2手房屋買賣需要注意什么？

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• 151****2039

  1\要注意產權是否明確,以及產權人是否為房屋的出售人.
  2\該房子的土地使用權期限
  3\房子的面積,一般依照原來產權登記為準
  4\該房子內的戶口是否遷出
  5\房子的交接方式.產權過戶后產權已經變更,但需要注意交接的時間方式等
  6\原房子的維修基金\物業(yè)費用等相關權利的
  二手房買賣合同幾點注意事項
  二手房交易的買賣一般都是由雙方當事人自由協商議定，而房屋買賣的手續(xù)又相對比較復雜，因此買賣雙方在議定房屋買賣合同時，就必須極為謹慎,以避免爭議和損失的發(fā)生。下面，就我多年的實踐經驗，本人認為，在二手房買賣合同中如下條款和事項是必須注意的： 　　
  一、雙方當事人的基本資料：具體指當事人的姓名、地址、聯系辦法等。雙方應向對方做詳細清楚的介紹和調查,通常來講,應各自出示自己的戶口本和身份證原件；屬共有財產的,共有人也應到場，并在買賣合同上簽字，不能到場的，應出具公證委托書。
  　　二、標的：本合同的標的，就是雙方欲進行買賣的二手房，在買賣之前，應詳細查看房屋的房產證和土地證原件，確保出賣人合法擁有房屋。
  　　三、價款：價款中應約定總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、訂金、尾款等。在二手房買賣過程中，通常是一次性付款的，但也存在著出賣人在出賣房屋時，有部分銀行貸款不能清償的情況。由于辦理過戶時要求取消銀行抵押，出賣人又無力清償貸款，而要求買受人替他先行還清貸款的，應注意交易安全。還有一種情況是買方必須在房屋過戶后貸款才能支付房款，這兩種情況下，**好是由中介機構提供擔保。
  　　四、履行期限、地點、方式：這里主要寫明交房時間；房屋附屬物品的歸屬；水、電、物業(yè)管理等的交接；辦理房屋過戶時相互配合與協調的問題；交易稅費、其他費用分攤責任。這里尤其要注意的是稅費的分擔，通常二手房買賣過程中，約定賣方凈得款**為簡潔。
  　　五、違約責任：規(guī)定哪些是違約情形；違約責任如何承擔；違約金、訂金、賠償金的計算與給付；規(guī)定免責條款；如有擔保，應規(guī)定擔保的形式；對違約金或訂金的選擇適用問題。
  　　六、解決爭議的方式：這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。通常情況是約定仲裁，這樣可以保證爭議的及時解決。　
  　　七、合同生效條款：雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產如何進行返還。
  　　八、合同中止、終止或解除條款：按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還。
  　　九、合同的變更與轉讓：主要是約定合同變更與轉讓的條件，不能進行變更、轉讓的禁止條款。
  　　十、附件：在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。目前，二手房買賣合同中的附件通常是約定房屋附屬物的歸屬，列明隨屋贈送的物品清單

  查看全文↓ 2018-11-28 19:14:17
• 146****5973

  弄清二手房的產權情況 ，在舊房交易中，產權證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產權的房屋進行保護。根據我國《城市房地產管理法》第59條規(guī)定："國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。"因此，購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權屬，凡是產權有糾紛的，或是部分產權（如以標準價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產權證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產權證時，一定要查看正本并且要到房地產管理部門查詢此產權的真實性。
  由于我國房改政策在房改進程的不同發(fā)展階段實行不同的政策，因此，如果是以標準價購買的公有住房，要注意是否已經按成本價補足費用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務合同，原單位還有優(yōu)先購回權。因此，要確認原單位是否同意該房子的出售。
  當前對于軍隊、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。
  了解二手房的房屋結構
  二手房的房屋結構比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產權證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞隱患的情況。
  另外，購買二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。
  如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。
  實地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設施 隨著人們生活水平的提高，對居住區(qū)環(huán)境及配套設施設備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。
  對房屋配套設施設備的考察主要有：水質、水壓，供電容量，燃氣供應，暖氣供應情況及收費標準，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時服務。如有機會**好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環(huán)境設施做更多的深入了解。
  總之，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手一個垃圾房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日后生活帶來更多煩惱。
  

