私人買賣土地需要注意什么事項和細節(jié)?

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• 153****6842

  一、土地是不能買賣的，買賣土地是違法的。你說的私人土地買賣，應(yīng)該是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
  
  二、簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時，買家應(yīng)當注意以下幾點：
  
  1、轉(zhuǎn)讓合同的形式
  
  國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
  
  2、國有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查
  
  ①、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進行核實。
  
  ②、轉(zhuǎn)讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。
  
  3、轉(zhuǎn)讓價格評估事宜
  
  在轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)該對土地轉(zhuǎn)讓價格進行評估。因為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。
  
  4、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的擔保
  
  ①、擬轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關(guān)注的重點。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產(chǎn)主管部門進行調(diào)查，核實有無抵押與被采取司法限制。
  
  ②、鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔保。
  
  5、有關(guān)稅費
  
  轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時，雙方應(yīng)對有關(guān)應(yīng)繳納的稅費項目、標準及數(shù)額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明確。
  
  6、土地用途及相關(guān)用地條件的變更
  
  ①、國有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費用負擔應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。
  
  ②、轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關(guān)配套費用。
  
  7、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時地上建筑物、其他附著物所有權(quán)歸屬問題
  
  ①、土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
  
  ②、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。國有出讓土地未達到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓，劃撥國有土地無地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓。
  
  ③、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當按照規(guī)定辦理過戶登記。
  
  8、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價款問題
  
  因國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國土部門審批、補辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個環(huán)節(jié)，有時還涉及抵押權(quán)解除等程序，故轉(zhuǎn)讓費的支付應(yīng)采用分期付款方式。
  
  9、國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的轉(zhuǎn)讓問題
  
  國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓?？赏ㄟ^與抵押權(quán)人協(xié)商，以其他擔保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。
  
  三、《中華人民共和國土地管理法》第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
  
  ①任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。
  
  ②國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。
  
  ③ 國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定。
  
  ④國家依法實行國有土地有償使用制度。國有土地有償使用的具體辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定。
  
  五、《中華人民共和國土地管理法》第四十七條 ：
  
  買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒收非法所得，限期拆除或者沒收在買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并可以對當事人處以罰款；對主管人員由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分。

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:58
• 157****0251

  土地不能買賣可以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，在簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時，買家應(yīng)當注意以下幾點：
  　　一是，做適當?shù)氖虑罢{(diào)查，包括所要購買的土地是否已經(jīng)辦理了使用權(quán)變更登記；到現(xiàn)場考察一下，土地是否已經(jīng)交由其他人占有開發(fā)等等；
  　　二是，盡量根據(jù)上述優(yōu)先性規(guī)則，盡快辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)或者讓賣家交付土地，謹防賣家惡意違約；
  　　三是，盡量明確約定較大數(shù)額的違約金，一方面能夠增加賣家惡意違約的難度，另一方面，一旦無法獲得土地，仍然能夠基于轉(zhuǎn)讓合同要求賣家賠償損失。在此，有一點值得注意：**高人民法院曾就商品房買賣出臺過一個《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第8條對于開發(fā)商“一房二賣”的行為加重了其賠償責任，增加了“不超過已付房款一倍”的懲罰性賠償責任。相比之下，此次“解釋”對于賣家“一土二賣”的賠償責任僅僅只規(guī)定適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定.
  

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:48
• 149****1973

  購買農(nóng)村房屋時，必須滿足上述購買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應(yīng)該注意以下事項： 　　
  一、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意。 　　
  二、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。 　　
  三、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。 　　
  四、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。 　　
  5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:42
• 148****0282

  進行土地轉(zhuǎn)讓，要到當?shù)貒辆秩浒?、審批，嚴格依?jù)法定程序進行，必須簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，合同中一定要明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系、轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓面積、違約責任等內(nèi)容。
  土地買賣即以土地作為商品進行買賣、租賃、抵押和交換等的活動，是在相對開放的平臺下進行的活動，只有在開放公平的環(huán)境下進行才能完善土地交易的規(guī)則制度。國家禁止土地買賣行為，土地使用權(quán)可以通過簽訂轉(zhuǎn)讓合同，依法進行轉(zhuǎn)讓。

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:38
• 153****5208

  我國土地所有權(quán)為兩級公有制，國有土地屬國家所有，集體土地屬三級集體所有；土地使用權(quán)可以有條件轉(zhuǎn)讓。具體來講，就是通過出讓獲得的土地使用權(quán)在土地使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓合同一般為格式合同，雙方簽訂需在當?shù)貒临Y源部門鑒證。

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:33

相關(guān)問題

• 問 ??一般私人買賣土地需要注意什么事項和細節(jié)?
  答

  1、該宗土地的性質(zhì)（劃撥、出讓、集體）劃撥土地需補交土地出讓金，價格土地面積×地級價×30%加上工本費、出讓的只交工本費、集體土地只限本村村民買賣。2、國家已審批的宅基地在建蓋的時間上有期限，超過期限國家可以沒收該宗土地，并且不退還購地款。3、該宗土地的使用性質(zhì)（商業(yè)、工業(yè)、住宅或其他）工業(yè)用地你要考慮清楚了。4、土地的使用年限，劃撥暫時無使用年限、出讓商業(yè)30--40年、住宅70年。

