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二手房交易房齡重要嗎?對購房者有哪些影響?

156****6617 | 2019-01-05 22:43:08

已有4個回答

  • 156****6344

    1、重視二手房房齡
    有房地產(chǎn)中介人員表示,購房者很少會關(guān)注房齡,甚至連業(yè)主也不清楚自己所持有的物業(yè)的真實房齡。甚至,有人以為,房齡就是房產(chǎn)證上的時間。
    其實,房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期,通常都不是真實房齡。因為房子建好后不一定立刻銷售,即使是預(yù)售的房子,在收樓后也不一定立刻就能辦房產(chǎn)證,這些原因經(jīng)常會導(dǎo)致幾年的誤差。
    此外,如果房子經(jīng)過幾手交易,房產(chǎn)證上的時間更體現(xiàn)不到房齡,因為房產(chǎn)證上的時間是**后辦房產(chǎn)證的時間,而非房子建好的時間。
    2、如果要查真實的房齡,**好的辦法是到房管部門查詢
    不論是單位建的房子還是商品房,都會在相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門登記,那是**準(zhǔn)確的房齡。
    如果覺得麻煩,可以找同一小區(qū)的老住戶咨詢,他們對房齡的時間也較為清楚,但是不一定準(zhǔn)確,可能會有誤差。另外,還可以通過查看房子的外立面,看外墻使用的材料也可大概猜出房齡,對于新近粉刷的墻面,可以從周圍居民那兒確認(rèn)。
    3、不要完全相信中介的話
    如果在知情的情況下,購房者通常都會傾向于選擇房齡小的房源,但是,某些不良中介在向購房者介紹房源時,通常都會避開談房齡的問題或是一筆帶過,甚至把房齡說得更加“年輕”。
    業(yè)內(nèi)人士稱,除了房產(chǎn)證未滿5年的房源之外,通常情況下,房齡小的房源更受購房者青睞。因此,某些中介人員為了眼前利益,會故意隱瞞真實房齡。而房齡的長短對物業(yè)有著不同程度的影響。

    查看全文↓ 2019-01-05 22:43:39
  • 143****4004

    一.房齡長短有何不同

    一般房齡較長,而又遲遲不肯出手的房源,所處的地段大多都較好,且房屋周邊都具有較為成熟的配套設(shè)施,從而使房主對這類房源抱有較大的**信心,因而不肯輕易出手。殊不知,房齡越長,房屋**空間就會變得越窄,房屋價值也會隨之出現(xiàn)貶值。

    從心理上講,絕大多數(shù)人都喜歡新房,因此買二手房也希望買一套房齡短的。除了心理因素之外,房齡和房屋的有效使用年限有密切的關(guān)系。房齡增大意味著實際有效使用年限的縮短,相應(yīng)地會產(chǎn)生一定的房屋維修費用,增加物業(yè)的維護成本,購房者的實際購房成本將增高。

    此外,房齡較長的二手房,還將面臨難以申請銀行貸款的風(fēng)險。二手房是按照評估價來計算貸款額的。所謂的評估價則是根據(jù)當(dāng)時的市場情況,通過專業(yè)的評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估而計算出來的。一般房屋年限越長,評估價可能越低。老房子在申請二手房貸款時,貸款金額一般還會隨著房齡增大而相對降低,貸款年限也是如此。

    二.房齡為何會出問題

    購買二手房時,房齡為何會出現(xiàn)問題呢?這是因為在房產(chǎn)證上是不體現(xiàn)房齡的。房產(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期,如果是二手房,有些已經(jīng)轉(zhuǎn)手了兩至三次,所以**后看到的這本房產(chǎn)證上記載的發(fā)證日期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房屋實際的建成日期。

    如果買方想要查詢,需由賣家?guī)袭a(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件,到房產(chǎn)交易中心才行。但因耽誤時間,一般賣家不愿配合,尤其是在未拿到定金前更不可能。買家如以辦貸名義由銀行途徑查詢,一般也是在簽過合同進入辦貸階段。也就是說,如果賣家不主動配合,那么買家只有在完成了交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)局查詢,但這時即使知道真相也為時已晚。

    三.房齡應(yīng)該如何應(yīng)對

    隨著實際有效使用年限的縮短,相應(yīng)地會產(chǎn)生一定的維修費用,實際購房成本將增高。所以在購二手房時,**好在有買賣雙方及中介公司簽字的合同中注明“房齡。如果在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)中介在簽訂協(xié)議過程中故意隱瞞房屋真實房齡,購房人有權(quán)要求中介方賠償因此造成的損失。如果賣房者有惡意隱瞞房屋真實房齡的情況,嚴(yán)重?fù)p害購房者利益,則購房者有權(quán)依據(jù)《合同法》的規(guī)定變更或解除購房合同,并可要求賠償損失。

