交土地增值稅要怎么計(jì)算？

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• 142****0372

  計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
  1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
  計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
  （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
  （2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
  （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
  （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
  （5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
  2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
  增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
  增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
  增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
  增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
  上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
  納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：
  計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：
  （一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%
  土地增值稅稅額=增值額×30%
  （二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%
  （三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%
  （四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%
  土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%
  公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

  查看全文↓ 2018-10-14 22:54:10
• 152****6354

  一、收入的確認(rèn)。
  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及其有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括：貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入。如果取得的是實(shí)物收入，應(yīng)按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入;如果取得的是無(wú)形資產(chǎn)收入，應(yīng)由專門評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)成貨幣收入;如果取得的是外國(guó)貨幣，應(yīng)按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算成人民幣收入。也就是說(shuō)，計(jì)算土地增值稅所使用的收入指標(biāo)，只要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入即可。
  二、扣除項(xiàng)目金額的確定。
  土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確定要區(qū)別新建房地產(chǎn)和舊房及建筑物兩種情況進(jìn)行。
  (一)新建房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定。共有五項(xiàng)內(nèi)容：
  1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分：
  (1)為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。其中：對(duì)政府出讓的土地為支付的土地出讓金;對(duì)以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;對(duì)以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。
  (2)在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅等。
  2.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)。也就是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括六部分：
  ⑴土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費(fèi)。
  ⑵前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、"三通一平"等支出。
  ⑶建筑安裝工程費(fèi)。其中以出包方式開(kāi)發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi);以自營(yíng)方式開(kāi)發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
  ⑷基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
  ⑸公共配套設(shè)施費(fèi)。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
  ⑹開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費(fèi)用。
  3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。相當(dāng)于一般企業(yè)的期間費(fèi)用或者營(yíng)業(yè)費(fèi)用。
  對(duì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。分兩種情況：
  (1)對(duì)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的?？鄢痤~為利息支出加上按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和不超過(guò)5%的比例(具體由當(dāng)?shù)卣_定)計(jì)算扣除。
  (2)對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙痤~金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和不超過(guò)的10%(具體由當(dāng)?shù)卣_定)計(jì)算扣除。
  不過(guò)，在具體確定時(shí)還應(yīng)注意五點(diǎn)：
  一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。
  二是超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
  三是全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按上述(2)的方法計(jì)算扣除。
  四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不能同時(shí)用上述兩種方法計(jì)算扣除，只能選其中的一種方法。
  五是土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
  4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加，即"三稅一費(fèi)".但在具體計(jì)算稅金扣除時(shí)要視納稅人而定：
  對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因此，在此只能扣除營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，即扣除"兩稅一費(fèi)".
  對(duì)其他納稅人繳納的印花稅則允許扣除，即扣除"三稅一費(fèi)"，印花稅的稅率為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0.5‰。
  5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕第6號(hào))的規(guī)定，專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，除扣除上述四個(gè)項(xiàng)目的扣除金額外，可以按取得土地使用權(quán)支付的金額加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和再加計(jì)20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說(shuō)，加計(jì)20%扣除政策只適用于專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、并已進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)的納稅人，對(duì)雖專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)但未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)(未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓)的納稅人只能扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金;對(duì)非專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個(gè)項(xiàng)目的金額。
  同時(shí)，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的納稅人在計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅時(shí)，對(duì)在銷售時(shí)按縣級(jí)以上人民政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi)用還要區(qū)別不同情況進(jìn)行調(diào)整：
  (1)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。
  (2)代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，對(duì)實(shí)際支付的代收費(fèi)用也不得在計(jì)算增值額時(shí)扣除。
  此外，按我國(guó)土地增值稅管理的相關(guān)規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅時(shí)具有下列情況之一的，需要對(duì)扣除成本進(jìn)行評(píng)估：
  ⑴出售舊房及建筑物的;
  ⑵隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;
  ⑶提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;
  ⑷轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。其計(jì)算公式為：
  扣除成本=重置成本價(jià)×成新度折扣率。
  重置成本價(jià)=交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正。
  也就是說(shuō)，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的納稅人如果存在上述⑵、⑶、⑷三種情況之一的，需要對(duì)成本項(xiàng)目金額進(jìn)行評(píng)估扣除。
  (二)舊房和建筑物的扣除項(xiàng)目的確定。共有三項(xiàng)內(nèi)容：
  1.舊房或建筑物成本。
  納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，扣除成本一般按舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格扣除，其"評(píng)估價(jià)格"是指在轉(zhuǎn)讓已用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格(評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn))?？蓞^(qū)分兩種情況進(jìn)行扣除：
  不能取得評(píng)估價(jià)格，但能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額與從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算的費(fèi)用扣除，其中"每年"是指購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月為一年;超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為"與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金"予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
  2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用(評(píng)估費(fèi)可以扣除，但隱瞞、虛報(bào)情形下的評(píng)估費(fèi)不得扣除)。
  3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅。
  對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不再作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
  三、應(yīng)納稅額的計(jì)算。
  通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及扣除項(xiàng)目金額的確定后，按照土地增值稅的計(jì)算步驟，可以計(jì)算增值額了，土地增值稅的增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算出增值額，確定出增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例(增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%)，再找出適用稅率，也就可以計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額了，即：土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
  例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將一棟新建的獨(dú)立寫字樓整體出售，收入總額為20000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該棟寫字樓的相關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用2800萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本5000萬(wàn)元;財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為1500萬(wàn)元(已正確按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為1121萬(wàn)元;當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%.應(yīng)繳納土地增值稅的計(jì)算方法如下：
  (1)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用為2800萬(wàn)元。
  (2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為5000萬(wàn)元。
  (3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=1500+(2800+5000)×5%=1890萬(wàn)元。
  (4)允許扣除的稅費(fèi)為1121萬(wàn)元。
  (5)加計(jì)扣除額=(2800+5000)×20%=1560萬(wàn)元。
  (6)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=2800+5000+1890+1121+1560=12371萬(wàn)元。
  (7)增值額=20000-12371=7629萬(wàn)元。
  (8)增值率=7629÷12371×100%=61.67% 。
  (9)應(yīng)納稅額=7629×40%-12371×5%=2433.05萬(wàn)元。
  需要注意的是，土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算的。成片受讓土地使用權(quán)分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以準(zhǔn)確計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＜矗嚎鄢?xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積/受讓土地使用權(quán)的總面積)。
  總之，土地增值稅如果能夠從以上幾個(gè)方面做到準(zhǔn)確確認(rèn)和計(jì)算，其應(yīng)納稅款的計(jì)算結(jié)果也就準(zhǔn)確無(wú)誤了。

