房價是怎么定的? 賣房怎么定房價？向開發(fā)商學習定價技巧

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• 152****2471

  房價再度成為老百姓茶余飯后的話題。值得注意的，雖然公眾輿論對房價問題極為關切，但整體來說，輿論對房價走勢的關注遠遠超過了房價本身。一致認為，一線城市房價已經(jīng)脫節(jié)“合理區(qū)間”，房價與成本比例嚴重失調，處于一種非均衡水平。這種背離正常軌道房價上漲是不合理的，那么，當前市場里，合理狀態(tài)下的房價應該是什么樣呢？
  
  2016年3月15日，兩會記者發(fā)布會住建部部長陳政高答記者問，媒體拋出的17個問題中有5個與房價有關，集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔憂。
  
  對于全國部分城市房價大幅漲幅，無法給出明確的答案，也是一個無法回答的問題，各地方樓市不同，市場主體對于均衡點的理解不同，樓市的信息傳遞也遠非模型假設的沒有鴻溝。因此，老百姓輿論普遍呼吁的“合理房價”，邏輯上講是個偽命題，無法證明房價怎樣才是“合理”。那么，判斷房價的合理性還有其他途徑么？
  
  一般區(qū)域房價的估算，采用重置成本方法。實際房價可劃分為兩大部分，建筑成本和非建筑成本。通俗講，不管新房還是二手房，可假定在此位重新蓋，按相應比例扣除差額來參考。新房價格很好理解，包含了建筑、土地、稅費、公共服務等各種成本因素。而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統(tǒng)一納入考慮，不考慮各地建筑材料和人工成本的不同。
  
  購房房子的建筑成本視作蓋房子的真實成本，那么房價中的非建筑成本就成了我們的其他成本。房子是無差異的，但選擇居住在哪里，住什么房子有差異，我們要為這種權利付費。
  
  如果你碰巧是賣方，這種選擇權就有市場價格。而隨著社會收入結構的變化，居住選擇權的內含價值也在變化，不同時期不同地區(qū)可以波動很大。從以上角度出發(fā)，可以直觀地判斷 “合理房價”是什么標準？
  
  目前看，一線大城市擁有良好的就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化等公共服務，這些因素也在刺激房價的上漲，可以說為“資源成本”，在房價中的占比非常大，也往往大大超過建筑成本。那么，二三線城市中，這種“資源成本”的價值相對低；而在去庫存壓力比較大的三四線城市，這種權利甚至一文不值。
  
  因此，當前一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市，主要的原因是這些城市房價中蘊含的居住選擇權，屬于非常稀缺資源。
  
  遠水難解近渴，至少說明了不同城市的房價差異大，不僅是不理性結果。我們購房時，內心都會做預估，如果房價和內心預估值吻合，那就是當下的“合理房價”。

  查看全文↓ 2019-03-31 19:22:16
• 148****4840

  想要賣房子，首先要對房子進行評估，然后制定一個合理又能賺的房價。房價可以怎么定呢？跟開發(fā)商學習怎么定房價肯定不會錯。所以，房天下購房指南接下來就來告訴你開發(fā)商怎么定房價。另外，房價是由構成因素的，我們一起來看一下。
  
  一、房價的構成是什么？
  
  決定商品房價格因素很多，其中**主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發(fā)費用、市政公用設施費用以及各種稅費和開發(fā)商的利潤。
  
  一般來說，建房成本中土地費用約占20％，拆遷安置費用約占10％～20％，房屋建筑安裝費用約占20％～30％，市政設施費用占10％左右，各項稅費約占20％。在此基礎上，還要加上20％左右的開發(fā)商利潤，從而構成商品房的售價。一些大城市市中心的高房價還來源于高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發(fā)商的高額利潤也是造成高房價原因之一。
  
  總體來說，房價大致可分為四大部分：
  
  1、土價成本：包括土地出讓金以及相關費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉費等；
  
  2、建筑安裝費：如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至大市政費、四源費、用電權費等也可折算在建安裝費里；
  
  3、開發(fā)商經(jīng)營費用：包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費及融資利息等；
  
  4、開發(fā)商經(jīng)營利潤。

  查看全文↓ 2019-03-31 19:22:10
• 157****4621

  胡先生看中了一套總價200萬元的二手房，他自信滿滿地以為，自己的資質優(yōu)良，又是首套房，按照蕪湖首套房20%的貸款比例計算，可以獲得160萬元的貸款，自己只需要支付40元的**。
  
  
  
  然而**終，胡先生僅獲得了120萬元的貸款，與預期相差不少，只得咬咬牙問親戚朋友東拼西湊了些錢補上缺口，才終于置業(yè)成功。
  
  
  
  為何胡先生沒有獲得自己預想中的貸款額度？原來，銀行計算貸款額度時，采用的并非房屋的合同價格，而是二手房評估價。
  
  
  
  
  
  
  
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  什么是二手房的評估價？
  
  評估價能到市場價的多少？
  
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  查看全文↓ 2019-03-31 19:22:05

相關問題

• 問 開發(fā)商在賣房時如何確定房價？
  答

  開發(fā)商在定價時，會綜合考慮土地和建筑成本、預期利潤以及市場供需等因素，同時還會參照政府和金融機構的相關政策。

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• 問 房價是怎么定的? 房價的決定因素是什么？買二手房怎么砍價？
  答

