容積率調(diào)整補交土地出讓金怎么看？ 改變?nèi)莘e率應該如何補交土地出讓金？

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• 138****9069

  　容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建設物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，土地使用權(quán)人應繳納的土地出讓金也就越高。近幾年，社會上存在著一些規(guī)劃等部門權(quán)力尋租，違規(guī)批準開發(fā)商提高容積率，開發(fā)商獲取巨額利益的現(xiàn)象。清理改變已出讓國有土地用途和容積率對于從源頭上防治腐敗、規(guī)范房地產(chǎn)市場有著重要的意義。由于改變土地用途、容積率應補交土地出讓金數(shù)額的確定方法上，在法律適用上存在很多分歧，我們有必要對這一問題進行研究。
  提高容積率后應補交土地出讓金的法律依據(jù)
  　　由于容積率的提高對國有土地使用權(quán)的出讓價格有著實質(zhì)性的影響，開發(fā)商在較低的容積率的標準下取得國有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高容積率，其行為的本質(zhì)是逃廢土地出讓金，對于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的這種弊端，應當采取法律的手段予以有效地打擊和制止。
  雖然1990年國務院頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》開始實施國有土地使用權(quán)有償使用，1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅對土地使用者改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途應相應調(diào)整土地出讓金作出規(guī)定，對地價有重要影響的容積率調(diào)整是否應補交土地出讓金未作出規(guī)定。
  2001年國務院下發(fā)的《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》第一次對其作出明確規(guī)定：土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積等，必須依法報經(jīng)市、縣人民政府批準。對于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。2002年建設部下發(fā)的《關于加強國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》第四條規(guī)定：“如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設計條件的，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出申請，經(jīng)批準后方可實施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應當告知國有土地管理部門；依法應當補交土地出讓金的，受讓人應當依據(jù)有關規(guī)定予以補交”。

  查看全文↓ 2018-12-04 14:04:51
• 158****0077

  
  一般容積率是不能改變的，這是規(guī)劃部門根據(jù)總體考慮給出的數(shù)據(jù)。改變了就是多造房屋建筑面積，按多建面積X規(guī)定全額補交。

  查看全文↓ 2018-12-04 14:04:45
• 134****8783

  
  　　本案涉及單位職工家屬院經(jīng)規(guī)劃部門批準在原址上進行翻建改建住宅樓行為，可認定為土地使用者申請對其使用的出讓土地改變使用條件的情形，具體包括改變土地用途、規(guī)劃指標、使用年期等單一或多個條件。根據(jù)國土資源部《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》規(guī)定：出讓土地申請改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金。調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金金額應當根據(jù)批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，應當補繳的土地出讓金額應當是批準改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格減去批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格。因此，本案中職工家屬院進行翻建、改建行為，屬不改變土地用途和土地使用年期，而只改變?nèi)莘e率的單一規(guī)劃指標情形，應當補繳土地出讓金。具體標準應為批準改變時新容積率的剩余年期土地使用權(quán)市場價格減去批準改變時原容積率的剩余年期土地使用權(quán)市場價格所得差額。
  　　此外，本案中職工家屬院十戶居民參加了房改，使得各自均持有相應的土地使用權(quán)證，同時鑒于容積率是以宗地為單元進行設定的，為此，本案中十戶居民的住宅樓所占土地必須是一宗獨立土地，其十戶居民均為該獨立宗地的分攤土地使用者，在此條件下國土資源管理部門方具備與十戶居民聯(lián)合簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的可行性。

  查看全文↓ 2018-12-04 14:04:40

相關問題

• 問 ??如何繳納土地出讓金？怎么補交土地出讓金？
  答

  劃撥土地使用權(quán)出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。土地使用權(quán)受讓人對按上述方法計算的土地出讓金金額有異議的，應當委托有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)進行評估，土地出讓金按照評估值的40%計算。實際成交價格不低于同級基準地價平均標準的，減讓按不低于成交價格40%的標準計算。成交價低于基準地價平均標準的，減讓按地價總額的40%計算。劃撥土地使用權(quán)的成本價與土地價格的**高比例不得高于60%。以劃撥的土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格折算為市場地價，然后按不低于40%的標準計算出讓金。

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• 問 ??如何繳納土地出讓金？如何補交土地出讓金？
  答

  劃撥土地使用權(quán)出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。土地使用權(quán)受讓人對按上述方法計算的土地出讓金金額有異議的，應當委托有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)進行評估，土地出讓金按照評估值的40%計算。實際成交價格不低于同級基準地價平均標準的，減讓按不低于成交價格40%的標準計算。成交價低于基準地價平均標準的，減讓按地價總額的40%計算。劃撥土地使用權(quán)的成本價與土地價格的**高比例不得高于60%。以劃撥的土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格折算為市場地價，然后按不低于40%的標準計算出讓金。

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• 問 ??改變土地用途怎么補交土地出讓金
  答

  原土地出讓合同中已有約定不得改變土地用途以及經(jīng)招拍掛程序公開出讓的土地，不得改變規(guī)劃條件，如招拍掛土地受讓后規(guī)劃條件中需提高容積率的用地，按規(guī)定經(jīng)批準后增加的建筑面積不得超過原容積率的總建筑面積的20％，否則必須收回土地后按新的規(guī)劃條件（容積率）公開出讓；增加容積率應補繳的土地出讓金 = 批準改變時的新土地使用條件下（容積率）土地使用權(quán)市場評估確認價格 - 批準改變時原土地使用條件下（容積率）剩余年期土地使用權(quán)市場評估確認價格。四、對未經(jīng)政府批準，現(xiàn)狀已改變規(guī)劃條件的項目用地，必須由業(yè)主提出申請，辦理補辦手續(xù)；如未辦理補辦手續(xù)一經(jīng)查實的，將根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，按擅自改變土地使用條件進行查處。五、對已經(jīng)政府批準列入重大項目推進的區(qū)塊和已經(jīng)明確的舊城改造的區(qū)塊，不得批準改變用途、規(guī)劃條件及不得辦理劃撥補辦出讓。

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• 問 ??如何補交土地出讓金呢？
  答

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設用地分類，一般在進行土地登記時，《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)。土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款，這一部分價款并不是土地的全部價格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。

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• 問 關于補交土地出讓金
  答

  土地出讓期限屆滿之后，用地方若需繼續(xù)使用土地的，經(jīng)過批準后，補交土地出讓金可以繼續(xù)使用。

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