一、認(rèn)真查驗(yàn)相關(guān)文件開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;查驗(yàn)開發(fā)商是否取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,并核實(shí)自己擬購(gòu)買的房屋是否在《商品房銷售(預(yù)售)許可證》上所載的房屋棟號(hào)范圍內(nèi)。二、注意定金條款購(gòu)房者購(gòu)買期房時(shí),一般要向開發(fā)商交付定金。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定,雙方約定的定金數(shù)額不能超過合同總價(jià)款的20%。三、區(qū)分定金和預(yù)付款四、注意購(gòu)房合同中的面積五、注意購(gòu)房合同中不可抗力條款延期交房是商品房交易中的一個(gè)**為突出的問題,為避免承擔(dān)違約責(zé)任,開發(fā)商常常以不可抗力為借口。為避免這方面的損失,購(gòu)房人在簽約時(shí),一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。六、對(duì)開發(fā)商產(chǎn)權(quán)證辦理義務(wù)的約定。
全部5個(gè)回答>如何購(gòu)買期房?購(gòu)買期房要注意什么?
131****5035 | 2018-12-04 18:59:56
已有4個(gè)回答
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147****3740
簽合同的時(shí)候注意看一下補(bǔ)充協(xié)議,因?yàn)楹贤径际且粯拥模挥醒a(bǔ)充協(xié)議是你跟開發(fā)商發(fā)生的,還有就是要看一下房屋預(yù)售許可證,這個(gè)證很重要,因?yàn)檫@個(gè)證是開發(fā)商**后拿到的,你只有前面所有的手續(xù)全了才可以拿到這個(gè)證!
查看全文↓ 2018-12-04 19:00:47
你只要和開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同就可以了,他們會(huì)給你一份合同,然后要給你開個(gè)購(gòu)房收據(jù)。
要注意的是開發(fā)商的開發(fā)的合法性,只要注意他們的五證是否齊全就行,分別是國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售證、建筑施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
你收房的時(shí)候要看兩書:《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
期房**開始認(rèn)購(gòu)的時(shí)候是沒有其余費(fèi)用的。它的費(fèi)用和購(gòu)買別的房子是沒有什么區(qū)別的。
如果開發(fā)商有營(yíng)業(yè)許可證并有一定的資質(zhì),是可以購(gòu)買的。
買方交**款(一般20%)后,開發(fā)商出具收款憑證。憑購(gòu)房合同和**憑證和買方的收入證明,到開發(fā)商指定的銀行申請(qǐng)按揭貸款。
買方根據(jù)自己的還款能力,確定貸款期限(1-30年),一般選擇等額本息還款方式,銀行會(huì)告訴你從何時(shí)開始和每月還款數(shù)額(如果貸款數(shù)額和年限都已知,發(fā)信息來給你算)。
合同主要是明確交房時(shí)間和辦理房產(chǎn)證的時(shí)間以及違約賠償規(guī)定。由于都是格式合同,只要上述三個(gè)方面是清楚的就可以了。
下列說法不實(shí):明天需要交**\房屋維修基金和契稅(說明天辦完之后會(huì)返還全部契稅,但要先交不然不能在銀行代款.)
首先是貸款只要求**憑證,與維修基金和契稅無關(guān)。
維修基金是交房時(shí)交的,契稅是辦理房產(chǎn)證時(shí)交的,而且契稅怎能返還?估計(jì)是開發(fā)商緩解流動(dòng)資金緊張的一種手段。但如果開發(fā)商能出具收款憑證,也是可以的。
交房前要驗(yàn)收房子,合格(滿意)后才能入住。
屆時(shí)要交維修基金和一年的物業(yè)費(fèi),管道煤氣初裝費(fèi)和有線電視初裝費(fèi)等。 -
133****2864
網(wǎng)簽合同時(shí),需要注意以下事項(xiàng):
查看全文↓ 2018-12-04 19:00:35
網(wǎng)簽時(shí)一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證,有了預(yù)售證,則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
網(wǎng)簽時(shí)一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本,并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫,千萬不能馬虎。
網(wǎng)簽時(shí)一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。
面積確認(rèn)及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時(shí),應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。
網(wǎng)簽時(shí)一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事,開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對(duì)此,購(gòu)房者在簽訂什么是網(wǎng)簽合同時(shí),一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”,并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 -
143****8347
1.房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
查看全文↓ 2018-12-04 19:00:29