    查看全文↓ 2019-01-05 22:43:33
  • 135****2742

    并不是所有的二手房都可以辦貸款 通常情況下,對于二手房貸款,房齡規(guī)定一般在20--25年間,而如果是遇到房齡較老的房產(chǎn),即使是辦理了貸款,銀行也會很大程度的降低借款人能申請到得貸款額度 。
    房齡越老,所能辦理貸款的幾率就越小。不過,若是房屋的地理位置、交通設(shè)施、生活設(shè)備等因素良好,對于二手房貸款來說,都是有幫助的,如果房屋所處環(huán)境比較好,而房齡較老,有的銀行也會考慮發(fā)放一定額度的貸款的。
    而如果超越了銀行規(guī)定的,借款人就只能全額付清來購買二手房。 不過,房齡的時間過長,雖然影響二手房貸款,卻并不影響二手房交易。

    查看全文↓ 2019-01-05 22:43:27
  • 132****6495

    1、房子產(chǎn)權(quán)年限嚴(yán)重縮水
    眾所周知,普通商品房的產(chǎn)權(quán)年限為70年,但由于二手房已使用多年,其產(chǎn)權(quán)年限早已嚴(yán)重縮水,所以價格就會很便宜。一般來說,二手房房齡越老,房子所剩的產(chǎn)權(quán)年限就越短。
    2、房子質(zhì)量難保證
    與人一樣,房子也是有壽命的。如果二手房房齡太老,那么房子的損耗就越大,這樣房子質(zhì)量就會越差,**終很可能變?yōu)槲7?,將無法住人。
    3、房屋維修成本高
    二手房房齡越老,受到的磨損就越嚴(yán)重,出現(xiàn)的問題就會越多,這樣購房者就需要付出高額的維修成本。
    4、貸款買房受限
    貸款買二手房時,貸款年限受房子房齡影響,如果房齡越老,貸款年限就會越短,嚴(yán)重者甚至可能直接被拒貸。
    5、業(yè)主幸福感不強
    對于那些房齡太老的二手房,其配套設(shè)施往往也較為落后,環(huán)境較差,車位不足,物業(yè)管理不到位,這樣業(yè)主的幸福感將大打折扣。
    6、老人與小孩安全難以保證
    如果二手房房齡太老,那么房屋內(nèi)的相關(guān)設(shè)備就會比較老舊,比如電路老化、燃?xì)饴獾龋坏┘抑袃H剩老人和小孩,那么他們的安全問題將難以保證。

    查看全文↓ 2019-01-05 22:43:24

相關(guān)問題

  • 二手房房齡重要。因為房齡會影響到評估的價格,評估的價格不一樣,那么貸款的金額和年限也不一樣,二手房的貸款年限會受到房齡、貸款人年齡和法律法規(guī)規(guī)定的高年限等因素的影響,一般來說,房齡越大,貸款年限就會越短。如果房齡超過了30年,那么獲貸的難度就會增大。

  • 在新房越來越遠(yuǎn)郊化的今天,二手房異軍突起,在市面上比較常見。一些老舊二手房,由于地段好,價格也相對便宜,受到了不少人的青睞。買二手房,要注意很多問題。今天,我們來講講二手房房齡長短有什么影響。影響1:房子的剩余產(chǎn)權(quán)年限我們知道,普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限一般為70年。例如,某二手房其開發(fā)商1998年拿地,土地使用年限到期時間為2068年;該房子交付使用的日期為2000年。那么到了2017年,該房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限為51年(即2068年-2017年)。該房屋的房齡為17年(即2017年-2000年)。通常來說,房齡越老,房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限就越短。PS:房齡和房屋產(chǎn)權(quán)年限及房產(chǎn)證日期很多人分不清房齡、房屋的產(chǎn)權(quán)年限以及房產(chǎn)證日期的差別,容易混淆。所以我們先搞清楚這幾個概念。房屋產(chǎn)權(quán)年限,也就是房屋土地的使用年限,即開發(fā)商獲得地皮之日開始計算的年限;房齡,則是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限;房產(chǎn)證日期,則反映房屋所有權(quán)人實際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期,它和真實房齡不是絕對相同的,因為開發(fā)商的房子可能并非建成就賣出去了,一般而言,房產(chǎn)證日期和建成時間之間有個時間差,業(yè)主拿到房產(chǎn)證的時間與樓房建成的時間相比有一定的滯后性。影響2:貸款年限買房貸款時,貸款年限會受到個人年齡等各方面的影響。買二手房采用商業(yè)貸款,貸款年限還會受到房屋年齡的限制。在同等的情況下,房齡越老,貸款的年限就越短。貸款年限短,月供就會相對較高,每個月的還貸壓力就會比較大。影響3:房屋剩余壽命房子和人一樣,都有壽命。住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過程中,會受到一定的磨損。二手房房齡越老,房屋的磨損也就越大,房屋剩余的壽命也就越短,在居住一定年限后,可能就會變?yōu)槲7?,不能住人。影?:房屋維修費用房齡越老,受到的磨損就越多,出現(xiàn)的問題也就越多,因此,就需要對房屋進行修繕。進行房屋維修時,需要耗費一定的資金。通常來說,房齡越老,房屋的維修費用也就越高。

