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房地產辦房產證流程是什么??？

139****7898 | 2018-10-24 22:43:45

已有3個回答

  • 145****7486

    自己辦理適用條件
    在使用銀行按揭貸款的情況下，部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發(fā)商協(xié)助將房產證收押”、“需委托開發(fā)商代辦房產證”的條款，這種情況下難以自己辦理，只能委托開發(fā)商或代理公司辦理房產證。因此在作出選擇之前，請一定別忘了看一下《住房按揭貸款合同》是否有相關規(guī)定。
    另外，有些地方法規(guī)規(guī)定，房屋管理部門和土地管理部門不對購房者個人辦理業(yè)務，此時您也只能委托開發(fā)商或代理公司辦理房產證。
    如果是一次性付款，或貸款已經還清，則完全可以自行辦理。

    辦理流程
    提示：
    如果本地《房屋所有權證》與《土地使用權》合一，那么您只需要跑一個部門就行了。如果本地《房屋所有權證》與《土地使用權》分離，那么您就需要跑兩個部門。很多地方還無法辦理購房者的“小《土地使用權證》”，只能請您關注相關消息，待相關規(guī)定出臺再辦理。

    第一步：確定開發(fā)商已經進行“初始登記”，即完成“大確權”
    開發(fā)商辦理“初始登記”是您辦理房產證的必要前提條件。根據《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。通常，主管部門辦理“初始登記”所需時間大約為20-60日不等，因此在收房人住后的兩三個月之后，您可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產交易信息網站進行查詢。

    注意事項：
    《購房合同》中應對開發(fā)商辦理“初始登記”的時限加以約定，尤其是開發(fā)商辦理“初始登記”的**后期限以及辦理完畢后的“及時通知義務”等，明確不及時辦理應當承擔的賠償責任。

    第二步：到管理部門領取《房屋（地）所有權登記申請表》
    這個填寫好之后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的時候開發(fā)商手中會有現成的蓋好章的表格，只需到開發(fā)商處領取并填寫就行了，省去奔波之苦。注意事項：
    可以事先向開發(fā)商詢問，房產證應該在哪個部門辦理，然后直接向該部門查詢，以免跑冤枉路。如果要辦兩個證，有可能要跑兩個部門，領兩份不同的申請表。

    第三步：拿測繪圖（表）
    可能有三種情況，第一種是到開發(fā)商指定的房屋面積計量站申請并領取測繪圖；第二種是帶身份證直接到開發(fā)商處領取就行，這一種比較簡便；第三種是向登記部門申請對房屋面積進行測繪，這種情況己經比較少見，現在登記部門往往是根據現有的測繪圖填寫房產證上的面積數據。
    由于測繪表是登記部門確定房產證上標注面積的重要依據，因此是必需的材料之一。

    第四步：填寫表格、蓋章、領取相關文件
    填好表格后，找開發(fā)商簽字蓋章，并領取其他必要的申請文件。這些文件包括購房合同、房屋結算單、大房產證復印件等。填寫好的申請表需要請開發(fā)商審核并蓋章。

    注意事項：
    在前面詢問相關部門時，一定要明確需要領取哪些文件，一次齊全，免去奔波之苦。

    第五步：繳納公共維修基金、契稅
    繳納的方法，可以詢問開發(fā)商或代理公司的辦事人員。
    公共維修基金一般由房產所在地區(qū)的小區(qū)辦收取，部分城市已經開始由銀行代收公共維修基金。

    查看全文↓ 2018-10-24 22:44:31
  • 135****4095

    一個房地產項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。
    （一）開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產項目開發(fā)的起點
    在市場經濟體制條件下，開發(fā)設想是房地產開發(fā)商**關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發(fā)的成敗。這需要房地產開發(fā)商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。
    （二）可行性研究是房地產項目開發(fā)的第二步，也是非常關鍵的一步
    開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到**后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產項目開發(fā)領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。
    （三）申請項目用地是房地產開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步
    土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是**關鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產開發(fā)項目手冊》。
    （四）項目設計是房地產開發(fā)的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步
    根據項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件，以獲得規(guī)劃設計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。房地產開發(fā)商根據規(guī)劃設計通知書，委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。
    （五）征地及拆遷安置是房地產開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權后的第一步
    在取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。土地管理部門根據房地產開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。
    （六）籌措房地產開發(fā)資金是房地產開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后**重要的工作
    取得土地使用權后，大部分房地產開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產開發(fā)資金，就成了房地產開發(fā)商**重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。**近人民銀行大幅度提高了對房地產開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產投資將起到抑制作用。
    （七）建設工程招標是房地產開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法
    工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設工程監(jiān)理。
    （八）施工是房地產開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質完成的關鍵一步
    為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制**后的管理權，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。
    （九）市場營銷與策劃是房地產開發(fā)的第九步，是實現經濟效益的關鍵一步
    房地產項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產項目的預售工作。房地產市場營銷包括房地產市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產開發(fā)項目的租售，必須經過房地產行政主管部門的批準，取得銷售許可證。
    （十）物業(yè)管理是房地產開發(fā)的**后一步，是房地產開發(fā)的售后服務。

    查看全文↓ 2018-10-24 22:44:23
  • 134****7043

    房地產買賣的基本流程

    1． 商品房預售基本流程

    商品房預售合同的一般流程為：

    第一步，預購人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；

    第二步，預購人查詢該樓盤的基本情況；

    第三步，預購人與開發(fā)商簽訂商品房預售合同；

    第四步，辦理預售合同文本登記備案；

    第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；

    第六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；

    第七步，辦理交易過戶、登記領證手續(xù)。

    2． 商品房預售合同轉讓基本流程

    商品房預售合同轉讓的一般流程為：

    第一步，預購人將經交易中心登記備案的預售合同通過中介等渠道尋找受讓人；

    第二步，簽訂預售合同權益轉讓書；

    第三步，預售合同轉讓登記備案。

    3． 房屋在建工程轉讓基本流程

    在建工程轉讓的一般流程為：

    第一步，房屋在建工程權利人向房地產管理部門提出在建工程轉讓申請；

    第二步，房地產管理部門對申請進行審核、批復；

    第三步，轉讓雙方簽訂在建工程轉讓合同；

    4． 商品房銷售基本流程

    商品房銷售的一般流程為：

    第一步，購房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；

    第二步，購房人查詢該樓盤的基本情況；

    第三步，購房人與商品房開發(fā)商訂立商品房買賣合同；

    第四步，交易過戶登記。

    5． 二手房買賣基本流程

    二手房買賣的一般流程：

    第一步，購房人或賣方人通過中介、媒體等渠道尋找交易對象；

    第二步，交易雙方簽訂房屋買賣合同；

    第三步，交易過戶登記。

    （二）房地產交換基本流程

    第一步，換房人通過房地產經紀機構等渠道尋找房源；

    第二步，交換雙方簽訂公（私）有住房差價換房合同；

    第三步，到房地產登記機構進行換房合同登記備案和審核

    第四步，交換雙方支付差價款和相關稅費；

    第五步，產權交易過戶或辦理公房租賃變更手續(xù)，領取房地產權證或公房租賃證。

    查看全文↓ 2018-10-24 22:44:14

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