購(gòu)買期房,很常見的就是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,一般購(gòu)房者簽訂合同的時(shí)候,房子還是沒有成型的,所以房屋的實(shí)際情況也是不太了解的。就算是交了房,一些比較隱蔽的房屋質(zhì)量問題也是需要入住一段時(shí)間才能發(fā)現(xiàn)。等到發(fā)現(xiàn)的時(shí)候,便出現(xiàn)了糾紛。
防范措施:驗(yàn)收房屋時(shí),應(yīng)該請(qǐng)專業(yè)的房屋檢測(cè)機(jī)構(gòu)幫忙驗(yàn)收,出現(xiàn)問題要及時(shí)解決。
2.面積縮水風(fēng)險(xiǎn)
一些房產(chǎn)商為了自己的利益,實(shí)測(cè)房屋面積時(shí),故意改變建筑的面積、加大公攤面積,且不明示公攤面積的數(shù)量和計(jì)算方法,導(dǎo)致房屋的實(shí)際面積和銷售面積不相符。
防范措施:收房的時(shí)候注意查看房屋面積測(cè)繪表,仔細(xì)核對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)并根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定對(duì)可列入公攤的面積進(jìn)行計(jì)算,必要時(shí)要請(qǐng)專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)測(cè),以避免經(jīng)濟(jì)損失。
3.虛假?gòu)V告宣傳的風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于售房者吹噓的廣告,一定要多個(gè)心眼,很多售房者吹噓自己的房子環(huán)境多多好,配套多多好,但是購(gòu)房者一旦入住卻發(fā)現(xiàn)事實(shí)并不是這樣的。
防范措施:售房者承諾的廣告中有的配套等一定要在合同中落實(shí),口說無憑。
4.規(guī)劃變更的風(fēng)險(xiǎn)
一些房產(chǎn)商擅自改變?cè)鹊囊?guī)劃設(shè)計(jì),比如說在配套設(shè)施、綠地、容積率等方面隨意改動(dòng),將小區(qū)中本應(yīng)是綠地的地方改做他用,有的加建新樓,有的變成了停車場(chǎng)。房產(chǎn)商往往不會(huì)在合同中約定,嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的知情權(quán)和公平交易權(quán)。
防范措施:購(gòu)房者買房時(shí),一定要審查售房者宣傳的廣告是否真實(shí)。審查合同的時(shí)候一定要全面仔細(xì)。
5.定金風(fēng)險(xiǎn)
很多房產(chǎn)商在簽訂完購(gòu)房協(xié)議、預(yù)售協(xié)議之后收取完購(gòu)房者的定金后才給購(gòu)房者看合同、簽合同。這時(shí),如果購(gòu)房者不滿意合同條款,售房者會(huì)拒絕退還定金,導(dǎo)致消費(fèi)者陷入被動(dòng),承受損失。
防范措施:購(gòu)房時(shí),一定要求房產(chǎn)商提供擬簽署的合同文本以及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議,直接切入購(gòu)房合同主體,審查合同具體內(nèi)容并提出自己的意見。已經(jīng)簽署了認(rèn)購(gòu)協(xié)議并交付了定金,則一定要在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的時(shí)間內(nèi),和房產(chǎn)商協(xié)商簽署合同的相關(guān)事宜并留好證據(jù),以便一旦不能簽署合同時(shí)索回交付的定金。
6.產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
現(xiàn)實(shí)中總有一些房產(chǎn)商以各種借口拒絕、拖延辦理產(chǎn)權(quán)證,致使許多購(gòu)房者入住后遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證。
防范措施:在簽署購(gòu)房合同時(shí)就要認(rèn)真審查房產(chǎn)商的土地情況、房屋抵押情況、以及建房的相關(guān)法律手續(xù)(審查五證),并約定不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的法律責(zé)任。
7.合同以及合同條款無效的風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)房者因?yàn)闆]有專業(yè)的法律知識(shí),對(duì)于合同中出現(xiàn)的違法條款不能很好地察覺,導(dǎo)致發(fā)生糾紛時(shí)被法院判定合同無效;還有一種情況是不認(rèn)真審查合同條款,還沒有搞清條款的意思就慌忙簽字,以至于在發(fā)生糾紛時(shí),自己陷入被動(dòng),而遭受不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。
防范措施:認(rèn)真審查合同(包括補(bǔ)充協(xié)議)內(nèi)容,對(duì)模糊不清的條款,一定要在明確其具體含意后再?zèng)Q定簽署與否。
8.延期交房的風(fēng)險(xiǎn)
很多房產(chǎn)商由于資金不到位等問題會(huì)出現(xiàn)延遲交房、不能交房的現(xiàn)象,導(dǎo)致消費(fèi)者的利益受損。
防范措施:在決定買房并簽署合同時(shí),除了要審查房產(chǎn)商的“五證”取得情況外,還要考察擬購(gòu)房屋的施工進(jìn)展情況。 -
157****2405
期房即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止,在這一期間的商品房稱為期房,消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。
查看全文↓ 2018-12-04 19:00:14
期房的優(yōu)勢(shì)分析
(1)先期預(yù)購(gòu),戶型、位置利于選擇。由于訂的是未竣工的房屋,銷售工作剛剛開始,開發(fā)項(xiàng)目的所有房型都有,朝向好的戶型也在其中,購(gòu)房者有了比較大的選擇余地。
(2)價(jià)格能給予較大的優(yōu)惠,一般為5%~10%,甚至更多。開發(fā)商開發(fā)一個(gè)樓盤一般需要1年~2年的時(shí)間,甚至更長(zhǎng)。為了及時(shí)收回現(xiàn)金,對(duì)購(gòu)買期房持極大的歡迎態(tài)度。
