??我想要買二手房，二手房買賣陷阱如何避免呢？

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• 131****1639

  一、房屋產(chǎn)權是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

  查看全文↓ 2018-08-25 09:55:07
• 154****1696

  一、注意事項如下：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）
  2、產(chǎn)權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權人狀況）
  3、交易房屋是否在租
  （須注意：買賣不破租賃）
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內(nèi)）
  6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）。
  7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）
  8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學區(qū)房）
  9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價等）
  10、合同約定是否明確
  （違約賠償責任）

  查看全文↓ 2018-08-25 09:54:56
• 154****8299

  （一）確定定金時要明確議價期限
  下定金時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時能拿回款項。與中介簽好房間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價成功后，應要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。
  （二）簽約前，實地調(diào)查
  簽約前，買方應作些調(diào)查，首先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。其次，買方應至交易中心查詢該房屋的產(chǎn)權情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。**后，如需貸款還應事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。
  （三）查證相關證件
  比如身份證，房屋產(chǎn)權證等等，以確保賣方具有合法資格。同時，買方付款應與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當賣方完成后再相應付款，并且約定賣方違約時買方可相應推遲付款的權利。**后，為保證資金安全，**好能采用資金監(jiān)管。
  （四）保留交易收據(jù)
  房款支付后，應由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權，中介一般無權擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導致無法過戶。
  （五）先驗房，再收房
  買方接收房屋時，應根據(jù)合同驗收設施設備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時遷出。

  查看全文↓ 2018-08-25 09:54:46

相關問題

• 問 買賣二手房注意的陷阱有哪些？怎樣避免二手房買賣時出現(xiàn)的陷阱？
  答

  二手房不是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。更有的二手房買賣是因為原業(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時，更容易遇到法律障礙。注意事項之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購買臨街門臉房，其目的或者是買了以后經(jīng)過裝修，將其出租，以此收回投資。或者是買了以后，根據(jù)市場情況，經(jīng)過裝修改造，經(jīng)營風味餐廳或?qū)Ｙu店。因為房子是臨街而且投資人考慮的是經(jīng)營，所以在談房價時，價格走勢較高。在購買時買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成。誰知當新主人剛開始經(jīng)營，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。因為某開發(fā)商已經(jīng)在此處獲準開發(fā)建設一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據(jù)國家有關拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟補償。這些經(jīng)濟補償對一般的舊住宅區(qū)的住房應該還是合適的，但對于這位因投資而高價從舊房主手里買來的臨街房再進行改建裝修的人來說就是十分不合適的。而開發(fā)商決不會因為這位投資人因多出錢裝修和買臨街房而給予其更多的補償。這就需要提醒那些想要在舊城區(qū)進行投資購房的人，在進行購房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將在此地開發(fā)項目，國家是否在近期或遠期將此地區(qū)列人舊城改造等。否則，盲目投資不但不會有所贏利，而且會使投資人在經(jīng)濟上遭受損失。注意事項之二：已有銀行按揭的二手房買賣有一購房人在選擇了幾處住宅后，**終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買二手房。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。經(jīng)全面考察，買賣雙方?jīng)Q定成交。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權證自然也未辦下來。他主動出示了其購房時與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。但是好景不長，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證人，要負責催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產(chǎn)。這時這位二手房購房人才如夢初醒，原來自己買的二手房是有債務的房產(chǎn)，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發(fā)商會隨時收回房產(chǎn)的。在購買此類的二手房時，購房人應該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產(chǎn)證和土地證和原開發(fā)商的"五證"。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗抵押登記手續(xù)。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款的期限都在10年至20年間。在這10年到20年間，又會有大量的原購房人會將自己已進行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會給二手房買賣市場提出大量的問題，市場應該怎么樣面對如此大量的二手房買賣？像這類二手房的買賣程序應該是較為復雜的，但是如果處理得當，仍能順利完成交易，而不會留有法律隱患。當二手房購買者選定一處此類的二手房時，首先要理清該二手房所涉及的法律關系和當前的法律狀態(tài)。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房價款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。如果是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔著連帶還款的責任，這時二手房購房人就要格外謹慎。因為這時該二手房所涉及的法律關系就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關系和開發(fā)商與銀行間的擔保關系，以及二手房主人與開發(fā)商的擔保與被擔保關系，每一個法律關系的變化都影響著另外一個法律關系。雖然二手房的主人與銀行的關系是借貸關系，二手房主人是債務主體，但房產(chǎn)卻是抵押擔保物。一旦二手房的主人不能按期如數(shù)向銀行還款，銀行作為債權人一方面可以徑行向債務人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務人的連帶保證人開發(fā)商直接追討債務人的欠款。如果開發(fā)商作為保證人履行了保證人的責任，代債務人--二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權利直接向債務人--二手房主人要求履行法律責任，直至收回住房。所以對于二手房主人來講，開發(fā)商就是或然的債權人。在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達成交易，買方應與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的同意。對此類交易有兩種處理方法：一是如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應辦理抵押解除手續(xù)，再請開發(fā)商與銀行解除階段性連帶保證擔保法律關系，接著解除二手房主人因開發(fā)商為其擔保而建立的反擔保法律關系，**后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓手續(xù)。二是如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成新的買主。當然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來的貸款協(xié)議。同時還要與開發(fā)商取得聯(lián)系，征得開發(fā)商同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對新的二手房業(yè)主重簽擔保協(xié)議。這樣每一個環(huán)節(jié)都要重新走一遍。原來的法律關系需要重新調(diào)整，新的法律關系需要重新建立。二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關系就需要終止。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的法律關系。這樣做會使程序較為復雜，因此**好的辦法是二手房購買人與二手房主人達成一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。所以購買此類二手房的投資人應首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經(jīng)拿到產(chǎn)權證和土地證。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。除此之外，還要知道在辦理二手房轉(zhuǎn)讓時，銀行和開發(fā)商是否給予配合，如果不配合怎么辦？因為此類二手房復雜的法律關系，決定了此類二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他有關人員協(xié)商才能確定如何處理該房產(chǎn)，所以在選擇與購買此類二手房時應當格外注意。

