??賣房屋估價怎么估?從哪些方面評估?

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• 147****5360

  首先說明，房屋評估肯定要找專業(yè)人士，畢竟我們自己懂得再多，也不如市場多年沉淀出來的一套評價體系準(zhǔn)確而規(guī)范房屋評估價是由評估單位實地考察后，根據(jù)房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計算重置完全價值，然后根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成的新舊程度進行相應(yīng)折扣，從而確定現(xiàn)值。
  
  房屋評估計價的原則是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費的全部投資。重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。除卻這些，影響房屋評估價的因素還包括區(qū)域因素、房屋因素、市場因素和心理因素。
  
  而對于二手房來說，常采取市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然后結(jié)合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計算出該房屋相對科學(xué)合理的市場參考價。此外，還有成本法和租金收益法等多種評估方法，但就精準(zhǔn)度而言，則不如市場比較法。
  
  所以說，在確定一個房屋的估價時，常會參考這幾個因素：
  1.所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格；
  2.周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格；
  3.所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢；
  4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
  根據(jù)以上基本情況，采用科學(xué)的數(shù)理統(tǒng)計和建模算法，計算出各個因素對價格的影響，進而給出合理定價。
  而就評估單位來說，在辦理保險時，可委托專業(yè)保險機構(gòu)評估，在抵押貸款時，可由銀行進行評估，在其他司法過程中，也可委托司法機構(gòu)，但**常見的，是在日常的市場買賣行為發(fā)生前，有專業(yè)的中介機構(gòu)進行評估，合理定價，保證房屋的買賣雙方的利益，實現(xiàn)多方共贏。

  查看全文↓ 2019-01-24 13:28:44
• 157****6239

  您好,賣房子估價方法如下:
  1、根據(jù)市場法評估 市場法又稱比較法,是將估價對象與在此時發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似的房屋 成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?來求取估價對象價值的方法;
  2、根據(jù)成本法評估 成本法是分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊,然后將重新構(gòu)建價格減去折舊,來求取估價對象價值的方法;是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部門的累加為基礎(chǔ)來評估房地產(chǎn)價值的方法;
  3、受益法評估 受益法又稱收益資本化法,是預(yù)測估價對此項的未來收益,然后利用報酬率、收益率將其轉(zhuǎn)化為價值,來求取估價對象集中制的方法。希望我的回答能夠幫助到你。

  查看全文↓ 2019-01-24 13:28:34
• 153****1992

  一、二手房的評估價是不是越高就越好呢？
  評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的**款就可以少一點。評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎(chǔ)上，乘以對應(yīng)的比例，評估價越高，繳納的稅費也越多。
  簡單的說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，**款方面，需要多掏點現(xiàn)金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的**款可以少一點。
  評估價過高或者過低，都不好，因為對于買房人來說，意味著要么是多繳納稅費，要么就是多繳納**款。所以，評估價適中比較好。
  二、二手房評估的影響因素有哪些？
  1、市場因素
  二手房價格的評估既要符合市場價格規(guī)律，又要符合房屋的實際情況，估價的第一步就是要把房屋與市場同類房屋價格、臨近房屋價格等相比較，同時，要把房屋的成本與折舊進行折算，合理的折舊方法是每年大約折舊2％左右。
  2、區(qū)位因素
  這是買賣二手房必須考慮的因素。交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應(yīng)提高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減一定的價格。
  3、造型質(zhì)量因素
  看好房子的區(qū)域位置后，就考慮房子的成新率、建筑質(zhì)量、外立面造型等。次新房是準(zhǔn)現(xiàn)房，質(zhì)量有保證。它的外立面良好、造型獨特的房屋能夠提升房產(chǎn)的檔次，給人物有所值的感覺，反之，房屋在購買者心中就會相應(yīng)地貶值。
  4、環(huán)境因素
  小區(qū)外部環(huán)境、綠化、人文環(huán)境也是估價的重要影響因素。所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認(rèn)可，買家會愿意多出一些費用來購買這樣的房產(chǎn)。安靜、封閉的小區(qū)，是業(yè)主的隱私生活得到保障，這樣房子的價格自然也是居高不下。
  5、樓層因素
  二手房的價格以具體的情況而定，每一套房子的價格都不一樣，好的樓房形態(tài)、樓層、朝向也能夠為房子相應(yīng)地加分。頂層和底層是一般購買者都不會輕易觸碰的房屋類型，價格相對較低。
  一般來說，多層住宅的二層和五層**為標(biāo)準(zhǔn)，而三到四層是不錯的選擇。因此從房價來看，二層和五層價格稍高，三到四層還要更貴些；高層住宅則是樓層越高，價格也越高，當(dāng)然頂層除外。

