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房屋質量問題房產交易核問題引發(fā)眾糾紛焦點本篇主要談談房產交易房屋質量糾紛問題幾種見房屋質量問題 通說房屋存質量問題指房屋達定或約定質量標準存質量缺陷總體房屋質量問題致三類：違規(guī)質量問題違約質量問題使用質量問題 ()違規(guī)房屋質量問題 違規(guī)房屋質量問題指房屋建筑材料、設備使用或施工操作規(guī)程達定質量標準類房屋質量問題目前見容易引發(fā)糾紛類質量問題包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風道通;室內坪空鼓、裂、起砂、面磚松防水要求面漏水;內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落墻面漿起堿脫皮;門窗關靈或縫隙超規(guī)范規(guī)定;廁所、廚房、洗澡間倒坡積水;內墻板潛水陽臺積水;水塔、水池、防水要求室漏水;室內水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣熱電器、電線、照明燈具墜落;室內外水管道漏水、堵塞;鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結構及其承重結構變形、裂縫超家規(guī)范設計要求室內氨、苯、甲醛、放射性氡等毒害氣體含量超標等等于類房屋質量問題毫疑問應由發(fā)商向購房承擔律責任包括：修理、退房、換房、賠償等發(fā)商究竟應何種式承擔律責任購房與發(fā)商間往往存嚴重歧引發(fā)糾紛 案例：張士某發(fā)商處購買套商品房住1即發(fā)現(xiàn)承重墻體現(xiàn)條裂縫張士即找發(fā)商要求退房并賠償裝修損失發(fā)商認該房屋已經驗收合格且張士入住前進行驗收張士進行裝修該裂縫應屬裝修慎所致且沒其居住安全造根本影響同意其修理拒絕退房雙交涉均未能達致張士訴至院院經審理認該房屋處于保修期內發(fā)商證明張士裝修已承重結構進行拆改該房承重墻現(xiàn)裂縫應屬房屋質量合格且裂縫超相應標準購房居住安全造利影響判令發(fā)商退房并向張士返房款、裝修款及相應利息 案例二：李先購買套公寓交房由于李先外故未能按期辦理住手續(xù)1李先領取鑰匙住住3月該室廚房熱水管突脫落由于李先家漏水漫客廳淹壞鋪設木板李先認該房屋質量合格訴至院要求發(fā)商承擔賠償責任發(fā)商認該房屋已經竣工驗收合格且1前即已向李先發(fā)入住通知由于李先自身原未辦理住手續(xù)應視已經交房由于水保修期自交房起1目前已保修期發(fā)商應再承擔任何責任院經審理認雖l前發(fā)商即向李先發(fā)交房通知由于李先未該房進行驗收該房屋保修期應李先實際住起算發(fā)商應李先修理水管并承擔賠償責任 述兩起糾紛均房屋現(xiàn)質量問題發(fā)商愿承擔相應責任引發(fā)實踐發(fā)商能夠切實本著服務業(yè)主質量至態(tài)度勇于承擔責任妥善解決現(xiàn)問題糾紛完全避免 (二)違約房屋質量問題 類房屋質量問題指發(fā)商交付房屋達承諾質量標準 案例：某發(fā)商樓書承諾其發(fā)樓盤使用通力牌電梯交房業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)使用電梯品牌并非通力牌部業(yè)主認現(xiàn)使用電梯價格及品質均遠遠低于通力牌電梯于訴至院要求發(fā)商退部房款發(fā)商認樓書僅宣傳資料其等同于合同雙具必約束力并且安裝沒購買通力牌電梯影響工期才使用其品牌代替現(xiàn)電梯性能并低于通力牌電梯沒任何質量缺陷發(fā)商應承擔律責任院經審理認由于雙沒電梯品牌及能否使用替代品等問題進行明確約定且業(yè)主證明發(fā)商現(xiàn)使用電梯存較通力牌電梯存明顯質量缺陷業(yè)主要求發(fā)商退部房款要求缺乏依據院予支持 