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• 問 二手房交易糾紛如何避免? 二手房買賣糾紛怎么避免？
  答

  購買二手房的朋友們經(jīng)常會因為手續(xù)復雜而出現(xiàn)各種各樣的糾紛，所以買房之前我們一定要做足功課，那么，在購買二手房的時候我們應該如何避免這些糾紛呢？常見的二手房交易糾紛（一）買賣雙方缺乏誠信，隱瞞真實信息導致糾紛當事人為了促成交易，往往隱瞞真實信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對此，購房者可以在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔作出約定。（二）房價變化快房屋價格上漲了，一方反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)。房價上漲時，許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又上漲了，于是導致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。房價下跌時購房人以種種理由要求解除合同退房。對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲、下跌等因素約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。（三）中介機構(gòu)的不規(guī)范行為導致糾紛由于買賣雙方常常通過中介機構(gòu)建立聯(lián)系，進行交易，而中介機構(gòu)本身的機制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時出現(xiàn)問題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時表達的意思不一致，導致當事人對合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭議，從而提起訴訟。為避免上述情況發(fā)生，買賣雙方在交易時應當選擇正規(guī)的中介機構(gòu)，交易前應當充分了解各種事項，并對雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。（四）二手房交易手續(xù)復雜導致糾紛二手房交易手續(xù)復雜導致交易過程中雙方當事人產(chǎn)生不信任，交易難以進行。所以買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。（五）房屋產(chǎn)權登記制度不合理導致糾紛房屋產(chǎn)權登記制度不合理導致難以發(fā)現(xiàn)房屋共有人情況，引起共有人提起訴訟?，F(xiàn)行的房屋產(chǎn)權登記制度僅登記一名所有權人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對此，可以在簽訂合同時讓對方提供確保有權處分的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明?？傊址抠I賣糾紛不可輕視，我們要提前做好準備避免糾紛發(fā)生。

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• 問 ??如何買賣二手房？二手房要注意什么陷阱？
  答

