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房地產(chǎn)稅收政策表現(xiàn)為：總政策在一定時期內具有相對穩(wěn)定性，具體政策則要隨經(jīng)濟形勢以及政治形勢的變化而變化。稅收總政策是建立各項稅收制度基礎方向，而稅收具體政策在每項稅收制度中的表現(xiàn)就不盡相同。房地產(chǎn)稅收是國家憑借政治權力，無償、固定地參與房地產(chǎn)收益分配而取得財政收入的一種形式。具體而言，是指直接以房地產(chǎn)為計稅依據(jù)，或主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉行為為計稅依據(jù)的稅賦。房地產(chǎn)稅收在經(jīng)濟社會發(fā)展過程中發(fā)揮重要作用。國家制定稅收法令，建立稅收制度和從事稅收工作的指導思想和原則。它是國家經(jīng)濟政策的重要組成部分，在經(jīng)濟理論財政，稅收理論的指導下，依據(jù)國家路線，方針和政治經(jīng)濟任務，以及稅收作用所要解決的基本矛盾確定的。
房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策有哪些
152****8992 | 2018-11-09 03:47:53
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一、取消了購買首套住房契稅優(yōu)惠的面積限制和普通住房限制。
查看全文↓ 2018-11-09 03:48:36
二、降低了個人購買第二套改善性住房的契稅稅率。
三、取消了個人轉讓住房營業(yè)稅稅收優(yōu)惠普通住房與非普通住房的區(qū)別。
四、參與房地產(chǎn)交易的納稅人需要注意，23號文件的優(yōu)惠政策并不是全國適用的。 -
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二手房交易稅費是指在二手房交易中，國家稅務部門向買賣雙方征收的各類稅費，包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等。雖然稅務部門規(guī)定了各稅種由買方或賣方來承擔，但在北京二手房實際交易中，賣家經(jīng)常將稅費轉嫁到買家身上，賣房拿一個到手“凈得價”。
查看全文↓ 2018-11-09 03:48:32
一、賣方承擔的稅費
(1)個人所得稅
財政部、國家稅務總局和建設部于1999年聯(lián)合發(fā)布了《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字[1999]278號)文件，文件規(guī)定了根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房所取得的所得應按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目征收個人所得稅。2003年國家稅務總局發(fā)布《關于個人出售住房征收個人所得稅的有關問題的通知》中也規(guī)定了該個人所得稅。但那時候采取的是自愿申報，而非強制征收。2006年，國家稅務總局正式發(fā)布《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]第108號)，要求自2006年8月1日起開始國內居民在進行個人二手房轉讓時，開始繳納個人所得稅。該稅率為20%，根據(jù)《通知》，此稅正式由自愿申報變?yōu)閺娭剖绽U。同時，在本《通知》中還進一步細化納稅計算方式，明確表示個人所得稅繳納按照差額征收，即“從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用?！保来?，個稅=(轉讓收入-房屋原值-轉讓過程中繳納的稅金-合理費用)*20%。108號文件同時還根據(jù)原有房屋產(chǎn)權的類型分為以下若干種計算方式：
①商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費，
即商品房，個稅=(轉讓網(wǎng)簽價-購買該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費-轉讓該套住房過程中繳納的稅金-賣方按照規(guī)定實際支付的住房**高10%裝修費用、房款利息等)*20%。
②經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
即個稅=(轉讓收入-購買該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金-轉讓住房過程中繳納的稅金-賣方按照規(guī)定實際支付的住房**高15%裝修費用、房款利息等)*20%
③已購公房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權單位)交納的所得收益及相關稅費。
即已購公房，個稅=[轉讓收入-(原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款+加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權單位)交納的所得收益及相關稅費)-轉讓住房過程中繳納的稅金-賣方按照規(guī)定實際支付的住房**高15%裝修費用、房款利息等]*20%。
為了保護普通市民的合法權益，108號文件同時對二手房交易中的個人所得稅也有相應的優(yōu)惠規(guī)定，即對個人轉讓自用5年以上(以產(chǎn)權、完稅憑證為界)，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅;對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。
現(xiàn)階段個人所得稅的繳納政策仍然沿用上述通知的繳納方式，即
轉讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，差額20%征收個人所得稅;
轉讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個人所得稅。
(2)營業(yè)稅
中央政府根據(jù)房地產(chǎn)市場走向和宏觀經(jīng)濟發(fā)展局面，先后在2005年、2006年、2008年、2009年、2015年發(fā)布通知，多次調整二手房買賣中營業(yè)稅的征收標準和計算方式，希望通過稅收工具來達到調節(jié)市場的目的。按照2015年3月30日，財政部發(fā)布《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅[2015]39號)，對個人住房轉讓營業(yè)稅做如下調整：
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;
個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;
個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
營業(yè)稅的稅率為轉讓價格的5.6%(遠郊區(qū)縣為5.5%)。
(3)印花稅
印花稅是一種古老的稅種，踏實以經(jīng)濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權轉移書據(jù)等應稅憑證文件為對象所征的稅。二手房交易中正常情況下該稅的征收標準為向房屋交易中的買賣雙方各收取交易總金額的萬分之五，換領新產(chǎn)權證的買家還需另外交5元。2008年財政部國家稅務總局發(fā)布《關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅[2008]137號)，目前對個人銷售或購買住房暫免收印花稅。
(4)綜合地價款
綜合地價款是專門針對經(jīng)濟適用房轉讓時需要繳納的一項費用。根據(jù)《北京市人民政府關于引發(fā)北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法(試行)》(京政發(fā)[2007]27號)和《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》規(guī)定，已購經(jīng)濟適用房家庭取得契稅完稅憑證或房屋產(chǎn)權滿五年的，可以按照市場價出售該經(jīng)濟適用房，同時還規(guī)定，該類房屋出售，產(chǎn)權人應按照原購房價格和出售價格差的70%補交土地收益等價款。這里的“原購房價格和出售價格差的70%”就是我們說的綜合地價款。
二、買方承擔的稅費
(1)契稅
契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權所得者征收的一種財產(chǎn)稅。
應繳納的范圍：土地使用權出售、房屋贈予和買賣等。
征收依據(jù)：關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知【財稅[2016]23號】。各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局、住房城鄉(xiāng)建設廳(建委、房地局)，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務局、建設局：根據(jù)國務院有關部署，現(xiàn)就調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下：
一、關于契稅政策 對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
(2)土地出讓金
二手房交易過程中的土地出讓金，主要是針對房改房。這類房屋是在劃撥的土地上建造的，交易是需要補交土地出讓金。
計算公式為：房屋建筑面積當年成本價1%。“當年成本價”，北京城八區(qū)為1560元/平米。 -
136****3856
一、增值稅
查看全文↓ 2018-11-09 03:48:18
1、《財政部、國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅的通知》(財稅【2016】36號)規(guī)定：
1)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
2)涉及家庭財產(chǎn)分的個人無償轉讓不動產(chǎn)、土地使用權，免征增值稅。家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權。
二、企業(yè)所得稅
2、對設在四川省內以《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》中規(guī)定的四川鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目為主營業(yè)務，且其當年度主營業(yè)務收入占企業(yè)收入總額70%以上的企業(yè)，經(jīng)企業(yè)申請，主管稅務 機關審核確認后，可減按15%稅率繳納企業(yè)所得稅。
三、個人所得稅
3、對個人轉讓自用五年以上并且是省內唯一家庭用房取得的所得，免征個人所得稅。
4、 對以下情形的房屋產(chǎn)權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
