??買農(nóng)村的房子怎么買賣合法?農(nóng)村買房子要注意什么?

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• 154****5866

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項(xiàng)：
  1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，買賣無(wú)效，不受法律保護(hù)。
  2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋信息、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。
  3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
  4、沒(méi)有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來(lái)辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。
  農(nóng)村房屋買賣要謹(jǐn)慎，對(duì)于此類交易，法院是以認(rèn)定無(wú)效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且經(jīng)過(guò)審批（或符合審批條件，比如沒(méi)有宅基地等）。如果符合上述條件，需要審查房屋是否婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)及其配偶去世時(shí)是否有小孩，有沒(méi)有放棄繼承。農(nóng)村房屋買賣糾紛很多，需謹(jǐn)慎。
  從以上分析看，購(gòu)買農(nóng)村房屋，只要在簽訂買賣合同時(shí)對(duì)合同條款的細(xì)節(jié)做好充分的約定，在遇到出賣人反悔請(qǐng)求解除合同時(shí)，買受人的利益才能獲得較大限度的保護(hù)。建議，買受人應(yīng)當(dāng)委托此類業(yè)務(wù)具豐富的律師見(jiàn)證，以保障十幾年后可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-04-03 17:22:17
• 154****0712

  一、農(nóng)村的宅基地是不可以買賣的，宅基地上的房子屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但只能賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。如賣給集體經(jīng)濟(jì)組織以外或者城鎮(zhèn)人口的，則合同無(wú)效。
  二、你們是兩隔壁，應(yīng)該是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并且是農(nóng)村戶口。所以你可以買甲方的房子。
  三、甲方死亡，那么自然就發(fā)生了繼承，甲方的孫子女因?yàn)闆](méi)有代位繼承權(quán)，所以他們不是繼承人，如果你在合同上寫上他們的名字更好。
  四、過(guò)戶的時(shí)候要所有繼承人一起去房管部門或是公證買賣合同，所有繼承人都同意房屋賣給你。

  查看全文↓ 2019-04-03 17:22:12
• 132****0919

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項(xiàng)：
  1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，買賣無(wú)效，不受法律保護(hù)。
  2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋信息、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。
  3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
  4、沒(méi)有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來(lái)辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。

  查看全文↓ 2019-04-03 17:22:06
• 154****0954

  農(nóng)村房子如何過(guò)戶?面對(duì)當(dāng)你繼承了父母的房屋，當(dāng)你購(gòu)買了同村村民的房屋，首要考慮的問(wèn)題就是辦理農(nóng)村房屋過(guò)戶。此時(shí)，您需要了解的就是農(nóng)村房屋過(guò)戶的手續(xù)及費(fèi)用問(wèn)題了。
  
  一、 農(nóng)村房子如何過(guò)戶，過(guò)戶手續(xù)是什么?
  
  辦理農(nóng)村房子過(guò)戶，首先必要的條件之一就是購(gòu)買的或繼承的農(nóng)村房屋有房產(chǎn)證。如果沒(méi)有房產(chǎn)證，則需要請(qǐng)?jiān)瓚糁鲙兔θマk理房產(chǎn)證，然后才能過(guò)戶。那么，農(nóng)村房產(chǎn)證怎么辦呢?
  
  (一)、農(nóng)村房產(chǎn)證怎么辦?
  
  1、提交材料，提出申請(qǐng)：登記申請(qǐng)書;申請(qǐng)人的身份證明;宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明;申請(qǐng)登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明;房屋測(cè)繪報(bào)告或者村民住房平面圖;其他必要材料。
  
  2、房管部門受理;
  
  3、公告;
  
  4、審核;
  
  5、收費(fèi);
  
  6、記載于登記簿;
  
  7、發(fā)證
  
  (二)、農(nóng)村房子如何過(guò)戶，手續(xù)怎么辦?
  
