如何辦理預購商品房抵押權預告登記?

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• 137****3490

  預購商品房抵押權預告登記具有抵押權。
  一、預購商品房預告登記的法律效力。我國《物權法》第二十條的規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。 ”上述規(guī)定包含三層含義：
  　　1、預告登記的目的，即“為保障將來實現(xiàn)物權”。由此可見，預告登記并非物權登記行為，“而是目的在于將來發(fā)生不動產物權變動的請求權”。 事實上，預購商品房預告登記所要達到的法律效果是在合同請求權與現(xiàn)實物權之間建立有利于不動產交易買受人的權利紐帶，保障不動產交易關系的穩(wěn)定。就其本質，預購商品房預告登記所要保護的仍是合同之債的請求權。
  　　2、預購商品房預告登記的效果，即“未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力”。據此可以看出，預購商品房預告登記所要保護債的請求權具有排他效力，也就是說，經預告登記的請求權能夠對抗后來發(fā)生的與該請求權相沖突的不動產物權的處分行為。預告登記使得其所保護的債的請求權效果及于物權，在未經預告登記權利人同的情形下，能夠產生否定物權變動的法律后果，這也是預購商品房預告登記的要義。但是，在不發(fā)生此種情形時，卻不能得出預購商品房預告登記就是物權登記的結論。畢竟不動產物權的轉移登記有賴于預告登記權利人的請求，在預告登記權利人未作物權變更登記請求的情形下，不動產物權不會發(fā)生自動轉移的后果。
  　　3、預告登記的失效?！邦A告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！鳖A告登記的失效后果能夠有效解釋為什么預告登記雖具有物權請求權的排他效力卻不能等同于物權登記的問題。預告登記制度旨在保護不動產交易關系的穩(wěn)定性，特別是保障買受人的權益。但是，預告登記亦應受到約束，否則可能產生預購商品房預告登記權利人怠于行使權利，從而有損實際登記權利人的權益。正因為預告登記存在失效的可能，才不能將預購商品房預告登記等同于物權登記。因為“原債權請求權的存在是預告登記的前提，債權一旦消滅，預告登記也就失去其存在的基礎?！?也就是說，預購商品房預告登記可以特定的情形下失效，但物權只能產生變動而不會失效。
  　　基于上述分析，預告登記權利人并非必然將來成為不動產所有權人，只是在預告登記權利人依照法律規(guī)定或者約定的物權變動條件成就時，其享有排他的請求進行物權變動的權利，可見“預購商品房預告登記所要登記的不是現(xiàn)實的不動產物權，而是將來發(fā)生不動產物權變動的請求權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行，而就相關的請求權進行的登記?！?br/>　　二、預購商品房抵押權預告登記的法律效力。我國《物權法》并未對預購商品房抵押權預告登記有所規(guī)定；2008 年建設部頒布了《房屋登記辦法》，該辦法第六十七條規(guī)定了以預購商品房設定抵押的，當事人可以申請預購商品房抵押權預告登記。該辦法并未將預購商品房預告登記與預購商品房抵押權預告登記加以區(qū)分對待，均列入預告登記范圍。第六十八條關于預告登記的效力規(guī)定：“預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3 個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。”該辦法第七十一條規(guī)定了申請預購商品房抵押權預告登記的形式要件，即：“申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列材料：登記申請書；申請人的身份證明；抵押合同；主債權合同；預購商品房預告登記證明；當事人關于預告登記的約定；其他必要的材料。”然而縱觀《房屋登記辦法》，其亦未對預購商品房抵押權預告登記的性質作出規(guī)定。依據《房屋登記辦法》的有關規(guī)定，對預購商品房抵押權預告登記可以作如下理解：
  　　1、預購商品房抵押權預告登記的基礎條件是存在預購商品房預告登記。沒有預購商品房預告登記，也就沒有預購商品房抵押權預告登記，二者之間具有從屬關系與先后順序。故在預購商品房預告登記不能等同于物權登記的前提下，預購商品房抵押權預告登記同樣不能等同于抵押權登記。原因在于抵押權屬于擔保物權的范疇，抵押權的基礎是物權，沒有物權基礎也就沒有抵押權的設立；而預購商品房抵押權預告登記的基礎是預購商品房預告登記所保護的債的請求權，而非現(xiàn)實物權，因此，將預購商品房抵押權預告登記等同于抵押權登記沒有權利基礎和法律依據，預購商品房抵押權預告登記并非設立擔保物權的行為。
  　　2、預購商品房抵押權預告登記所保護的是抵押權登記順位。該辦法規(guī)定“當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記?！惫P者以為，鑒于同一財產可以向兩個以上的債權人抵押，因此，對預購商品房抵押權預告登記作合理解釋，系為保全一項將來以發(fā)生抵押權按序變動為目的的請求權的不動產登記。即在作為權利基礎的不動產物權得以轉移登記至預購商品房預告登記義務人時，預購商品房抵押權預告登記權利人享有得以預購商品房抵押權預告登記同等的順位變更登記為抵押權人的請求權，體現(xiàn)的是抵押權登記的順位保護。也就是說，無論將來不動產上設立多少抵押權，經預購商品抵押權房預告登記后變更登記為抵押權的，該抵押權依然保持在預購商品房抵押權預告登記時的順位。有一種觀點認為，預購商品房抵押權預告登記系設立擔保物權的行為，故亦具有對抗物權變更的效果，依據是《房屋登記辦法》第六十八條第一款規(guī)定：“預購商品房預告登記后，未經預購商品房預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理?！憋@然，作為部門規(guī)章的《房屋登記辦法》不能作出設立、限制、變更物權的規(guī)定，對上述規(guī)定的合理性亦不予討論，僅就該規(guī)定而言，只能發(fā)生房屋登記機構“不予辦理”的后果，以此認定抵押權預購商品房預告登記具有對抗物權變更的效果沒有依據。然而，在預購商品房預告登記失效的情形下，抵押權預購商品房預告登記是否同樣歸于失效及抵押權預購商品房預告登記權利人的優(yōu)先請求權是否喪失的問題，雖不在本文所要探討的問題之列，但值得進一步研究。
  　　綜上，抵押權預購商品房預告登記與抵押登記具有明顯的區(qū)別，二者法律后果亦不相同。抵押權預購商品房預告登記權利人對經預購商品房預告登記的不動產不享有抵押權登記產生的法律后果，即在對經預購商品房預告登記的不動產依法進行拍賣、變賣時，不享有優(yōu)先受償權。
  

