1、小產(chǎn)權(quán)的房屋,實際上無產(chǎn)權(quán)保障,并不具有其他房屋一樣的、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,并且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2、小產(chǎn)權(quán)房與商品房是不同的,小產(chǎn)權(quán)的房主沒有合法的房產(chǎn)證。房屋過戶是到有關(guān)部門去辦理過戶手續(xù),且該部門受一定數(shù)額的費用。3、憑原使用證、轉(zhuǎn)讓合同書及雙方的身份證等有關(guān)證件辦理。有的小產(chǎn)權(quán)房是私人建的,沒有使用證,只有合同書和當?shù)毓C部門的公證書,那只要簽定轉(zhuǎn)讓合同,然后憑有關(guān)證件重新辦理轉(zhuǎn)讓公證書。4、小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”和“村產(chǎn)房”等并沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書,只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證,所以像這類小產(chǎn)權(quán)房都不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣進行抵押、流轉(zhuǎn)。5、小產(chǎn)權(quán)房子只有居住權(quán),并沒有買賣權(quán)。小產(chǎn)權(quán)的房子使用年限沒有明文規(guī)定,不會在官方網(wǎng)上顯示,也不會受到國家保護,但目前的讓小產(chǎn)權(quán)的房子價格猖獗了起來,小產(chǎn)權(quán)房子的交易量突增,所以只要小產(chǎn)權(quán)的房子不拆,國家不收回,購房者基本就沒有很大的問題。6、小產(chǎn)權(quán)房是一種建在農(nóng)村集體土地上的房子,農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。7、小產(chǎn)權(quán)房的買賣行為不受到的法律認可與保護,不能辦理房產(chǎn)證等合法手續(xù),產(chǎn)權(quán)不完整,在購買可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題,比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等等。
全部5個回答>??房屋如何過戶?房屋過戶需要注意什么?
148****3294 | 2019-04-13 19:55:47
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138****3851
房產(chǎn)過戶手續(xù)的主要程序及注意事項:
查看全文↓ 2019-04-13 19:56:38
一、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的文件資料賣方所需文件:1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、房產(chǎn)證;3、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議;4、稅費繳納證明。買方所需文件:1、身份證明(外地戶口需暫住證);2、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議;3、稅費繳納證明。
二、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的時間過戶之后,房產(chǎn)即登記在買方名下,但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時間。這段時間根據(jù)不同辦理機關(guān),時間也不一樣 ,一般在7個工作日左右,其中海淀區(qū)建委**快,只需一天時間,有些房屋需要到市建委辦理土地證,則全部辦證時間需要40天左右。
三、本人不能到場辦理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買賣雙方的當事人不能到場辦理房產(chǎn)過戶手續(xù),法律規(guī)定可以委托他人代為辦理,賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過公證機關(guān)公證的委托書,買方可以手寫一份委托書,寫明委托權(quán)限和時間,可以不辦理公證手續(xù)。
四、在建委辦理了過戶手續(xù),卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦?在極特殊情況下,買賣雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù),但買方在規(guī)定的時間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證,這時買方必須高度警惕,應(yīng)當立即向發(fā)證機關(guān)問明情況。如果是因為發(fā)證機關(guān)需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù),延遲一段時間發(fā)證,這種情況買方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況,應(yīng)當立即采取司法手段切實保護自己的合法利益。實踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證,是因為建委需要完善手續(xù)、修改數(shù)據(jù)。辦理過戶手續(xù)后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見。
五、房產(chǎn)過戶后由銀行放款,不需要買方另行授權(quán)以貸款方式支付房款,銀行放款的時間在辦理房產(chǎn)過戶之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面,即一旦辦完過戶,銀行又因故拒絕放款,房主將面房、錢兩空的尷尬境地。事實上,這種情況是不會出現(xiàn)的,這是因為銀行在房產(chǎn)過戶后放款不需要買方簽字授權(quán),就可以將房款直接放至房主的賬戶內(nèi),銀行在這里起到一種保障作用,保護買賣雙方的利益。銀行放款有兩種模式,一是依據(jù)過戶資料(契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知)放款;二是依據(jù)抵押材料(他項權(quán)利證書)放款。第二種模式更快捷方便,但需要擔保機構(gòu)提供擔保才能操作。
六、政策性住房如經(jīng)濟適用房和房改房中央產(chǎn)房在辦理過戶手續(xù)時有一些限制性規(guī)定,不滿足規(guī)定條件不能辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要提前溝通情況,切實消除過戶障礙,防止一切手續(xù)辦完才發(fā)現(xiàn)不能辦理過戶,給雙方帶來巨大損失。
七、現(xiàn)行政策規(guī)定滿兩年的普通住房可以免營業(yè)稅,滿五年可以免所得稅。有些當事人為節(jié)省一些費用,約定數(shù)年后再辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。這種做法危害極大,一旦出現(xiàn)糾紛,后悔莫及,不應(yīng)提倡,不要因小失大。當然如果買賣雙方有深厚的親友關(guān)系除外。 -