1)房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
2)房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;
3)房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
5、通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。個人轉讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅。
6、對按照規(guī)定取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
四、契稅
7、對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅。對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。(《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
8、對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
9、對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅;購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產(chǎn)權調換并取得改造安置住房，按有關規(guī)定減免契稅。(《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》財稅〔2013〕101號)
10、對公共租賃住房經(jīng)營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅。(《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發(fā)展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》財稅[2014]52號)
五、土地增值稅
11、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。(《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條 中華人民共和國國務院令第138號)
12、開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。(《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
13、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。(《財政部 國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅[2008]137號)
14、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。(《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》財稅〔2013〕101號)
15、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。(《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發(fā)展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》財稅[2014]52號)
六、房產(chǎn)稅
16、對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。(《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
17、對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。(《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發(fā)展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》財稅[2014]52號)
七、城鎮(zhèn)土地使用稅
18、對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。(《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
19、對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關材料、房屋征收(拆遷)補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。(《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》財稅〔2013〕101號)
20、對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。(《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發(fā)展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》財稅[2014]52號)
八、印花稅
21、對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的印花稅。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。(《財政部 國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》財稅[2008]24號)
22、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。(《財政部 國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅[2008]137號)
23、對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關材料、房屋征收(拆遷)補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征印花稅。(財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知 財稅〔2013〕101號)
24、對公共租賃住房經(jīng)營管理單位免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。對公共租賃住房經(jīng)營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征印花稅;對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。(《財政部國家稅務總局關于促進公共租賃住房發(fā)展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》財稅[2014]52號)
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第一部分一般性稅收優(yōu)惠政策 1、營業(yè)稅 ◎對住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發(fā)放個人住房貸款取得的收入，免征營業(yè)稅?！ 敦斦?、國家稅務總局關于住房公積金管理中心有關稅收政策的通知》，財稅[2000]94號 ◎單位和個人銷售其購置的不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)的購置原價后的余額為營業(yè)額?！ 挝缓蛡€人銷售抵債所得的不動產(chǎn)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)作價后的余額為營業(yè)額?！ 敦斦俊叶悇湛偩株P于營業(yè)稅若干政策問題的通知》，財稅[2003]16號 ◎對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅?！ 敦斦?、國家稅務總局關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，財稅[2008]24號 ◎個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅： ?。?）離婚財產(chǎn)分割； ?。?）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； ?。?）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； （4）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人?！ 敦斦?、國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》，財稅[2009]111號 ◎自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅?！ 敦斦俊叶悇湛偩株P于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，財稅[2009]157號 2、企業(yè)所得稅 ◎對住房公積金管理中心用住房公積金購買國債、在指定的委托銀行發(fā)放個人住房貸款取得的利息收入，免征企業(yè)所得稅?！ 敦斦?、國家稅務總局關于住房公積金管理中心有關稅收政策的通知》，財稅[2000]94號 ◎對企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業(yè)所得稅處理： ?。?）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），或對其他固定資產(chǎn)進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應納稅所得額。 ?。?）企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅?！ 。?）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除?！ 。?）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理 《國家稅務總局關于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》，國稅函[2009]118號 3、個人所得稅 ◎對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅?！ 敦斦俊叶悇湛偩?