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??農(nóng)村安置房可以買(mǎi)賣(mài)嗎?交易合同是否具有法律效力?

136****6122 | 2019-03-24 18:33:19

已有4個(gè)回答

  • 152****7230

    要看是具體哪種拆遷安置房，舉個(gè)例子給你說(shuō)明一下。
    唐先生村莊拆遷后，分得了幾套回遷房，之后林先生經(jīng)朋友介紹，與唐先生簽訂一份《購(gòu)房合同》，合同約定，林先生向唐先生購(gòu)買(mǎi)安置房指標(biāo)，唐先生轉(zhuǎn)讓給他100平米的安置房指標(biāo)，共計(jì)60萬(wàn)元。林先生并不是唐先生村莊的成員。后來(lái)合同不能履行，林先生將唐先生告上法院，要求退回款項(xiàng)及利息。那么，兩人簽訂的安置房買(mǎi)賣(mài)合同是否有法律效力？
    安置房指標(biāo)是獲得安置房的資格。該指標(biāo)是否能夠轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芤桓哦?，取決于該安置房的性質(zhì)和是否附有權(quán)利的限制。安置房可分為兩大類(lèi)：
    第一類(lèi)，是對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行拆遷的安置房。對(duì)于原屬?lài)?guó)有土地上的房屋，原房屋所有人，因該房屋被拆遷而獲得的安置房及安置房指標(biāo)，屬于一種財(cái)產(chǎn)性的權(quán)利，可以轉(zhuǎn)讓。在雙方當(dāng)事人就安置房或安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓事宜協(xié)商一致、簽訂合同的情況下，沒(méi)有違反法律法規(guī)，就屬于有效的合同。
    但是，即使此類(lèi)房屋可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)灿幸欢ǖ娘L(fēng)險(xiǎn)。一方面，購(gòu)買(mǎi)房屋后是否能夠順利辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，取決于當(dāng)?shù)厥欠裼嗅槍?duì)該房屋的某些限制政策，否則買(mǎi)賣(mài)合同即使有效，也仍然無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。
    例如部分安置房屬于經(jīng)濟(jì)適用房，假如買(mǎi)家自身不滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)條件，或者賣(mài)家不滿(mǎn)足取得安置房后轉(zhuǎn)讓的**低年限規(guī)定，就不能辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，或者可能需要補(bǔ)交大額費(fèi)用（如土地出讓金）后才可辦理；
    另一方面，由于安置房指標(biāo)買(mǎi)賣(mài)的操作，其中存在較長(zhǎng)的時(shí)間周期，特別是在房?jī)r(jià)上漲的情況下，很容易出現(xiàn)賣(mài)家反悔的情形。
    第二類(lèi)，是國(guó)家征收農(nóng)村宅基地而補(bǔ)償?shù)陌仓梅俊＾r(nóng)民因宅基地被征收而獲得安置房或安置房指標(biāo)，具有專(zhuān)屬性質(zhì)，上述案例中，林先生并不是唐先生所在集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，即使雙方簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，他也不能獲得安置房的指標(biāo)。
    因此，兩人簽訂的，關(guān)于農(nóng)村拆遷安置房轉(zhuǎn)讓的合同，屬于無(wú)效合同。
    另外，國(guó)有土地上房屋進(jìn)行拆遷的安置房雖然可以買(mǎi)賣(mài)，但買(mǎi)家應(yīng)該充分了解該房屋的權(quán)屬、性質(zhì)、權(quán)利限制等信息（可通過(guò)征拆、國(guó)土房管、規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)查詢(xún)），對(duì)賣(mài)家的身份（包括是否有權(quán)處分、共有人信息等）進(jìn)行必要的核實(shí)，對(duì)違約責(zé)任進(jìn)行必要的約定，注意可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。
    而對(duì)于國(guó)家征收農(nóng)村宅基地而補(bǔ)償?shù)陌仓梅浚I(mǎi)家更要到有關(guān)部門(mén)查詢(xún)?cè)摪仓梅康男再|(zhì)，不能購(gòu)買(mǎi)非商品房性質(zhì)的安置房，否則可能面臨相應(yīng)買(mǎi)賣(mài)合同被判無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

    查看全文↓ 2019-03-24 18:34:32
  • 153****9921

    通常購(gòu)房協(xié)議是有法律效力的。 拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)： 依、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議，萬(wàn)一協(xié)商不成，可能會(huì)起訴到法院解決，**終確定的合法權(quán)益人是誰(shuí)還無(wú)法確定; 貳、無(wú)產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證;
    三、因交易時(shí)間漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)變動(dòng)可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋房?jī)r(jià)賣(mài)給他人，并在過(guò)戶(hù)交易前先行過(guò)戶(hù)給他人，那么購(gòu)買(mǎi)方就得不到房屋的產(chǎn)權(quán)，只能主張債權(quán)了;
    四、在房屋過(guò)戶(hù)前，也有可能會(huì)因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封