  查看全文↓ 2018-10-14 22:54:02
• 144****6963

  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的，一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個(gè)地方不一樣的。先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算收入。收入－扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率。
  
  財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。
  
  由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)自身的特殊性，在房屋建設(shè)中企業(yè)先取得對(duì)客戶的預(yù)售收入，待建筑物竣工驗(yàn)收合格后再結(jié)算收入。稅法中規(guī)定，對(duì)于預(yù)售收入按照一定的比例預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目清算完畢后再多退少補(bǔ)土地增值稅款。
  
  增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%，如果要是未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，但是卻沒(méi)有超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%。

  查看全文↓ 2018-10-14 22:53:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 交土地增值稅要怎么計(jì)算？
  答

  應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

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• 問(wèn) 土地增值稅怎么計(jì)算
  答

  土地增值稅一般是在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、土地上的建筑物或附著物后，取得了收入然后征收的一種稅，土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額×應(yīng)稅稅率。土地增值稅的特點(diǎn)有：1、按次征收一般在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)征收土地增值稅，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就會(huì)征收一次土地增值稅，每次的征稅額都是根據(jù)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)獲得收入金額作為計(jì)稅依據(jù)的。2、計(jì)稅依據(jù)土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的增值額作為計(jì)稅依據(jù)的，以銷售對(duì)象的收入扣除掉法定的扣除項(xiàng)目后的余額來(lái)計(jì)算，和普通增值稅的增值額是不同的。3、稅率土地增值稅實(shí)行的是超率累進(jìn)稅率，是按照分級(jí)累進(jìn)的原則計(jì)稅的，增值率越高稅率就越高，增值率越低稅率就越低。4、征稅面廣只要是在我國(guó)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得收入，無(wú)論是單位還是個(gè)人，都有義務(wù)繳納土地增值稅。

• 問(wèn) 土地增值稅怎么計(jì)算
  答

  土地增值稅的計(jì)算是有公式的，應(yīng)繳納土地增值稅＝增值額×應(yīng)納稅率－扣除金額×速算扣除數(shù)，一般在銷售房產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí)需要繳納土地增值稅。土地增值稅的征收方式分為以下兩種：1、核定征收在二手房交易時(shí)，按照轉(zhuǎn)讓的房屋價(jià)格全額征收增值稅，稅率按1%征收，計(jì)稅依據(jù)是房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)值。2、減除法定額后征收在減除掉法定扣除金額之后，按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收，分為能提供票據(jù)和不能提供票據(jù)兩種情況。第一種：對(duì)于能提供買房發(fā)票的，可以減除買房時(shí)票據(jù)上所記載的可扣除金額，從購(gòu)買年到轉(zhuǎn)讓年，每年加計(jì)5%，繳納的契稅和相關(guān)稅費(fèi)也可以扣除。第二種：沒(méi)有發(fā)票，但能提供房屋評(píng)估報(bào)告的，按照取得土地使用全時(shí)支付的金額，以及國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的繳納稅費(fèi)金額等扣除。

• 問(wèn) 怎么計(jì)算土地增值稅稅率？
  答

  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。 (1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%; (2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%; (3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%; (4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

• 問(wèn) 什么叫土地增值稅，要交多少，怎么交？
  答

  土地增值稅是土地出讓方繳納的，比如，土地儲(chǔ)備中心將一塊地買給了開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商交的錢中是含土地增值稅錢的。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房子，然后將房子賣出去，這時(shí)開(kāi)發(fā)商需要交土地增值稅，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商賣房子時(shí)，土地增值了，必須繳稅

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