房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險有哪些呢？？可以從哪些方面得知？哪位能回答下？

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• 151****4096

  抵押登記權(quán)的風(fēng)險：
  “一物多押”的風(fēng)險?！稉?dān)保法》第三十五條第2款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
  土地使用權(quán)的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。
  登記期限的風(fēng)險。銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產(chǎn)。
  土地用途變更的風(fēng)險：
  出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。

  查看全文↓ 2019-08-08 14:47:01
• 158****9582

  忽視抵押貸款項目的可行性評估 　　
  房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。

  查看全文↓ 2019-08-08 14:46:44
• 155****1205

  不能準確把握抵押物隱含的風(fēng)險 　　
  這一方面主要是由于評估師或評估機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?　　

  查看全文↓ 2019-08-08 14:46:33
• 152****4929

  對抵押物價值過高評估 　　
  一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險。 　

  查看全文↓ 2019-08-08 14:46:26
• 134****2413

  用房子抵押貸款是目前常見的貸款方式，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)具有良好的穩(wěn)定性，其用作抵押也不會影響房產(chǎn)的使用價值。
  但任何經(jīng)濟行為都具有一定的風(fēng)險性，作為房子的所有人，抵押貸款**大的風(fēng)險在于不能按時還款所造成的銀行收房的風(fēng)險。
  銀行作為債權(quán)人，在債務(wù)人不能按時還本付息時必然會采取執(zhí)行擔(dān)保物來實現(xiàn)債權(quán)，而作為債務(wù)人來講，這時可能面臨自己及家人無家可歸的風(fēng)險。
  因此，律師在這里提醒大家，用房產(chǎn)抵押貸款時，首先要選擇正規(guī)的金融機構(gòu)，一些民間的貸款公司雖然放款比較快，但是利息相對較高，而且在催討債務(wù)時手段相對粗暴，程序也不符合規(guī)定。
  其次，要合理評估貸款用途及資金風(fēng)險，尤其是用唯一的住房抵押貸款，如果資金用途風(fēng)險很大，很容易出現(xiàn)無法償還貸款的情況，這樣會產(chǎn)生較高的逾期費用;
  **后，抵押房產(chǎn)進行拍賣時，其價格相對較低，會產(chǎn)生資產(chǎn)縮水的風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-08-08 14:46:04

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險有哪些呢？
  答

  房地產(chǎn)抵押貸款是銀行或其他金融機構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，在貸款業(yè)務(wù)中占據(jù)了重要地位。當前在房地產(chǎn)抵押貸款中存在哪些風(fēng)險呢?又要如何去控制這些風(fēng)險呢?有哪些風(fēng)險控制措施呢?　　一、當前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險　　1、內(nèi)部操作風(fēng)險。　　一是信貸人員風(fēng)險意識不夠強，總認為發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產(chǎn)擔(dān)?；静粫霈F(xiàn)風(fēng)險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當借款人不能按規(guī)定履行還款義務(wù)時，銀行可以通過對抵押物行使權(quán)力而收回款項。正是由于抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風(fēng)險的存在及其程度，忽視了房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險會危及信貸資金的安全，若抵押的設(shè)定存在不符合法律規(guī)定的因素，將會影響其法律效力和實現(xiàn)，并**終給農(nóng)商行主債權(quán)的實現(xiàn)帶來一定的法律風(fēng)險。二是信貸人員不按操作流程要求或規(guī)章制度辦理業(yè)務(wù)，如在貸款發(fā)放之前不進行現(xiàn)場真實性調(diào)查、未進行認真的事前盡職調(diào)查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產(chǎn)合理的市場價格等因素，往往導(dǎo)致貸款決策失誤，準入不嚴謹，貸后管理失效?！　?、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險。　　一是貸款銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，若只辦理了房產(chǎn)抵押登記，而未辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。二是光土地使用權(quán)抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規(guī)定期限內(nèi)未建造廠房或進行項目開發(fā)，政府會無償收回土地使用權(quán)，所抵押的土地使用權(quán)就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本?！　?、無效抵押行為風(fēng)險?！　∫皇前凑铡稉?dān)保法》規(guī)定，**、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施(包括房地產(chǎn))不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關(guān)部門的規(guī)章規(guī)定可以抵押并作出擔(dān)保承諾，但按照“法律大于地方性法規(guī)的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風(fēng)險。二是共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，將會使貸款人行使抵押權(quán)利無效?！　?、抵押物價值下跌風(fēng)險?！　∫皇请S著經(jīng)濟環(huán)境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產(chǎn)價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構(gòu)管理不規(guī)范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風(fēng)險，在借款人申請貸款時，評估機構(gòu)存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產(chǎn)評估價格，當房地產(chǎn)抵押物評估值高于實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現(xiàn)不能足額收回貸款本息的損失風(fēng)險。三是貸款人違規(guī)操作，向借款人超規(guī)定抵押率發(fā)放貸款，增大了信貸資產(chǎn)損失風(fēng)險?！　?、抵押登記不完備風(fēng)險?！　∫皇倾y行未及時辦理抵押手續(xù)或抵押手續(xù)無效而導(dǎo)致抵押物懸空，抵押權(quán)力無效，在發(fā)生貸款損失需處置抵押品時，銀行權(quán)利無法得到法律保障。二是農(nóng)商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續(xù)貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產(chǎn)是否已查封凍結(jié)、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產(chǎn)權(quán)證騙取銀行貸款，存在較大的操作風(fēng)險和道德風(fēng)險?！　?、抵押物處置風(fēng)險?！　∫皇怯捎谖覈梢?guī)定及司法環(huán)境、保障民生的考慮等問題，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權(quán)有時難于實現(xiàn)。二是擔(dān)保法規(guī)定，當借款人違約時，抵押權(quán)人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協(xié)商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯(lián)系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產(chǎn)，抵押權(quán)人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經(jīng)濟環(huán)境不景氣的影響還會出現(xiàn)抵押房產(chǎn)低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權(quán)對抗的風(fēng)險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規(guī)定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協(xié)議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產(chǎn)。同時，當貸款人拍賣抵押房地產(chǎn)時，按照《合同法》的規(guī)定，承租人基于租賃合同，具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取一定措施故意壓低房地產(chǎn)的拍賣價格?！　?、抵押物滅失風(fēng)險?！　∪糍J款人未按規(guī)定對房地產(chǎn)抵押物進行貸前足額投保和續(xù)保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發(fā)生諸如火災(zāi)、自然災(zāi)害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導(dǎo)致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風(fēng)險。

