??商品房價格影響因素主要有哪些？

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• 136****3583

  影響房地產(chǎn)價格的因素可分為個別因素、社會因素、經(jīng)濟因素、區(qū)域因素和法制因素。個別因素包括位置、土地形狀、面積、地質(zhì)地形、地勢、光線和通風、建筑物外觀裝飾和內(nèi)部狀況等方面；社會因素包括人口狀態(tài)、社會治安狀況、政局變化狀況等方面；經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟增長狀況、財政金融狀況、交通狀況、工商業(yè)和工資物價水平等方面；區(qū)域因素主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等方面；法制因素包括國家制定的土地制度、土地法規(guī)、房地產(chǎn)價格管理措施和住房政策等。此外，房地產(chǎn)價格還受購買者和投資者的心理因素和一些偶然因素影響。

  查看全文↓ 2018-11-07 15:23:37
• 158****3207

  房地產(chǎn)價格的影響因素主要有以下幾個方面：
  房地產(chǎn)自身的價值。引用政治經(jīng)濟學的原理，商品的價值是價格的基礎，價格是價值的表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的價格主要由其的價值決定，是由凝結(jié)在商品中的無差別的勞動決定
  供求關系的影響。商品的價格由商品的價值決定，受供求關系的影響。供給大于需求，生產(chǎn)過剩，商家為了促進銷售，會降低出差來拉動需求。供給小于需求的時候，供不應求，會出現(xiàn)物以稀為貴的現(xiàn)象。消費者愿意以較高的價格獲得商品，這時商品的價格會上升。房地產(chǎn)市場需求較大，會出現(xiàn)哄搶的情況，此時房地產(chǎn)市場價格會上漲；反之，若房地產(chǎn)市場房子擠壓過多，開發(fā)商為了盡快銷售出去會降價銷售，房地產(chǎn)價格會下降。
  受政府政策的影響。房地產(chǎn)市場的價格會對其他行業(yè)產(chǎn)生影響。適當?shù)臅r候，政府會采取相應的政府宏觀干預進行調(diào)控。當前，房地產(chǎn)行業(yè)價格過高，政府采取限貸限購策略，抑制需求，使房地產(chǎn)價格趨于平穩(wěn)。

  查看全文↓ 2018-11-07 15:23:31
• 154****8259

  房地產(chǎn)市場價格水平，既受到成本與費用構(gòu)成的影響，同時也是其他眾
  多因素相互作用的結(jié)果。這些因素包括：
  1．社會因素
  社會因素包括社會治安狀況、人口密度、家庭結(jié)構(gòu)、消費心理等。例如，人口
  密度高的地方對住房需求多，價格也就較高；家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化增加了家庭單
  位數(shù)量，從而引起住房需求的增加，也會抬高住房的價格。人們消費心理的變化
  也影響著房地產(chǎn)的設計和開發(fā)建設，當人們消費心理傾向于經(jīng)濟實用型的時候，
  房地產(chǎn)的設計和開發(fā)都會以降低成本和售價為目標。當人們消費心理趨于舒適
  方便時，房地產(chǎn)開發(fā)則注重功能的完善和居住環(huán)境的美化。雖然這可能會增加
  開發(fā)成本，但同時也提高了售價。
  2．政治因素
  政治因素是指會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的國家政策法規(guī)，包括房地產(chǎn)價格
  政策、稅收政策、城市發(fā)展規(guī)劃等。例如，目前中國政府正通過制定政策法規(guī)致
  力于減少房地產(chǎn)開發(fā)和交易過程中的各種不合理收費，從而降低住房價格，使之
  與廣大居民的收入相匹配。
  3．經(jīng)濟因素
  經(jīng)濟因素包括宏觀經(jīng)濟狀況、物價狀況、居民收入狀況等。例如，當經(jīng)濟處
  于增長期時，社會對房地產(chǎn)的需求強烈，其價格也水漲船高。當經(jīng)濟處于蕭條期
  時，社會對各種房地產(chǎn)的需求減少，價格自然會下降。物價水平和居民收入水平
  也與房地產(chǎn)價格呈同向變動。
  4．自然因素
  自然因素包括房地產(chǎn)所處地段的地質(zhì)、地形、地勢及氣候等。例如，地質(zhì)和
  地形條件決定了房地產(chǎn)基礎施工的難度，投入的成本越大，開發(fā)的房地產(chǎn)價格就
  越高。氣候溫和適宜、空氣質(zhì)量優(yōu)良的地域，其房地產(chǎn)價格也會比氣候相對惡劣
  的地域高。
  5．區(qū)域因素
  區(qū)域因素包括交通狀況、公共設施、配套設施、**、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點、環(huán)境狀
  況等。例如，地處交通便利城區(qū)的房地產(chǎn)價格較高，交通不方便的郊區(qū)則價格偏
  低。對于商業(yè)房地產(chǎn)，區(qū)域因素尤其重要。繁榮的商圈區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價格高
  昂，因持有這些區(qū)域的房地產(chǎn)而取得的租金收入不菲。
  6．個別因素
  個別因素是指影響某個房地產(chǎn)項目的具體因素，包括建筑物造型、風格、色
  調(diào)、朝向、結(jié)構(gòu)、材料、功能設計、施工質(zhì)量、物業(yè)管理水平等。功能設計合理、施
  工質(zhì)量優(yōu)良、通風采光好和良好的朝向等因素都會相應地在房地產(chǎn)價格上體現(xiàn)
  出來。

