商住兩用房買賣有什么需要注意的?

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• 153****3729

  　　第一，商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。
  　　第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。
  　　第三，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
  　　第四，選擇新型“商住兩用房”
  　　現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。

  查看全文↓ 2018-12-04 17:22:38
• 135****7556

  1、商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電，與普通住宅費用相同。相比周邊70年的普通住宅，小區(qū)管理會更嚴格，綠化環(huán)境及配套設(shè)施會更完善，相應物業(yè)費相對也會高一些。
  2、商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應城市發(fā)展趨勢。目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學區(qū)派位，**50％。
  3、商住兩用一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業(yè)開發(fā)，也可以規(guī)劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。
  4、開發(fā)商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數(shù)層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。
  買商住兩用房注意事項
  1、商住兩用的房屋產(chǎn)權(quán)是40年，至于產(chǎn)權(quán)到期之后房子如何處理，《物權(quán)法》并沒有做出相應規(guī)定。
  2、商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶。
  3、商住兩用房只能全款或用商業(yè)貸款，且貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款，且**多可貸房款的50%，時間**多貸10年。
  4、商住兩用房在進行二次交易時，稅費要比一般商品房高。契稅征收評估價的3%，個稅征收差額的2%，營業(yè)稅征收差額的5.62%，公共維修基金按照133平/元繳納，還需交房產(chǎn)稅，但一般使用租賃稅代替，每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。
  注：差額=房屋成交價-房屋上手價
  5、商住兩用房一般會按照商業(yè)用水、用電的價格來計算水電費用，會比普通住宅的水電費略高。

  查看全文↓ 2018-12-04 17:22:33
• 152****9657

  商住兩用房好嗎?
  
  “住”與“商”的要求不同，選擇商住兩用房時要注意什么?
  
  第一種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。
  
  第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。
  
  第三，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
  
  第四，選擇新型“商住兩用房”
  
  現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。
  
  商住兩用房需要繳納的稅費
  
  一、買房人應繳納稅費：
  
  1、 契稅：房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)
  
  2、 交易費：3元/平方米
  
  3、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定
  
  4、 權(quán)屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。
  
  二、 賣房人應繳納稅費：
  
  1、 交易費：3元/平方米
  
  2、 營業(yè)稅：差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)
  
  3、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)
  
  4、土地出讓金：比較復雜不列舉(非住房性房產(chǎn)必須要繳納的)
  
  商鋪
  
  買家
  
  買家契稅=3%成交價;另外還有交易手續(xù)費=0.5%成交價;印花稅=0.05%成交價。
  
  賣家
  
  賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費：
  
  1.營業(yè)稅及附加，稅費為差額的5.55%;
  
  2. 土地增值稅，稅費為差額扣除相關(guān)費用后的30%-60%(按差額比率不同累進計算)
  
  (1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%;
  
  (2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;
  
  (3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;
  
  (4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
  
  3. 個人所得稅，稅費為凈收入的20%。

  查看全文↓ 2018-12-04 17:22:25
• 151****8336

  商住兩用房一般是指用地單位為了規(guī)避風險，將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并**終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出，如常見的商業(yè)房改為住宅。由于這種房子實質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì)，所以不屬于調(diào)控國家的范圍，而且很多，購房人在購買時應當予以注意。商住兩用房一般是指用地單位為了規(guī)避風險，將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并**終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出，如常見的商業(yè)房改為住宅。由于這種房子實質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì)，所以不屬于調(diào)控國家的范圍，而且很多，購房人在購買時應當予以注意。
  一、物業(yè)??、水電、公共維修基金等費用較高。由于商住兩用房的水電價格實行商業(yè)用標準，較之一般生活用標準要相對較高；物業(yè)收費也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費用較高。
  二、產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動續(xù)期，并且要補交 。
  三、商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。
  四、沒有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項目一般不強制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。這樣就會給購買后的日常生活帶來諸多不便。
  五、按揭貸款實行 標準。商住兩用房**50%， 為普通住宅的1.1倍， **多為10年，并且不能用 。
  六、購買時不實行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時有許多優(yōu)惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應的稅費優(yōu)惠政策。

  查看全文↓ 2018-12-04 17:22:18

相關(guān)問題

• 問 ??商住兩用房買賣有哪些需要注意的?
  答

  商住兩用房好嗎?“住”與“商”的要求不同，選擇商住兩用房時要注意什么?第一種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。第三，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。第四，選擇新型“商住兩用房”現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。商住兩用房需要繳納的稅費一、買房人應繳納稅費：1、 契稅：房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)2、 交易費：3元/平方米3、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定4、 權(quán)屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。二、 賣房人應繳納稅費：1、 交易費：3元/平方米2、 營業(yè)稅：差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)3、 個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)4、土地出讓金：比較復雜不列舉(非住房性房產(chǎn)必須要繳納的)

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• 問 商住兩用房如何裝修好？需要注意什么？
  答

  　第一，商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素?！　〉诙?，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。　　第三，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套?！　〉谒?，選擇新型“商住兩用房”　　現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。