(3)付款輕松,隨施工進(jìn)度付款,一般分為三次。首次付款時(shí)間為取得預(yù)售證時(shí),一般僅付1萬元~2萬元的定金和總房款10%左右的首期房款;第二次付款時(shí)間是工程進(jìn)行到一半時(shí),付款額約為總房款的60%;第三次付款時(shí)間為房屋已經(jīng)交工或即將投入使用時(shí),購(gòu)房者將余下的款項(xiàng)付完,同時(shí)開發(fā)商將房屋交付給購(gòu)房者,也可選擇按揭付款。如果是一次性交付全款,可獲得更大的優(yōu)惠。
(4)工程質(zhì)量隨時(shí)可見,便于監(jiān)督和提出意見。從付完定金的那一刻起,購(gòu)房者就可隨時(shí)去觀看工程進(jìn)度,對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)、墻體構(gòu)造、水暖電等設(shè)備管路、管線、接口這些建好以后不易觀察的部分,這時(shí)都可一覽無余。
相關(guān)問題
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一、按合同約定承擔(dān)自己的義務(wù),原來的房?jī)r(jià)簽合同。如能證明對(duì)方欺詐和過錯(cuò)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌則搜集證據(jù)上訴要求解除合同,前提是房?jī)r(jià)下跌是因?yàn)閷?duì)方的明顯過錯(cuò)造成。二、流程:看房選房→認(rèn)購(gòu)→簽訂合同(商品房預(yù)售合同)→合同備案→申請(qǐng)貸款→辦理保險(xiǎn)→收房入住→辦理房產(chǎn)證三、期房什么時(shí)候交**。一般繳納定金認(rèn)購(gòu)開發(fā)商的物業(yè),并簽訂“認(rèn)購(gòu)協(xié)議書”后7天內(nèi)繳納首期房款,同時(shí)簽訂《商品房買賣合同》,此時(shí),認(rèn)購(gòu)協(xié)議作廢。之后交齊按揭所需材料,即向銀行申請(qǐng)按揭貸款,銀行審批合格,且與你簽訂《按揭抵押貸款合同》,貸款便可放下,貸款放下后一個(gè)月即開始月供。四、延期交房的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)踐中,因?yàn)殚_發(fā)商的資金問題(開發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等)、工程管理問題等原因,有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發(fā)生,以致消費(fèi)者的利益受損。防范措施:在決定買房并簽署合同時(shí),除例行審查開發(fā)商的有關(guān)情況、“五證”取得情況外,還要考察擬購(gòu)房屋的施工進(jìn)展情況。以前,國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定住宅必須在主體結(jié)構(gòu)完成四分之一工程量以后才可以銷售,目前的規(guī)定是必須主體結(jié)構(gòu)封頂以后才可以銷售。我們建議消費(fèi)者購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)姆孔樱ㄆ诜浚?,以便?duì)自己的人住計(jì)劃作出安排,避免(減少)風(fēng)險(xiǎn)。
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1、審查開發(fā)商是否具有"五證" 所謂“五證”,即規(guī)劃部門的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,國(guó)土部門的《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(證明開發(fā)商已交納了土地出讓金,擁有產(chǎn)權(quán)保障);建設(shè)部門的《建設(shè)工程許可證》,國(guó)土部門的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。特別是商品房預(yù)售許可證,有了許可證,則標(biāo)志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。購(gòu)買時(shí)需要注意所購(gòu)樓號(hào)是否在預(yù)售范圍內(nèi)。 2、看合同 與開發(fā)商簽訂的合同一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本,并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫,千萬不能馬虎。3、注意合同條款中事實(shí)上每個(gè)樓盤對(duì)于格式合同選填以及附加條款都是有區(qū)別的。購(gòu)房者注意雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好,這種大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況,買房人一定要提出自己的意見,決不能草率行事。4、注意房屋買賣的付款方式是否規(guī)范在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。否則一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。5、明確交房日期資金不足而延期交房是常有的,購(gòu)房者在簽訂合同時(shí),一定要將交房日期準(zhǔn)確無誤地確定到"某年某月某日",并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