  查看全文↓ 2018-11-07 15:23:19

相關問題

• 問 影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有哪些
  答

  影響房價的主要因素很多，諸如供求比例、經(jīng)濟發(fā)展、居民收入變動情況、 居民的居住水平和居住結(jié)構(gòu)情況等。目前來說，很多因素是相對穩(wěn)定的，而交通 基礎設施建設的影響，常常是**不穩(wěn)定的因素。 路通橋架后，大量的居民遷離市中心，選擇交通便捷的市郊，但交通基礎設 施建設并不能從總體上支撐和提升房價，它只是起著一種“人口優(yōu)勢”轉(zhuǎn)移的作 用。因此，考慮交通影響房價的因素時，應以人口流動作為考慮的重要因素，而 不只是以有無在建、待建的交通基礎設施為標準。例如，在臨近地鐵的市郊某地 區(qū)，如該地鐵線將向更偏遠方向延伸，則該地區(qū)的人口可能不是增加，而是減少， 對該地區(qū)房價并不一定有利。人口的流動是影響房價的直接因素。交通基礎設施 建設，是影響房價的間接因素，它通過影響人口流動來影響房價。 從整體上來看，交通設施建設，通過“人口優(yōu)勢”的轉(zhuǎn)移，調(diào)整各區(qū)域房價 的比價。但是，有的因素同樣影響“人口優(yōu)勢”的轉(zhuǎn)移，以至于影響各區(qū)域房價 的比價。這些因素包括：各區(qū)域的地理區(qū)位優(yōu)勢、開發(fā)程度、發(fā)展?jié)摿?、人文?觀等等。這也對“人口優(yōu)勢”的轉(zhuǎn)移起著重要的作用。所以，在考慮其它影響房 價因素的同時，研究人口移動情況來判斷各區(qū)域未來房價，要比從交通設施建設 情況判斷各區(qū)域未來的房價更為科學和準確。

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• 問 ??商品房價格變化受哪些因素影響？
  答

  影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有3方面：1、經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展，預示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。2、物價房地產(chǎn)價格與物價的關系非常復雜。通常物價普遍波動，房地產(chǎn)價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而兩者的動向也應一致。就單獨一宗房地產(chǎn)而言，物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。3、居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，導致房地產(chǎn)價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產(chǎn)價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機），則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。