案例二：某發(fā)商與購房簽訂合同約定使用空調品牌三菱沒空調產及規(guī)格等具體事項進行約定交房部業(yè)主認該樓盤使用空調產三菱空調根據該樓盤售價其應使用本原裝三菱空調且規(guī)格應高于現(xiàn)裝空調發(fā)商已構房屋質量違約要求發(fā)商退補兩種空調差價由于發(fā)商拒絕業(yè)主訴至院院審理認由于雙并沒空調產規(guī)格等進行明確約定發(fā)商使用空調符合合同約定品牌駁業(yè)主訴訟請求 類糾紛既房屋質量糾紛違約糾紛其基礎雙自由約定要避免類糾紛關鍵于買賣雙提高合同意識簽訂合同相關問題及責任承擔等作明確約定避免糾紛減少矛盾 (三)使用房屋質量問題 類質量問題實際并非發(fā)商提供房屋或設備存質量缺陷由于購房沒按照要求使用相關設備使其達使用功能甚至演變質量缺陷于類所謂房屋質量問題應由購房(或使用)自行承擔相應責任 案例：陳姐購買套經濟適用房辦理入住手續(xù)陳姐并沒實際居住某陳姐突接通知其涼臺鍋爐水管凍裂漏水陳姐趕看其室內裝修木板已泡壞并且其樓業(yè)主受嚴重損失陳姐訴至院認涼臺安裝水管符合保溫要求要求發(fā)商承擔賠償責任院審理查明該房屋采用獨立供暖系統(tǒng)涼臺水管采暖鍋爐進水管發(fā)商交付住宅使用說明書已明確提示冬季應使供暖鍋爐處于低溫運行狀態(tài)使用應戶總給水閥關閉并排空水管內余水避免涼臺鍋爐水管凍裂漏水物業(yè)公司作類似通知由于陳姐沒按要求使用鍋爐沒按要求關閉戶總給水閥才導致?lián)p害事件發(fā)陳姐應自身損失及由引起損失承擔賠償責任發(fā)商承擔責任 購房取房屋所權同應履行按要求使用房屋及相關設備保證其運行義務避免給及自身造損失房屋質量問題產根源 房屋質量問題產究其根源主要兩面：工程建設程些發(fā)商提高利潤即材料采購做文章低價產品代替高價產品甚至充假充真二些建筑單位加快工期降低本往往采取簡化操作工序減少材料使用手比需要做兩層防水面改做層需要擰五螺釘擰三等等房屋質量問題防范 ()完備規(guī)政策杜絕房屋質量問題基礎 建立完備規(guī)政策明確房屋質量標準消費者實踐才能真做依切實維護自身合權益近建設部先臺系列規(guī)政策加強房屋質量立提高工程質量維護消費者合權益2000建設部臺《房屋建筑工程質量保修辦》房屋建筑工程低保修期作明確規(guī)定：基基礎工程主體結構工程設計文件規(guī)定該工程合理使用限;屋面防水工程、防水要求衛(wèi)間、房間外墻面防滲漏5;供熱與供冷系統(tǒng)2采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝2;裝修工程2力維護消費者合權益 (二)嚴格執(zhí)措施杜絕房屋質量問題產界鍵 依必須必依各級質量監(jiān)督管理部門執(zhí)機構都本著認真負責態(tài)度嚴格執(zhí)嚴懲質量違事件才能建立威懾力迫使部發(fā)商、建筑商打消僥幸理堵住質量問題產缺口 (三)確質量意識杜絕房屋質量問題產根本 要杜絕房屋質量問題根本講立足于發(fā)商、建筑商樹立確質量意識觀注重工程質量材料設備采購工程施工操作嚴格遵守相關律規(guī)范才能根本提高工程質量杜絕房屋質量問
全部3個回答>??什么樣的問題屬于樓房質量問題呢？有質量問題如何解決?
