住房樣品房能買嗎？購買樣品房需要注意什么？

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• 153****8988

  購買住房是一輩子當中的大事，所以需要慎重，應(yīng)注意以下幾點：
  1、地段：首先考慮工作、生活的方便程度，一個人或一家人進入到社會，畢竟離不開生活和工作，既要考慮生活方便程度，也要有利于工作，這就是地段問題，地段是個特殊因素，它具有唯一性。
  距離夫婦雙方上班地方的距離、公交方便程度、菜市場的遠近、商場購物的方便、堵車程度等因素，都是需要考慮成熟再出手。
  2、開發(fā)商信譽：選好地段后，要考察項目，也就是開發(fā)商的信譽。資金實力如何？是否能如期交房？是否有不良記錄或不良社會輿論？
  3、質(zhì)量：考察施工單位的建筑物合格率是否百分之百？是否有過不良記錄？以便自己住的安心、放心。
  4、看“五證”：具備合法銷售的前提是“五證”，即土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)銷售許可證，沒有“五證”或“五證”不全屬于違法銷售。
  5、戶型、朝向：上述幾個問題考慮完畢后，就應(yīng)該選擇戶型了。南北朝向的戶型通風透光比較好，東西朝向戶型就差多了，一般不在考慮之列；選擇戶型，也就是四室兩廳還是三室兩廳等，要根據(jù)自己居住人口和生活方式，如果是一梯三戶或一梯多戶，一般不選擇中間戶型，雖然采光可以，但是通風不足。
  6、物業(yè)服務(wù)：這就如同其他商品的售后服務(wù)一樣，住宅小區(qū)交付使用后的物業(yè)服務(wù)是否到位？物業(yè)費的水平如何？物業(yè)服務(wù)到位程度？

  查看全文↓ 2018-12-01 18:22:39
• 153****7904

  1、房產(chǎn)證上是甲一個人的名字，但系甲與乙在婚后購買的夫妻共同財產(chǎn)，甲未經(jīng)乙同意將房屋出售給丙。乙是否能主張甲與丙簽訂的買賣合同無效？
  
  盡管房產(chǎn)是甲與乙的夫妻共同財產(chǎn)并且甲出售房屋未經(jīng)乙的同意，但由于不動產(chǎn)登記具有公示、公信的效力，對丙而言，他沒有義務(wù)也沒有能力對該房產(chǎn)是否系甲與乙的夫妻共同財產(chǎn)進行核查，因此只要丙是善意的，不明知乙不同意出售，則買賣合同是有效的。相反，如果丙是惡意的，比如甲想與乙離婚，為了離婚時讓乙少分得財產(chǎn)而與丙訂立虛假的買賣合同，把房屋賣給了丙，在這種情況下，乙可以主張買賣合同無效，實務(wù)中也碰到過這種案例：甲為離婚將房屋。出售給自己的親戚丙，**后被法院判決買賣合同無效。
  
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  2．房產(chǎn)證上是甲和乙兩個人的名字，甲乙是夫妻，甲與丙簽訂了買賣合同，但簽訂合同時乙并沒有出面，乙的名字是甲代其簽訂的，乙是否能主張未經(jīng)其同意買賣合同無效？
  
  根據(jù)**高人民法院婚姻法司法解釋(一)第17條的規(guī)定：“（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的'任何一方均有權(quán)決定。（三）夫或妻因日常生活需要對夫妻共凰財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)該平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道為由對抗善意第三人?！?br/>
  房產(chǎn)價值不菲，因此出售房產(chǎn)一般應(yīng)當認為不是“日常生活需要，只要丙“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”，則丙就是善意購買人，那合同就應(yīng)當有效。當然，丙要證明自己是善意購買人，應(yīng)當提供證據(jù)表明他有理由相信出售房屋是甲與乙的共同意愿。比如，乙曾經(jīng)委托過中介出售房產(chǎn)，或者丙曾與乙一起協(xié)商過買房事宜。只要能證明乙知道并認可賣房一事即可，并不一定要證明乙認可出售的房產(chǎn)價格或合同其他條款。在這種情況下，應(yīng)當認為賣房是甲乙的共同意愿，乙不能主張合同無效。
  
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  3．簽訂定金合同或買賣合同時是甲一個人簽的，事后甲反悔，理由是甲不是唯一的產(chǎn)權(quán)人，或者根本就不是產(chǎn)權(quán)人，因此不能賣了，購買人丙應(yīng)當怎么辦？
  
  遇到這種情況，丙應(yīng)當首先要了解甲是不是產(chǎn)權(quán)人，再按以下情況處理：
  
  (l)如甲是產(chǎn)權(quán)人，但還有一個產(chǎn)權(quán)人乙。如果有證據(jù)表明乙同意出售房屋，比如，簽署過委托書或參與過談判等，那丙可以主張甲出售房屋是經(jīng)過乙同意的，因此合同有效，可要求履行合同。但如果沒有證據(jù)表明乙同意出售房屋，那甲的行為就是擅自處分共有人財產(chǎn)，其行為是無效的，丙不能主張繼續(xù)履行合同，但定金應(yīng)當返還。
  
