房地產土地增值稅怎么算，有哪些方法

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• 141****6362

  首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進行計算。
  舉例如下：某房地產公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。
  每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。問該公司應繳納多少土地增值稅？
  計算過程如下：轉讓收入：180×80＝14400（萬元）
  取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本合計：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）
  房地產開發(fā)費用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（萬元）
  轉讓稅金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）
  加計扣除金額：5200×20％＝1040（萬元）
  扣除項目合計：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）
  增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）
  增值額與扣除項目金額比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％應納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬元）

  查看全文↓ 2018-12-15 03:47:46
• 155****2844

  土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。
  （1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；
  （2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
  （3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
  （4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
  ]某房地產開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元，房地產開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬元。為轉讓該項目應當繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加及印花稅共計210.9萬元。當?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權出讓費、房地產開發(fā)成本之和的5％計算扣除其他房地產開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產開發(fā)成本之和的20％加計扣除。則其應納稅額為：
  　　扣除項目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元
  　　增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元
  　　增值額占扣除項目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％
  　　應納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元

  查看全文↓ 2018-12-15 03:47:41
• 144****8564

  計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率
  1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
  納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
  計算增值額的扣除項目：
  （1）取得土地使用權所支付的金額；
  （2）開發(fā)土地的成本、費用；
  （3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
  （4）與轉讓房地產有關的稅金；
  （5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
  2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
  增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
  增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
  增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
  增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
  上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
  納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
  計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
  （一）增值額未超過扣除項目金額50%
  土地增值稅稅額=增值額×30%
  （二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%
  （三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%
  （四）增值額超過扣除項目金額200%
  土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%
  公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

  查看全文↓ 2018-12-15 03:47:36
• 131****3047

  按轉讓土地使用權的企業(yè)類型不同：
  　　1）、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核算
  　　2）、兼營房地產企業(yè)土地增值稅的核算
  　　3）、企業(yè)轉讓房屋建筑物，應繳納土地增值稅的核算
  　　1、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核算
  　　房地產開發(fā)企業(yè)轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，其收人應通過“經營收入”等賬戶進行核算，
  　　即在取得收人時：
  　　借: 銀行存款/應收賬款
  　　貸: 經營收入/營業(yè)收入
  　　按銷售房地產取得的增值額和規(guī)定的稅率計算的土地增值稅：
  　　借: 經營稅金及附加/營業(yè)稅金及附加
  　　貸: 應交稅金—應交土地增值稅
  　　實際上繳時：
  　　借: 應交稅金—應交土地增值稅
  　　貸: 銀行存款
  　　2、兼營房地產企業(yè)土地增值稅的核算
  　　兼營房地產業(yè)的企業(yè)，轉讓房地產應繳納的土地增值稅由“其他業(yè)務支出”負擔，即
  　　借: 其他業(yè)務支出
  　　貸: 應交稅金—應交土地增值稅
  　　實際上繳時
  　　借: 應交稅金—應交土地增值稅
  　　貸: 銀行存款
  　　3、企業(yè)轉讓房屋建筑物，應繳納土地增值稅的核算
  　　清理過程中發(fā)生的業(yè)務在“固定資產清理”賬戶核算。
  　?。?計提土地增值稅時
  　　借：固定資產清理
  　　貸：應交稅費——應交土地增值稅
  　?。侠U時
  　　借： 應交稅費——應交土地增值稅
  　　貸：銀行存款

  查看全文↓ 2018-12-15 03:47:28
• 136****0936

  房地產企業(yè)土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行的，一般的預征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的。先計算可以扣除項目金額，計算收入。收入－扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率。
  
  財政部規(guī)定的其他扣除項目。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“根據條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。
  
  由于房地產開發(fā)行業(yè)自身的特殊性，在房屋建設中企業(yè)先取得對客戶的預售收入，待建筑物竣工驗收合格后再結算收入。稅法中規(guī)定，對于預售收入按照一定的比例預征土地增值稅，待項目清算完畢后再多退少補土地增值稅款。
  
  增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%，如果要是未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%。如果增值額超過扣除項目金額100%，但是卻沒有超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%。

  查看全文↓ 2018-12-15 03:47:16

相關問題

• 問 ??房地產土地增值稅計算方法是哪些？
  答

  　　一、土地增值稅的概念　　土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定的房地產開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率?！　《?、土地增值稅的稅率　　土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。　　三、土地增值稅計算方法　　計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。　　納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。　　計算增值額的扣除項目：　　(1)取得土地使用權所支付的金額;　　(2)開發(fā)土地的成本、費用;　　(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;　　(4)與轉讓房地產有關的稅金;　　(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目?！　?、土地增值稅實行四級超率累進稅率：　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%?！　∩厦嫠兴募壋世圻M稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：　　(一)增值額未超過扣除項目金額50%　　土地增值稅稅額=增值額×30%　　(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%　　(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%　　(四)增值額超過扣除項目金額200%

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• 問 房地產土地增值稅計算方法是什么？
  答

  土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。]某房地產開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元，房地產開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬元。為轉讓該項目應當繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加及印花稅共計210.9萬元。當?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權出讓費、房地產開發(fā)成本之和的5％計算扣除其他房地產開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產開發(fā)成本之和的20％加計扣除。則其應納稅額為：　　扣除項目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元　　增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元　　增值額占扣除項目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％　　應納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元

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• 問 ??房地產企業(yè)土地增值稅怎么計算?
  答

  1.先計算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除）2。計算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計算稅額基本步驟是這樣的，具體很難的。不會了再問吧。

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• 問 房地產土地增值稅清算怎么進行的？
  答

  國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局： 為進一步加強房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據《中國稅收征收管理法》、《中國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定，現(xiàn)就有關問題通知如下：一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。二、土地增值稅的清算條件(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;3.直接轉讓土地使用權的。(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的; 2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。 三、非直接銷售和自用房地產的收入確定(一)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。(二)房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。四、土地增值稅的扣除項目(一)房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。(二)房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。(三)房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、**、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除; 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。(四)房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。 房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。(五)屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。五、土地增值稅清算應報送的資料符合本通知第二條第(一)項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù);符合本通知第二條第(二)項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：(一)房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料;(三)主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。六、土地增值稅清算項目的審核鑒證稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。 稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。七、土地增值稅的核定征收房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;(五)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。八、清算后再轉讓房地產的處理在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務機關可依據本通知的規(guī)定并結合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法中國土地增值稅暫行條例實施細則

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• 問 ??房地產企業(yè)的土地增值稅如何征收？
  答

  1.先計算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除）2。計算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計算稅額基本步驟是這樣的，具體很難的。不會了再問吧

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