151****9355
二手房過戶需要準備的材料:
查看全文↓ 2019-04-13 19:56:29
1、買方:本人到場,提供有效身份證件、房屋買賣合同。
2、賣方:持有效身份證件及房屋所有權(quán)證到場辦理
該房產(chǎn)為夫妻共有時,則夫妻雙方都應(yīng)該同時到場并提供有效身份證件、房屋共有權(quán)證及結(jié)婚證等其它相關(guān)證件。
4、如果該房產(chǎn)處于出租狀態(tài),賣方除提供上述證件外,還須提供承租人放棄優(yōu)先購買的書面材料。
5、買方本人或賣方如果因特殊情況不能親自到場辦理過戶手續(xù)時,可以委托他人辦理。受托的人必須帶上公證委托書、本人有效身份證件、委托人身份證復印件(加蓋公證處“該復印件與原件相符”的印章)、房屋所有權(quán)證等相關(guān)手續(xù)前去辦理。
二手房過戶流程主要有以下四步:
一、買賣雙方無貸款: 買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買房將**款支付給賣方;并約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間。進交易中心的當天,買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后,領(lǐng)取新的房產(chǎn)證;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶,**后在交房時,下家將尾款結(jié)清給賣方。
二、賣方有貸款未還清: 買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管;賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后,銀行貸款審結(jié)結(jié)束,雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間;進交易中心的當天,買房支付賣方除尾款以外所有的房款。
20個工作日后,領(lǐng)取新的房產(chǎn)證;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買房將尾款結(jié)清給賣方。
三、買方貸款購房: 首先對買方的貸款額度、資信進行審核;審核無誤后,雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買方將**款支付給賣方;買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議;7個工作日貸款審核結(jié)束后,雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間;進交易中心20個工作日后,領(lǐng)取新的房產(chǎn)證;銀行憑新的房產(chǎn)證,給賣方放款;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買方將尾款結(jié)清給賣方。
四、買賣雙方均有貸款: 首先對買方的貸款額度、資信進行審核;審核無誤后,雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期;一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi),買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管;賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款;7個工作日后,銀行貸款審結(jié)結(jié)束,買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議;7個工作日貸款審核結(jié)束后,買賣雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間;進交易中心20個工作日后,領(lǐng)取新的房產(chǎn)證;銀行憑新的房產(chǎn)證,給賣方放款;憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶;**后在交房時,買方將尾款結(jié)清給賣方。
房產(chǎn)證辦理過戶所需時間:
材料都沒有問題的話,須到房產(chǎn)局,填寫一些表格和一個存量合同,存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。材料都交給房產(chǎn)局之后,會有一個回 執(zhí)單,一定要在上面說明的日期去繳納稅金,一般需要15個工作日左右。稅金交清以后就在那里排隊等著去拿新房產(chǎn)證。房產(chǎn)證辦理時限為10個工作日(自登記 受理后次日起)。
二手房過戶所要繳納的費用:
交易稅費共涵蓋8個稅種,主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異,但區(qū)別不大。
1、契稅:基準稅率3%,優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。
普通住宅征收比率為成交價的1.5%,非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率:90平以下的普通住宅(首套1%、二套3%);90至140平普通住宅(首套1.5%、二套3%);別墅等非普通住宅(成交價的4%)。
2、營業(yè)稅:稅率為5.5%。
根據(jù)2010年房產(chǎn)新政,轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。
3、印花稅
第一種是比例稅率,適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),稅率為0.05%,同時適用于房屋租賃合同,稅率為1%,房產(chǎn)購銷合同,稅率為0.03%;
第二種是定額稅率,適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書,包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證,稅率為每件5元。
4、個人所得稅:稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%,由賣方承擔。
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
注:如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納,若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金,具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的退還。
5、城建稅、教育費附加和地方教育費附加等
此類稅種的征收以營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù),按實際繳納營業(yè)稅稅額的7%、3%、1%分別繳納城建稅、教育費附加和地方教育費附加。
注意:資金監(jiān)管對二手房賣家和買家都有好處,它由獨立的第三方(資金監(jiān)管機構(gòu)/銀行)出面,保障雙方利益,避免二手房買賣糾紛,從而起到降低二手房交易風險的作用。 -
146****2391
二手房交易流程:
查看全文↓ 2019-04-13 19:56:21
第1步:買賣前的產(chǎn)權(quán)審核