  同時，造成合同無效是由于甲的過錯，甲還應(yīng)當賠償丙因此而受到的
  
  損失。
  
  (2)甲不是產(chǎn)權(quán)人，但有證據(jù)表明其出售房產(chǎn)得到過產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，則甲是產(chǎn)權(quán)人的代理人，其簽訂合同的法律后果將由產(chǎn)權(quán)人承擔，因此丙可主張繼續(xù)履行合同。如果沒有證據(jù)表明甲出售房產(chǎn)得到過產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，則甲屬無權(quán)代理，那么丙不能主張繼續(xù)履行合同，但可以要求按已簽合同的條款追究甲無權(quán)代理的責任，如返還定金，以及要求甲賠償丙因此而受到的損失。
  
  3．簽訂定金合同或買賣合同時是甲一個人簽的，事后甲反悔，理由是甲不是唯一的產(chǎn)權(quán)人，或者根本就不是產(chǎn)權(quán)人，因此不能賣了，購買人丙應(yīng)當怎么辦？ 遇到這種情況，丙應(yīng)當首先要了解甲是不是產(chǎn)權(quán)人，再按以下情況處理： (l)如甲是產(chǎn)權(quán)人，但還有一個產(chǎn)權(quán)人乙。如果有證據(jù)表明乙同意出售房屋，比如，簽署過委托書或參與過談判等，那丙可以主張甲出售房屋是經(jīng)過乙同意的，因此合同有效，可要求履行合同。但如果沒有證據(jù)表明乙同意出售房屋，那甲的行為就是擅自處分共有人財產(chǎn)，其行為是無效的，丙不能主張繼續(xù)履行合同，但定金應(yīng)當返還。 同時，造成合同無效是由于甲的過錯，甲還應(yīng)當賠償丙因此而受到的損失。 (2)甲不是產(chǎn)權(quán)人，但有證據(jù)表明其出售房產(chǎn)得到過產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，則甲是產(chǎn)權(quán)人的代理人，其簽訂合同的法律后果將由產(chǎn)權(quán)人承擔，因此丙可主張繼續(xù)履行合同。如果沒有證據(jù)表明甲出售房產(chǎn)得到過產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，則甲屬無權(quán)代理，那么丙不能主張繼續(xù)履行合同，但可以要求按已簽合同的條款追究甲無權(quán)代理的責任，如返還定金，以及要求甲賠償丙因此而受到的損失。

  查看全文↓ 2018-12-01 18:22:33
• 158****0866

  建議
  1、對于沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣，因不能證明賣房對買賣房屋具有所有權(quán)，所以公證處不會給予公證。
  2、有的拆遷還建房屬于經(jīng)濟適用房，而有的屬于商品房，這點你要弄清楚，如果還建房是經(jīng)濟適用房，那么，根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后（一般為5年），方可按市場價上市出售；出售時，應(yīng)當按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。
  3、購買還建房會有比較大的風險，如果你實在要買，可以先與賣方簽訂房屋期權(quán)買賣協(xié)議書，對交易的詳細內(nèi)容步驟和方法越清楚越好，約定的違約金**好不低于所付金額的兩倍。再讓賣方簽署一份代為辦理還建房一切事宜的委托書給你，并移交所有相關(guān)資料，由你全權(quán)處理還建房所有權(quán)證辦下來之前的一切事宜。該委托書可以拿去公證。等到還建房所有權(quán)證辦理下來后，你們再按照約定去辦理過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-12-01 18:22:17
• 146****3755

  購買房屋的注意事項：
  
  1、房地產(chǎn)發(fā)展商的主體資格，房地產(chǎn)商在賣商品房時必須具備主體資格。一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。
  
  2、在購買期房的情況下，一定要小心。沒有預(yù)售許可證，或預(yù)售許可證過期的情況下，一定不能購買。且不要把填寫合同的權(quán)利全部交給房地產(chǎn)商。3、買房只看到某個樓盤的一個亮點還不夠，還要去綜合的考慮其它因素，如戶型、內(nèi)部環(huán)境、物管服務(wù)、生活成本等。周圍是否有好的**，醫(yī)院等配套設(shè)施是否齊全。
  
  4、要看小區(qū)臨什么路，周邊居住的人群怎樣，開發(fā)商在樓盤打造上是否做了隔音、降噪、防塵處理?？葱^(qū)的綠化、娛樂等設(shè)施是否健全。出行時間之考慮購房前還應(yīng)考慮出行的時間成本。
  
  5、樓間距。樓間距寬是保障業(yè)主生活寧靜、私密、視野寬闊，也是景觀打造的一個平臺，但沒有很好利用平臺打造景觀造成寧靜、私密、舒適的環(huán)境，它同樣不是好小區(qū)。反之，樓間距不是特別寬，但它有這樣的理念和團隊去打造優(yōu)美、舒適、健康的環(huán)境，同樣稱得上好小區(qū)。

