二手房購(gòu)房合同哪里簽?在簽署二手房購(gòu)房合同時(shí)要注意什么?

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• 142****9631

  二手房簽合同的注意事項(xiàng)主要有：
  一、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性和有效性
  買二手房簽訂購(gòu)房協(xié)議，首先要檢查房屋的基本信息是否是真實(shí)有效的。除了房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)齊全之外，以下這些信息也需要驗(yàn)證。
  1.房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人，這三者的信息要統(tǒng)一。如有特殊情況，人員對(duì)應(yīng)不上或代為辦理時(shí)，需要出具有法律依據(jù)的公證委托書。
  2.所購(gòu)房屋的地址要按照房產(chǎn)證中的地址正確填寫。
  3.房屋的面積一定要按照房產(chǎn)證上面的面積填寫清楚，如果房屋存在贈(zèng)送的面積，也要在合同的條款中寫清楚。
  4.房屋權(quán)屬要明確注明，房屋如果存在共有權(quán)人，要將產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人的姓名的寫進(jìn)合同中。
  二、約定總房款和稅費(fèi)的付款時(shí)間和方式
  1.付款時(shí)需將總房款、**款和尾款的數(shù)額約定清楚，付款方式和付款時(shí)間也要約定好。
  2.交易稅費(fèi)。一般來說由賣家承擔(dān)的稅費(fèi)有：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅；由買家承擔(dān)的稅費(fèi)有：契稅、土地出讓金；商業(yè)性質(zhì)的房源則還需要買賣雙方共同承擔(dān)印花稅。此外，根據(jù)房屋的性質(zhì)以及實(shí)際情況可能還要交土地稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。
  三、確定交房細(xì)節(jié)
  1.交房的具體時(shí)間要寫清楚，要明確寫明具體的交房日期，以免賣家拖延交房的時(shí)間。
  2.結(jié)清水電、煤氣、物業(yè)、電話等生活費(fèi)用。購(gòu)房時(shí)如果發(fā)現(xiàn)有費(fèi)用未結(jié)清，一定要在合同中的條款中寫清拖欠費(fèi)用結(jié)清的時(shí)間以及不結(jié)清費(fèi)用的具體后果。
  四、明確違約責(zé)任
  違約責(zé)任一定要約定好，尤其是二手房交易，違約行為經(jīng)常出現(xiàn)，那么買家在簽訂合同時(shí)就需要將可能發(fā)生的違約狀況的處理方法提前做出約定。一方面可以約束雙方的交易行為；另一方面可以讓未違約的一方保障自己的權(quán)益。其中，在二手房買賣合同中有五大違約責(zé)任需要注明：
  （1）二手房出賣方逾期交房的責(zé)任。出賣方逾期交房，會(huì)導(dǎo)致買家遲遲無(wú)法入住，拉長(zhǎng)了整個(gè)二手房的交易流程，因此要約定好逾期交房的責(zé)任。
  （2）買受人逾期付款的責(zé)任。賣家遲遲收不到房款，勢(shì)必會(huì)對(duì)整個(gè)二手房交易環(huán)節(jié)造成很大的影響，因此在合同中約定好此項(xiàng)責(zé)任，從而保障出賣人的權(quán)益。
  （3）非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時(shí)辦理過戶手續(xù)的責(zé)任。
  （4）買房或者賣方單方解除合同的責(zé)任。單方解除合同是一種對(duì)另一方造成很大影響的違約責(zé)任，因此為了避免交易雙方隨便的解除合同，違約責(zé)任中一定要在此項(xiàng)多加約束。
  （5）房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。
  五、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議
  補(bǔ)充協(xié)議在合同中是一個(gè)很重要的覺得，買賣商法在簽訂合同時(shí)如有不明確的條款時(shí)，或者條款需要進(jìn)一步約定是，都要在補(bǔ)充協(xié)議中寫清楚。充分利用好補(bǔ)充協(xié)議可以減少很多交易糾紛，讓合同的內(nèi)容更全面。

  查看全文↓ 2019-01-11 21:34:01
• 146****1677

  二手房交易流程
  (1)買方咨詢
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  (2)簽合同
  賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  (3)辦理過戶
  買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  (4)立契
  房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  (5)繳納稅費(fèi)
  稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  買二手房特別要注意，要清楚買二手房注意事項(xiàng)，不然很容易被騙。在買房前請(qǐng)?jiān)斪x以上買二手房注意事項(xiàng)。