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購(gòu)買期房時(shí),先要對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行了解,在確定要購(gòu)買某一家開發(fā)公司的商品房后,要看對(duì)方有沒有預(yù)售許可證,所購(gòu)的房子與預(yù)售許可證上的項(xiàng)目是否一致,如不一致則要查清后再?zèng)Q定。由于許多商品房的開發(fā)是由某一個(gè)開發(fā)公司進(jìn)行,而銷售則由另一家代理商負(fù)責(zé),所以,購(gòu)此類期房時(shí)要看清代理商與原開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議,有售房協(xié)議的就可以放心買。 購(gòu)買期房時(shí)**好隨工程進(jìn)度采用分期付款或公積金、按揭貸款。因?yàn)橘?gòu)買期房與現(xiàn)房相比,存在兩個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn);一是樓盤爛尾,也就是工程進(jìn)行到一定程度因某種原因停建了;二是房屋竣工后,房屋設(shè)施、質(zhì)量、配套與約定不一致。如一次性交齊房款,那么買方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大,分期付款或公積金、按揭貸款,承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)就小一點(diǎn)。當(dāng)然,購(gòu)買信譽(yù)好、資金雄厚的開發(fā)公司的商品房,可以一次性付款,這樣可以享受房屋**帶來的利益。 商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售,并由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款。近年來,因商品房預(yù)售行為發(fā)生糾紛呈上升趨勢(shì),其主要原因在于商品房開發(fā)商不按約定的時(shí)間、內(nèi)容履行合同,嚴(yán)重?fù)p害了預(yù)售方的權(quán)益。因此,消費(fèi)者關(guān)注商品房?jī)r(jià)格因素的同時(shí),還應(yīng)進(jìn)行“五看”。 一要看三證是否齊全商品房預(yù)售必須取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證; 二要看房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)和資信狀況預(yù)售商市場(chǎng)信譽(yù)好、建設(shè)資金雄厚、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)是消費(fèi)者選擇是否購(gòu)買此房的首先要素; 三要看建筑設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的商品房屋的主要結(jié)構(gòu)及設(shè)備應(yīng)合理、符合預(yù)購(gòu)者的實(shí)際需求; 四要看建筑施工隊(duì)伍的資格和工程質(zhì)量工程施工單位應(yīng)達(dá)到設(shè)計(jì)所要求的建筑資質(zhì),施工質(zhì)量高,并且沒有轉(zhuǎn)包給資質(zhì)低或無資質(zhì)的施工隊(duì)伍的現(xiàn)象; 五要看預(yù)售商品房合同是否規(guī)范; 預(yù)售合同應(yīng)載明商品房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售款的給付、交付使用日期、交付使用后的物業(yè)管理以及社區(qū)服務(wù)和房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理等條款,還應(yīng)專門約定雙方的違約責(zé)任。
全部4個(gè)回答> -
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購(gòu)買期房時(shí)要注意什么?1.查看賣方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書,以及本項(xiàng)目的有關(guān)“五證”,即:國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證。此外,購(gòu)買人還要詳細(xì)查驗(yàn)欲買房是否與許可證中批準(zhǔn)的具體項(xiàng)目幢號(hào)、層次一致。2.要認(rèn)真填寫商品房的買賣合同并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向房管部門辦理登記備案。買賣合同應(yīng)采用國(guó)家統(tǒng)一制定的《商品房銷售合同文本》,合同應(yīng)盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確,明確房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)格、交房確切日期、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和違約責(zé)任等。同時(shí),雙方對(duì)一些未能在合同中體現(xiàn)出來的具體事項(xiàng)進(jìn)行約定,并附在正式合同后,其附件的基本內(nèi)容應(yīng)包括:所購(gòu)買房屋的平面圖、房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共配套設(shè)施、購(gòu)買停車位所簽訂補(bǔ)充協(xié)議,明確買賣雙方的權(quán)利、義務(wù),以及正式合同文本中未列明的其他事項(xiàng)。3.購(gòu)買“期房”**好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。公積金貸款、按揭貸款將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行方面,購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)小些,但如果購(gòu)房者資金充裕,而開發(fā)商信譽(yù)好、資金雄厚,不妨選擇一次性付款。4.購(gòu)買“期房”要準(zhǔn)確房屋的位置。購(gòu)買者要認(rèn)真弄清所購(gòu)的具體位置,以及所處的周圍環(huán)境和中長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃,不要被廣告所迷惑,避免房屋建成交房時(shí),才與開發(fā)商交涉,甚至發(fā)生糾紛。5.如果購(gòu)買的“期房”未能如期交付,購(gòu)房者要勇于維護(hù)自己的合法權(quán)利。□早報(bào)記者郭華萍/整理
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