??從個人手里買房簽合同時需要注意什么?

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• 142****4537

  房子是不動產(chǎn)，所以賣房子從法律上是二個主要程序：
  1、簽訂買賣合同；
  2、辦好房屋過戶， 你是賣方，得證明你對房屋有所有權(quán)或處置權(quán)，所以得有兩證（商品房必需的），如果是夫妻共有財產(chǎn)，處分該房產(chǎn)時得夫妻雙方都在買賣合同上簽字，否則有可能構(gòu)成法律上的無權(quán)處分； 簽合同時，可以收取一定的定金，定金一般不超過總價的百分之二十；作為賣方，為維護自己的利益，可以在收到絕大部分房款或全款時才過戶。 一般來講，賣方不付錢買方不會給過戶的；而買方付錢后也擔(dān)心賣方不過戶，所以一般這在合同中約定清楚，什么條件下過戶，**多少，尾款多少如何支付。

  查看全文↓ 2019-02-26 16:00:07
• 155****9014

  1、房屋手續(xù)是否齊全
  　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  3、交易房屋是否在租
  　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  4、土地情況是否清晰
  　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，雖然政府不可無償收回，但每交易一次都需要支付一次土地出讓金，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  5、市政規(guī)劃是否影響
  　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
  6、福利房屋是否合法
  　　房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  7、單位房屋是否侵權(quán)
  　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  8、物管費用是否拖欠
  　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  9、中介公司是否違規(guī)
  　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  10、合同約定是否明確
  　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

  查看全文↓ 2019-02-26 15:59:50
• 148****7281

  必要準備：
  一、根據(jù)自身情況確定買房目標：(以收入、支出經(jīng)濟情況為基礎(chǔ))
  老年人：環(huán)境、綠化、空氣質(zhì)量、醫(yī)院、公園...
  青年人：公交、地鐵、多選擇上下班及出行交往方便的地段...
  上學(xué)的家庭：**、教育環(huán)境...
  二、學(xué)習(xí)一定的買房基礎(chǔ)知識
  購房是一個比較專業(yè)的行為，并且涉及大量財產(chǎn)，因此學(xué)習(xí)買房常識是必須的。
  買房小知識大用處：六不要
  一、不要看房屋價格來區(qū)分地段的優(yōu)劣
  區(qū)分地段優(yōu)劣應(yīng)該是結(jié)合需求進行，要是你是自住買房，交通通達時間與生活配套是主要判斷標準，能夠滿足職場要求以及日常生活所及就可了。
  二、不要以城市功能區(qū)判斷配套成熟與否
  現(xiàn)在城市發(fā)達，功能區(qū)不斷更新，但是商務(wù)區(qū)不一定適合置業(yè)，商務(wù)區(qū)都只是經(jīng)濟增長點的設(shè)置而已，與買房關(guān)系不大，相反開發(fā)商卻把這些當做利好因素計入了房價，所以買房遠離一些噱頭式功能區(qū)更好一點。
  三、不要貪便宜便宜確實無好貨
  買房合法看起來非常簡單，看看五證，但事實非也，有些五十年產(chǎn)權(quán)用地建設(shè)的小型多功能公寓，看起來賬是非常好算的，但你要懂得如何深入開發(fā)商內(nèi)部來體會訂價機制。往往這類公寓單價是高于住宅單價的，因為受眾面擴大了。
  再就是那些早期出讓地塊上現(xiàn)在開發(fā)的項目，更應(yīng)注意其營銷說法與折扣方式，這類項目如果歸屬于一個較大較有實力的開發(fā)商，其背景具備囤地可能，則可以大膽買入，但有些小開發(fā)商的項目，是因為多次輾轉(zhuǎn)才獲得現(xiàn)在上市銷售機會，便宜的背后是諸多的資金轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)出，不買也罷。
  四、謹慎認識贈送的所謂附加值
  為了消除消費者對公攤過大的顧慮，開發(fā)商可能免公攤銷售，為了消除人們對電梯維護費的顧慮，開發(fā)商可能為了促銷免除幾年的電梯維護費用，為了消除人們對物業(yè)過高收費的顧慮，也可能贈送幾年的物業(yè)管理費，這些都是短期行為的刺激銷售政策，沒有什么重大意義。
  再比如買屋送修，買房送家具，送電器等，事實上銷售前計價稍微提升一點，就足以將這些支出打進房價，因此買房不要追求面子工程，即追求額外優(yōu)惠，或者將這些贈送附加部分進行剝離，單純就房價與相關(guān)房型進行性價比的對比，從而做出自己的選擇。
  五、較好不要參與卡式銷售項目
  如果每個買房人都能夠理性認真地對待買房選房，不急于表達自己的消費意向，開發(fā)商漲價的隨意性將會下降許多。
  **為常見的做法就是排隊選房，通過需求集中來刺激價格上漲與調(diào)控房源。如果按照前述，對地段、配套、銷售中的一些做法、對開發(fā)商釋放的便宜房，有深刻認識，你也就不用追漲了，有合適的就買，沒有合適的，也就不用到博弈隊伍中去淘。就象坐地鐵樣的，等下一輛也許是較好的辦法。
  六、宣傳圖識與口頭承諾要合同區(qū)分
  由于廣告法規(guī)的規(guī)定不一，開發(fā)商宣傳信息管制，許多宣傳的內(nèi)容與實際買入交付時的標準會有出入，所以，宣傳圖識與銷售人員的口頭承諾，不能信以為真，要么就寫進合同的附件，要么就不考慮，獨立思考。