、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》，財稅字[1999]278號 ◎對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅?！ 敦斦?、國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》，財稅[2005]45號 ◎對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅?！ 敦斦俊叶悇湛偩株P于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，財稅[2008]24號 ◎以下情形的房屋產(chǎn)權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅： （1）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； ?。?）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人； ?。?）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人?！ 敦斦俊叶悇湛偩株P于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》，財稅[2009]78號 4、土地增值稅 ◎納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！ 吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一款 上述所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
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1、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)不屬于免稅范圍。2、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但如**的工廠、商店、招待所等應照章納稅。3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但經(jīng)營用的房產(chǎn)不免。4、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但個人擁有的營業(yè)用房或出租的房產(chǎn)，應照章納稅。5、對行使國家行政管理職能的中國人名銀行總行所屬分支結構自用的房地產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。6、從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。7、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。(1)老年服務機構自用的房產(chǎn)免稅。(2)損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。(3)納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中做相應說明。(4)在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位減收的次月起，照章納稅。(5)為鼓勵地下人防設施，暫不征收房產(chǎn)稅。(6)從1988年1月1日起，對房管部門經(jīng)租的居民住房，在房租調整改革之前收取租金偏低的，可暫緩
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第一章 適用范圍第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。解析：本條規(guī)定全是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內容。第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。解析：規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)購入未完工的房地產(chǎn)項目立項銷售的處理。第二章 一般納稅人征收管理第一節(jié) 銷售額第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）解析：營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定中（三）銷售額中房地產(chǎn)差額納稅，進行了細化解釋。第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。解析：規(guī)定了可扣除土地成本的計算公式。符合成本匹配的原則。第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
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根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)[2009]31 號）和《國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收的企業(yè)所得稅和土地增值稅在扣除項目方面有如下的異同。1）兩者的相同點企業(yè)所得稅和土地增值稅兩個稅種都是以所得額（增值額）為計稅依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應納稅所得額征稅。土地增值稅按收入減扣除項目后的增值額征稅。2）兩者的不同點⑴土地價款列支項目不同。土地增值稅將取得土地使用權所支付的金額單列一項，而企業(yè)所得稅則計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的“土地征用費及拆遷補償費”中。⑵房地產(chǎn)開發(fā)費用準予扣除形式不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算其企業(yè)所得稅應納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他支出等內容。而土地增值稅扣除項目則包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金和加計 20%的扣除等內容。在土地增值稅扣除項目中，與企業(yè)所得稅不同的地方，表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務費用）上，它不是按實際發(fā)生數(shù)額扣除，而是按一定比例計算扣除（10%以內）。加計扣除部分，也不是按實際發(fā)生的成本費用，而是按土地成本和開發(fā)成本合計數(shù)的20%計算扣除。在企業(yè)所得稅的計稅成本中，可以按照稅法規(guī)定計算預提部分費用。國稅發(fā)[2009]31 號文件第三十二條規(guī)定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應是實際發(fā)生的成本，即：（一）出包工程未**終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但**高不得超過合同總金額的 10%.（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。⑶地價款分攤方法不同。在企業(yè)所得稅的計稅成本中，國稅發(fā)[2009]31 號文件第三十條規(guī)定，企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配。土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發(fā)同時連結房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。在土地增值稅扣除項目中，按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規(guī)定，納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用及土地征用和拆遷補償費，如果土地是分期分批開發(fā)的，就按占地面積法進行分配，確定每個項目的土地扣除項目金額；對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應當按建筑面積法分攤扣除項目，分別核算增值額。⑷借款利息扣除不同。在企業(yè)所得稅匯算中，計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。而土地增值稅清算中，利息支出只能單獨計算扣除，企業(yè)要將計入成本中的利息費用從成本中剔除，與計入財務費用中的利息費用合并計算扣除。利息費用符合一定條件的，可以選擇據(jù)實扣除；不符合條件的，也可以選擇計算扣除。對此可詳見下節(jié)：利息支出的分攤及扣除問題。⑸扣除項目對合法憑據(jù)的要求不同。在企業(yè)所得稅匯算中，國稅發(fā)[2009]31 號文件第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。而土地增值稅清算中，國稅發(fā)[2009]91 號文件第二十一條規(guī)定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。⑹項目成本核算方法不同。在企業(yè)所得稅匯算中，國稅發(fā)[2009]31 號文件第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的單位成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。而在土地增值稅清算時，國稅發(fā)[2009]91 號文件第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。（1）以轉讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。（2）征稅面比較廣。凡在我國境內轉讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質，也不分內、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務，均有繳納增值稅的義務。（3）實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。（4）實行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉讓行為，就應根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。
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