想了解下買賣二手房需要注意什么事項？

已有5個回答

• 156****6076

  
  　　二手房要注意些什么
  　　1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委托書。
  　　2、到房管局查驗賣方的房產證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡嗳?，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。
  　　3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書。
  　　4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
  　　5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
  　　6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。
  　　7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產權爭議的房屋。
  　　8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。
  　　9、關鍵性承諾應體現(xiàn)在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-01-10 20:52:50
• 136****5840

  一、在二手房買賣時，應注意以下幾點：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）；
  2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）；
  3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）；
  6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）；
  7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）；
  8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；
  9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等）；
  10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）。

  查看全文↓ 2019-01-10 20:52:36
• 147****7449

  一般來說，二手房的價格相對于同區(qū)同地段的新樓會便宜一些，而且配套成熟，往往可以即買即住。但是，和買新樓有點不一樣，有更多的注意事項，畢竟手房往往是前任業(yè)主住過，生活過的地方。
  注意事項
  
  產權是否可靠：買房子，產權**重要，買二手房需要注意產權證上的名字與房主是否一致，產權的性質和內容，包括面積、地址及標準價房的分配比例。同時，還要驗看正本、查詢產權證的真實性。此外還需要注意產權性質的不同牽涉到成交過程的復雜程度等，都要考慮清楚
  
  原單位是否允許轉賣：需確認原單位是否同意出讓及與原產權單位確認利益的分配辦法，標準價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，買主應當對此有所了解。此外，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格
  確認所購二手房的準確面積：產權證上一般標明的是建筑面積，買主還需了解使用面積和戶內的實際面積。認真觀察房屋的內部結構，注意戶型是否合理，管線是否太多，二手房是否帶裝修，另外，還要所要房屋的內部結構圖，以便日后裝修
  是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內部結構，是否有牽涉到面積計算的結構改動，在購買時應該將這些因素考慮到
  考察房屋的市政配套：查詢物業(yè)的管理水平，包括提供服務的內容和水準、保安、保潔、綠化的水準及基本生活設施的管理。檢查水、有線電視、供電容量、電線、電話線、煤氣、天然氣、熱水、暖氣等情況
  

  查看全文↓ 2019-01-10 20:52:30
• 137****8151

  一、在二手房買賣時，應注意以下幾點：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）；
  2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）；
  3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）；
  6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）；
  7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）；
  8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；
  9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等）；
  10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）。
  二、二手房買賣交易分買方按揭貸款付款和買方全款購房兩種情況，具體辦理手續(xù)如下：
  （一）、買方按揭貸款購房
  1、銀行征信調查（去人民銀行查買方的征信情況）；
  2、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）；
  3、向賣方支付定金并預留房屋尾款；
  4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件；
  5、銀行發(fā)放貸款到賣方賬戶；
  6、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費，原房主戶口必須遷出）；
  7、向賣方支付尾款。
  （二）、買方全款購房
  1、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）；
  2、買方支付賣方定金；
  3、雙方共同去做房屋過戶；
  4、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費，原房主戶口必須遷出）；
  5、買方全款付清給賣方。
  