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  • 房齡過大可能會遇到不能貸款、居住成本增加、土地使用年限短等問題。1、影響房屋貸款房齡過大會影響房屋貸款評估值,同等條件下,房齡越大貸款年限可能越短。如下圖示,商業(yè)貸款和公積金貸款中貸款年限計算方法顯示,房齡越大,貸款年限越短。貸款年限計算方法舉個例子:25歲的單身小王商業(yè)貸款分別購買一套房齡為25年和30年的住房,商業(yè)貸款**多能貸多少年?計算:50-25=25年<65-25=40年50-30=20年<25年<65-25=40年因此,房齡為25年的住房比房齡為30年的住房商業(yè)貸款年限多5年。2、土地使用年限短房齡越大意味著剩余土地使用年限越短,到期后需進行土地續(xù)期。目前雖然房屋所有權(quán)年限為永久,但是土地使用年限**多為70年。一般來說,房齡大的二手房其土地使用年限也比較短,因為土地使用年限是從開發(fā)商拿地之日算起的。目前,關(guān)于土地使用年限到期的解決辦法還沒有出臺明確的法律規(guī)定。2017年兩會明確在續(xù)期法律出臺前,住宅土地使用權(quán)到期的,可采用“兩不一正常”過渡性辦法免費自動續(xù)期。3、居住成本增加房齡大意味著有效使用年限的縮短,購房成本隨之增加。同時,房齡太大的話,房屋維修費用可能會相應(yīng)的會增加,物業(yè)的維護成本可能也會相應(yīng)地增加。房齡大的可能還會遇到上下水管道使用的問題,管道的老舊,還可能發(fā)生上下水不通。實際中,老房居住成本是否真的會比較新的房屋成本高,還得具體問題具體分析。4、影響再次出售同等條件下,房齡較小的房屋折舊率小,易進行再次轉(zhuǎn)售。

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  • 現(xiàn)在很多人購買了二手房后,都會在糾結(jié)二手房的產(chǎn)權(quán)年限,因為產(chǎn)權(quán)剩余年限決定著房屋所有權(quán)年限。如果二手房房齡太老,就沒有購買的可能性,因此銀行不會放貸,再轉(zhuǎn)手不容易。那么,二手房的產(chǎn)權(quán)年限如何算呢?二手房產(chǎn)權(quán)年限計算?通常講二手房產(chǎn)權(quán)年限,指的是該套二手房所在土地的剩余使用年限。目前市場上主流的房子有商品房、經(jīng)濟適用房、兩限房、老公房。商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起。住宅的產(chǎn)權(quán)年限可以查看自己的產(chǎn)權(quán)證,而土地證則可以看出土地剩余使用年限。在這幾類房子中,商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起的,而老公房的產(chǎn)權(quán)是從交土地收益金開始計算的。那么這些房子在二手房市場出售后,該怎么算剩余產(chǎn)權(quán)年限呢?房屋的產(chǎn)權(quán)分為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),其中房屋所有權(quán)是永遠(yuǎn)的,只要房子不倒,你就一直擁有它;土地使用權(quán)是有時間限制的,這跟土地的性質(zhì)直接掛鉤,一般分為40年、50年和70年。人們常提的產(chǎn)權(quán)年限也是指房子的土地使用年限。一套房子的產(chǎn)權(quán)年限是怎么計算的?不同的房子,產(chǎn)權(quán)年限有不同。1、商品房、經(jīng)適房和兩限房它們的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起,準(zhǔn)確地說,是拿到國有土地使用證那天算起。舉個例子,開發(fā)商2005年拿地,購房者2010年入手,那么這套房子的剩余土地使用權(quán)也就67年了,土地使用權(quán)到期時間是2000+70=2070年。2、老公房老公房的產(chǎn)權(quán)年限與以上三種房子不同,他的土地使用年限從名列前茅筆土地收益金開始計算。老房子由于土地使用性質(zhì)不同,一般上市時要補交土地收益金。需要注意的是,老公房的土地使用年限是從本樓棟名列前茅套房上市之日算起的。舉個例子,一個建成于1980年的老公房小區(qū),某棟樓在2000年名列前茅次出現(xiàn)了二手房交易,那么這棟樓的土地使用年限就從2000年開始算起,到期時間是2070年。雖然經(jīng)適房和兩限房在上市的時候也要繳納土地收益金,但這兩種房子與老公房的土地使用年限計算方式不同,前兩種房子是從開發(fā)商拿地之日算起,而老公房是從本棟樓名列前茅套房銷售之日算起。二、如何判斷二手房的真實年限1)靠譜的方法:到房產(chǎn)管理部門查檔。房屋拿地建房開始,就會有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門進行產(chǎn)權(quán)登記,房產(chǎn)部門的房屋信息**準(zhǔn)確。2)觀察法:這種方法只能大體估計房屋年齡,如果是新裝飾過的房屋,可進入廚房、衛(wèi)生間觀察,因為廚衛(wèi)的裝修比較難改,一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代。此外,由于地板的裝修不易更換,地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。3)從未轉(zhuǎn)手過的二手房可以查看產(chǎn)權(quán)證。從產(chǎn)權(quán)證的辦理時間大致能推斷出房屋時間的年限,如果是商品房,可由產(chǎn)權(quán)辦理時間向前推一兩年時間,如果是單位房則時間更長,**少往前推兩三年時間。4)簽訂合同,規(guī)定房齡。購房者可以在房屋買賣合同中將房齡以及違約條款約定好,如果房屋的實際建造年限與房東所提供的不符,要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