首先,要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證,注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關(guān)憑據(jù),比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
風險提示:此環(huán)節(jié)**大風險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題,所以在交定金之前,必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài),也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài),而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題,交易即宣布無效。
第2步:交定金與簽合同
看好房子,確定房屋產(chǎn)權(quán)后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié),交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環(huán)節(jié)時,請多留個心眼。
如果你看中的房子還在按揭中,定金**好不要直接交到業(yè)主手中,而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個簡單協(xié)議,約定贖樓完畢之后給定金賣方,需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,劃撥到賣家賬戶上。
一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣合同,合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等,具體條款見示范文本。
第3步:贖樓
贖樓有兩種操作方式:其一,業(yè)主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,產(chǎn)生的是0.8%的擔保費用,以及0 .4%的短期贖樓利息,等買家房產(chǎn)證出來之后,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產(chǎn)生擔保費,但買家需要提前供樓。
出于風險考慮,買家**好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式,可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息,但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題,買家將陷入被動境地。
第4步:付首期及資金監(jiān)管
除了產(chǎn)權(quán)問題之外,自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上,資金監(jiān)管目前已成體系,買賣雙方按照既成規(guī)定來做,風險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監(jiān)管。
具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議,然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù),一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管,則可以省去這筆費用。
第5步:簽訂買賣合同
簽訂書面協(xié)議時,**主要要關(guān)注四個方面,是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行,例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完,首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后,就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。
第6步:選銀行和辦按揭
如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理,說要做房產(chǎn)按揭,他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達到預期的情況,像評估價高的銀行需要再評估,一般會延長二三個工作日。
第7步:過戶及交稅
去過戶時,需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后,拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。
第8步:后續(xù)事項
交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,**終業(yè)主才交鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理,雙方應(yīng)準備好房產(chǎn)證復印件、身份證等,部分區(qū)域像羅湖區(qū),辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同,交易雙方**好在去之前打電話進行咨詢,以免來回跑動。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》,如果房子內(nèi)部家具家電完整,就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失,那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣。 -
149****5629
流程是:簽買賣合同、遞件、交稅、完稅過戶、領(lǐng)證。不同地區(qū)有時程序不同,比方有可能先交稅再遞件。
查看全文↓ 2019-04-13 19:56:13
簽買賣合同是指:買賣雙方連同中介方(如果有的話),就房產(chǎn)價格、交樓方式、付款方式等的協(xié)商簽合同。
遞件是指:買賣雙方本人帶相關(guān)資料去房管局申請房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。買方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關(guān)部門開具。賣方帶身份證、房產(chǎn)證、房產(chǎn)原相關(guān)稅費發(fā) 票等原件。交房管局買賣合同可以用房管局版本到房管局后再簽。(大城市有很多已實行網(wǎng)簽的,就是在網(wǎng)上先申請預受理號和填表,再遞件,免得你在房管局排隊)
交稅是指:房管局收件后,按其要求時間到相關(guān)稅局部門交納各種稅費。買賣雙方各自帶身份證原件交各自的稅費。
完稅過戶是指:買賣雙方交納各自稅費后,雙方一起帶身份證和各自交稅費的全部發(fā) 票單據(jù),到房管局審察確認已完稅,完成過戶,領(lǐng)取過戶回執(zhí)。
領(lǐng)證是指:買方按過戶回執(zhí)指定時間,帶身份證和過戶回執(zhí)到房管局領(lǐng)取新房產(chǎn)證。
要注意抓緊時間,每一步完成后盡快辦理下一步。 -
134****3997
房屋贈與手續(xù):
查看全文↓ 2019-04-13 19:56:09
(一)贈與人與受贈人簽訂房屋贈與的書面合同。
(二)辦理公證。根據(jù)司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定,房屋贈與必須辦理公證。辦理贈與公證由贈與人住所地或贈與行為發(fā)生地公證處受理。贈與不動產(chǎn)的,也可由不動產(chǎn)所在地公證處受理。