  查看全文↓ 2019-01-10 20:52:19
• 131****3506

  在選擇購買什么樣的二手房時，要量力而行，根據自己的經濟狀況進行選擇，只選合適的，不選貴的。購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
  下面我談談購買二手房的一些技巧和必須注意的八個方面：
  第一，查明產權狀況，**為重要。即認真審查房屋產權的完整性、可靠性。
  購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產權不明確、有糾紛的一定不能購買。
  注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊、醫(yī)院、**的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
  此外，千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。
  第二，如通過中介找房，一定要會選擇
  一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務不好的，小的中介公司也有服務好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?，因為你可以憑借淘房卡在淘房網對中介的服務進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質量都還不錯。因為你可以對中介的服務進行評價，所以中介一般不敢亂來，會盡心盡力為你服務。
  第三， 建議大家在買二手房過程當中雙方見面
  現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差，可能這套房子132萬拿來，可能140萬賣給你，實際上買賣雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價。從嚴格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購房人不知道。
  第四，怎樣交納購房**款或訂金
  通過中介購買二手房，一般要簽兩個合同，即與房屋產權所有人簽署的《買賣契約》，還有與中介公司簽署的《房產中介合同》。 房產中介合同在法律上叫作居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權書，以確認對方是賣主的合法代理人。 要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權限等內容，特別要注意是否蓋章及寫清有關日期。
  簽訂《房產中介合同》或《買賣契約》時，買方需交納購房**款或訂金，切記此款應親自交給賣主，并由賣主出具收據。交給其他人，一定要審查對方的委托授權書，以確認對方是否是賣主的合法代理人。
  除了要選擇信譽好的品牌中介公司和選擇專業(yè)素質好、負責任的經紀人外，選擇購房時，一定多次、實地看房。
  第五，在初步協(xié)議中要寫認購款還是定金必須清楚。
  購房人在二手房交易合同談判時往往處于不利地位，首要原因是已付了“定金”。：我國擔保法第８９條規(guī)定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。認購書幾乎都將認購款寫成“定金”。
  在二手房的交易過程中在簽定二手房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂二手房買賣合同的一個必經程序，雙方經協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項就應該退回。
  第六，在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時遷出其戶口。
  買賣二手房的時候，人們**關注的是房產證、土地證等，往往忽視了戶口遷移問題。按照戶口管理政策的相關規(guī)定，一戶頭上只能上一戶人，在原產權人戶口沒遷走前，新房主的戶口不能遷入，這自然會影響到以后孩子上學等一系列問題。購買“二手房”，必須在原房主戶口全部遷出后，方能辦理新產權人及其共同生活的直系親屬的入戶手續(xù)。
  為避免因戶口遷移而引起的問題，購房者在購買二手房時應加強自我保護，簽訂好有關戶口遷移的條款，不僅要明確約定原產權人戶口遷出的時間，還應明確不及時遷移的法律后果。必要的時候，可以和原房主一起到當地派出所確認其戶口是否全部遷走，然后再辦理產權手續(xù)或結清購房款。 一定在合同中注明，“甲方（賣方）應在___日內把戶口遷出，不得拖延?！辈⒓s定不能如期遷出時的懲罰措施。
  第七，正常情況下，房子交接完畢，房產登記過戶后當日，才應該付清全部房款。
  如果不能按時交房，以及買方在未取得房地產證前，則根據情況，暫扣部分房款，不應付清全部房款。這方面應在《房屋買賣契約》中注明暫扣多少房款的具體數字 。因為在審批辦理證件的過程中，如手續(xù)有問題，就辦不了房地產證。**后，按照房地產交易中心規(guī)定，領取房地產證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領證，應提前辦理委托領證公證手續(xù)。
  第八，轉讓房屋涉及營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。
  購買二手房要交些什么稅?稅率是多少?
  一般二手房交易需要交納的稅費：
  一、 買房人應繳納稅費：
  1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
  2、 印花稅：房款的0.05%
  3、 交易費：3元/平方米
  4、 測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定
  5、 權屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內。
  二、 賣房人應繳納稅費：
  1、 印花稅：房款的0.05%
  2、 交易費：3元/平方米
  3、 營業(yè)稅：差價*5.5%(房產證未滿5年的)
  4、 個人所得稅:房產交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除）

  查看全文↓ 2019-01-10 20:52:05

相關問題

• 問 ??你好，我想了解下簽二手房買賣合同要注意什么事項？
  答

  1、買賣二手房時，別忘簽補充協(xié)議補充協(xié)議的作用就是對合同履行過程中出現(xiàn)的細節(jié)問題進行補充約定。補充協(xié)議與附加條款是有區(qū)別的，前者是主合同的內容，后者是主合同的補充。不過，在房地產交易中，盡量要把維護權益的條款放在主合同中。2、買賣二手房時，學會核實二手房的真實年齡在二手房交易的實際操作中，賣方為了抬高房價，個別經紀人為了促成交易，經常存在虛報、隱瞞房齡的情況，而類似的糾紛也頻頻聞于耳際。3、買二手房，選擇具有合法權屬證件的二手房買房人要選擇有房地產權證（或公產租賃合同）的房產并實地查看，可到房地產管理部門查詢證件的真實性及房產權利是否存在抵押、涉訟等限制轉移事項。特別須注意，集體土地上的住宅房屋不能買賣；只有購房合同和發(fā)票未辦產權證的期房不要購買。

