！

  全部4個(gè)回答>
• 問 買二手毛坯房劃算嗎?買二手毛坯房要注意什么?
  答

  買新房沒有營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。有契稅，印花稅和公共維修基金等費(fèi)用。買二手房，滿五唯一住房，只交契稅及工本費(fèi)等，滿五不唯一，交契稅，個(gè)人所得稅等，不滿五年，交契稅及營業(yè)稅及個(gè)人所得稅等。位置越好，價(jià)格越貴，這個(gè)不用討論了吧。既然你資金有問題，你就別考慮房子的位置了，只考慮價(jià)格就行了。新房，產(chǎn)權(quán)年限長，二手房不足70年。一般情況下，新房毛坯房居多，需進(jìn)行裝修，添置家具電器等等，二手房就不存在裝修問題了，減少了裝修的費(fèi)用，當(dāng)然你得看好他的裝修才行。再一個(gè)，都是新房，所有購房者都要進(jìn)行裝修，入住時(shí)間就成了問題，何況你裝修后還要晾幾個(gè)月才能入住。二手房，經(jīng)過簡單裝修或直接消毒后即可入住。新房周邊的配套設(shè)施，有可能會不成熟（看當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展?fàn)顩r了），二手房就普遍很成熟了，不會有太多的不方便?？傊?，各有利弊，看你買房子的出發(fā)點(diǎn)是什么了。我推薦你買成熟的，滿五唯一的二手房。既不用交營業(yè)稅（超過144平米要交差額營業(yè)稅5.6%）及個(gè)稅，也不用交公共維修基金及印花稅。二手毛坯房和新房的區(qū)別：一、貸款額度不同 新房：貸款30年，額度70萬。 二手房：貸款20年，額度60萬。 對比可以發(fā)現(xiàn)，二手房貸款的額度較新房來說稍低一些。二、**款計(jì)算方式不同 新房：**款是按照購買時(shí)的市場價(jià)作為參考，并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來制定貸款比例。 二手房：貸款是根據(jù)“二手房評估價(jià)”作為參考。所謂評估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評估而計(jì)算出來的。一般二手房評估價(jià)低于市場價(jià)。評估價(jià)大多為二手房市場價(jià)值的80%-90%，部分房屋會更低。影響二手房評估價(jià)格的因素有很多，各位購房者在看房選房時(shí)應(yīng)全面考察一下，自己在心中判斷一下二手房的價(jià)格，看看價(jià)格是否合適。 三、稅費(fèi)不同 交易稅費(fèi)是房產(chǎn)交易必須支付的一項(xiàng)費(fèi)用，但是新房和二手房交易要繳納的稅費(fèi)種類不同。 新房：需要繳納契稅與城市維護(hù)建設(shè)稅。 二手房：需要繳納契稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅(房屋不滿五年)。 四、交易方式不同 新房：主要是自行交易。 二手房：有自行交易和委托交易兩種方式。

  全部3個(gè)回答>
• 問 買二手毛坯房劃算嗎?買二手毛坯房要注意什么?
  答

  買新房沒有營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。有契稅，印花稅和公共維修基金等費(fèi)用。買二手房，滿五唯一住房，只交契稅及工本費(fèi)等，滿五不唯一，交契稅，個(gè)人所得稅等，不滿五年，交契稅及營業(yè)稅及個(gè)人所得稅等。位置越好，價(jià)格越貴，這個(gè)不用討論了吧。既然你資金有問題，你就別考慮房子的位置了，只考慮價(jià)格就行了。新房，產(chǎn)權(quán)年限長，二手房不足70年。一般情況下，新房毛坯房居多，需進(jìn)行裝修，添置家具電器等等，二手房就不存在裝修問題了，減少了裝修的費(fèi)用，當(dāng)然你得看好他的裝修才行。再一個(gè)，都是新房，所有購房者都要進(jìn)行裝修，入住時(shí)間就成了問題，何況你裝修后還要晾幾個(gè)月才能入住。二手房，經(jīng)過簡單裝修或直接消毒后即可入住。新房周邊的配套設(shè)施，有可能會不成熟（看當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展?fàn)顩r了），二手房就普遍很成熟了，不會有太多的不方便。總之，各有利弊，看你買房子的出發(fā)點(diǎn)是什么了。我推薦你買成熟的，滿五唯一的二手房。既不用交營業(yè)稅（超過144平米要交差額營業(yè)稅5.6%）及個(gè)稅，也不用交公共維修基金及印花稅。二手毛坯房和新房的區(qū)別：一、貸款額度不同 新房：貸款30年，額度70萬。 二手房：貸款20年，額度60萬。 對比可以發(fā)現(xiàn)，二手房貸款的額度較新房來說稍低一些。二、**款計(jì)算方式不同 新房：**款是按照購買時(shí)的市場價(jià)作為參考，并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來制定貸款比例。 二手房：貸款是根據(jù)“二手房評估價(jià)”作為參考。所謂評估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評估而計(jì)算出來的。一般二手房評估價(jià)低于市場價(jià)。評估價(jià)大多為二手房市場價(jià)值的80%-90%，部分房屋會更低。影響二手房評估價(jià)格的因素有很多，各位購房者在看房選房時(shí)應(yīng)全面考察一下，自己在心中判斷一下二手房的價(jià)格，看看價(jià)格是否合適。

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