(三)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈與當事人到房地產(chǎn)管理機構(gòu)申請變更登記,應(yīng)提交下列證件:
1、房屋贈與申請表;
2、房屋權(quán)屬證書;
3、房屋戶型平面圖;
4、房屋贈與公證書;
5、贈與人及受贈與人身份證或戶口復印件應(yīng)與原件核對);
6、契稅
(四)贈與人將房屋交付受贈人。這里的交付要以辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準。如果未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),但當事人之間訂立了書面贈與合同,贈與人已將原房屋產(chǎn)權(quán)證交給受贈人的,也應(yīng)當認定贈與成立,然后補辦過戶手續(xù)。法律依據(jù):《中華人民共和國物權(quán)法》第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。
相關(guān)問題
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1、小產(chǎn)權(quán)的房屋,實際上無產(chǎn)權(quán)保障,并不具有其他房屋一樣的、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,并且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2、小產(chǎn)權(quán)房與商品房是不同的,小產(chǎn)權(quán)的房主沒有合法的房產(chǎn)證。房屋過戶是到有關(guān)部門去辦理過戶手續(xù),且該部門受一定數(shù)額的費用。3、憑原使用證、轉(zhuǎn)讓合同書及雙方的身份證等有關(guān)證件辦理。有的小產(chǎn)權(quán)房是私人建的,沒有使用證,只有合同書和當?shù)毓C部門的公證書,那只要簽定轉(zhuǎn)讓合同,然后憑有關(guān)證件重新辦理轉(zhuǎn)讓公證書。4、小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”和“村產(chǎn)房”等并沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書,只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證,所以像這類小產(chǎn)權(quán)房都不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣進行抵押、流轉(zhuǎn)。5、小產(chǎn)權(quán)房子只有居住權(quán),并沒有買賣權(quán)。小產(chǎn)權(quán)的房子使用年限沒有明文規(guī)定,不會在官方網(wǎng)上顯示,也不會受到國家保護,但目前的讓小產(chǎn)權(quán)的房子價格猖獗了起來,小產(chǎn)權(quán)房子的交易量突增,所以只要小產(chǎn)權(quán)的房子不拆,國家不收回,購房者基本就沒有很大的問題。6、小產(chǎn)權(quán)房是一種建在農(nóng)村集體土地上的房子,農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。7、小產(chǎn)權(quán)房的買賣行為不受到的法律認可與保護,不能辦理房產(chǎn)證等合法手續(xù),產(chǎn)權(quán)不完整,在購買可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題,比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等等。
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要到房管局辦理房產(chǎn)過戶準備資料 (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表;(2)申請人身份證明;賣方需要的材料:身份證原件及身份證復印件一份。如果是已婚的話需要結(jié)婚證原件及復印件一份、房產(chǎn)證原件;如果夫妻雙方有一人無法到場的話,必須要先寫份委托書再去公正局公證,戶口本及復印件一份。買方需要的材料:身份證原件及身份證復印件一份、戶口本及復印件。
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1、在交易之前,查詢房屋戶籍狀況是非常必要的。房屋戶籍通常是由該房屋所在地派出所管理。一旦遷戶有問題,買方可以拒絕購買。核實相關(guān)證件。購買二手房時,買方可以要求賣方出示戶口本,自己復印后留印戶口復印件,以確認房子的戶籍狀況。2、在簽訂買賣合同時,可以在合同上注明相關(guān)條款,買方要明確兩方面:一方面是付款的時間,買方只有在確認所購房屋中的全部戶口遷出時,才可以付清全部的購房款;另一方面是明確了違約責任,就可免除買方在損害方面的舉證責任,不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。
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一、二手房過戶注意事項1、核實房屋情況。了解房屋自然情況,既包括房屋位置、地址、門牌號,還包括面積、戶型、格局、結(jié)構(gòu)、朝向、采光、開間、進深等細節(jié),更包括房屋預留物品、裝修情況、物業(yè)服務(wù)、生活配套、商圈環(huán)境等。2、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰以及賣方手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證,賣方必須是房屋的所有權(quán)人。買方可以通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證來核實賣方及房產(chǎn)的信息,確認無誤以避免糾紛;對于持有軍官證的房主應(yīng)格外謹慎,必須核實身份;對夫妻共有或多個共有產(chǎn)權(quán)人的房屋,買方應(yīng)要求在簽買賣合同時所有產(chǎn)權(quán)人都應(yīng)到場簽字。3、標明付款方式和付款時間。在購買房屋時,買方應(yīng)要求賣方在合同中標明房屋付款時間、付款方式,不能用模糊的口頭約定,因為一旦出現(xiàn)糾紛,這種約定在實際中太難取證,所以買方簽定合同時要用書面形式確定條款,如有問題可走法律途徑來維權(quán)。4、明確違約責任和合理利用補充條款。購房者要在正規(guī)中介公司簽署正式購房合同,除合同中對違約情況有所陳述外,在履行合同的過程中,還要就一些一時無法確定的問題增加附加條款,寫清楚具體情況以及雙方約定,以避免后期麻煩。5、了解二手房房屋產(chǎn)生的費用是否結(jié)清。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時,其物業(yè)費、采暖費、煤氣費、電費、水費等有可能因長期拖欠數(shù)額不菲。買受人在不知情的情況下購買此房,很有可能就要為此買單。建議將這些可能發(fā)生的情況都落實到合同中去,并留有尾款,本著誰消費誰清零的原則以此制約。6、盡量委托正規(guī)中介機構(gòu)或經(jīng)紀事務(wù)所來代理房屋買賣交易。此渠道能讓買賣雙方的風險規(guī)避到**小,也給購房者省去很多不必要的麻煩。
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