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• 問 商住兩用房如何裝修好？需要注意哪些？
  答

  不可以，因為牽扯到商用，消防驗收這一關(guān)是必須要有的?？道_裝飾在做鄭州辦公室裝修，寫字樓裝修，商場裝修，酒店裝修，只要屬于公裝項目，消防都是很重要的環(huán)節(jié)。康利達裝飾具有豐富的消防安裝設(shè)計經(jīng)驗，所以為客戶服務(wù)時，這一點可以放心。

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• 問 商住兩用房指什么 買它需要注意什么問題
  答

  商住兩用房，既可選擇商業(yè)，也可規(guī)劃成住宅，選擇多變，頗受青睞。但是置業(yè)者在購房時，一定要了解清楚商住兩用房的利弊，及一些小小的誤區(qū)哦。 什么是人們常說的商住兩用房？ “商住兩用”一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業(yè)開發(fā)，也可以規(guī)劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業(yè)，部分做住宅。開發(fā)商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數(shù)層）是作為商業(yè)用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。 商住兩用房有何優(yōu)勢？ 商住兩用房的優(yōu)勢主要有4點：一是總價低。商住兩用房小戶型較多，以40~80平方米戶型為主，一套房的總價較低。二是戶型設(shè)計獨特，這也成為吸引年輕購房群體的原因之一。像LOFT戶型，可設(shè)計為兩層，相當于買一層得兩層。**后，由于商住兩用房還承擔部分商業(yè)用途，因此人防、消防等建設(shè)標準一般高于普通住宅樓盤。 商住兩用房有何劣勢？  盡管和動輒近百萬元的普通住宅相比，商住兩用房的總價較低，但如果貸款購房，**比例卻不低，一般要求**低**比例在四成到五成。而一些普通商業(yè)住宅**僅三成甚至兩成。另外，購買商住兩用房，貸款利率會比同期同檔次利率有所上浮，貸款年限也會有所限制。 商住樓在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上具有商業(yè)屬性，其日后的生活成本和出售成本會比普通住宅要高。首先，商住樓的水電費用大多是按照商業(yè)水電費計算，比民用水電價格要高；此外，商住樓的物業(yè)費用和公共維修基金費用也會比普通住宅要貴。 房屋產(chǎn)權(quán)期限也需加以衡量，普通住宅產(chǎn)權(quán)年限為70年，而商住用房產(chǎn)權(quán)年限為40或50年。根據(jù)我國2007年出臺的物權(quán)法相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，并無自動續(xù)期的規(guī)定，如果到期，如何處理也是一大難題。 此外，普通住宅通常一層有兩至六戶，商住用房一層可多達十幾二十戶，居住密度較高。 買商住兩用房要注意什么？ 1、明確未來使用費的繳納依據(jù) 購房者應問清水電等是否按商業(yè)標準收取，一些開發(fā)商會采取相應補救措施，有些費用可以按民用價格繳納。 2、了解項目是否有相應配套建設(shè) 非住宅項目開發(fā)商一般不會建設(shè)相應的配套幼兒園、**、醫(yī)療機構(gòu)等，購房前**好了解清楚。 3、首選商住分區(qū)，避免商住混雜 商用區(qū)和居住區(qū)分為不同樓座、相對獨立，甚至連小區(qū)配套、公用設(shè)施都各自獨立，能避免混用及費用收取標準的混亂。 4、留心“商改住”違法行為 “商改住”是指用地單位為了規(guī)避風險，將依法批準的商業(yè)建設(shè)用地改為住宅土地用地，并**終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的推出，商業(yè)建設(shè)用地使用年限為40年或50年?！吧谈淖　笔且环N違法行為，相關(guān)法律條文規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準后，用地單位不得擅自改變原批準的土地用途。

• 問 ??什么是商住兩用房?商住兩用房政策有哪些?
  答

  不同處:1、商住兩用房的優(yōu)勢：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應城市發(fā)展趨勢。2、商住兩用房不能戶口落戶、沒有學區(qū)派位，**較高50%、在水電費的計價標準上，商務(wù)辦公房要高于住宅樓、住宅樓的使用年限是70年，而商務(wù)辦公房只有50年。交易稅收不同，如果是140平方米以下普通住宅樓只需交1.5%的契稅（2008年11月1日后對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫調(diào)整為1%），但如果是商務(wù)辦公房就要交3%的契稅再加上5%的綜合稅，交易增值部分還要交20%的增值稅、按揭貸款比例、年限。目前住宅按揭貸款高可達8成30年，但對商務(wù)辦公房一般高只有6成10年。3、未來使用費用不確定。商住用房如按公建用途規(guī)定，他的水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施，能按民用價格繳納。2、相關(guān)稅費的差異。普通住宅項目初次購買和未來轉(zhuǎn)讓時契稅為1.5%，而商住兩用房50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納。3、貸款條件的限制。購買商住兩用房大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

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