  查看全文↓ 2019-02-26 15:59:43
• 152****6056

  1、房本還沒下來的情況下，一般是在開發(fā)商那里走合同更名，不同的開發(fā)商收取的費用是不一樣的。
  2、或者等房本下來，到當?shù)胤慨a(chǎn)局過戶。但是，房本沒過5年的 稅比較重。
  3、關(guān)于貸款，五證齊全的房子都可以貸款，有房本就更不用說了。但是個人要符合貸款條件，比如，年齡，還有個人工資證明一般要大于 房貸每月額度2.2倍。舉例：你貸了50萬，每月月供4000元， 你工資證明至少要8000元以上，（當然具體請咨詢當?shù)劂y行）

  查看全文↓ 2019-02-26 15:59:32
• 158****3229

  一看看房本，看是不是本人的房產(chǎn)。
  二查房產(chǎn)有沒有抵押，買賣，有無財產(chǎn)共有人。
  三購買是要簽訂詳細的合同，尤其是違約情形一定要約定明確。
  四是要開發(fā)票，以防后患。
  另外如果要買抵債房，**好和賣方一起到開發(fā)商那里改底，與開發(fā)商重新簽訂購房合同，原合同作廢。開發(fā)商簽訂合同，后續(xù)的事情都有開發(fā)商負責(zé)，只要同賣方的購房款處理清楚就行了。**重要的是搞清楚是不是給賣方的抵債房。如果開發(fā)商能夠確認，同意改底，就同購買開發(fā)商的商品房完全一樣了。付給賣方的購房款，要由開發(fā)商出具收據(jù)，**后換成發(fā)票。

  查看全文↓ 2019-02-26 15:59:26

相關(guān)問題

• 問 ??從個人手里買房子簽合同時需要注意什么?在私人買一手房需要注意什么?
  答

  1、盡可能買現(xiàn)房或準現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險，如：窗臺的高低、凈高太低、陽臺設(shè)計不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問題。2、爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認購書等，否則，容易被動和受制約。實在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。3、按照法律規(guī)定，將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進補充協(xié)議。如果開發(fā)商不同意寫，事前可準備一部小錄音機，將開發(fā)商的口頭承諾錄下來。4、簽訂合同時，按照法律規(guī)定，同時也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時物業(yè)管理費發(fā)生變化（漲價等）。5、列明應(yīng)交費用清單，避免亂收費。6、目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請的律師才能替業(yè)主自己說話。7、簽訂盡可能詳細的補充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補充協(xié)議），或集體簽約；并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動。

  全部4個回答>
• 問 從個人手里買房要注意什么呢？
  答

  房產(chǎn)過戶流程：1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產(chǎn)證上面名字的當事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個人的名字)房產(chǎn)過戶。2、申請材料準備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。3、房產(chǎn)過戶的申請材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會給予一個回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

  全部3個回答>
• 問 從個人手里買房注意事項
  答

  從個人手里買房有十個注意事項。①房屋所屬產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋是好多個人共有的。②土地使用情況是否清晰。二手房中買受人要特別注意土地的使用性質(zhì)以及該土地的已使用年限。③交易的房屋是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，還處于被別人租賃的狀態(tài)。④房屋的手續(xù)是否齊全。買受人最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。⑤福利性房屋轉(zhuǎn)讓是否合法。經(jīng)濟適用房這些福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時存在一定的限制。⑥物管費用是否存在拖欠。⑦市政規(guī)劃是否影響。房屋是否要面臨拆遷，買受人應(yīng)該對該房屋周邊規(guī)劃有一個全面的了解。⑧房屋如果屬于單位職工住房，考慮是否存在侵權(quán)。⑨中介公司是否有違規(guī)提供服務(wù)的情況。⑩合同中對一些細節(jié)問題的約定是否明確。

• 問 從個人手里買房注意事項是什么
  答

  ①房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰：有些房屋多人共有，如繼承人共有，家庭共有，夫妻共有，買受人應(yīng)和所有共有人簽訂買賣合同，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人簽訂的合同未在其他共有人同意的情況下，是無效的。②土地情況是否清晰：注意土地使用性質(zhì)，劃撥土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓時房主已繳納土地出讓金，買受人對房屋享有完整權(quán)利，如果房屋土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，買受人還按同地段土地使用權(quán)為70年商品房價格衡量，就有劃算。③交易房屋是否在租：買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意存在租賃，買受人極有可能得不能及時入住或使用。我國認可＂買賣不破租賃＂，房屋買賣合同不能對抗先前已經(jīng)成立的租賃合同。

• 問 個人和業(yè)主簽合同時需要注意什么？
  答

  多好的房子還要兩個月押金？他屋內(nèi)電器不是很多的話用不著給他那么多押金。你可以跟他談?wù)?。建議你在網(wǎng)上找一份正規(guī)的租房合同打印出來，一式兩份。如果自己手寫的話，一定要標明房屋地址、租金、押金（退房后返還）、租期、屋內(nèi)所含設(shè)施及破損程度。簽字的時候還要寫上你和房東的身份證號碼。記住，一切都談好了，準備簽合同之前要查看一下房產(chǎn)證及房東的身份證。其實**好是在看房子的時候就看一下這兩個證件，這樣你就可以在網(wǎng)上查一下真?zhèn)瘟恕＿€有，**好是和房產(chǎn)證上的人簽合同。一切辦理妥當之后建議你把門鎖換了以防萬一。