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• 問 買賣二手房需要注意什么事項
  答

  1、查看房屋的質(zhì)量：在買賣二手房時，應(yīng)當仔細查看房屋的質(zhì)量，確定房屋的結(jié)構(gòu)是否完好，是否存在漏水、滲漏、倒塌、裂縫、潮濕等問題，以及房屋的改建、裝修是否符合當?shù)氐慕ㄖ?guī)范。2、查看房屋的使用權(quán)：買賣二手房時，應(yīng)當仔細查看房屋的使用權(quán)狀況，確定房屋是否存在抵押、查封、注銷登記等情況，以及房屋的所有權(quán)歸屬等。3、查看房屋的交易價格：買賣二手房時，應(yīng)當仔細查看房屋的市場價格，確定房屋的價格是否合理，以及房屋的價格是否有相應(yīng)的變動。4、辦理買賣手續(xù)：買賣二手房時，應(yīng)當按照當?shù)氐囊?guī)定辦理房屋買賣手續(xù)，如房屋買賣合同、房屋出讓證書、產(chǎn)權(quán)證書等。

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• 問 租房需要注意什么事項呢？
  答

  租房第一步：找房源，各大分類信息網(wǎng)站都有；租房第二步：看房。有的房子是中介掛出來的，有的是房主自己掛出來的。一個小tip，千萬不要完全相信網(wǎng)上房源圖片，以我的血淚史來看，80%以上都是虛假的。建議還是通過中介找，自己找太累，可以加中介微信或者QQ，看房前先發(fā)圖片，以免空跑。租房第三步：簽訂合同，簽合同要注意，留取房主房屋證明以及身份證復(fù)印信息，檢查好房屋中設(shè)備是否完好，一定要注明退房時的相關(guān)準則，不然后患無窮，以及抄水電表等。看房的時候**好有人陪同，自己出來生活不易，多留心眼不是壞事。祝你順利。

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• 問 ??買期房需要注意什么事項？
  答

  一、認真查驗相關(guān)文件首先，購房者應(yīng)查驗開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格是否合法；其次，驗開發(fā)建設(shè)的手續(xù)是否合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；第三查驗開發(fā)商是否取得《商品房預(yù)售許可證》，并核實自己擬購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》上所載的房屋棟號范圍內(nèi)。二、注意定金條款購房者在購買期房時，一般要向開發(fā)商交付定金。根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，雙方約定的定金數(shù)額不能超過合同總價款的20%。定金合同以實際交付之時成立，雖然已訂立了定金條款，但購房者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力。因為一旦交付定金之后，定金合同生效，屆時若購房者履行不能，要承擔定金罰沒的風險。三、區(qū)分定金和預(yù)付款購買期房的時候，開發(fā)商往往要求購房者支付預(yù)付款，它的性質(zhì)與定金完全不同，預(yù)付款是總房款中的一部分，而定金是擔保購房合同能夠順利進行的一種擔保形式。如果購房者在買房時預(yù)先支付的是預(yù)付款，不能適用定金罰則。四、注意購房合同中的面積期房**大的特點就是在預(yù)售合同簽訂之時，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實存在，因此有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上，使得按圖紙預(yù)測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實測的建筑面積常有誤差，而預(yù)售面積的價格往往是按圖紙預(yù)測的建筑面積來計算的。在此，購房者應(yīng)該與開發(fā)商協(xié)商，盡量在購房合同中約定房屋的套內(nèi)面積以及面積出現(xiàn)誤差后的處理辦法。五、注意購房合同中不可抗力條款根據(jù)法律規(guī)定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任。因此，一旦延期交房，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責任。為防止這方面的損失，購房者在簽約時，一定要對涉及不可抗力等有關(guān)免責的條款給予重視。一般來說，購房合同示范文本中會約定不可抗力是延期交房的免責條款

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• 問 ??企業(yè)拆遷需要注意什么事項？
  答

         企業(yè)拆遷需要注意了解土地使用權(quán)的補償、企業(yè)建筑及附帶建筑的補償、停業(yè)損失的補償、生產(chǎn)設(shè)備機器的補償、搬遷費用的補償?shù)?。　?、了解企業(yè)用地的所在土地的所有權(quán)性質(zhì)。土地性質(zhì)分為集體土地和國有土地兩種，分別有不同的補償標準，如果企業(yè)用地是租賃的，那么土地所有權(quán)人也會涉及到賠償事宜，需要三方協(xié)商。　　2、企業(yè)建筑及附帶建筑的補償。這一項會涉及到很多的因素，比如地理位置，建筑面積，結(jié)構(gòu)和材質(zhì)，室內(nèi)裝修，室外建構(gòu)，設(shè)備及其配套，景觀綠化等等。這些都應(yīng)按照重新安置的成本價格進行補償?！　?、停業(yè)損失補償。拆遷停業(yè)損失應(yīng)該包括所有生產(chǎn)資料的損失，合同違約損失和經(jīng)營預(yù)期收入的損失。如何統(tǒng)計計算，補償方式如何都是重點，一定要研究清楚?！　?、生產(chǎn)設(shè)備機器的補償。對于不能搬走要原地拆除的設(shè)備，應(yīng)該計算全新安置價格進行補償，對于可以搬走的設(shè)備，應(yīng)該補償設(shè)備的搬遷，調(diào)試，安裝等費用?！　?、搬遷費用的補償。根據(jù)實際拆遷情況來確定。　　企業(yè)搬遷時的補償計算情況比較復(fù)雜，一定要注意各個方面的問題，不要讓別人牽著鼻子走，注意保全企業(yè)的利益，才是**重要的。