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購房者作為期房的預購人與開發(fā)商簽訂商品房預售合同并支付定金或房屋價款，享有在合同約定日期請求預售人交付約定商品房的權利。雖然期房與傳統的房屋買賣有一定的差異，但這并不妨礙購房者享有合同中約定的各項權利。主要包括預購人基于法律規(guī)定享有的一切權益以及預購人基于商品房預售合同而取得的合同利益。在同等條件下，期房的價格一般要比現房便宜，因此購買期房可能會獲得一定的增值收益。但是購買期房與購買現房相比較，購房者承擔的風險相對較大一些。期房能否按時完成，建筑質量能否保證，小區(qū)生活配套是否齊全，開發(fā)商作出的各種承諾能否兌現等都是未知數。購房者無法直接檢查自己所購房屋的具體狀況，購房者與開發(fā)商之間產生糾紛的可能性較大。購買期房要注意以下幾個方面的風險：1、房屋延期交付使用風險。如果開發(fā)商不能按照合同約定的時間交房子，首先購買者不能如期入住，房屋的使用居住功能就無法體現，比如購買期房作為婚房，可能婚禮的時間到了房子還沒布置好，這就產生一些麻煩。另外如果屬于投資性的購房者延遲收取投資回報時間，也就是延遲了回收利息及利潤的時間。2、房屋質量不確定的風險。開發(fā)商由于市場信譽和資金實力等方面的原因，購房者看到房子時可能房屋的建筑質量、建筑裝飾材料、建筑結構、配套設施等與購房合同中的存在差異，其中**應該注意的是房屋建筑面積的變化和裝修情況的不符。3、房產證無法按時取得的風險。由于多方面的原因，使開發(fā)商無法按期獲得整個項目的房屋權屬證件，購房者也就無法按期獲得房屋產權證件，就可能導致購房者蒙受產權再轉換或抵押融資受阻的風險?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！拔遄C”保證的是所購房屋屬合法交易范疇，預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。
全部3個回答>當前夠買期房應注意什么
152****7337 | 2018-06-28 11:13:52
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133****0141
第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應該從哪幾個方面講。
查看全文↓ 2018-06-28 11:14:30
第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。
第三，交房和辦理產權登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領產權證。
具體講，涉及到一些法律問題。
第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發(fā)商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯網上查詢、核對，核對這家房地產開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經被國家工商局認定為是違法的廣告?？墒牵谑蹣菚卸加羞@個，我們應該特別注意。
怎么保證售樓書的內容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕**后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就要承擔責任。
在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。
認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來和房地產商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現房，根據規(guī)定發(fā)展商已經不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產權證的審批手續(xù)，去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。
五證，一個是建設用地規(guī)劃許可證，第二是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證**主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。 -
152****2743
**重要的是先看開發(fā)公司有無五證：《國有土地使用權證》、：《建設用地規(guī)劃許可證》、：《建筑工程規(guī)劃許可證》、：《建筑工程施工許可證》、：《商品房預售許可證》。**好看開發(fā)公司原件為好。
查看全文↓ 2018-06-28 11:14:20
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143****0556