  當(dāng)購(gòu)買的農(nóng)村房屋有房產(chǎn)證后，就需要向國(guó)土部門提出過(guò)戶申請(qǐng)了。具體的過(guò)戶手續(xù)如下：
  
  1、 去鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所提出申請(qǐng);
  
  2、 提交相關(guān)材料;
  
  3、 當(dāng)?shù)貒?guó)土所根據(jù)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬資料進(jìn)行審查;
  
  4、 實(shí)地進(jìn)行勘丈、調(diào)查、公告;
  
  5、 報(bào)國(guó)土局審核，注冊(cè)登記;
  
  6、 發(fā)證
  
  二、 農(nóng)村房子如何過(guò)戶，過(guò)戶費(fèi)用是多少?
  
  由于農(nóng)村房屋的土地是集體土地，農(nóng)村建房的宅基地是集體分配下來(lái)的。因此，農(nóng)村房屋過(guò)戶不需要像城市房屋過(guò)戶一樣繳納各種土地稅費(fèi)。所以，農(nóng)村房屋過(guò)戶的費(fèi)用也是極低的，只需工本費(fèi)即可。具體的費(fèi)用可以咨詢當(dāng)?shù)剜l(xiāng)或鎮(zhèn)的國(guó)土所。
  
  以上即是農(nóng)村房屋過(guò)戶手續(xù)及費(fèi)用的簡(jiǎn)單解釋?？此坪芎?jiǎn)單，但是大家都知道與政府部門打交道的特點(diǎn)——有一點(diǎn)問(wèn)題就得打回去慢慢等。所以，在此提醒大家，需要辦理農(nóng)村房屋過(guò)戶的，過(guò)戶之前多問(wèn)問(wèn)國(guó)土所的工作人員，以防萬(wàn)一。

  查看全文↓ 2019-04-03 17:21:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 農(nóng)村房子的買賣是否合法?農(nóng)村買房子要注意什么?
  答

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項(xiàng)：1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無(wú)效，不受法律保護(hù)。2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。4、沒(méi)有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來(lái)辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。5、農(nóng)村房屋買賣要謹(jǐn)慎，對(duì)于此類交易，法院是以認(rèn)定無(wú)效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且經(jīng)過(guò)審批（或符合審批條件，比如沒(méi)有宅基地等）。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村買房子怎么過(guò)戶?買農(nóng)村房子過(guò)戶有什么需要注意的?
  答

  需要買家是住房所屬村委會(huì)農(nóng)業(yè)戶籍，才有資格買下這房子，需要雙方一起到住房所屬村委會(huì)申請(qǐng)辦理過(guò)戶手續(xù)。《房屋登記辦法》：第八十五條發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記：（一）房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的；（二）房屋坐落變更的；（三）房屋面積增加或者減少的；（四）同一所有權(quán)人分割、合并房屋的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第八十六條房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書；（四）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；（五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（六）其他必要材料。申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。第八十七條申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

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• 問(wèn) 農(nóng)村買房子要注意什么
  答

  農(nóng)村買房子需要注意的是，首先必須是要滿足想要的條件，其次需要居民身份證及土地證、應(yīng)提交戶口簿、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施，應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵。農(nóng)村買房的新政策是：1.家庭的某一位成員又組建新的家庭，可以申請(qǐng)別的宅基地。2.除繼承和分居立戶外，農(nóng)戶一戶宅基地超過(guò)一處以上的。3.農(nóng)民在農(nóng)田上建房，而未經(jīng)城建規(guī)劃局的許可的屬于違章建筑。4.空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的。5.申請(qǐng)宅基地建房的時(shí)候沒(méi)有登記的家庭成員。6.將戶口遷走的人，已經(jīng)不是本村的成員。7.拆遷或原住宅依法被征收，已依法進(jìn)行統(tǒng)一安置或補(bǔ)償?shù)?。如果村民將其房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者城鎮(zhèn)居民，法院在判決城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民的宅基地房屋糾紛時(shí)，一般認(rèn)定該買賣行為無(wú)效。