145****2679 | 2019-03-04 13:23:38
已有3個回答
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158****3482
常見的房屋質量問題
查看全文↓ 2019-03-04 13:24:20
1、樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導致樓體傾斜；整體強度不夠，樓體受震動后或在大風中擺動；因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患。
2、裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產生的原因有材料強度不夠，結構、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質次，砌筑后干燥不充分等。
3、滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時，滲漏嚴重會影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關系。
4、墻體空，墻皮脫落。墻體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落。
5、隔音、隔熱效果差。住宅樓內戶與戶之間、戶內各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質次，或者施工工藝不合要求。
6、門、窗密閉性差、變形。有的門窗自安裝上開始，有的在使用一段時間后即出現(xiàn)密閉不好、部分材質或整體變形的問題，嚴重者起不到隔斷視線、擋風遮雨的效果，有的無法關閉、開啟。產生上述問題的原因在于選用材料質量不好，木材干燥程度不夠或在安裝后受到潮濕侵襲，做工粗糙。門窗質量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可。 7、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質量不過關。
8、水、電、暖、氣的設計位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善，設計位置與日常生活要求不符，影響家具布置。有的用電設備甚至存在漏電、火災隱患。
9、公用設施設計不合理，質量不過關。如樓梯間位置不方便、樓梯寬度過小、電梯運行質量不穩(wěn)定、公用照明設施不完善、消防安全設施缺乏等等。 看驗不同房屋的方法
1．高層建筑。高層住宅雄偉氣派，因其采用預制模板和灌漿工藝建造，抗震強度較高，造價也高。其中的電梯、過道、門廳等配套設施占用了很大的空間，加大了費用。住高層住宅視野寬闊、清靜、衛(wèi)生、夏季通風效果良好都是很大的優(yōu)點。但高層住宅有很多不便之處，尤其是目前的電梯質量不夠穩(wěn)定，如維修不及時或遇上停電，給上下樓帶來很多麻煩。其次，高層住宅樓的用水采用水箱式，很容易造成二次污染。還應看到，高層住宅過于集中的地方，相應地造成人口密度大，給交通帶來很大壓力。
2．多層住宅。多層住宅更接近人的尺度，令人感到親切安寧。多層住宅造價低，施工簡便，工期短。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層住宅。多層住宅一般規(guī)格整齊通風，采光狀況良好，多采用單元門式，出入方便。
3．躍層式住宅。躍層式住宅多用于公寓的設計。在普通住宅中，往往用于頂層的住戶，為了充分利用樓頂的坡面設計所構成的空間，在戶內分為上下兩層，以獨立的室內樓梯相聯(lián)系，有的在頂層還設有戶外平臺，充分利用了樓宇的外部造型。躍層式住宅新穎別致，增大了住房的面積，易于空間的利用，居室之間的獨立性和私秘性相對加強。使家居內部有“曲徑通幽”、“柳暗花明”的味道，彌補了頂層住宅的種種不便，是一種很受歡迎的格局。 4．復式住宅。復式住宅是一種全新的居住格局，相對于躍層式住宅要簡易一些。與躍層式一樣戶內分為上下兩層，所不同的是，在設計中增加了每層的層高，然后在較高的居室內部加一層樓板，形成樓上樓下的格局，樓下作為起居、進餐、會客之用，樓上為貯藏和休息。這種居室有多處壁柜，可省去添置家具的費用。雖然復式結構住宅增加了樓的利用系數，增大了使用面積，但它的缺點也是顯而易見的，主要是居室內部的層高過低，樓下室高只有2米，而一般住宅是2．7米，樓上室高只有1．2米，成年人無法直立，也使人感到壓抑，但它的新穎性、實用性、經濟性仍受到買房者的歡迎，不失為安家置業(yè)的一種選擇。 選擇什么樣的樓房，置業(yè)者可根據自己的喜好、經濟承受能力、地理位置、居室產型等多種因素綜合考慮。其實，它們各有千秋，不妨多作比較。 六次看房 重點不同
（一）第一次觀房的重點是區(qū)位選擇（繁華度、易達度、公共設施配套度、自然條件、人口條件、文化條件）；
（二）第二次觀房的重點是觀看住宅環(huán)境（日照、通風、噪音控制、私秘性、綠化、道路）； （三）第三次觀房重點是住宅的健康與安全性（滿足生理需求、滿足生活需求、滿足健康需求、防止事故、遠離二廢污染源、遠離傳染病醫(yī)院）； （四）第四次觀房重點是發(fā)展商資信調查、房屋合法性調查；
（五）第五次觀房重點是房屋品質（數量指標、質量指標、價格因素）；
（六）第六次觀房重點是各種隱蔽工程、公共設施工程、建材品質、售后服務承諾等等。 在時間安排上，白天去是了解區(qū)位、環(huán)境、健康與安全、房屋品質、發(fā)展商資信；晚上去是體驗與了解居住區(qū)人口素質與構成；雨天去是了解房屋有無漏水、樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、路面積水情況；假日去是體驗購物、交通的便利度。看房時，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較，仔細看，評價自身能力，以免后悔。若由中介公司代售須把單價、總價、平米數、授權范圍、代售期了解清楚。 新房驗收15招 1招：看“備案”留“兩書” -
132****3150
