有誰能告訴我為什么要土地流轉？

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• 133****3625

  (一)穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關系。各區(qū)(縣)要認真對照相關法律法規(guī)和政策，依法保障農(nóng)民對承包土地的占有、使用、收益等權利。依法應確權的土地都要納入確權范圍并確權到戶。確權確地的，要全部發(fā)放土地承包經(jīng)營權證書，嚴格做到承包地塊、面積、合同和證書“四到戶”;確權確利的，要簽訂確利合同并將土地確權證書發(fā)放到戶;確權確股的，要將土地確權證書發(fā)放到戶。
  (二)農(nóng)村土地流轉不得改變土地的性質和用途。農(nóng)村土地流轉不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權益。要妥善處理好近期利益與長遠利益的關系，嚴格遵守農(nóng)地農(nóng)用原則，嚴禁從事非農(nóng)建設，嚴禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農(nóng)民長遠利益的行為發(fā)生。
  (三)合理確定農(nóng)村土地流轉期限。農(nóng)村土地流轉期限應當尊重流轉雙方的意愿，根據(jù)流轉土地的使用情況由雙方協(xié)商確定，但不得超過原承包合同的剩余期限。原則上，對流轉后用于普通農(nóng)作物種植等投入較小的土地，流轉期限不宜過長;對流轉后用于發(fā)展林果業(yè)和設施農(nóng)業(yè)等投入較大的土地，流轉期限可以適當延長。采取出租方式流轉的，租賃合同期限要遵照《合同法》的規(guī)定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。
  (四)必須保障農(nóng)村土地流轉收益。土地流轉雙方應根據(jù)土地質量、產(chǎn)出水平和物價變動等因素，合理確定流轉價格。流轉期限超過5年的，應當建立價格調(diào)整機制，明確約定調(diào)整時限和幅度，分時段確定流轉價格。流轉雙方應對各種政策性補貼、流轉期滿后地上物權屬及補償辦法、土地征占應得補償?shù)臍w屬等作出明確約定。確權確地到戶后流轉的，流轉收益歸承包農(nóng)戶所有;確權確利和確權確股流轉給村集體，由村集體統(tǒng)一經(jīng)營或流轉給其他經(jīng)營主體的，土地收益要單獨建賬、單獨核算、專戶儲存，并嚴格履行民主程序，合理分配土地收益，確保及時、足額兌現(xiàn)到農(nóng)戶。
  (五)依法規(guī)范農(nóng)村土地流轉行為。承包方采取轉包、出租等方式流轉，應當及時報發(fā)包方備案;采取轉讓方式流轉，應當經(jīng)發(fā)包方同意，受讓方要與發(fā)包方重新簽訂承包合同，及時辦理土地承包經(jīng)營權屬變更手續(xù);采取互換方式流轉，雙方當事人應到村集體經(jīng)濟組織辦理承包合同、土地承包經(jīng)營權證書變更及備案手續(xù)。承包方自愿委托他人(包括各類組織和個人)流轉其承包土地的，應當由承包方出具《北京市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉合同(示范文本)》中統(tǒng)一制定的書面委托書。沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式?jīng)Q定流轉農(nóng)戶的承包土地。
  (六)健全完善農(nóng)村土地流轉程序。農(nóng)村土地流轉，在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權。土地流轉受讓方以轉包、出租方式取得的土地進行再流轉的，應當經(jīng)原承包方書面同意，并辦理流轉備案手續(xù)。企業(yè)或個人等經(jīng)營者與村集體簽訂非家庭承包或流轉合同的，未經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意，不得私自進行流轉;如需進行流轉，土地經(jīng)營者應當向集體經(jīng)濟組織提出書面申請。集體經(jīng)濟組織流轉確權確利和確權確股土地的，須經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員大會或成員代表大會民主討論決定并進行公示。流轉給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人的，經(jīng)民主決策后報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。