  全部5個回答>
• 問 ??想了解下二手房買賣需要注意哪些問題？
  答

  1、要選正規(guī)的中介購房者應選擇有工商營業(yè)執(zhí)照、聲譽較好、放心靠譜的正規(guī)中介公司。在網絡非常發(fā)達的今天，可上網搜索了解這家公司的口碑、以往有無糾紛。2、要確認房屋面積房屋面積包括建筑面積和使用面積。產權證上一般標明的是建筑面積，但可能存在很大的誤差。**保險的辦法就是測量一下房屋內從墻角到墻角的面積，然后除以得房率，就可以獲得比較真實的房屋面積了。部分房改房因為種種歷史原因，造成它的產權登記面積和實際面積有很大的出入，所以建議購買房改房的時候要問清楚。3、要了解房屋是否出租實地查看房屋，也是了解房屋本身是否存在租賃情況或者存在其他糾紛的機會。如果房屋正在出租，承租人對出賣的房屋有優(yōu)先購買權，賣方應征詢承租人的意見，看承租人是否購買。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。法律上有買賣不破租賃的規(guī)則。如果出售的房屋正在租賃，在房屋出售后，房屋租賃合同繼續(xù)有效。買方如果不了解房屋的租賃情況，可能發(fā)生購買了房屋，但自己無法入住或使用的情況。因此，如果遇到正在出租的房屋，買方**穩(wěn)妥的辦法就是，要求賣方先解除與承租人的租賃合同，妥善解決租賃合同，再簽訂買賣合同。4、要了解原業(yè)主賣房目的買二手房必須要格外注意原房主的賣房目的，尤其是一些明顯低于市場價的房屋，可能另有隱情。若是等到入住后才知道實情，那么心情必定會受到影響，所以小編建議購房者在購房前多向物業(yè)、鄰居等多方詢問。5、要了解物業(yè)繳費情況購房者要了解房屋的物業(yè)相關費用（如水電氣、物業(yè)管理、采暖、有線電視等）繳納情況，在合同中對物業(yè)相關費用的接續(xù)時限作出明確約定。6、要了解房屋是否存在其他糾紛在買賣合同中，也應當要求賣方保證房屋不存在產權糾紛和其他糾紛，如有糾紛，賣方應承擔一定的違約責任，確保買方利益不受損失。7、車位問題一定要理清楚現(xiàn)在的私家車越來越多，停車位也就顯得格外重要了。沒有停車場和車庫的小區(qū)往往看起來亂七八糟，車輛擺放成了大問題，不僅不美觀，還給生活帶來了極大的不便，所以購買二手房的時候要盡量選擇有停車位或者車庫的。

  全部5個回答>
• 問 買賣二手房需要注意什么事項
  答

  1、查看房屋的質量：在買賣二手房時，應當仔細查看房屋的質量，確定房屋的結構是否完好，是否存在漏水、滲漏、倒塌、裂縫、潮濕等問題，以及房屋的改建、裝修是否符合當地的建筑規(guī)范。2、查看房屋的使用權：買賣二手房時，應當仔細查看房屋的使用權狀況，確定房屋是否存在抵押、查封、注銷登記等情況，以及房屋的所有權歸屬等。3、查看房屋的交易價格：買賣二手房時，應當仔細查看房屋的市場價格，確定房屋的價格是否合理，以及房屋的價格是否有相應的變動。4、辦理買賣手續(xù)：買賣二手房時，應當按照當地的規(guī)定辦理房屋買賣手續(xù)，如房屋買賣合同、房屋出讓證書、產權證書等。

  全部2個回答>
• 問 二手房買賣應該注意什么事項？
  答

  第一：中介找你簽意向書里面所要交的是定金還是誠意金（訂金）？定金是不能退的，而誠意金（訂金）是可以退的。第二：必須要清楚房產的產權人有多少個？是否都愿意賣！第三：房產證有沒有過5年？從出到房產證開始算，不夠5年就要交5.6%的營業(yè)稅的！你還要清楚房子有沒有貸款沒還！如果有，你要知道是哪個銀行的，要誰來贖契？還有，這房子還有沒有做過其他的抵押!這幾個問題很重要！必須要弄清楚！還有，中介的資質怎么樣，一定要找有中介執(zhí)業(yè)證的經紀人來簽合同！要不然在法律上，你所簽的合同是無效的

  全部10個回答>
• 問 ??買二手房要注意什么事項？
  答

  買二手房要注意哪些問題？1、驗證房屋是否允許買賣有必要確認原單位是否同意轉讓并確認與原所有者分配利益。以標準價格購買公共房屋是以成本價格補充成本或按原始單位按比例分配的問題。買家應該對此有所了解。此外，軍隊工業(yè)的**生產的公共住房的、一般位于該單位辦公室的大院子里。上述單元通常被分類為特殊單元。公屋單位未經同意不可取得上市資格。2、確認了產權應該注意的是，標題證書上的名稱與所有者，財產的性質和內容一致，包括區(qū)域、地址和標準價格空間的分配比例。同時，有必要檢查原始、的標題證書的真實性。此外，我們還必須知道二手房是成本價格房還是標準價格房或經濟適用房。產權的性質涉及銷售過程的復雜性，還涉及購買住房的收入分配，影響二手房銷售合同。3、驗證賣家的身份，選擇可靠的中介驗證賣家的身份。如果是個人，請查看他的身份證；如果你選擇一個中介，你應該選擇一個正式的、房地產中介，具有一定的可信度作為二手房交易基金的調節(jié)器、住房交付，以確保順利轉移，轉移后面的房間和兩個是明確的。如有必要，您可以查閱中介應該具有的“兩個證書”。一個是工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，另一個是房屋土地管理局頒發(fā)的代理人資格證書。這是考慮購買二手房的前提。

  全部5個回答>