  查看全文↓ 2019-01-11 21:33:54
• 146****3291

  簽訂購(gòu)房合同注意以下問題：
  
  1、查看是否有不平等條約
  
  買家在簽訂合同時(shí)，一定要檢查合同上有沒有不公正條款，一旦發(fā)現(xiàn)立即當(dāng)面指出，檢查清楚前不要簽字。若遇到在沒有雙方簽字蓋章的情況下，合同上的涂改是無(wú)效的，如果房東拒不履行合同約定的款項(xiàng)，可以申請(qǐng)走法律程序。
  
  2、注意產(chǎn)權(quán)陷阱
  
  二手房交易以來，產(chǎn)權(quán)陷阱就是導(dǎo)致**多購(gòu)房者中招的陷阱之一。
  
  產(chǎn)權(quán)陷阱主要有以下幾種形式：
  
  首先“賣房者”可能非二手房的產(chǎn)權(quán)人，這種情況應(yīng)在簽訂合同前查明賣房人的身份，立即中止與之進(jìn)行交易，因?yàn)槠渲锌赡艽嬖谄墼p，即使不是欺詐，購(gòu)房人在履行自身義務(wù)后亦無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)。
  
  其次，賣房者可能將房產(chǎn)用于抵押等，這種情況多出現(xiàn)在購(gòu)房時(shí)沒有立即交接產(chǎn)權(quán)，賣家在簽訂賣房合同后，再持產(chǎn)權(quán)證去銀行抵押房產(chǎn)進(jìn)行貸款，一旦幾年后銀行方面強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)，賣家往往已經(jīng)不知所終，購(gòu)房者就只能吃啞巴虧。應(yīng)對(duì)這種情況，購(gòu)房者在簽訂買賣合同時(shí)，一定要注意合同上有沒有雙方何時(shí)交接產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，**好是當(dāng)即付款后，當(dāng)即交接產(chǎn)權(quán)。
  
  此外，產(chǎn)權(quán)陷阱還有很多其他的形式需要注意。產(chǎn)權(quán)證問題不能忽視，仔細(xì)甄別產(chǎn)權(quán)證，看看賣房者是不是真正的所有權(quán)人，而非僅為使用權(quán)人。
  
  **后，我們還需要留意一點(diǎn)，房產(chǎn)是否是被法律允許進(jìn)行上市交易的。有很多房產(chǎn)是是法律不允許進(jìn)行買賣的，不能買的二手房主要有：
  
  1、已經(jīng)列入拆遷公告范圍內(nèi)的房產(chǎn)。
  
  2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房產(chǎn)
  
  3、共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人書面同意的。
  
  4、期房。
  
  5、未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)。
  
  6、已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意的。
  
  7、已經(jīng)被法院查封和凍結(jié)的房產(chǎn)。
  
  8、擅自改變房屋使用性質(zhì)的房產(chǎn)。
  
  9、小產(chǎn)權(quán)房。
  
  10、軍隊(duì)、醫(yī)院、**產(chǎn)權(quán)的公房，如果同該單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)院區(qū)的話。

  查看全文↓ 2019-01-11 21:33:41
• 142****4820

  第一：簽訂合同前必須認(rèn)真核實(shí)房主的身份，防止假房主騙賣或者一房多賣的情況出現(xiàn)。
  
  近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況經(jīng)常出現(xiàn)，往往購(gòu)房者付了定金和**款正準(zhǔn)備過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)了，去找人又無(wú)法找到當(dāng)初簽約的那個(gè)人了。因此，二手房購(gòu)置必須確保簽約主體是合法房主，有權(quán)進(jìn)行房屋的買賣。
  
  第二：合同上明確標(biāo)明房屋基本情況和付款時(shí)間。
  
  對(duì)買主來說，合同中必須注明房屋基本信息，包括地址，門牌號(hào)，面積和戶型。這些信息須按產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)。包括在售房屋提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬真實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是辦公還是居住，或是其他，這些都需注明。對(duì)賣方來說，**重要的是標(biāo)明付款時(shí)間，尤其是付款方式，必要在合同中注，不能模糊的口頭約定。
  
  第三：合同必須明確各種費(fèi)用的交接時(shí)間和方式。
  
  二手房因?yàn)槭翘幱谑褂弥械?，所以有各種各樣的費(fèi)用，比如說水電，煤氣，還有物業(yè)，有線電視等費(fèi)用，這些費(fèi)用有些是預(yù)付費(fèi)的，有些是年終結(jié)算的，費(fèi)用如何交接，什么時(shí)候交接都必須有個(gè)明確的規(guī)定，省得購(gòu)房后才發(fā)現(xiàn)問題而產(chǎn)生一些不必要的糾紛。
  