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• 問 影響公積金貸款的額度因素主要有哪些？
  答

  主要有：購房價格和**比例、貸款**高限額、還款能力、個人信用、住房公積金繳存情況等，另外購買二手房的還應考慮所購房的房齡因素。

• 問 商品房價格變化受什么因素影響？
  答

  首先你要明白房價的構(gòu)成要素即成本為哪些.主要有1、土地費用 約占20%，并有進一步上升的趨勢。2、前期工程費 他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。 3、建筑安裝工程費 從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分?；A設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內(nèi)建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如**，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20% ~30%左右。5、管理費用 在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。6、貸款利息 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設有關的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。由此可以看到,房地產(chǎn)的成本中**沒有理由叫房價高的應該是政府了,因為地方政府將地價作為財政收入的重要組成部分,這些年,年年出地王,大部分收入由地方財政笑納.地方政府將賣地作為主要收入,而且房地產(chǎn)開發(fā)對于當?shù)亟?jīng)濟的帶動程度非常之大.所以即使大部分人因為高房價而叫苦連天的時候,地方政府在創(chuàng)造政績的過程中,絕對不會因此而有所收斂.即使中央在出臺了一系列打壓房價的政策之后,房價依然我行我素,這是制度問題,而且事實證明房價在08年是越打壓,越反彈,估計這次政策也是如此.現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了面粉(即地價)比面包貴(房價)的奇特現(xiàn)狀.現(xiàn)在的情況是,無論中央政府還是地方政府不能也不愿意看到房價暴跌,大家可以看到,在以經(jīng)濟建設為中心的中國,現(xiàn)在中央政府的曖昧態(tài)度,打壓房價不是沒有辦法,是他不能也不愿意,在這個房地產(chǎn)業(yè)如此紅火的今天,過度的打壓房價,第一是地方政府不愿意,這樣造成地方財政的困難.第二會導致大量的房地產(chǎn)企業(yè)無法生存,這里可以解釋一下,房地產(chǎn)行業(yè)絕不是獨立存在的,這個行業(yè)的不景氣,會直接導致上游的鋼材價格下跌,水泥價格下跌,各個行業(yè)的減產(chǎn),工程的停工,又意味著大量的工人收入減少或者失業(yè).同時也會造成銀行的貸款減少,對于銀行的損失也是非常大的,而地產(chǎn)和金融股又是大盤的權重股,股市大跌,以上種種對于擴大內(nèi)需來說是極為不利的.這樣導致的經(jīng)濟增長明顯放緩,顯然是中央政府不愿意看到的.所以在中央政府出臺國十條之后又無下文的做法,很顯然是在安撫民心,可以預料的是,未來的房價還會繼續(xù)上漲,因為目前政策打壓的只是那些中小炒房者.對于開征房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅,今天新聞里面明確指出未來三年不會出臺,這很顯然是對既得利益集團的一種妥協(xié).真正的大炒房者甚至不需要從銀行貸款,這樣第三套房貸政策完全打壓不了他們.有炒房者說很多官員手中都不止2套房產(chǎn),這或許也是保有稅出臺的一個困難之一吧.而且在未來一段時間,因為中國的剛性需求非常旺盛,而房地產(chǎn)業(yè)的實際情況又是供不應求,所以房價的繼續(xù)攀升會在情理之中.但是我個人認為,在未來的10年甚至20年之后,當這波生育高峰過后,大家可以想想,現(xiàn)在我們父母至少一套到兩套房產(chǎn),而80后90后結(jié)婚必要購買一套房產(chǎn),你想那8090后的小孩們還會為房產(chǎn)著急么? 我想不會了吧.

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• 問 影響住房公積金貸款的年限因素主要有哪些？
  答

  影響住房公積金貸款的年限因素主要有：1.公積金貸款的**長年限是30年，對年齡的要求是**高不能超過法定退休年齡，如果借款人臨近退休，身體健康，特殊情況下可適當延長3年。借款人可以根據(jù)自己年齡大小、經(jīng)濟收入支出情況、每月能支付的還款額，確定可承受的**大負債額，調(diào)整家庭購房規(guī)劃，合理分配家庭經(jīng)濟開支。2.公積金貸款執(zhí)行人民銀行政策性利率，目前5年期以內(nèi)的貸款利率為4.2%，5~30年為4.7%，不存在下浮利率，利率調(diào)整也嚴格按照人民銀行規(guī)定執(zhí)行，如果在還貸期間遇人民銀行調(diào)整利率，將會在下一年的1月1日自動調(diào)整執(zhí)行新的利率標準。3.公積金貸款的還貸方法非常靈活，只要借款人每月還款額不低于**低應還金額，可以自由還款，提前還款不收取任何費用。確定公積金貸款月還款**低金額的還款方式有兩種，一種是等額本息還款，一種是等額本金還款，兩種還款方式區(qū)別之處是還款壓力大小不同。借款人還可以靈活利用公積金賬戶金額償還貸款，在公積金賬戶內(nèi)留足借款金額的1/15之后，多余的部分，借款人可以使用公積金賬戶余額申請簽約還貸或直接支取公積金還貸，這樣就能把公積金賬戶余額充分利用起來，輕松還貸。雖然公積金還貸方式靈活自由，但借款人在安排家庭經(jīng)費開支時同時還應考慮到未來可能的利率上調(diào)風險，以及來自其他方面需要大量使用資金的風險，給未來生活留有一定的資金余量，防止成為名副其實的“房奴”。

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