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• 問 貸款抵押公司如何選？可以從哪些因素考慮？求回答？哪位能說說？
  答

  小額貸款公司只能夠提供區(qū)域性放款。如果某家小額貸款公司稱能夠提供全國范圍內(nèi)的借款，您就一定要慎重了。所以從公司的名字上就可以看出來，小額貸款公司的名稱一般由“地域+名字+‘小額貸款’+公司性質(zhì)”組成，鼓吹能辦理全國業(yè)務(wù)的，毫無疑問肯定是非正規(guī)的公司。

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• 問 ??房產(chǎn)證抵押貸款安全嗎?房產(chǎn)證抵押貸款風(fēng)險有哪些?
  答

  擔(dān)保人所付的法律責(zé)任分為兩種： 一、一般保證責(zé)任。其所付的責(zé)任是，在債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時，擔(dān)保人要為其承擔(dān)該責(zé)任，即清償?shù)狡趥鶆?wù)。 二、連帶保證責(zé)任。其所付的責(zé)任是，當債務(wù)以到清償期，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人或保證人償還債務(wù)。 當保證為一般保證時，保證人有先訴抗辯權(quán)，即保證人在債權(quán)人未就債務(wù)人的財產(chǎn)申請強制執(zhí)行或執(zhí)行擔(dān)保物權(quán)未果前，拒絕債權(quán)人的請求償還的權(quán)利。連帶保證人沒有這種權(quán)利。 合同規(guī)定還款之日起,有效時間為一年.一年后以你自己的意愿決定貸款的償還。房產(chǎn)抵押擔(dān)保的主要風(fēng)險在于逾期，逾期后主貸人征信不良，擔(dān)保人的征信也會不良，多次催繳未果的，銀行會拍賣抵押房產(chǎn)。如果承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的話，您朋友未能完成還款，銀行有權(quán)利在房產(chǎn)和作為擔(dān)保人的您之間任意選擇由誰來承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，即既可以先要求您進行還款，也可以對房屋使用權(quán)益。但是一般擔(dān)保責(zé)任的話，就只能先執(zhí)行您朋友的房子了，執(zhí)行完畢后，才能對剩下不足的部分（這是**壞的情況）要求您執(zhí)行。

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• 問 可以從哪些方面得知？可以的話麻煩都說說？
  答

  個人認為，中小城市，小高層算是高品質(zhì)的象征，無論投資還是自住，大家都趨向于買小高層，相對來說，增值會稍微快一些。而較為發(fā)達的大城市，住宅用地相對緊張，反而是多層的擁有較高的生活品質(zhì)（容積率低呀），同理，應(yīng)該增值的快一些。

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• 問 房產(chǎn)怎么估價?從哪些方面評估?
  答

  房地產(chǎn)估價有什么作用？房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)市場價格管理的核心，其作用主要表現(xiàn)在以下八個方面：1、房地產(chǎn)估價可以預(yù)算出現(xiàn)有存量市場中的房地產(chǎn)價值量，為新時期房地長管理工作提供依據(jù);2、可以為房地產(chǎn)交易和國有土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓提供基礎(chǔ)價格；3、通過房地產(chǎn)估價確定房地產(chǎn)抵押品的價值，作為銀行抵押貸款的依據(jù)；4、房地產(chǎn)估價是國家征收房地產(chǎn)稅費的根據(jù)，有效地防止稅費流失；5、房地產(chǎn)估價可以作為房屋拆遷補償?shù)馗鶕?jù)；6、房地產(chǎn)估價也是處理房地產(chǎn)糾紛地需要；7、房地產(chǎn)估價是合資、合作、企業(yè)承包以及企業(yè)兼并等經(jīng)營活動地需要；8、房地產(chǎn)估價也是企業(yè)破產(chǎn)進行清產(chǎn)估價地需要。

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