  第四：寫明違約責(zé)任和合理利用補(bǔ)充條款。
  
  房屋買賣手續(xù)辦理和房屋過戶期間因?yàn)楦鞣N原因雙方都存在違約的變數(shù)，不少人購(gòu)房時(shí)基本就只注意房款，過戶等問題，而忽略了違約的可能性，因此購(gòu)房合同必須要寫清楚各種違約的負(fù)責(zé)主體，違約的賠償具體數(shù)目等，這樣才能有效約束違約行為。所以必須在正規(guī)的中介公司簽署正式的購(gòu)房合同，合同中對(duì)違約情況有所陳述。另外在履行合同的過程中，可能還有一些問題一時(shí)無(wú)法確定，這些可以在后來確定時(shí)增加附加條款，寫清楚具體情況以及雙方約定，這樣可以避免后期的一些麻煩。
  
  第五：購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。
  
  該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。
  
  第六：購(gòu)買二手房時(shí)，需要準(zhǔn)備的證明材料。
  
  購(gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無(wú)論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；2、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。
  
  第七：購(gòu)買二手房，房子的現(xiàn)狀須在合同上加以注明。
  
  房屋應(yīng)是現(xiàn)狀銷售，以看房的情況為準(zhǔn)，合同上必須寫清該房屋的裝修及配套設(shè)施有哪些，包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設(shè)施。大多數(shù)購(gòu)房者都是在房屋使用中的時(shí)候去看的房，在這過程中誤以為自己看到的就是房子的現(xiàn)狀，包括屋內(nèi)的家電家具，合同中雙方必須約定好是否留存家具家電，必須有所注明。

  查看全文↓ 2019-01-11 21:33:34
• 145****8606

  如果是一次性付清就不需要評(píng)估了，你們之間簽了合同，就讓他付**給你，然后你們就到房管局遞件過戶（一般兩三天吧）。取房產(chǎn)證當(dāng)天，先讓賣方付清尾款，然后再領(lǐng)取房產(chǎn)證，房子就是他的了。（這樣相對(duì)來說，你的資金會(huì)安全些）
  如果是需要按揭，就需要評(píng)估公司評(píng)估后，根據(jù)評(píng)估價(jià)看房子能夠貸到多少錢。評(píng)估費(fèi)用在成都是評(píng)估價(jià)的千分之三。
  如果只是你們之前簽的合同，你們可以自己協(xié)商什么時(shí)候去過戶都可以啊。
  簽訂合同前一般不需要交什么費(fèi)用的，再說二手房交易的稅費(fèi)啊，交易費(fèi)用啊什么的都是買方付，賣方實(shí)收多少錢就可以了