一、房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。
查看全文↓ 2019-03-04 13:24:09
《解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！边@里的所謂主體結構質量不合格包括兩種情況：
1、房屋交付前未經驗收或經驗收不合格。依據現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方對工程質量一起進行驗收，驗收合格的應該簽署質量合格文件；并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件；**后由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。
《建筑法》第61條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?br/>《城市房地產管理法》第27條規(guī)定：“房地產開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”
因此，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。
2、房屋交付使用后，不論是否在保修期內，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。這里的所謂主體結構質量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結構工程是建筑工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現(xiàn)質量問題，即使其他部分施工質量再好也難以保證整個樓房的質量和安全。因此，《建筑法》第60條第1款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基礎工程和主體結構質量?！鄙唐贩拷桓妒褂煤?，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。
二、不論是否在保修期內，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。
《解釋》第13條第1款規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?br/>這種情形既不是明顯的主體結構質量不合格，又不完全屬于保修的一般質量問題，而是介于兩種情形之間的情形，其中“嚴重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定：
1、看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，并可要求賠償損失。
2、經修復后是否仍然存在威脅購房人人身、財產安全的因素，如果該房屋經修復后仍然不能保證購房人的人身和財產安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。
3、經多次維修房屋仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據實際情況予以裁決。
三、在保修期內，保修范圍內的一般質量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任。
《解釋》第13條第2款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！?br/>這里所說的質量問題指的就是一般質量問題。所謂一般質量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。
《建筑法》第60條第2款規(guī)定：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發(fā)現(xiàn)的質量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復?！?br/>國務院《建設工程質量管理條例》第40條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設工程的**低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期：（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”
建設部《商品房銷售管理辦法》第32條規(guī)定：“銷售商品住宅時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》?！钡?3條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的**低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的**低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。”
一般來說，房屋交付前對比較明顯的或者已知的質量問題，購房人應在房屋交付時要求出賣人給以修復。因為購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經驗收后確信沒有質量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)房屋有質量問題，應立即找開發(fā)商，要求對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內出現(xiàn)的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。
