二手房房產(chǎn)評(píng)估價(jià)是多少？交易中一般要經(jīng)過(guò)多少次估價(jià)呢？

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• 153****9368

  二手房評(píng)估價(jià)受以下因素影響，具體算法如下：
  1、房齡，房屋的新舊程度，直接關(guān)系到買(mǎi)家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。在對(duì)二手房進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，一定要計(jì)算房屋的折舊費(fèi)，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年。
  2、戶型，市場(chǎng)上，正規(guī)的兩居、三居更受歡迎，評(píng)估價(jià)格更高；反之，不規(guī)范的異型戶型，或套型過(guò)小、過(guò)大的戶型等，都會(huì)讓房?jī)r(jià)降低。
  3、樓層，樓層的好壞也直接影響房?jī)r(jià)的高低，處于中間部位的房屋評(píng)估價(jià)相對(duì)較高，但如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價(jià)格可能更高些。
  4、位置，果房屋所處地理位置好，如在城市中心地帶或者周邊配套完善，評(píng)估價(jià)自然更高。
  5、房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國(guó)有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類(lèi)的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計(jì)算公式為：
  造價(jià)－殘值　造價(jià)×（1－殘值率）。
  6、房屋折舊是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)男问剑捶课莸恼叟f費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長(zhǎng)期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。

  查看全文↓ 2019-03-10 20:45:31
• 141****5122

  測(cè)算價(jià)格，二手房以同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)：
  　　1、房屋因素
  　　（1）折舊：年折舊－2%
  　?。?）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%
  　　（3）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準(zhǔn)價(jià)；
  　?。?）朝向：無(wú)朝南外門(mén)窗－5%
  　　2、環(huán)境因素
  　?。?）無(wú)物業(yè)管理－5%
  　　（2）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5%
  　?。?）有省、市重點(diǎn)**區(qū)+15%
  　　二、計(jì)算折舊

  查看全文↓ 2019-03-10 20:45:20
• 156****7423

  房屋評(píng)估：首先必須通過(guò)評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行市值評(píng)估。評(píng)估公司會(huì)根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專(zhuān)業(yè)的價(jià)格分析和樓價(jià)評(píng)估，定出準(zhǔn)確的物業(yè)市值價(jià)格。

  查看全文↓ 2019-03-10 20:45:13
• 137****0695

  這個(gè)要根據(jù)當(dāng)?shù)爻山粌r(jià)來(lái)計(jì)算的，二手房交易的話他有一個(gè)專(zhuān)門(mén)評(píng)估部門(mén)。你可以先去評(píng)估一下這個(gè)小區(qū)**新成交的價(jià)格 補(bǔ)充： 房地產(chǎn)評(píng)估有多種評(píng)估方法。經(jīng)常使用的是 成本法 、收益法、 比較法 、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法。 成本法的**基本公式：積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊 收益法的**基本公式：Ｖ＝ａ／ｒｖ－房地產(chǎn)的收益價(jià)格 ａ－房地產(chǎn) 凈收益 ｒ－房地產(chǎn)的 資本化率 比較法的基本公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況 修正系數(shù) ×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開(kāi)發(fā)成本－投資利息－ 銷(xiāo)售稅 費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法的基本公式：Ｙ＝ａ＋ｂＸＹ－ 評(píng)估價(jià)格 a—基本價(jià)格 b—增加價(jià)值 X—變化系數(shù)

  查看全文↓ 2019-03-10 20:45:06

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手房屋評(píng)估價(jià)一般是多少呢？
  答