  查看全文↓ 2019-01-11 21:33:27

相關(guān)問題

• 問 二手房購(gòu)房合同哪里簽?在簽署二手房購(gòu)房合同時(shí)要注意什么?
  答

  二手房簽合同的注意事項(xiàng)主要有：一、確認(rèn)基本信息的真實(shí)性和有效性買二手房簽訂購(gòu)房協(xié)議，首先要檢查房屋的基本信息是否是真實(shí)有效的。除了房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)齊全之外，以下這些信息也需要驗(yàn)證。1.房產(chǎn)證、身份證和簽署合同人，這三者的信息要統(tǒng)一。如有特殊情況，人員對(duì)應(yīng)不上或代為辦理時(shí)，需要出具有法律依據(jù)的公證委托書。2.所購(gòu)房屋的地址要按照房產(chǎn)證中的地址正確填寫。3.房屋的面積一定要按照房產(chǎn)證上面的面積填寫清楚，如果房屋存在贈(zèng)送的面積，也要在合同的條款中寫清楚。4.房屋權(quán)屬要明確注明，房屋如果存在共有權(quán)人，要將產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人的姓名的寫進(jìn)合同中。二、約定總房款和稅費(fèi)的付款時(shí)間和方式1.付款時(shí)需將總房款、**款和尾款的數(shù)額約定清楚，付款方式和付款時(shí)間也要約定好。2.交易稅費(fèi)。一般來說由賣家承擔(dān)的稅費(fèi)有：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅；由買家承擔(dān)的稅費(fèi)有：契稅、土地出讓金；商業(yè)性質(zhì)的房源則還需要買賣雙方共同承擔(dān)印花稅。此外，根據(jù)房屋的性質(zhì)以及實(shí)際情況可能還要交土地稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。三、確定交房細(xì)節(jié)1.交房的具體時(shí)間要寫清楚，要明確寫明具體的交房日期，以免賣家拖延交房的時(shí)間。2.結(jié)清水電、煤氣、物業(yè)、電話等生活費(fèi)用。購(gòu)房時(shí)如果發(fā)現(xiàn)有費(fèi)用未結(jié)清，一定要在合同中的條款中寫清拖欠費(fèi)用結(jié)清的時(shí)間以及不結(jié)清費(fèi)用的具體后果。四、明確違約責(zé)任違約責(zé)任一定要約定好，尤其是二手房交易，違約行為經(jīng)常出現(xiàn)，那么買家在簽訂合同時(shí)就需要將可能發(fā)生的違約狀況的處理方法提前做出約定。一方面可以約束雙方的交易行為；另一方面可以讓未違約的一方保障自己的權(quán)益。其中，在二手房買賣合同中有五大違約責(zé)任需要注明：（1）二手房出賣方逾期交房的責(zé)任。出賣方逾期交房，會(huì)導(dǎo)致買家遲遲無(wú)法入住，拉長(zhǎng)了整個(gè)二手房的交易流程，因此要約定好逾期交房的責(zé)任。（2）買受人逾期付款的責(zé)任。賣家遲遲收不到房款，勢(shì)必會(huì)對(duì)整個(gè)二手房交易環(huán)節(jié)造成很大的影響，因此在合同中約定好此項(xiàng)責(zé)任，從而保障出賣人的權(quán)益。（3）非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時(shí)辦理過戶手續(xù)的責(zé)任。（4）買房或者賣方單方解除合同的責(zé)任。單方解除合同是一種對(duì)另一方造成很大影響的違約責(zé)任，因此為了避免交易雙方隨便的解除合同，違約責(zé)任中一定要在此項(xiàng)多加約束。（5）房屋質(zhì)量不符合約定的責(zé)任。五、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議在合同中是一個(gè)很重要的覺得，買賣商法在簽訂合同時(shí)如有不明確的條款時(shí)，或者條款需要進(jìn)一步約定是，都要在補(bǔ)充協(xié)議中寫清楚。充分利用好補(bǔ)充協(xié)議可以減少很多交易糾紛，讓合同的內(nèi)容更全面。