  (七)全面推行農(nóng)村土地流轉合同管理制度。除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉合同外，所有農(nóng)村土地流轉都必須依法簽訂書面合同。過去沒有簽訂合同的，相關當事人要按全市統(tǒng)一規(guī)范的合同文本進行補簽;已經(jīng)簽訂流轉合同雙方無異議的，維持原合同不變。流轉合同的簽訂要在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理機構和村集體經(jīng)濟組織的監(jiān)督下，由流轉雙方在村集體經(jīng)濟組織集中完成，特殊情況下可在其他地點完成，但要做到合同的簽訂、備案在同一地點一次完成。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執(zhí)一份;發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理機構各備案一份。
  4.2 全面做好農(nóng)村土地流轉的服務工作
  (八)加強農(nóng)村土地流轉服務組織建設。要結合本地實際情況，依托農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理機構，并充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟組織的作用，逐步建立健全區(qū)(縣)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村三級農(nóng)村土地流轉服務組織，為土地流轉提供相關的法律宣傳、政策咨詢、流轉信息、合同簽訂指導、矛盾糾紛調(diào)處和檔案管理等系列服務。
  (九)提高農(nóng)村土地流轉信息化服務水平。要根據(jù)本地區(qū)實際和農(nóng)村土地流轉各方需要，進一步加強農(nóng)村土地流轉信息平臺建設，不斷健全和完善流轉信息平臺功能，認真維護好、管理好、利用好農(nóng)村土地流轉信息平臺。本市農(nóng)村土地流轉的轉出信息要全部通過農(nóng)村土地流轉信息平臺進行發(fā)布，同時，要進一步提高全市農(nóng)村土地流轉合同登記、備案和統(tǒng)計分析的信息化管理水平，及時監(jiān)測農(nóng)村土地流轉動態(tài)，匯總農(nóng)村土地流轉數(shù)據(jù)。要充分利用信息平臺，宣傳相關法律法規(guī)，交流典型經(jīng)驗，切實提高農(nóng)村土地流轉的信息化服務水平。
  (十)探索建立農(nóng)村土地流轉價格指導機制。要加強對土地流轉價格的統(tǒng)計、監(jiān)測和分析，通過農(nóng)村土地流轉信息平臺等多種途徑和方式，向廣大農(nóng)民提供土地流轉價格信息。有條件的區(qū)(縣)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))可根據(jù)本地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、土地質量、土地產(chǎn)出率等因素，探索開展土地流轉價格評估工作，建立健全本地區(qū)農(nóng)村土地流轉價格指導機制并實行動態(tài)管理。通過公平、合理的價格指導機制，保護土地流轉各方利益，引導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權有序流轉。
  (十一)做好農(nóng)村土地承包及流轉合同備案和檔案管理工作。要切實加強管理，建立健全農(nóng)村土地承包及流轉備案制度，并實行動態(tài)管理。當事人采取互換、轉讓方式流轉要求登記的，區(qū)(縣)農(nóng)村土地承包登記管理部門要及時予以登記，并變更土地承包經(jīng)營權證書。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村合作經(jīng)濟經(jīng)營管理機構和村集體經(jīng)濟組織對采取轉包、出租方式流轉的，應當及時進行合同備案;對采取轉讓、互換方式流轉的，應當及時辦理土地承包合同變更手續(xù)并備案。同時，要認真清理、規(guī)范整理，建立健全農(nóng)村土地承包臺賬和農(nóng)村土地流轉臺賬，加強合同檔案管理，切實管好農(nóng)村土地承包及流轉的各項檔案資料。
  (十二)加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁工作。認真貫徹《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法》，按照鄉(xiāng)村調(diào)解、區(qū)縣仲裁、司法保障的總體要求，依法建立健全農(nóng)村土地承包仲裁調(diào)解機構，完善調(diào)解仲裁程序、調(diào)解仲裁方法和調(diào)解仲裁制度，依法開展農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解仲裁工作。農(nóng)村土地承包仲裁調(diào)解機構要加強與紀檢監(jiān)察、政府法制、司法、信訪等部門的溝通協(xié)作，建立起多部門協(xié)調(diào)解決重大問題的工作溝通機制，健全包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁、司法、信訪等多渠道調(diào)處糾紛的工作機制，暢通農(nóng)戶訴求渠道，提高調(diào)處糾紛能力。