  一、測(cè)算價(jià)格，二手房以同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)：　　1、房屋因素　?。?）折舊：年折舊－2%　?。?）套型：“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10%　?。?）樓層：2、6樓－3%；7樓－5%；3、4樓+3%；1、5樓為基準(zhǔn)價(jià)；　　（4）朝向：無(wú)朝南外門(mén)窗－5%　　2、環(huán)境因素　?。?）無(wú)物業(yè)管理－5%　?。?）非獨(dú)立封閉小區(qū)－5%　?。?）有省、市重點(diǎn)**區(qū)+15%　　二、計(jì)算折舊　　房屋折舊是房屋價(jià)格補(bǔ)償?shù)男问?，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長(zhǎng)期的使用中，雖然原有的實(shí)物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來(lái)表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。　?。?）建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤(rùn)所組成，是住宅經(jīng)營(yíng)中的進(jìn)貨價(jià)?！　∷粦?yīng)是住宅本身的進(jìn)價(jià)，而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長(zhǎng)達(dá)幾十年，甚至一百多年，在這樣長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物價(jià)變化很大，故一般均不以其原始造價(jià)為計(jì)算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類(lèi)住宅所需的貨幣支出來(lái)計(jì)算?！　。?）房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期使用，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過(guò)拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值，簡(jiǎn)稱殘值。因?yàn)樗谧≌瑑r(jià)值中所占的比例不大，而且是在住宅報(bào)廢后才能得到的，因此它與原值無(wú)法比較?！　≡谟?jì)算時(shí)，都采用按當(dāng)時(shí)工資和材料價(jià)格水平預(yù)告估計(jì)的辦法，有時(shí)計(jì)算折舊時(shí)也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；磚混結(jié)構(gòu)為2%；磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)為0?！　。?）使用年限，是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過(guò)程中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件決定的社會(huì)必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無(wú)形損耗的影響?！　》课菡叟f費(fèi)的計(jì)算方法在《國(guó)有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類(lèi)的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計(jì)算公式為：　　造價(jià)－殘值　造價(jià)×（1－殘值率）　　消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)舊房時(shí)，也可以利用折舊法求出所購(gòu)舊房大概價(jià)值。公式為：　　舊房?jī)r(jià)格=造價(jià)－年折舊費(fèi)已使用年數(shù)　　當(dāng)然，確定房屋的價(jià)格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。

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• 問(wèn) 一般二手房評(píng)估價(jià)是成交價(jià)的多少呢？
  答

  按照評(píng)估價(jià)的，然后（實(shí)際成交價(jià)＋稅費(fèi)）－可貸款金額，剩下的就是**款。可貸款金額是，評(píng)估價(jià)×可貸款成數(shù)（首套可貸七成）。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房的評(píng)估價(jià)一般是成交價(jià)的多少？
  答

  房產(chǎn)過(guò)戶的話已經(jīng)沒(méi)有經(jīng)過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，地稅部門(mén)現(xiàn)在都是按一房一價(jià)來(lái)交稅，如果你辦理按揭貸款的話，也是按這個(gè)價(jià)。如果是房屋抵押貸款的話，就需要評(píng)估公司評(píng)估，根據(jù)評(píng)估價(jià)給你貸款。

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• 問(wèn) 二手房按揭評(píng)估價(jià)由什么決定?什么情況要評(píng)估價(jià)?
  答

  銀行只給你貸款金額，如果評(píng)估師100萬(wàn)，按照貸款7成**3成來(lái)算你就可以貸款70萬(wàn)，但是呢你們實(shí)際成交價(jià)格是120萬(wàn)，相當(dāng)于銀行只承認(rèn)給業(yè)主70萬(wàn)元，所以你們需要給50萬(wàn)的**哦，120萬(wàn)減去貸款的70萬(wàn)就是你們需要給業(yè)主的錢(qián)。懂了嗎?評(píng)估價(jià)高只能說(shuō)你貸款可以多貸點(diǎn)，**就少點(diǎn)了啊。

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• 問(wèn) ??二手房估價(jià)由什么決定?啥情況要評(píng)估價(jià)?
  答

  　　二手房?jī)r(jià)格決定因素　　二手房?jī)r(jià)格決定因素1：自身品質(zhì)　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房?jī)r(jià)的**基本因素。如果上述要點(diǎn)都比較出色的話，一套房子可能會(huì)有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例。　　二手房?jī)r(jià)格決定因素2：交通改善　　地鐵對(duì)樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開(kāi)通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來(lái)了便利，也拉動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲。去年，在地鐵6號(hào)線還沒(méi)有開(kāi)通時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開(kāi)始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開(kāi)通后，該區(qū)域二手房?jī)r(jià)上漲了約兩成?！　《址?jī)r(jià)格決定因素3： 新盤(pán)入市　　市場(chǎng)上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無(wú)聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場(chǎng)關(guān)注度極高的新盤(pán)，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的樓市價(jià)值，二手房源的價(jià)格也隨之攀升。比如常營(yíng)的新盤(pán)由于為區(qū)域帶來(lái)了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價(jià)格?！　《址?jī)r(jià)格決定因素4 ：地王托市　　土地市場(chǎng)上熱門(mén)住宅用地的成交，往往會(huì)帶動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)上漲。如2012年7月萬(wàn)柳地塊的高價(jià)成交，使得周邊二手房銷(xiāo)售火爆，有些二手房中介“坐地漲價(jià)”，單價(jià)飆至12萬(wàn)元/平方米。

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