請問一下誰能告訴我回遷房買賣協(xié)議書是否有效?

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• 153****2314

  回遷房買賣合同有效。
  
  第一、一房多賣。回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價(jià)高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購買時(shí)一定要注意。
  
  第二、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認(rèn)可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
  
  第三、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時(shí)間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。
  
  第四、買方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買方的違約機(jī)會將會大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。

  查看全文↓ 2019-01-18 01:35:42
• 132****7382

  【合同效力】回遷房買賣合同的效力 　　所謂回遷房是指開發(fā)商在征收土地時(shí)，以房換房的形式賠給回遷民的房子。當(dāng)然本文討論的是商品房性質(zhì)的回遷房，也就是說拆的是商品房換取的房子也具有商品房性質(zhì)，至于拆遷的是集體土地上的私房或者是經(jīng)濟(jì)適用房所得的回遷房，不屬于本文談?wù)摰姆秶Ｓ捎诨剡w房具有補(bǔ)償性質(zhì)，回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，因此價(jià)格相對低廉。因此很多人冒著風(fēng)險(xiǎn)爭相購買回遷房。購買回遷房有著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椴糠值幕剡w房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問題，當(dāng)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的，或者當(dāng)取得真正的《房產(chǎn)證》時(shí)，可能在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異而導(dǎo)致要補(bǔ)錢。因此在回遷房買賣合同中，買方一定要注意這個(gè)問題，在合同中予以明確規(guī)定這些問題該怎么解決。由于回遷房性質(zhì)特殊，在司法實(shí)踐中也有不少人認(rèn)為這種房子的買賣是否非法的，回遷房買賣合同是否無效，理由是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規(guī)定。但本律師認(rèn)為該買賣合同是有效的。理由如下： 　　依據(jù)《合同法》第五十二條　有下列情形之一的，合同無效： 　　
  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益; 　　
  (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益; 　　
  (三)以合法形式掩蓋非法目的; 　　
  (四)損害社會公共利益; 　　
  (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 　　同時(shí)《合同法解釋二》第十四條：合同法第五十二條第
  (五)項(xiàng)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。 　　那么我們來看看《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
  (一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;
  (二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
  (三)依法收回土地使用權(quán)的;
  (四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的; 　　
  (五)權(quán)屬有爭議的; 　　
  (六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的; 　　
  (七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 　　本律師認(rèn)為《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。 因?yàn)樵摋l款并沒有規(guī)定該種情況下買賣合同無效，只是說明不得轉(zhuǎn)讓，該條真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。雖然回遷人未取得房產(chǎn)證，但對該房屋享有準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對其所安置的房屋進(jìn)行處分，在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，享有買賣合同上的債權(quán) ，原告當(dāng)然有權(quán)對該債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此只要買賣雙方是經(jīng)協(xié)商在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣合同，系雙方的真實(shí)意思表示， 合同內(nèi)容并未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或社會公共利益，該房屋買賣合同應(yīng)為合法有效。 　　回遷房買賣合同范本 　　賣方：_______________(簡稱甲方) 身份證號碼：_____________________ 　　買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________ 　　根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。 　　第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。

  查看全文↓ 2019-01-18 01:35:12
• 142****2157

  回遷房如果有100%產(chǎn)權(quán)，就可以自由買賣，簽訂合同是有法律效力的，如果不是100%產(chǎn)權(quán)，那么通常不能隨意買賣，不能損害集體利益，因此簽訂的購房合同就可能無效了。
  1、回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶的房子;商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個(gè)樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。
  2、回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。但回遷房的土地性質(zhì)如果為集體土地性質(zhì)的，就屬于沒房產(chǎn)證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。

  查看全文↓ 2019-01-18 01:34:59

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• 問 ??請問一下誰能告訴我回遷房買賣協(xié)議書是不是有效?
  答

  回遷房一定要等房證下來以后再買，費(fèi)用和正常的一樣，如果房證還沒下來想辦理更名是不可能的，因?yàn)殚_發(fā)商不同意你這樣交易

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• 問 請問一下誰能告訴我買回遷房可以貸款嗎
  答

  可以貸款 回遷房在你購買之后繳納一定的土地出讓金 房本再下到你的名字上時(shí)就變成商品房了本了 所以貸款不受影響。

  全部5個(gè)回答>
• 問 誰能告訴我商品房如何計(jì)算公攤面積
  答

  在買房過程中，普通用戶**不好掌握的就是公用建筑面積分?jǐn)倖栴}，因此，首先得了解公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，每套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之各。3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。

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• 問 回遷房協(xié)議書怎么寫呢？
  答

  不是,一般協(xié)議書上的名字就是以后辦理房產(chǎn)證時(shí)的名字.時(shí)間要看各開發(fā)商的速度,不好確定.

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• 問 回遷房買賣協(xié)議有效嗎
  答

  回遷房買賣協(xié)議有效的，只要買賣雙方經(jīng)過協(xié)商，并且在自愿平等的基礎(chǔ)之上簽訂了買賣合同，而且合同當(dāng)中的內(nèi)容并沒有違反相關(guān)的法律和行政規(guī)定，表達(dá)了買賣雙方的真實(shí)意圖，而且買賣雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，回遷房的買賣協(xié)議就是具有法律效力的。所謂的回遷房指的就是在拆遷的時(shí)候補(bǔ)償給拆遷人的房子，在取得房產(chǎn)證之后才能夠自由買賣，如果說在原戶主房產(chǎn)證沒有下來之前，就要進(jìn)行交易買賣，有可能會遇到一房多賣的情況，這種房子雖然在市面上價(jià)格比較低，但是交易起來的風(fēng)險(xiǎn)還是比較高的，不太建議大家在沒有取得房產(chǎn)證的時(shí)候就購入。如果實(shí)在等不到房產(chǎn)證下來，就要進(jìn)行房產(chǎn)交易，最好是請多個(gè)人進(jìn)行見證，并且在交易的時(shí)候到公證處進(jìn)行相應(yīng)的交易公證。