期房盡管顯示出許多優(yōu)越性，但伴之而來的，則是期房的購買也有風險，一旦不慎，則會惹出許多麻煩。那么如何避免風險，買一套好期房呢?業(yè)內人士提出了六項注意：一是對公司的信譽、實力要細細考證。引發(fā)出期房購買煩惱的，大多是購買者選擇了那些實力不強、信譽不好的開發(fā)商，從而造成不能按時交房，質量太差。因此，購房者首先要選好公司，選擇那些信譽好，實力強的大企業(yè)，到他們公司買房。這些公司考慮到信譽，都能做到按期按質交房。二是購房資金不能一次性投入。購房時，有的公司對一次性交費的優(yōu)惠很大，有的達到了5%以上，這確實是一筆不小的開支。購現不妨為之，購期房則要慎重了。如果一次性交費，到時開發(fā)商不能按時交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效。如果錢未一次交清，則可憑未付余款去交涉，購房者便由被動變主動了。三是購期房要選好時機。在開發(fā)商已經開始動工的基礎上去購買。因為開發(fā)商已經開工并初步開始建設，表明按期交工有了初步保障，同時可以在動工之期到工地察看其施工質量，從而做到心中有數。如果僅憑設計圖去購買，到時開發(fā)商以手續(xù)未辦完而遲遲不開工，延了工期，吃虧的是購房者。四是對周邊環(huán)境要心中有數。購期房不象買現房，現買現住，周邊的環(huán)境一清二楚。買期房有一個過程，因此對周邊環(huán)境的潛在變化要心中有數，看一看買期房之處是否有環(huán)境惡化的可能，有沒有制造“三廢”的工廠也在建設。因為購期房的一個目的就為了購一間稱心房，如果周邊環(huán)境不好，又有什么意義呢?五是關注開發(fā)商的物業(yè)管理承諾。影響人們購期房積極性的一個重要原因，則是對未來物業(yè)管理的擔憂。通常而言，現房的物業(yè)管理好壞易于看出來，必竟這時的物業(yè)公司已經進場。而期房則不一樣，那么它將來被誰管理、怎么管理、如何收費，都是一個未知數。如果買了套物業(yè)管理不好的房子，不僅不安全，也生活不舒暢。因此，購期房時，必須先要向開發(fā)商了解將來的物業(yè)管理構想，并要他們給一定的承諾，以保證將來入住時，享受到良好的物業(yè)管理。六是合同簽訂必須請律師辦，購房是一件大事，有的花費幾萬、十幾萬、甚至幾十萬、上百萬元。如今購房引發(fā)的糾紛也越來越多，在購期房中，其潛在風險很大，那么如何避免它，或者在發(fā)生糾紛時，如何對自己有利呢?為了實現上述目的，業(yè)內人士建議，購房者在與開發(fā)商進行購房合同的簽訂時，要請律師去辦理，以保障自己的合法權益。
查看全文↓ 2018-06-28 11:14:12
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購期房需注意以下幾個方面：1、對公司的信譽、實力要細細考證。引發(fā)出期房購買煩惱的，大多是購買者選擇了那些實力不強、信譽不好的開發(fā)商，從而造成不能按時交房，質量太差。因此，購房者首先要選好公司，選擇那些信譽好，實力強的大企業(yè)，到他們公司買房。這些公司考慮到信譽，都能做到按期按質交房。2、購房資金不能一次性投入。如果一次交了很多錢，到時開發(fā)商不能按時交房，購房者去要求賠償，幾乎難以奏效。如果錢未一次交清，則可憑未付余款去交涉，購房者便由被動變主動了。3、購期房要選好時機。在開發(fā)商已經開始動工的基礎上去購買。因為開發(fā)商已經開工并初步開始建設，表明按期交工有了初步保障，同時可以在動工之期到工地察看其施工質量，從而做到心中有數。如果僅憑設計圖去購買，到時開發(fā)商以手續(xù)未辦完而遲遲不開工，延了工期，吃虧的是購房者。4、對周邊環(huán)境要心中有數。購期房不象買現房，現買現住，周邊的環(huán)境一清二楚。買期房有一個過程，因此對周邊環(huán)境的潛在變化要心中有數，看一看買期房之處是否有環(huán)境惡化的可能，有沒有制造“三廢”的工廠也在建設。
全部2個回答> -
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一、產權問題： 所購商品房一定是“大產權”這點應該不必再說了。我們這里講的是應與開發(fā)商具體約定辦好“產權證”并交付到業(yè)主手中的時間。一般來講，在“主合同”中對取得產權證的時間都有具體約定，但是在未如期取得產權證的情況下對業(yè)主的權益保護力度存在明顯欠缺。所以，我們應在“補充協議”中做出更確實的約定如下。 1、應對取得產權證的具體日期做出明確規(guī)定。如2008年2月18日。 2、注明如果在上述規(guī)定日期未能取得房產證應視為“房產證無法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。 3、對于此項“開發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權選擇退房。開發(fā)商必須在15個工做日內（業(yè)主可自行商議）退還所有業(yè)主已交納房款。 4、業(yè)主退房時如該房產價格已經上漲應按照上漲后的實際價格清退購房款項。 5、除了退還房款以外開發(fā)商還應對業(yè)主已發(fā)生的銀行利息、裝修費、誤工費等款項進行賠償（金額按具體情況協商）。 二、所購房屋的質量保證： 1、墻體平直，無非設計性的起鼓、凹陷和裂縫。 2、房屋頂部防水性能良好無水漬、廚房和廁所防水無缺陷、各上、下水管、口與地面結合處無滲、漏水現象。 