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  • 1、房齡會影響房子的硬件設(shè)施。房齡愈高,一般而言,其資產(chǎn)貶值就愈發(fā)嚴(yán)重,不管是房子的硬件環(huán)境,還是居住舒適度,都是逐漸走下坡路的,所以其可能發(fā)生的維修成本就愈多,在受損程度不斷增加之后,可能還會帶來系列的安全隱患。2、房齡和剩余土地使用年限之間有關(guān)聯(lián)。房齡愈高,意味著剩余土地使用年限愈短,持有成本也就增加了。3、房齡和貸款有關(guān)聯(lián)。房齡影響貸款年限,一些商業(yè)銀行規(guī)定,譬如興業(yè)銀行、郵政銀行分別要求房齡加貸款年限不超過35年和45年。房齡影響到貸款成數(shù),公積金貸款成數(shù)與房齡關(guān)聯(lián)密切,房齡10年以內(nèi)房屋,貸款成數(shù)為6成,10-15年以內(nèi)房屋,貸款成數(shù)為5成,15-20年以內(nèi)房屋,貸款成數(shù)為4成;20-30年內(nèi)房屋,貸款成數(shù)為3成,而且商業(yè)貸款中,個別銀行會對房齡高的房屋降低貸款成數(shù)??偟膩碚f,就是房齡越老,貸款的年限就越短,成數(shù)就愈低,甚至對一些高齡房產(chǎn),銀行是拒接放貸的。二手房如何看房齡?一、到產(chǎn)權(quán)登記部門查詢買二手房,辨別房齡**合適的辦法就是去房屋產(chǎn)權(quán)登記部門查檔,一般是住建委所在地或不動產(chǎn)登記中心,那里能查到**準(zhǔn)確的房齡,但是這個對于買家來說比較困難,需要由賣家?guī)袭a(chǎn)權(quán)證、身份證等相關(guān)證件去查詢,費時費力,很多賣家都不愿意配合,尤其是在沒拿到定金之前。就算房齡是影響貸款的,買家需要查詢也是要等到簽過合同進入貸款階段才行,也就是說,如果賣家不主動配合,那么買家只有在完成了前期交易手續(xù)后才能到房產(chǎn)局查詢。二、查看產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)證的辦理時間大致能推斷出房齡。首次出賣的二手房可通過下面這個方法推算,如果是商品房,可由產(chǎn)權(quán)辦理時間向前推一兩年時間,如果是公房則時間更長,**少前推兩三年時間,而如果是多次轉(zhuǎn)讓的房子可以看房產(chǎn)證上房屋的建成年代,有些房屋的房產(chǎn)證上會顯示建成年代,有的房產(chǎn)證上會有測繪頁,上面會有房屋建成年代的記載,可以做房齡參考。三、觀察房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)買二手房看房的時候也應(yīng)該注意房齡問題,特別是剛剛粉飾過的墻面,很有可能是為了出售而翻新,看房的時候需要注意觀察廚房、衛(wèi)生間,因為廚衛(wèi)的裝修關(guān)系到眾多管道,不容易更換,一般能從裝修風(fēng)格、材質(zhì)能判斷房屋的裝修年代,從而大致推出房屋的年齡,還有就是地板的裝修也不容易更換,地板的成色以及款式,都能看出房屋的裝修年代。四、多方打聽收集信息一個是通過中介打聽,中介門店一般都在小區(qū)周圍,對房屋的真實年齡比較了解,靠譜的中介公司一般都會告知你真實信息,二是通過小區(qū)物業(yè)或鄰居打聽,通過旁敲側(cè)擊獲得答案,了解真實的房齡。

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