    查看全文↓ 2019-03-24 18:34:25
  • 141****8758

    所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶(hù)，該類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
    具有完全產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房是可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的。拆遷安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，是可以上市交易的，房屋權(quán)屬證書(shū)（房產(chǎn)證）是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對(duì)房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受?chē)?guó)家法律的保護(hù)。
    如果只是簽協(xié)議，本身就沒(méi)有取得所有權(quán)，存在天然風(fēng)險(xiǎn)。而協(xié)議是否有效需要看協(xié)議雙方的資格、協(xié)議內(nèi)容是否違反了強(qiáng)制性法律規(guī)定等。

    查看全文↓ 2019-03-24 18:34:21
  • 137****5954

    1、拆遷安置房可以買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)合同合法有效只要是在國(guó)有土地之上建立的拆遷安置房，能拿到產(chǎn)權(quán)證的房屋就可以買(mǎi)賣(mài)。如果還沒(méi)有出產(chǎn)權(quán)證，憑著拆遷安置協(xié)議也可以買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，只是說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)比有產(chǎn)權(quán)證的大一些。
    2、買(mǎi)賣(mài)合同只要符合一般買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件即可，不論名字是叫買(mǎi)賣(mài)合同，還是買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，誠(chéng)信協(xié)議，本質(zhì)都是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，和名字沒(méi)有關(guān)系。既然是合同，就要符合法律一般規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)合同生效要件，不能使無(wú)權(quán)處分等等。
    3、買(mǎi)賣(mài)合同只是債權(quán)，要想保住房屋一定過(guò)戶(hù)到買(mǎi)家名下，還是要通過(guò)律師陪購(gòu)，確保購(gòu)買(mǎi)者的合法權(quán)益。任何合同都有風(fēng)險(xiǎn)，即使買(mǎi)賣(mài)合同有效，也還是需要聘請(qǐng)律師陪購(gòu)。買(mǎi)房子是大事情，涉及合同的事情，普通老百姓根本不通曉，一個(gè)條文，一個(gè)用詞，一個(gè)條款都有可能造成以后的麻煩，與其等到法院訴訟才找律師，不如買(mǎi)賣(mài)房屋是就聘請(qǐng)律師把關(guān)。避免以后的風(fēng)險(xiǎn)，比較陪購(gòu)費(fèi)用和訴訟費(fèi)用比較起來(lái)差別還是比較大的。

    查看全文↓ 2019-03-24 18:34:05

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  • 答

    學(xué)會(huì)買(mǎi)預(yù)期，比如知道哪里有一條方便的路要建，或哪里會(huì)與地鐵站相鄰，不是等房子建好了再買(mǎi)，而較好是在它動(dòng)工之前買(mǎi)。不同的商人，有不同的營(yíng)銷(xiāo)手法，貴的房子并不一定就是好房子。有些發(fā)展商希望薄利多銷(xiāo)，通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)占領(lǐng)市場(chǎng)，有的發(fā)展商則將價(jià)格定得較高，認(rèn)為賣(mài)50%就能得到通過(guò)薄利多銷(xiāo)賣(mài)90%的效果，他們寧愿賣(mài)50%。因此，買(mǎi)房人選擇房子時(shí)，如果是“不求較好，只求**廉”的話(huà)，買(mǎi)同一地區(qū)品質(zhì)差不多的房子中價(jià)格較低的，相對(duì)抗跌力要更強(qiáng)一些。

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  • 答

    第二十二條 當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。 當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

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  • 答

    濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定?！钡谖迨l“有下列情形之一的：1、合同是否有效應(yīng)參照以下法規(guī)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時(shí)生效，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

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  • 答

    如果經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)不滿(mǎn)五年，合同是無(wú)效的，如果滿(mǎn)五年合同是有效的。由于經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，其本質(zhì)是具有保障性質(zhì)的政策性住房。因此，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房后，并不是擁有了房屋的完整所有權(quán)，其不能完全按照自己的意志對(duì)住房加以處分。根據(jù)新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易作出了嚴(yán)格的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)五年（以交納契稅日期為準(zhǔn)），不得直接上市交易。購(gòu)房人確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原購(gòu)房的價(jià)格回購(gòu)。根據(jù)合同法第七條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)該遵守法律行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。因此未滿(mǎn)五年的經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。

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  • 答

    如果經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)不滿(mǎn)五年，合同是無(wú)效的，如果滿(mǎn)五年合同是有效的。由于經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，其本質(zhì)是具有保障性質(zhì)的政策性住房。因此，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房后，并不是擁有了房屋的完整所有權(quán)，其不能完全按照自己的意志對(duì)住房加以處分。根據(jù)新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易作出了嚴(yán)格的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)五年（以交納契稅日期為準(zhǔn)），不得直接上市交易。購(gòu)房人確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原購(gòu)房的價(jià)格回購(gòu)。根據(jù)合同法第七條的規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)該遵守法律行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。因此未滿(mǎn)五年的經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的

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