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房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險有哪些呢？

158****7838 | 2018-10-17 17:28:14

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  • 144****6064

    房地產(chǎn)抵押貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，在貸款業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。當(dāng)前在房地產(chǎn)抵押貸款中存在哪些風(fēng)險呢?又要如何去控制這些風(fēng)險呢?有哪些風(fēng)險控制措施呢?
    　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險
    　　1、內(nèi)部操作風(fēng)險。
    　　一是信貸人員風(fēng)險意識不夠強(qiáng)，總認(rèn)為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)保基本不會出現(xiàn)風(fēng)險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當(dāng)借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時，銀行可以通過對抵押物行使權(quán)力而收回款項(xiàng)。正是由于抵押貸款的這種特點(diǎn)，易造成信貸人員對房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的認(rèn)識不夠，不能正確認(rèn)識到抵押貸款風(fēng)險的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險會危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會影響其法律效力和實(shí)現(xiàn)，并**終給農(nóng)商行主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)帶來一定的法律風(fēng)險。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進(jìn)行現(xiàn)場真實(shí)性調(diào)查、未進(jìn)行認(rèn)真的事前盡職調(diào)查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產(chǎn)合理的市場價格等因素，往往導(dǎo)致貸款決策失誤，準(zhǔn)入不嚴(yán)謹(jǐn)，貸后管理失效。
    　　2、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險。
    　　一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，政府會無償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

    　　3、無效抵押行為風(fēng)險。
    　　一是按照《擔(dān)保法》規(guī)定，**、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風(fēng)險。二是共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，將會使貸款人行使抵押權(quán)利無效。
    　　4、抵押物價值下跌風(fēng)險。
    　　一是隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產(chǎn)價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風(fēng)險，在借款人申請貸款時，評估機(jī)構(gòu)存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產(chǎn)評估價格，當(dāng)房地產(chǎn)抵押物評估值高于實(shí)際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險。
    　　5、抵押登記不完備風(fēng)險。
    　　一是銀行未及時辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無效而導(dǎo)致抵押物懸空，抵押權(quán)力無效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時，銀行權(quán)利無法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款，存在較大的操作風(fēng)險和道德風(fēng)險。
    　　6、抵押物處置風(fēng)險。
    　　一是由于我國法律規(guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問題，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權(quán)有時難于實(shí)現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)借款人違約時，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費(fèi)財(cái)力，常常受經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣的影響還會出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權(quán)對抗的風(fēng)險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補(bǔ)充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時，當(dāng)貸款人拍賣抵押房地產(chǎn)時，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣價格。
    　　7、抵押物滅失風(fēng)險。
    　　若貸款人未按規(guī)定對房地產(chǎn)抵押物進(jìn)行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導(dǎo)致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風(fēng)險。

    查看全文↓ 2018-10-17 17:28:49
  • 152****4653

    （一）對抵押物價值過高評估 　　一般認(rèn)為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險。 　　
    （二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險 　　這一方面主要是由于評估師或評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認(rèn)識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?　　
    （三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評估 　　房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。 　　

    查看全文↓ 2018-10-17 17:28:40
  • 143****0958


    抵押登記權(quán)的風(fēng)險：
    “一物多押”的風(fēng)險?！稉?dān)保法》第三十五條第2款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
    土地使用權(quán)的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。
    登記期限的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。
    土地用途變更的風(fēng)險：
    出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。
    根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。
    借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂核心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。
    在大力建設(shè)新農(nóng)村的背景下，縣域金融有著很好的發(fā)展前景。但是，由于農(nóng)村用地的一些特殊規(guī)定，銀行在辦理業(yè)務(wù)時要加強(qiáng)風(fēng)險防范。

    查看全文↓ 2018-10-17 17:28:32

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