  查看全文↓ 2018-12-01 18:22:06
• 135****0355

  　賣房者主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個環(huán)節(jié)
  　　一、掛牌時明確委托方式和期限。
  　　賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但**后簽約的肯定是他人;所以，賣方不要輕易收取中介的定金。
  　　二、謹慎收取定金。
  　　中介公司找到客戶后會同賣方議價。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。
  　　三、簽約時要注意三點。
  　　一是將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實告知買方，**好在合同中寫下來;二是提供“三項證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。
  　　四、盡量取得放款承諾。
  　　簽約時，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方**好能取得買方貸款銀行的放款承諾。
  　　五、交房過戶時避免違約責任。
  　　交房和過戶是賣方的兩大義務(wù)，需買方配合。當出現(xiàn)買方因種種原因不予配合時，賣方應(yīng)書面催告買方，同時要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責任。
  　　買房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)
  　　一、下定時要明確議價期限。
  　　下定時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時拿回款項。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。
  　　二、注重實地調(diào)查。
  　　簽約前，買方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。其次，買方應(yīng)至交易中心查詢該房屋的產(chǎn)權(quán)情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。**后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。
  　　三、簽約前多查相關(guān)證件。
  　　比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。同時，買方付款應(yīng)與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當賣方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣方違約時買方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。**后，為保證資金安全，**好能采用資金監(jiān)管。
  　　四、付款后要收取收據(jù)。
  　　房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導(dǎo)致無法過戶。
  　　五、收房過戶要驗收。
  　　買方接收房屋時，應(yīng)根據(jù)合同驗收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復(fù)雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時遷出。

  查看全文↓ 2018-12-01 18:21:59

相關(guān)問題

• 問 住房樣品房能買嗎？購買樣品房需要注意哪些？
  答

  現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的房產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，購房者立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。買現(xiàn)房要注意什么?1、在房子的價格上面做好準備。計劃購置現(xiàn)房的置業(yè)者要對自己的資金能力進行準確評估，對置業(yè)地段和所購房屋面積有一個準確的判斷。2、看內(nèi)部布局是否合理。比如客廳多面開門，不便擺設(shè)家具;下水管道是否在室內(nèi)，通風、采光是否良好等。3、檢查裝修質(zhì)量。比如，看墻體是否容易脫白，室內(nèi)是否散發(fā)出刺激性的氣體，電氣線路的安裝是否符合規(guī)范，電線、插座是否為次品或不合格產(chǎn)品等。4、小區(qū)的環(huán)境和生活配套也關(guān)乎居住質(zhì)量?？梢钥纯葱^(qū)環(huán)境是否干凈安全，綠化率情況，項目自身配套的設(shè)施是否與廣告、合同相符。還需要看看配套是否完善齊備，如電梯的數(shù)量是否與小區(qū)的住戶相匹配等，小區(qū)的停車位是否充足等。5、配套是否齊備。如交通條件、商業(yè)配套設(shè)施、教育、醫(yī)療設(shè)施是否齊備，還要關(guān)注距離的遠近、規(guī)模的大小等。6、和開發(fā)商約定處理房產(chǎn)證的時間。

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• 問 請問什么時候能看樣品房啊?
  答

  免費電話：400-763-8577轉(zhuǎn)017841**新動態(tài)：臥龍墨水湖邊將推85-135平戶型 7500元/平起樓盤地址：漢陽江城大道與墨水湖南路交匯處（墨水湖南岸）

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• 問 聽說家具樣品**環(huán)保是這樣嗎？
  答

  家具樣品在空氣中置放時間較長，甲醛、苯等有害物質(zhì)釋放比較徹底；樣品多使用真材實料，有些廠家還會進行除醛處理。

• 問 ??想問問小別墅樣品好不好？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  　　一、老房翻蓋需要的審批情況。舊房辦理翻建手續(xù)，需要有房屋所有權(quán)和集體土地使用證、四鄰協(xié)議、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證及原址拆建申請表，所有要件齊全可以申請辦理原址拆建?！　《?、在自有宅基地上新建房手續(xù)辦理問題。根據(jù)各地農(nóng)村宅基地審批管理辦法，符合審批條件的可以向村委會遞交申請，然后經(jīng)鎮(zhèn)政府審查后報區(qū)規(guī)劃局和國土資源分局，兩局相關(guān)工作人員到現(xiàn)場實地察看是否符合審批宅基地條件，**后再進行審批。如果不妨礙左鄰右舍的采光，并得到批準，就可以了。

  全部3個回答>
• 問 ??單位的小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？?購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意什么?
  答

  跟對方簽了合同可以購買。但無法過戶，但要防范對方反悔的風險，可以代書合同。購買小產(chǎn)權(quán)房會的風險：　　第一，法律風險，前面已經(jīng)詳細論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護?！　⊥瑫r，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限?！　〉诙?，政策風險，在購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的?！　〉谌壳埃‘a(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題?！　〉谒?，由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時對房屋的保值和**也有很大影響。

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