• 問(wèn) 哪位知道買農(nóng)村的房子怎么買賣合法？
  答

  一、我國(guó)的《土地管理法》第六十二條僅規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。這一條規(guī)定的目的在于禁止村民多占宅基地，以免農(nóng)村土地過(guò)多地被用于宅基地，從而保證耕地的數(shù)量不至于減少。該規(guī)定不是禁止或限制村民轉(zhuǎn)讓其宅基地。二、從法律關(guān)系來(lái)說(shuō)，農(nóng)村私房系農(nóng)民個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)，國(guó)家保護(hù)個(gè)人的房屋所有權(quán)，所有權(quán)人有合法的處分權(quán)。①房屋所有權(quán)不能離開(kāi)土地使用權(quán)而單獨(dú)轉(zhuǎn)移，如果以宅基地使用權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓為由而否定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，不僅剝奪了房屋所有權(quán)人的民事權(quán)利，而且將導(dǎo)致由集體收回宅基地使用權(quán)因房屋的存在而受到阻卻的結(jié)果。因此當(dāng)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權(quán)也應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人。②當(dāng)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后只要受讓人不改變房屋的用途而一直用作生活居住，那么改變的僅是房屋所有權(quán)主體，房屋的用途仍未改變，從而也不會(huì)引起宅基地設(shè)立目的的變更，因此宅基地使用權(quán)歸屬于受讓人。③《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》、《江蘇省土地管理?xiàng)l例》將農(nóng)村私房的購(gòu)房人限定在本村或經(jīng)批準(zhǔn)回鄉(xiāng)落戶定居的無(wú)宅基地或其已有宅基地少于當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，并且須經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不滿足上述條件，買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。但《江蘇省土地管理?xiàng)l例》屬地方性法規(guī)，且是在合同法頒布實(shí)行后制定的，根據(jù)合同法第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”的規(guī)定來(lái)看，不能據(jù)此認(rèn)定合同無(wú)效。④法律、法規(guī)并未禁止農(nóng)村私房的轉(zhuǎn)讓，因此農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓后，其宅基地使用權(quán)是允許進(jìn)行變更登記的。⑤轉(zhuǎn)讓人將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人后，也有義務(wù)將宅基地的使用利益歸屬于受讓人。

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• 問(wèn) ??哪位曉得買農(nóng)村的房子怎么買賣合法？
  答