  房價高的地方往往是一線大城市，由于資源過于富集，所以源源不斷地吸引外來人口入住。比如北京、上海等一線城市，擁有大量的優(yōu)質教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源，房價雖然很高，但有消費能力的人更多，所以購房者照樣趨之若鶩。同時，由于持續(xù)旺盛的消費，讓一線城市住房市場流動性強，房屋保值率高，反過來又增加了購房者投資保值的意愿，讓更多的炒房者和投資者入市，進一步推高房價，形成房價持續(xù)上漲--------------更多購房者入市-----房價進一步推高的螺旋式上升規(guī)律。

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• 問 ??哪位網(wǎng)友了解房價是怎么定的？
  答

  一、房價的構成是什么?決定商品房價格因素很多，其中**主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發(fā)費用、市政公用設施費用以及各種稅費和開發(fā)商的利潤。一般來說，建房成本中土地費用約占20%，拆遷安置費用約占10%～20%，房屋建筑安裝費用約占20%～30%，市政設施費用占10%左右，各項稅費約占20%。在此基礎上，還要加上20%左右的開發(fā)商利潤，從而構成商品房的售價。一些大城市市中心的高房價還來源于高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發(fā)商的高額利潤也是造成高房價原因之一?？傮w來說，房價大致可分為四大部分：1、土價成本：包括土地出讓金以及相關費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉費等;2、建筑安裝費：如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎設施費(七通一平費)，甚至大市政費、四源費、用電權費等也可折算在建安裝費里;3、開發(fā)商經(jīng)營費用：包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費及融資利息等;4、開發(fā)商經(jīng)營利潤。二、房地產(chǎn)開發(fā)商是如何定價的?1、成本加成法(開發(fā)成本加利潤分攤到單位建筑面積上確定價格)開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響**終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建筑材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎上加以適當?shù)睦麧檨泶_定房價。2、市場比較法(以周邊市場同類型物業(yè)作參考，定出一個合適價格)這是市場上使用**多也**符合市場行為規(guī)則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法?？傮w市場影響區(qū)域市場，通過自身物業(yè)的相關指標(如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設計等)，與周邊相關物業(yè)指標進行對比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價格都會在一個相差不多的范圍內。區(qū)域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。

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• 問 ??問問賣房價格怎么定價合理？
  答

  1、成本加成法（開發(fā)成本加利潤分攤到單位建筑面積上確定價格）開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建筑材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎上加以適當?shù)睦麧檨泶_定房價。2、市場比較法（以周邊市場同類型物業(yè)作參考，定出一個合適價格）這是市場上使用多也符合市場行為規(guī)則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法?？傮w市場影響區(qū)域市場，通過自身物業(yè)的相關指標（如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設計等），與周邊相關物業(yè)指標進行對比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價格都會在一個相差不多的范圍內。區(qū)域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性?？赐晟衔慕榻B，你是否對房屋定價技巧有了更多認識？希望以上介紹能為你提供實際的幫助。

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• 問 請問賣房價格怎么定價合理？
  答

  一、房屋定價前需要做哪些準備？1、 熟悉房產(chǎn)政策政府會不定時地出臺一些調控政策，而這些政策多多少少都會影響到房價，因此你定價之前必須要先熟悉房產(chǎn)政策，不然如果只是憑著自己的意愿定價的話，很可能就不具備合理性。2、 做好市場調查通過網(wǎng)絡或者向周邊的人打聽的方式，去了解近年來房產(chǎn)交易的情況以及價格，摸清楚房價的走勢，并且打聽一下周邊相類似的房子的交易情況，以作參考。3、 綜合考慮多方面因素在給房屋定價之前，一定要考慮好房屋的地段、配套、交通、面積、戶型以及裝修狀況等因素，只有將這些因素結合起來考慮，使房屋的價格更為合理，交易的成功率才會更高。二、房屋定價的方法有哪些？1、競爭定價法看看競爭對手的房子大概在什么價位，然后你給出一個與之相比較低的價位，而購房者一般都會選擇價格更低的房子。2、成本加價法你可以將房屋以及房屋內各設備的成本價格全部計算出來，然后在此基礎上進行加價，但是價格一定要合理，不能加太多。3、非整數(shù)法一盒方便面，四塊一盒和三塊九一盒，你會選哪個？相信大部分人都會選更的那個，即使只是省了一毛錢，所以使用非整數(shù)的定價方式會讓購房者感覺自己取得了優(yōu)惠，從而更愿意購房。三、房屋定價需要考慮哪些因素？1、 樓層一般來說，房屋的佳樓層都在整棟樓層的二分之一到三分之二處，而這些樓層的價格相對也會較高，對于多層住宅來說，三、四層的價格較高，對于高層住宅來說，七、八層的價格較高。2、 地段房子所處的地段越好，房屋價格就會越高，的空間也會更大，但若是你的房子在郊區(qū)，那就可以視交通狀況進行定價，交通便利的話，價格可以高一些，反之就低一些。3、 需求如果你的房子滿足了購房者的需求，那么他們就會從心底喜歡這套房子，價格自然也就很好商量，所以購房者的需求也必須要考慮。

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