  查看全文↓ 2019-01-24 13:28:28

相關(guān)問題

• 問 ??賣房屋估價怎么估?從什么方面評估?
  答

  什么情況需要房產(chǎn)評估？1、房價明顯過低時需進行二手房評估價買賣雙方可能會為了少繳稅費，會向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報。如果房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的房產(chǎn)進行二手房評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。2、買賣雙方認(rèn)為有必要時需進行二手房評估交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進行二手房評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行二手房評估。3、辦理房產(chǎn)保險時需要二手房評估辦理房地產(chǎn)保險是需二手房評估來評估房價，確定保險價值和保險事故發(fā)生或損失程度評估。4、申請抵押貸款需做二手房評估在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付**款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風(fēng)險。所以銀行會為了確定抵押物的擔(dān)保價值需要對抵押人的房產(chǎn)進行二手房評估。5、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時可能要做二手房評估二手房買賣合同簽訂后，如果一方以價格過高或過低而顯示公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構(gòu)、法院可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進行二手房評估。

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• 問 房產(chǎn)怎么估價?從哪些方面評估?
  答

  房地產(chǎn)估價有什么作用？房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)市場價格管理的核心，其作用主要表現(xiàn)在以下八個方面：1、房地產(chǎn)估價可以預(yù)算出現(xiàn)有存量市場中的房地產(chǎn)價值量，為新時期房地長管理工作提供依據(jù);2、可以為房地產(chǎn)交易和國有土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓提供基礎(chǔ)價格；3、通過房地產(chǎn)估價確定房地產(chǎn)抵押品的價值，作為銀行抵押貸款的依據(jù)；4、房地產(chǎn)估價是國家征收房地產(chǎn)稅費的根據(jù)，有效地防止稅費流失；5、房地產(chǎn)估價可以作為房屋拆遷補償?shù)馗鶕?jù)；6、房地產(chǎn)估價也是處理房地產(chǎn)糾紛地需要；7、房地產(chǎn)估價是合資、合作、企業(yè)承包以及企業(yè)兼并等經(jīng)營活動地需要；8、房地產(chǎn)估價也是企業(yè)破產(chǎn)進行清產(chǎn)估價地需要。

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• 問 ??什么房屋評估價,要怎么評估呢?從哪些方面評估?
  答

  房地產(chǎn)評估，主要是根據(jù)不同的評估目的，評估某一估價標(biāo)的物在某一估價目的下的現(xiàn)行市場價值，對某一標(biāo)的物進行評估時，主要從以下幾個方面進行：一、首先要與委托方充分溝通，仔細(xì)了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預(yù)期使用者和預(yù)期用途，確定估價目的。二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項目負(fù)責(zé)人，并配備與該項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師按估價程序開展估價工作。1、明確估價基本事項。(1) 估價目的；(2) 價值日期；(3) 估價對象；(4) 價值類型。2、制定估價作業(yè)方案。(1) 估價工作內(nèi)容，包括擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；(2) 估價工作質(zhì)量要求及保障措施；(3) 估價作業(yè)步驟、時間進度、人員安排和經(jīng)費預(yù)算。3、搜集估價所需資料。(1) 反映估價對象狀況的資料；(2) 估價對象及其類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；(3) 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；(4) 對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。4、實地查勘估價對象。每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產(chǎn)估價師必須親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場資料，并做好實地查勘記錄。5、選定估價方法進行測算。6、確定估價結(jié)果。7、撰寫估價報告。8、審核估價報告。9、交付估價報告。10、估價資料歸檔。三、 我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》明確規(guī)定，自受理估價委托至完成估價項目，估價工作應(yīng)按上列程序進行，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在估價中不得簡化或省略前款規(guī)定的估價程序。

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• 問 賣房估價怎么估?賣房估價應(yīng)該注意什么？
  答

  將周邊的類似情況的樓盤二手房價格加以了解,取得平均值。然后按照業(yè)主自身的實際出售需求進行加減,如是投資性出售,不急于出手,可在市場均價的基礎(chǔ)上增加5%-15%;如果是急于出手套現(xiàn),可以在市場均價的基礎(chǔ)上,酌情的減少5%-10%。這樣才能獲得收益和時間上的共同有利地位。

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• 問 房產(chǎn)怎么估價?從什么方面評估?
  答

  影響房產(chǎn)評估的因素①房屋所處的位置房屋所處的位置不同，價格就會有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價格自然高。②房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價格也越高。③房屋的朝向及結(jié)構(gòu)同一棟樓里同等戶型不同朝向的房屋價格會產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。④房屋內(nèi)部裝修程度房屋內(nèi)部裝修程度對房屋的評估也有著一定的影響，比如裝修好的房屋比起同樣條件但裝修較次的房屋來說，價格就會高一些。

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