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• 問 ??買二手房有沒有購(gòu)房合同嗎?在簽署二手房購(gòu)房合同時(shí)要注意什么?
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  房地產(chǎn)買賣合同(合同編號(hào)： 　　　　 )立房地產(chǎn)買賣合同人出賣人(甲方)： 買受人(乙方)： 　　根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。第一條 甲乙雙方由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)），房地產(chǎn)具體狀況如下：(一)甲方依法取得的房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為： ，(二)房地產(chǎn)座落： 室號(hào)（部位： ）。房屋類型： ；結(jié)構(gòu)： ； 　　(三)房屋建筑面積： 平方米，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)【面積】【分?jǐn)偯娣e】： 　 平方米。(四)房屋平面圖和房地產(chǎn)四至范圍見（附件一）。(五)該房屋占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)為國(guó)有；國(guó)有土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式獲得。(六)隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備（非房屋附屬設(shè)備）及裝飾情況見附件二。(七)甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的相關(guān)關(guān)系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關(guān)系)見附件五?！　〖追奖ＷC已如實(shí)陳述房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、設(shè)備、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系，乙方對(duì)甲方上述轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具體狀況充分了解，自愿買受該房地產(chǎn)。　　第二條　　甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為（人民幣）計(jì) 元，(大寫)： 元整。　　乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在付款協(xié)議（附件三）中約定明確。乙方交付房?jī)r(jià)款時(shí)，甲方應(yīng)開具符合稅務(wù)規(guī)定的收款憑證?！　〉谌龡l　　甲方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地使用權(quán)按下列第（一）款辦理。（一）該房屋占用的國(guó)有土地使用權(quán)的使用年限從 年 月 日起至 年 月 日止。甲方將上述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方后，出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給乙方。　?。ǘ┌凑罩腥A人民共和國(guó)法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〉谒臈l　　甲、乙雙方同意，甲方于 年 月 日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接。乙方應(yīng)在收到通知之日起的 日內(nèi)對(duì)房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)后【簽訂房屋交接書】為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志?！　〉谖鍡l　　甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項(xiàng)房屋裝飾及附屬設(shè)施被損壞或被拆除的，應(yīng)按被損壞、或被拆除的房屋裝飾及附屬設(shè)施【估值1倍】向乙方支付違約金?！　〉诹鶙l　　甲、乙雙方確認(rèn)，于 年 月 日之前，【甲乙雙方共同】向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。　　上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以 【區(qū)】房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請(qǐng)之日為準(zhǔn)，但房地產(chǎn)交易中心依法作出不予過戶決定的除外。甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過戶時(shí)，積極給予協(xié)助。由于甲方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。　　第七條　　上述房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房地產(chǎn)【轉(zhuǎn)移占有】之日起轉(zhuǎn)移給乙方?！　〉诎藯l　　本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)按國(guó)家及本市的有關(guān)規(guī)定繳納稅、費(fèi)?！　≡谏鲜龇康禺a(chǎn)【轉(zhuǎn)移占有】前未支付的物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)?、通信費(fèi)等其他費(fèi)用，按本合同附件四約定支付?！巨D(zhuǎn)移占有】后該房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用，按本合同附件四約定支付。第九條　　乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自本合同應(yīng)付款期限之第二日起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過十五日后乙方仍未付款的，除乙方應(yīng)向甲方支付十五日的違約金外，甲方有權(quán)單方解除合同。甲方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價(jià)款的30％。甲方可從乙方已付款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價(jià)款，余款返還給乙方，已付款不足違約金和賠償金部分的，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起十日內(nèi)向甲方支付。第十條　　甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自本合同第四條和第六條約定應(yīng)當(dāng)交付之日止。逾期超過十五日后甲方仍未交付的，除甲方應(yīng)向乙方支付十五日的違約金外，乙方方有權(quán)單方解除合同。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價(jià)款的30％。甲方應(yīng)在接到書面通知之日起十日內(nèi)退還乙方已支付的房?jī)r(jià)款，并支付違約金和賠償金?！　〉谑粭l　　經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，訂立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，為買賣合同不可分割的一部份。本合同補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。第十二條 　 本合同自甲、乙雙方簽訂之日起生效。第十三條　　本合同適用中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)。甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，按下列第（二）項(xiàng)解決。（一）提交上海仲裁委員會(huì)仲裁；（二）向人民法院提起訴訟。第十四條　　本合同一式5份，甲、乙雙方各執(zhí)1份，財(cái)政、稅務(wù)和 區(qū)房地產(chǎn)交易中心各執(zhí)一份。 補(bǔ) 充 條 款(粘貼線) (騎縫章加蓋處)根據(jù)合同第十一條之規(guī)定，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下補(bǔ)充條款：1、補(bǔ)充本合同第一條雙方均認(rèn)知：目前該房地產(chǎn)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人是 銀行 支行，剩余抵押金額約為人民幣 萬(wàn)元；甲方承諾于 年 月 日還清以上貸款，并將注銷抵押。若因銀行原因?qū)е逻€款延期，則甲方還款日期順延。2、補(bǔ)充本合同第二條2.1本合同第二條的房?jī)r(jià)款中該款項(xiàng)包含了連同維修基金等在內(nèi)的甲方已支付發(fā)展商或物業(yè)管理公司的其他一切費(fèi)用，上述費(fèi)用雙方不再另行計(jì)算。2.2雙方確認(rèn)本合同附件二所列之房屋附屬設(shè)施已包含在合同第二條所列之房?jī)r(jià)款內(nèi)，甲方不得拆除并須隨房屋完好移交給乙方。3、補(bǔ)充本合同第四條乙方在此確認(rèn)于簽訂買賣合同前已對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行初步驗(yàn)看。雙方在此同意甲方將該房地產(chǎn)連同現(xiàn)有附屬設(shè)施、設(shè)備按現(xiàn)狀交付乙方即可。4、補(bǔ)充本合同第六條甲乙雙方均在此承諾，在共同辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)過程中，各自應(yīng)及時(shí)提供產(chǎn)證轉(zhuǎn)讓所需的文件、證明并及時(shí)支付各項(xiàng)應(yīng)付之稅費(fèi)。若因任何一方材料不齊或稅費(fèi)不足導(dǎo)致雙方無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，則該過錯(cuò)方按本合同第九條、第十條承擔(dān)違約責(zé)任。5、根據(jù)本合同第十一條規(guī)定