  查看全文↓ 2018-12-04 19:31:55
• 157****5297

  預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
  前兩條來自百度，這個是你必須了解的預告登記的前提，預購的商品房叫做期房，也就是說房子應該還“不存在”，那么你在這個時候辦理抵押，沒法拿房產證辦理，房管局會開具這個預購商品房抵押權預告登記給銀行，是具有法律效力的權利憑證，你可以借此辦理貸款。

  查看全文↓ 2018-12-04 19:31:44
• 151****0751

  “預購商品房預告登記”指購房人簽了預售合同買期房，暫時不能辦產證
  (產權轉移登記)，為了保障購房人權益，在房地產登記部門先做合同的“預告登記”。意義:告訴別人，這房子，某人已經先買下了。今后該房屋如果發(fā)生產權糾紛或異議(例如一房兩賣)，房地產登記部門將以誰先登記歸誰的原則處理。登記申請人是開發(fā)商和購房人。
  “預購商品房抵押權預告登記”是指購房人以預購的商品房期房做抵押，向金融機構申請購房貸款。同樣，由于是處于期房階段，它暫時還不能辦“其他權利登記”，所以，就先辦該登記。意義:預先申明，該房屋已經先抵押給我(銀行)了，別人不能再主張抵押權了，防止購房人再將該房抵押給別人。 登記申請人是金融機構(銀行)和購房人。

  查看全文↓ 2018-12-04 19:31:32

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• 問 ??怎么辦理預購商品房抵押權預告登記?
  答

  是指在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。物權法第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。 ”“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！?/p> 全部3個回答>

• 問 預售房如何辦理抵押? 如何辦理預購商品房抵押權預告登記？
  答

  事項名稱：預購商品房抵押權預告登記申請條件：金融機構和購房人雙方申請設定依據：《房屋登記辦法》第七十一條辦理材料：1.登記申請書（原件）；2.申請人的身份證明（核實原件留存復印件）；3.同意辦理預購商品房抵押權預告登記的書面約定（原件）；4.預購商品房預告登記證明（復印件）；5.主債權合同（原件）；6.抵押合同（原件）；辦理流程：1.申請

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• 問 誰教教我應該如何辦理預購商品房預告登記
  答

  房管所申請→受理→審核→登簿→發(fā)證

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• 問 ?? 如何辦理預購商品房預告登記？流程是怎么樣的呢？
  答

  事項名稱：預購商品房預告登記申請條件：開發(fā)商和購房人雙方申請設定依據：《房屋登記辦法》第七十條辦理材料：（1）登記申請書（原件）；（2）申請人身份證明（核實原件留存復印件）；（3）已登記備案的商品房買賣合同（原件）；（4）當事人同意辦理預告登記的書面約定（原件）。預購人單方面申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。辦理流程：1、申請2、受理3、審核4、記載于登記簿5、收費6、發(fā)證收費標準：住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。住房登記一套為一件，非住房登記的房屋權利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件。受理公眾辦事時間： 3個工作日辦理地點：金廈廣場三樓大廳、沈陽市渾南新區(qū)銀卡東路6號（渾南綜合辦公樓）二樓、沈陽市于洪區(qū)黃海路16甲 三和大廈五樓（于洪廣場東側）聯(lián)系電話：96776（以上回答發(fā)布于2016-12-28，當前相關購房政策請以實際為準）買新房，就上搜狐焦點網

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• 問 預購商品房預告登記 是什么意思??？
  答

  “預購商品房預告登記”指購房人簽了預售合同買期房，暫時不能辦產證(產權轉移登記），為了保障購房人權益，在房地產登記部門先做合同的“預告登記”。意義：告訴別人，這房子，某人已經先買下了。今后該房屋如果發(fā)生產權糾紛或異議（例如一房兩賣），房地產登記部門將以誰先登記歸誰的原則處理。登記申請人是開發(fā)商和購房人。