房地產(chǎn)土地增值稅清算怎么進行的？

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• 137****2076

  國家稅務總局
  
  《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》
  
  各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局：
  
   為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中國稅收征收管理法》、《中國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定，現(xiàn)就有關問題通知如下：
  
  一、土地增值稅的清算單位
  
  土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
  
  開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
  
  二、土地增值稅的清算條件
  
  (一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
  
  房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
  
  2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
  
  3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。
  
  (二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
  
   1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的; 2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
  
  3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
  
  4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。
  
   三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
  
  (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：
  
   1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;
  
  2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
  
  (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
  
  四、土地增值稅的扣除項目
  
  (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
  
  (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
  
  (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、**、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
  
  1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;
  
  2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;
  
  3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
  
  (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
  
   房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
  
  (五)屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
  
  五、土地增值稅清算應報送的資料
  
  符合本通知第二條第(一)項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù);符合本通知第二條第(二)項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
  
  納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：
  
  (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表;
  
  (二)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料;
  
  (三)主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
  
  納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
  
  六、土地增值稅清算項目的審核鑒證
  
  稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
  
   稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。
  
  七、土地增值稅的核定征收
  
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
  
  (一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;
  
  (二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
  
  (三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
  
  (四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
  
  (五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
  
  八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
  
  在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
  
  單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
  
  本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務機關可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法中國土地增值稅暫行條例實施細則

  查看全文↓ 2019-03-01 00:37:09
• 154****3083

  土地增值稅的清算條件
  
  一、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
  
  1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
  
  2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
  
  3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。
  
  二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
  
  1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
  
  2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
  
  3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
  
  4、省稅務機關規(guī)定的其他情況。

  查看全文↓ 2019-03-01 00:36:58
• 132****1446

  清算不是這么算的，清算**好找事務所，我們做這個光資料就要整理幾個月。土增是個技術活。
  需要計算取得土地使用權所支付的金額。包括：
  （1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款：
  ①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；
  ②以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補交的土地出讓金；
  ③以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。
  （2）納稅人在取得土地使用權時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關稅費，如①登記、過戶手續(xù)費和②契稅。
  2.開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：
  ①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。
  ②前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。
  ③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
  ④基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
  ⑤公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。
  ⑥開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等
  3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務費用
  開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。
  （1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的。
  ①利息支出據(jù)實扣，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；
  ②其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；
  公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
  （2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
  公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

  查看全文↓ 2019-03-01 00:36:52
• 134****3059

  一、清算條件
  
  納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
  
  （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
  
  （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
  
  （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。
  
  對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
  
  （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
  
  （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
  
  （三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
  
  （四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
  
  對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
  
  二、清算流程
  
  對于符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。
  
  對于符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
  
  納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
  
  （一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。
  
  （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
  
  （三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
  
  （四）納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

  查看全文↓ 2019-03-01 00:36:42

相關問題

• 問 房地產(chǎn)土地增值稅清算從什么時候開始
  答

  土地增值稅的清算條件一、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4、省稅務機關規(guī)定的其他情況。

  全部3個回答>
• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么計算?
  答

  1.先計算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除）2。計算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計算稅額基本步驟是這樣的，具體很難的。不會了再問吧。

  全部3個回答>
• 問 什么是土地增值稅清算？
  答

  土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

• 問 ??房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅如何征收？
  答

  1.先計算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除）2。計算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計算稅額基本步驟是這樣的，具體很難的。不會了再問吧

  全部3個回答>
• 問 什么是土地增值稅清算
  答

  土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。