  查看全文↓ 2018-11-28 19:14:09
• 157****4290

  （一）查明產權狀況，**為重要。即認真審查房屋產權的完整性、可靠性。
  1、第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；
  2、第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；
  3、第三步要查驗房屋有無債務負擔；
  4、另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產權不明確、有糾紛的一定不能購買。
  （二）如通過中介找房，一定要會選擇。
  一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務不好的，小的中介公司也有服務好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠ǎ驗槟憧梢詰{借淘房卡在對中介的服務進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質量都還不錯。
  （三）建議大家在買二手房過程當中雙方見面。
  現在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差。

  查看全文↓ 2018-11-28 19:13:59
• 153****6194

  一、首先要核實原房東身份信息。
  二手房和一手房不同，一手房是和開發(fā)商做交易，一般不存在這個問題。所以買二手房的第一步就要核實與你交易的對方的身份。**簡單的一個辦法是到房產交易中心查詢一下房屋的權屬情況，如果怕對方持假身份證冒充房東，你還可以委托律師到公安局調查人口信息，以便核實賣房人的身份。做好這兩樣工作，就可以放心地和對方簽訂合同。
  二、**交到托管資金賬戶
  如果上家有抵押貸款，那么上家必須先還清貸款，并到房產交易中心辦理抵押注銷手續(xù)后才能交易過戶。在這種情況下，上家一般會要求下家先支付一定的**，用以償還銀行的貸款以便取消抵押。但是，如果下家將**交給上家后，上家就有可能按原來的約定去取消抵押而是挪作他用。作為購房者，應當要求出賣方自行解決貸款問題或找墊資公司解決。
  三、上家戶口一定要遷走
  遷移戶口是公安機關辦理的，戶口要遷走就一定要找一個落戶的地方，如果不能落戶，當然也遷不走了，所以這類糾紛由于不適合強制執(zhí)行，目前蘇州法院現在還不受理。因此，在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先了解一下房屋內的戶口狀況。下家**好去調查一下房屋內是否有戶口，決不要輕信上家的空口許諾。如果房內有戶口，一定要在合同中約定上家在交房前或過戶前將戶口遷出，否則應支付一定的違約金，或者約定留一部分房款，待戶口遷出后再支付。
  四、貸款風險要把握
  在下家貸款買房的情況下，合同約定“**+貸款”只是表明上家許可下家通過貸款的方式來付款，所以如果是由于下家自己的原因使得銀行不貸款或不足額貸款的話，那么這個責任應當由下家自己來負，但是為了規(guī)避類似的風險，下家在準備貸款時候一定要將自己的情況如實地告訴中介人員，或直接向貸款銀行咨詢，搞清楚銀行貸款的可能性，再簽訂房屋買賣合同，也可同時約定如果銀行不放貸則合同解除。
  五、收房勿忘結清費用
  交房時，不僅要查看房屋內的設施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費、有線電視、電話費等費用的支付情況。一般來說，合同中都會約定交房前的這些費用由上家承擔，交房后由下家承擔。但是如果上家欠費而又不付，那這些錢**終還是要由下家來付的。所以，一定要先了解一下上家對這些費用的支付情況，其實了解起來也很方便，現在這煤氣公司、自來水公司等都推廣了便民服務，只要打個熱線電話就可以了解到的。至于物業(yè)管理費用可直接到物業(yè)公司了解。這樣下家就避免了交房時的風險。

  查看全文↓ 2018-11-28 19:13:53
• 157****4861

  那么作為二手房買賣雙方應該注意哪些事項呢？
  
  1、選擇自助交易還是通過中介
  
  房子要出售或要購買，一般有三種選擇：
  
  一是親力親為，自行操作。
  
  二是委托二手房中介公司。二手房房產中介市場混亂，水平良莠不齊，坑害消費者的情況時有發(fā)生。
  
  三是請專業(yè)的房產律師全程陪購嚴把法律關**大限度的避免糾紛的發(fā)生。
  
  2、房屋價格的評估要謹慎
  
  二手房買賣**關鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估，對于經驗不足的業(yè)主來說，定價并不是一件輕而易舉的事。如果房子評估時有房產律師的參與和指導通過市場比較法、收益法、成本法等方法就可為客戶的房子做出較為公正的評估。
  
  3、合同簽訂規(guī)范仔細
  
  近年來，二手房交易雙方常常因為合同簽訂得不夠規(guī)范，導致糾紛事件不斷出現。而簽訂合同常常要注意諸多細節(jié)問題。如果委托律師在對合同審查后，再簽訂，**后達成了買賣交易，隨后，賣方要結清所有物業(yè)費和供暖費，為下一環(huán)節(jié)——立契過戶做好準備。
  