  查看全文↓ 2018-12-02 21:38:15
• 138****4455

  農(nóng)村土地流轉主要有四個方面的好處：
  第一，增加農(nóng)民收入
  農(nóng)民的土地可以變成資本，無力耕種或離開農(nóng)村進城務工經(jīng)商的農(nóng)民可以通過流轉土地獲得補償，直接增加收入。
  第二，提高土地利用率
  解決“有田無人種”的土地拋荒問題，整合閑置的土地資源，實現(xiàn)土地規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，提高土地資源的利用率。
  第三，轉移農(nóng)村富余勞動力
  有利于部分農(nóng)村勞動力從土地上分離出來，從事其他行業(yè)，解決了農(nóng)村閑置勞力就業(yè)又推進城鎮(zhèn)化進城。
  第四，推進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程
  吸引更多元主體的資本進入農(nóng)村，按照市場需求合理進行產(chǎn)業(yè)布局，同時有利于農(nóng)村基礎設施改善，為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)造條件。

  查看全文↓ 2018-12-02 21:38:00
• 151****9364

  改革開放30年來，農(nóng)村聯(lián)產(chǎn)承包責任制，有效地推動了農(nóng)民種地的積極性。糧食產(chǎn)量不斷增加。但是，30年了，土地種植模式一直沒有改變。現(xiàn)在，由于新型機械設備的發(fā)展和高科技不斷不斷應用到農(nóng)業(yè)上，原來的生產(chǎn)模式已經(jīng)不適應生產(chǎn)力的發(fā)展。一家一戶分散種植，成本高，無法大規(guī)模機械化等等，是糧食增產(chǎn)受到限制。還有一個原因，就是國家要把土地和貨幣相連接，比如，現(xiàn)在增減人口，土地難以變動，如果變成貨幣就好分配了。
  總之，土地流轉就是為了提高土地產(chǎn)出，減少農(nóng)村積累的矛盾。

  查看全文↓ 2018-12-02 21:37:54

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• 問 有誰可以告訴我為什么要土地流轉？
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  土地流轉是順應時代發(fā)展的必然，1，家庭聯(lián)產(chǎn)承包地塊零散，把零散的地塊集中起來便于機械化耕種，降低了成本增加了收益,；2，年青一代種地管理果樹的越來越少，不進行流轉的就得打荒，浪費集體資源是違法行為。3，土地流轉便宜集約化經(jīng)營管理，是實現(xiàn)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)發(fā)展發(fā)展需要和必由之路。

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  根據(jù)我國《物權法》第46條至第52條規(guī)定，以下財產(chǎn)屬于國家所有：礦藏、水流、海域；城市的土地和法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；森林、土嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。也就是說土地只屬于國家或集體，個人只享有使用權。使用權包括農(nóng)村土地承包使用權和城市建設用地使用權、宅基地使用權。根據(jù)《物權法》第126條第1款規(guī)定，耕地承包期為30年到70年，特殊林木的林地承包期經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。根據(jù)《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定，按照土地的不同用途，土地使用權出讓的**高年限為：1 居住用地70年，2 工業(yè)用地50年，3 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，4 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，5 綜合或者其他用地50年。宅基地使用權，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，隨著自然災害的發(fā)生才會發(fā)生宅基地使用權的消滅。至于國外，據(jù)我的了解應該是這樣的規(guī)定：在購買房屋的時候，土地的所有權也隨著被轉讓，這點我不是很清楚。

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