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• 問 簽署二手房購(gòu)房合同需要注意些什么 二手房購(gòu)房合同有什么值得注意
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  近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況經(jīng)常出現(xiàn)，往往購(gòu)房者付了定金和**款、正準(zhǔn)備過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)了，去找人又無(wú)法找到當(dāng)初簽約的那個(gè)人。因此，二手房購(gòu)置必須確保簽約主體是有權(quán)進(jìn)行房屋買賣的合法房主。簽署二手房購(gòu)房合同需要注意以下幾點(diǎn)： 第一、簽訂合同前必須認(rèn)真核實(shí)房主身份，防止假房主騙賣或者一房多賣的情況出現(xiàn) 近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況經(jīng)常出現(xiàn)，往往購(gòu)房者付了定金和**款、正準(zhǔn)備過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)了，去找人又無(wú)法找到當(dāng)初簽約的那個(gè)人。因此，二手房購(gòu)置必須確保簽約主體是有權(quán)進(jìn)行房屋買賣的合法房主。 第二、合同上明確標(biāo)明房屋基本情況和付款時(shí)間 對(duì)買主來說，合同中必須注明房屋基本信息，包括地址、門牌號(hào)、面積和戶型。這些信息須按產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)。包括在售房屋提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬真實(shí)、房產(chǎn)面積多大、該房產(chǎn)用途是辦公還是居住或是其他，這些都需注明。對(duì)賣方來說，**重要的是標(biāo)明付款時(shí)間，尤其是付款方式，必要在合同中注，不能模糊的口頭約定。 第三、合同必須明確各種費(fèi)用的交接時(shí)間和方式 二手房因?yàn)槭翘幱谑褂弥械?，所以有各種各樣的費(fèi)用，比如說水電、煤氣、物業(yè)、有線電視等費(fèi)用，這些費(fèi)用有些是預(yù)付費(fèi)的，有些是年終結(jié)算的，費(fèi)用如何交接，什么時(shí)候交接都必須有個(gè)明確的規(guī)定，省得購(gòu)房后才發(fā)現(xiàn)問題而產(chǎn)生一些不必要的糾紛。 第四、寫明違約責(zé)任和合理利用補(bǔ)充條款 房屋買賣手續(xù)辦理和房屋過戶期間因?yàn)楦鞣N原因雙方都存在違約的變數(shù)，不少人購(gòu)房時(shí)基本就只注意房款、過戶等問題，而忽略了違約的可能性，因此購(gòu)房合同必須要寫清楚各種違約的負(fù)責(zé)主體，違約的賠償具體數(shù)目等，這樣才能有效約束違約行為。所以必須在正規(guī)的中介公司簽署正式的購(gòu)房合同，合同中對(duì)違約情況有所陳述。另外在履行合同的過程中，可能還有一些問題一時(shí)無(wú)法確定，這些可以在后來確定時(shí)增加附加條款，寫清楚具體情況以及雙方約定，這樣可以避免后期的一些麻煩。 第五、購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解 該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。 第六、購(gòu)買二手房時(shí)，需要準(zhǔn)備的證明材料 購(gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無(wú)論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；2、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。 第七、購(gòu)買二手房，房子的現(xiàn)狀須在合同上加以注明 房屋應(yīng)是現(xiàn)狀銷售，以看房的情況為準(zhǔn)，合同上必須寫清該房屋的裝修及配套設(shè)施有哪些，包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設(shè)施。大多數(shù)購(gòu)房者都是在房屋使用中的時(shí)候去看的房，在這過程中誤以為自己看到的就是房子的現(xiàn)狀，包括屋內(nèi)的家電家具，合同中雙方必須約定好是否留存家具家電，必須有所注明。

• 問 二手房簽了購(gòu)房合同怎么簽？ 購(gòu)買二手房在簽合同時(shí)應(yīng)該注意什么細(xì)節(jié)？
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  （1.）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 （4.）土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。 （5.）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。 （6.）福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

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• 問 [購(gòu)房流程]#二手房#簽二手房合同需要注意什么?
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  (一)權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無(wú)共有人或房屋有無(wú)抵押等權(quán)利限制。(二)房?jī)r(jià)與傭金條款。如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查內(nèi)容包括：1、上家的委托價(jià)與下家的買價(jià)是否一致;2、中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國(guó)家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。(三)房款支付條款。二手房買賣一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對(duì)付款方式進(jìn)行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時(shí)的**款，拿到交易過戶受理單時(shí)付一筆，產(chǎn)證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。(四)交房條款。主要是對(duì)有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標(biāo)志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標(biāo)志之一，使之更符合實(shí)際情況。(五)違約救濟(jì)條款，主要是對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的審查。新版買賣合同傾向于鼓勵(lì)市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過法院來解決糾紛。