除注意區(qū)分上述三種情形外，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據證明。一是房屋出現(xiàn)質量問題的證據；二是出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的證據；三是購房人自行修復或者委托他人修復的證據；四是購房人發(fā)生損失的證據。如果不能提供上述證據，就會因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達到索賠的目的。
四、過了保修期，可自行維修，亦可通過質檢追究責任。
在過了保修期的情況下，則是根據物業(yè)的產權性質來判斷，若發(fā)生在單個業(yè)主家中，屬于業(yè)主的專有部分，業(yè)主可通過自行聘請維修人員或要求物管方提供特約服務來對其進行維修；如果發(fā)生在房屋的共有部分，則可要求物管方對其進行維修，費用由相應業(yè)主按各自擁有的權屬份額共同承擔，涉及大修、中修、更新、改造的，還需使用已建立的房屋專項維修資金。
也就是說，在保修期外出現(xiàn)房屋質量問題，雖然通過自行聘請維修人員來進行維修，但如果情況比較嚴重，可經過相關質量檢測單位檢測后再判斷責任方，追究責任。如果是涉及到主體結構一類，危及業(yè)主人身安全的質量問題，則屬于終身保修范疇，經過工程質量檢測機構核驗，并做出定論后，可要求退房，如果因此而造成人員和財產損失，可要求相應賠償，包括裝修費用等損失，都可一并由開發(fā)商支付。 -
141****9206
（一）違規(guī)房屋質量問題
查看全文↓ 2019-03-04 13:23:54
違規(guī)房屋質量問題，是指房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質量標準。這類房屋質量問題是目前**常見，也**容易引發(fā)糾紛的一類質量問題。包括：屋面漏雨；煙道、排氣孔道、風道不通；室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；門窗開關不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；廁所、廚房、洗澡間倒坡積水；內墻板潛水，陽臺積水；水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；室內上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落；室內外上下水管道漏水、堵塞；鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結構及其他承重結構變形、裂縫超過國家規(guī)范和設計要求，室內氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等。對于這類房屋質量問題，毫無疑問，應由開發(fā)商向購房人承擔法律責任，包括：修理、退房、換房、賠償等。但開發(fā)商究竟應當以何種方式承擔法律責任，購房人與開發(fā)商之間往往存在嚴重分歧，從而引發(fā)糾紛。
在實踐中，如果開發(fā)商能夠切實本著服務業(yè)主，質量至上的態(tài)度，勇于承擔責任，妥善解決出現(xiàn)的問題，糾紛是完全可以避免的。
（二）違約房屋質量問題
這類房屋質量問題是指開發(fā)商交付的房屋達不到承諾的質量標準。
這類糾紛既是房屋質量糾紛也是違約糾紛，其基礎是雙方的自由約定。要避免這類糾紛，關鍵在于買賣雙方提高合同意識，在簽訂合同時，就相關問題及責任承擔等作出明確約定，從而避免糾紛，減少矛盾。
（三）使用房屋質量問題
這類質量問題實際上并非開發(fā)商提供的房屋或設備存在質量缺陷，而是由于購房人沒有按照要求使用相關設備，從而使其達不到正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|量缺陷。對于這類所謂的房屋質量問題，應當由購房人（或使用人）自行承擔相應責任。
購房人在取得房屋所有權的同時，也應當履行按要求使用房屋及相關設備，保證其正常運行的義務，以避免給他人及自身造成損失。
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一、常見的房屋質量問題有哪些？新買的商品出現(xiàn)質量問題是大多數人都不想遇見的情況，而開發(fā)商往往在處理房屋質量問題時，往往會以“正常情況”作為借口推脫責任，因此，購房者應了解一下常見的房屋質量問題，避免被開發(fā)商忽悠。（一）樓體不穩(wěn)定。表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導致樓體傾斜；整體強度不夠，樓體受震動后或在大風中擺動；因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患；（二）裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產生的原因有材料強度不夠，結構、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質次，砌筑后干燥不充分等；（三）滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛(wèi)生間用水量大時，滲漏嚴重會影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關系；（四）墻體空，墻皮脫落。墻體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質次，粉刷工藝不合要求，也會造成墻皮大面積脫落；（五）隔音、隔熱效果差。住宅樓內戶與戶之間、戶內各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達不到私秘性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現(xiàn)象產生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質次，或者施工工藝不合要求；（六）門、窗密閉性差、變形。