  陷阱一房屋買賣前，驗證產(chǎn)權證是買房人一般都不會忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權證的真實性并不是所有人都會考 慮的。**直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權登記部門進行查詢，核實產(chǎn)權的真實性。陷阱二出賣人具有合法處分權，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導 致買賣合同無效，這是二手房買賣中常見的“陷阱”。要想避開這個陷阱，買房人應注意以下幾個方面的問題：出賣人必須是產(chǎn)權證上登記的產(chǎn)權人；如果房屋有多個共有人需要全體共有人，共同簽訂房屋買賣合同;如果出賣人為已婚，買賣行為需要取得其配偶的確認，購買二手公有住房， 應取得共同居住人同意。陷阱三在簽訂買賣合同后，如果賣房人又將該房屋賣給他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同 無法履行?！邦A告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買房人要注意，必須在預告登記后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權變更登記，超過三個月未申請的，預告登記失效。陷阱四購買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買房人仍會無房可住。為避免這一陷阱，在購買這類房屋時，買房人應在房屋騰空，具備交付條件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱五一些沒有辦理產(chǎn)權證的房屋，是因為存在難以解決的問題(如開發(fā)商欠繳政府費用、設計變更未經(jīng) 批準)，可能在長時間內(nèi)無法取得產(chǎn)權證。如購買此類房屋，先要把未辦理產(chǎn)權證的原因弄清楚，對未來風險有充分預期，再決定是否購買。陷阱六如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權受限制的情況存在，買房人在購買房屋后，將無法順 利取得所有權，甚至可能造成經(jīng)濟損失。買房人應事先到房地產(chǎn)管理部門進行查詢，如存在上述情況 ，不要購買。陷阱七為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫進合同中。事后，當 買房人發(fā)現(xiàn)問題時，有苦難言。為避免這個“陷阱”，買房人應就關心的問題詢問賣房人后，盡可能去核實情況的真實性，同時要求將這些內(nèi)容寫進合同里。陷阱八原房主如果欠繳暖氣、水、電、有線電視等費用，會導致買房人無法正常使用這些附屬設施。買房 人首先要了解清楚相關情況，同時把法律責任明確寫進合同當中來約束賣房人。

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• 問 怎樣避免二手房“細節(jié)”陷阱？
  答

  避免購二手房的細節(jié)陷阱：第一：小心避稅陷阱：一些中介公司或者賣方會給購房者提供一些“避稅”方式，如真買賣假贈與、定金當租金再過戶、先公證買賣再過戶、先簽訂合同再過戶等等。 “避稅”存在市場風險，一旦出現(xiàn)法律糾紛，雙方不僅要補繳稅款和面臨罰款，嚴重的還要承擔相應的刑事責任。 第二：小心貸款陷阱：一般正規(guī)中介公司都有貸款預批，如果通過了銀行的貸款預批，再交付**款是**為安全可靠的。本市**近發(fā)生多起詐騙案。作為賣家而言，**好避免買家跳過中介公司，由買家單獨去申請貸款。第三：小心房屋質(zhì)量：**好向左鄰右舍、物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或存在其他質(zhì)量問題。特別是需要小心檢查屋內(nèi)水、電、氣等設施是否完好，查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；另外還要觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象。

• 問 如何避免二手房買賣糾紛
  答

  依據(jù)我國《合同法》及業(yè)務實踐，下列內(nèi)容在一份二手房買賣合同中是必不可少的：一、當事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄慕榻B或調(diào)查;應寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。二、標明。這里應寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設施設備等情況;同時還要寫明房屋產(chǎn)權歸屬(要與第一條銜接);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣;是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況;房屋相關文書資料的移交過程。.三、價款。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款;付款方式;付款條件;如何申請按揭貸款;定金;尾款等。四、履行期限、地點、方式。這里主要寫明交房時間;條件;辦理相關手續(xù)的過程;配合與協(xié)調(diào)問題;雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務;各種稅費、其他費用如何分攤;遇有價格上漲、下跌時如何處理。.五、違約責任。這里主要說明哪些系違約情形;如何承擔違約責任;違約金、定金、賠償金的計算與給付;在什么情況下可以免責;擔保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。六、解決爭議的方式。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。七、合同生效條款。雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責條款;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。八、合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務;解除權的行使期限;補救措施;合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。十、附件。在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。