  一、農(nóng)村房屋買賣的手續(xù)是怎樣的買賣雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議以后，應(yīng)當(dāng)首先到當(dāng)?shù)厮痉üC部門進(jìn)行公證；之后，買方應(yīng)該到當(dāng)?shù)刎?cái)政所繳納3%的房契稅；然后，雙方到當(dāng)?shù)胤抗芩暾?qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。房管部門根據(jù)當(dāng)事人協(xié)議書內(nèi)容，審核后進(jìn)行定案登記并實(shí)行公告，30天之內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)異議的，變更房屋產(chǎn)權(quán)登記。在辦理產(chǎn)權(quán)變更過(guò)程中，需繳納一定手續(xù)費(fèi)。根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)建設(shè)部文件計(jì)價(jià)格(2002)121號(hào)文件關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知規(guī)定:在辦理住房交易手續(xù)過(guò)程中，住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)收費(fèi)按住房建筑面積收取。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為:新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收；存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān)50%。通知另規(guī)定:住房交易手續(xù)費(fèi)屬經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，由經(jīng)批準(zhǔn)建立的房地產(chǎn)交易中心提供交易服務(wù)，辦理交易手續(xù)時(shí)收取，其他任何部門、單位不得平調(diào)、扣繳、提留。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。因此，在變更房屋所有權(quán)登記后，還應(yīng)到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理土地使用權(quán)變更登記。若是1992年以后修建的住宅房，除變更土地證外，還應(yīng)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局城鄉(xiāng)建設(shè)管理辦變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃證等相關(guān)手續(xù)，交取房屋造價(jià)1%—2%的手續(xù)費(fèi)。二、農(nóng)村房屋買賣有什么效力農(nóng)村房屋是否允許買賣呢?這是一直存在爭(zhēng)議的問(wèn)題：一種意見(jiàn)認(rèn)為房地一體，農(nóng)村房屋買賣涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，依據(jù)《土地管理法》等相關(guān)法律，我國(guó)法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買賣。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，“法無(wú)禁止即可行”，我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定禁止農(nóng)村房屋買賣，只要雙方協(xié)商同意，農(nóng)村房屋就可以買賣。并且從我國(guó)《土地管理法》第六十二條關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定也可以看出，立法并沒(méi)有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的交易行為。而在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場(chǎng)的繁榮、交易的頻繁促使不動(dòng)產(chǎn)作為一項(xiàng)具有較大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的商品走向市場(chǎng)，在資金融通、投資興業(yè)等各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮著很重要的作用。相對(duì)于具有完全所有權(quán)的城市商品房，農(nóng)村房屋買賣行為目前并沒(méi)有一部法律或是規(guī)章進(jìn)行調(diào)整，法律層面還是一片空白。而出于生產(chǎn)、生活、經(jīng)濟(jì)往來(lái)的需要，農(nóng)村房屋買賣這種行為越來(lái)越普遍，相應(yīng)由此而引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也越來(lái)越多。特別是城市近郊農(nóng)民由于城市的擴(kuò)張、土地的增殖、征地拆遷的經(jīng)濟(jì)利益等要求收回原已出賣的房屋引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，要求確認(rèn)合同無(wú)效案件量激增。由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，審判實(shí)踐中對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)識(shí)也存在差異。比較典型的是北京通州區(qū)的畫家村房屋買賣合同糾紛被確認(rèn)無(wú)效案和北京市城鎮(zhèn)居民馬某購(gòu)買海淀區(qū)某村農(nóng)村房屋認(rèn)定有效案。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣差異很大的兩種裁判結(jié)果呢?通過(guò)審判實(shí)踐我們得出這樣的結(jié)論：農(nóng)村房屋買賣是有條件的，不是所有的買賣合同都是無(wú)效的，但也不是全部是合法有效的。那么如何去判定已達(dá)成的農(nóng)村房屋買賣合同是否有效呢?這要從合同法對(duì)有效合同的構(gòu)成要件來(lái)看：一個(gè)有效合同包括：合同主體適格，內(nèi)容合法，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。在農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定上，由于法律法規(guī)的空白以及標(biāo)的物的特殊性，除依法適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效、無(wú)效規(guī)定的一般原則外，還要加上一個(gè)特殊點(diǎn)，就是遵照國(guó)家政策的相關(guān)規(guī)定。為說(shuō)明問(wèn)題，我們根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的不同，將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因?yàn)楹贤黧w的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。第一、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同。因購(gòu)買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這突破了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，無(wú)欺詐、顯失公平情形存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同有效。第二、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同。我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。第三、農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同。對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)我國(guó)民法通則第六條“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，對(duì)這類合同，總的原則是因違反國(guó)家政策而認(rèn)定合同無(wú)效。在案件判決結(jié)果上，一般對(duì)于將房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購(gòu)房款；如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利；調(diào)解不成，應(yīng)確認(rèn)合同無(wú)效，并根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)確定賠償損失數(shù)額，既要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小，尤其是出賣人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失，也要考慮買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償。當(dāng)然，在大前提確認(rèn)無(wú)效的情況下，還存在著另外情形：對(duì)于將房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員，經(jīng)過(guò)關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋，并且持有相關(guān)權(quán)利證明的，應(yīng)維持交易穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的所有權(quán)。因此，對(duì)于將農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)戶口人員的房屋買賣合同目前仍是有限地予以承認(rèn)合同效力，且條件限制的比較嚴(yán)格。農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的情況1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。2、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無(wú)效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無(wú)效 。3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭(zhēng)議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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