有的門窗自安裝上開始，有的在使用一段時間后即出現(xiàn)密閉不好、部分材質或整體變形的問題，嚴重者起不到隔斷視線、擋風遮雨的效果，有的無法關閉、開啟。產生上述問題的原因在于選用材料質量不好，木材干燥程度不夠，或在安裝后受到潮濕侵襲，做工粗糙。門窗質量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可；（七）上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現(xiàn)象浪費資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線水平、垂直設計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質量不過關；（八）水、電、暖、氣的設計位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善，設計位置與日常生活要求不符，影響家具布置。有的用電設備甚至存在漏電、火災隱患；（九）公用設施設計不合理，質量不過關。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運行質量不穩(wěn)定，公用照明設施不完善，消防安全設施缺乏等等。二、房屋出現(xiàn)質量問題怎么辦？房屋出現(xiàn)質量問題，購房者應該采取什么措施？如果購房者在接房時發(fā)現(xiàn)房屋有質量問題，應拒絕在接收書上簽字，要求開發(fā)商對房屋質量問題承擔責任。如果房屋在使用了一段期限后出現(xiàn)了問題，可以先對出現(xiàn)問題的部分進行確認，然后再確認是否在保修期內，如果尚在保修期內，可以要求開發(fā)商或者物業(yè)承擔維修的責任；如果已經過了保修期，而非外力導致的質量問題，那么購房者只有自掏腰包了。
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（一）違規(guī)房屋質量問題違規(guī)房屋質量問題，是指房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質量標準。這類房屋質量問題是目前**常見，也**容易引發(fā)糾紛的一類質量問題。包括：屋面漏雨；煙道、排氣孔道、風道不通；室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；門窗開關不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；廁所、廚房、洗澡間倒坡積水；內墻板潛水，陽臺積水；水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；室內上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落；室內外上下水管道漏水、堵塞；鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結構及其他承重結構變形、裂縫超過國家規(guī)范和設計要求，室內氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等。對于這類房屋質量問題，毫無疑問，應由開發(fā)商向購房人承擔法律責任，包括：修理、退房、換房、賠償等。但開發(fā)商究竟應當以何種方式承擔法律責任，購房人與開發(fā)商之間往往存在嚴重分歧，從而引發(fā)糾紛。在實踐中，如果開發(fā)商能夠切實本著服務業(yè)主，質量至上的態(tài)度，勇于承擔責任，妥善解決出現(xiàn)的問題，糾紛是完全可以避免的。（二）違約房屋質量問題這類房屋質量問題是指開發(fā)商交付的房屋達不到承諾的質量標準。這類糾紛既是房屋質量糾紛也是違約糾紛，其基礎是雙方的自由約定。要避免這類糾紛，關鍵在于買賣雙方提高合同意識，在簽訂合同時，就相關問題及責任承擔等作出明確約定，從而避免糾紛，減少矛盾。（三）使用房屋質量問題這類質量問題實際上并非開發(fā)商提供的房屋或設備存在質量缺陷，而是由于購房人沒有按照要求使用相關設備，從而使其達不到正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|量缺陷。對于這類所謂的房屋質量問題，應當由購房人（或使用人）自行承擔相應責任。購房人在取得房屋所有權的同時，也應當履行按要求使用房屋及相關設備，保證其正常運行的義務，以避免給他人及自身造成損失。
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先找房屋安全鑒定來鑒定一下，看有沒有質量問題，如果有質量問題，退房。如果沒質量問題，維修好就應該可以了。名字應該叫房屋鑒定所.你可以到房地局去問一下.
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現(xiàn)實生活中常見的房屋質量問題主要有：(一)樓體不穩(wěn)定。主要表現(xiàn)為過了沉降期依然下沉不止以及不均勻沉降導致樓體傾斜或者因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患。前段時間出現(xiàn)的“樓歪歪”等現(xiàn)象就屬于這種問題。(二)房頂或墻面滲漏。主要是由于防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛(wèi)生間向外、向樓下的水平或垂直滲漏。夏天雨水多時，或者廚房、衛(wèi)生間用水量大時，滲漏會嚴重，這不但影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，還影響樓上樓下鄰里關系。(三)墻皮脫落。墻體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易于脫落。解決辦法：《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
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