  4、立契過戶要耐心
  
  辦理房屋的立契過戶，是買賣流程中**耗時間和精力的一關。普通老百姓由于缺乏房地產交易知識，不了解有關部門的辦事程序，往往跑斷了腿，事情也辦不圓滿，還浪費了寶貴的時間，花費了大量的人力、財力。
  
  5、交付房款找安全的方式
  
  交付房款是客戶**為擔心的一個環(huán)節(jié)。由于互相不信任，賣房的急著拿錢，買房的急著拿產權，都不愿意等。買房人可以將房款公證提存，或者交由銀行資金監(jiān)管機構或者律師師事務所進行保管，從而確保了雙方的利益。
  
  6、物業(yè)交驗瑣碎需仔細
  
  物業(yè)交驗是買賣交易的**后一個環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，客戶隨即可以安心入住，原業(yè)主也不再對房子負有責任了。在物業(yè)交驗時，中介公司會提供一份《物業(yè)交驗單》供買賣雙方填寫確認。驗房的內容主要包括：物業(yè)是否與合同約定的一致；物業(yè)里的家具是否已搬空；物業(yè)鑰匙是否已交付；水電費、煤氣費、電話費、有線收視費等雜費是否已經結清。

  查看全文↓ 2018-11-28 19:13:45

相關問題

• 問 ??房屋買賣需要什么手續(xù)?房屋買賣需要注意什么問題?
  答

  1、買賣雙方達成共識，買家對房屋狀態(tài)表示許可，對房屋價格認同；賣家對房屋價格認同，對買家支付房屋款項的方式表示贊同。之后，在公平資源的基礎上，雙方簽訂購房合同，并將合同交由公證機關進行公證。2、雙方攜帶準備好的資料、證明以及公證合同前往房管局辦理過戶登記，注意這里只是申請辦理過戶，我們需要將準備好的資料提交上去，將房屋的出售價格申報上去，然后等待審核。3、得到房管局的許可之后可以繳納稅費了，稅費是二手房交易過程中必須的一筆開支，繳納完成之后獲取交納的證明。4、帶上交納稅費的證明和相關資料來到房管局，這次就可以領取到房產證了。5、在辦理上述手續(xù)后，雙方當事人應憑過戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國房地產管理法》的規(guī)定領取房地產權屬證書①房屋所有權證書；②買賣合同（原件）；③雙方當事人身份證原件及復印件；④房屋所有權登記申請書（收件窗口領?。?。

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• 問 鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋買賣有什么需要注意的？
  答

  1、買賣雙方購房違約金必須約定明確，有必要的時候需要以＂補充協議＂的形式出現。由于目前房價變化大，有些業(yè)主為了能夠將房產更高價出售，選擇毀約，因此為了保護買方的權益不受損害，應在簽訂房屋買賣合同時明確說明。2、購房者需尤其明白一個常識：直系親屬并非業(yè)主的當然委托代理人。3、付款時間，房屋交付時間需約定明確。買賣雙方都可在簽訂合同后明確其相應義務的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的話，一方可依據相應條款要求對方承擔違約責任；而中介公司作為居間人，在買賣雙方就上述問題產生糾紛時，可通過合同明確約定的相應時間對糾紛進行調解。

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• 問 2手房子買賣需要注意什么??？
  答

  一、核實產權是否清晰賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。如果有共有人，則需共有人均同意賣房。二、核實房屋狀況1、房屋建筑狀況如房屋坐落的位置、戶型、結構、朝向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、家具等。2、房屋小區(qū)狀況如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。3、房屋權利情況如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷范圍等等。

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• 問 鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋買賣有什么需要注意的？
  答

  只要二證齊全，交易就不會有問題，產權過戶受法律保護。簽訂交易合同以后，憑房產證和購房合同以及雙方的身份證，到當地房管局辦理產權過戶手續(xù)，買方繳納房價1.5%的契稅和0.05%的印花稅。賣方繳納0.05%的印花稅和1%的個人所得稅。如果房產不足五年，賣方還要繳納5.5%的營業(yè)稅，滿五年的免。

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• 問 房屋買賣問題要注意什么？
  答

  有關政策規(guī)定禁止轉讓的情況有：(1)以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；(2)住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；(3)處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的；(4)上市出售后形成新的住房困難的；(5)擅自改變房屋使用性質的；(6)法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

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