3、公共管線不從室內通行，如不可避免應不裸露及保證室內表面完整、平滑。 4、水、電、天然氣、電話、網絡等均可正常使用。其中具體約定好水、電、天然氣的具體開通日期。 5、公共區(qū)域（綠地、會所、停車場等）的建設完成日期。約定開發(fā)商不得擅自更改其使用用途。 6、買受人有權聘請有資質的機構入戶對所購商品房的實際面積進行測量。如果測量結果與開發(fā)商的測量結果有差異，有權提請法院或有關機構進行**終裁決。 三、開發(fā)商所贈送的面積（花園、露臺等）應將具體位置、面積、使用年限、裝修標準在“補充協議”中詳細闡述并注明使用權（或產權）。 四、交房條件約定： 1、開發(fā)商在交房時應出具該商品房實測面積、《北京市建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 2、在交房時所交房屋達不到“主合同”或“補充協議”約定標準的情況下，業(yè)主有權拒絕收房。 3、在交房時所交房屋達不到“主合同”或“補充協議”約定標準使交房期限后延的情況下，開發(fā)商應依據“合同”中的約定對業(yè)主進行賠償。 4、如在規(guī)定的時間內仍然達不到約定的交房標準，購房人有權單方解除“合同”。開發(fā)商應支付給業(yè)主的違約金和其它因無法收房入住發(fā)生的損失（雙方應事先對違約金及相關損失的具體數額達成一致并體現在合同中）。 5、收房時應交納的費用。
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網簽合同時，需要注意以下事項：網簽時一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦房產證的關鍵。網簽時一定要采用房地產管理部門統一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。網簽時一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內建筑面積為依據進行面積確認及面積差異處理時，應當在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。網簽時一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂什么是網簽合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。
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期房優(yōu)勢1、價格購買期房較大的好處是能夠以較低的價格購房，在同等條件下，期房一般要比現房便宜，而且可能會獲得所購期房的收入。2、房屋設計開發(fā)商們對戶型設計是十分看重的，因為設計好壞直接影響產品的銷售，所以相對而言，期房大多都避開了當前市場上現房的設計弱點。期房不足因為選擇范圍較廣，對于希望能買得便宜，又不那么著急入住的朋友來說，期房也是不錯的選擇。但是期房有這樣一些不足，是需要購房人特別關注的：1、因為入住時間不確定，風險較大，開發(fā)商在建設過程中設計、資金等原因導致的工程停頓，都會給購房者帶來損失，同時市場行情與價格漲跌難以預測。2、由于與開發(fā)商的信息及專業(yè)知識的不對等，僅憑開發(fā)商的廣告、資料宣傳來判斷、預測樓盤狀況，存在房屋標準、質量與預售承諾不符的風險。那么，購買期房具體都要注意哪些呢？1、認真查驗相關文件查驗開發(fā)商的開發(fā)經營資格是否合法；查驗開發(fā)建設的手續(xù)是否合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》；查驗開發(fā)商是否取得《商品房銷售（預售）許可證》，并核實自己擬購買的房屋是否在《商品房銷售（預售）許可證》上所載的房屋棟號范圍內。2、確定交房日期及延期交房的賠償房產商可能會因資金、材料、施工、天氣等影響交房日期，購房者就因房屋拖延交付入住而導致利益受損，購房者有權要求房產商予以經濟賠償。根據法律規(guī)定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任。因此，一旦延期交房，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責任。為防止這方面的損失，購房者在簽約時，一定要對涉及不可抗力等有關免責的條款給予高度重視。3、約定產權證辦理時間在期房糾紛中，很多糾紛產生于房屋產權證發(fā)放期限的問題。一般情況下開發(fā)商解釋產權證的發(fā)放進度為何一再拖延時，常用的借口是有關部門不給辦理。但根據《城市房屋權屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機關對權屬清楚、產權來源資料齊全的，登記機關應在受理登記之日起兩個月內核準登記并頒發(fā)房屋產權證。4、要求開發(fā)商將承諾寫入合同我們在購買房子的過程中，是什么打動了我們的心讓我們去購買，想必一定是房地商的廣告，既然我們信的是廣告，那么我們就需要把我們想要的東西寫進購買合同中，從而得到我們想要的東西。
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