小產權房能公正嗎? 已經買了小產權房,購房協(xié)議能去公證處公正嗎?

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• 152****4451

  買了一套小產權房，房子需要到公證處公證。
  
  小產權房是在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，需要到公證處公證。
  
  小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則，但也應當區(qū)分不同情況，妥善處理，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效；
  
  對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，其房產也是需要公證處公證的。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-23 02:24:56
• 135****1784

  已經買了小產權房，如果符合如下條件，購房協(xié)議可以辦理公證手續(xù)。且能辦理相關的產權變更手續(xù)。否則買賣合同無效，公證處不予辦理公證的。
  《山東省宅基地管理辦法》第二十四條 因買賣、繼承、贈與房屋而發(fā)生宅基地使用權轉移的，買房戶、繼承人、被贈與人符合本辦法第十二條規(guī)定的條件之一的，可依法辦理宅基地用地手續(xù)，不符合條件的，應按本辦法第十八、十九條的有關規(guī)定處理。
  第十八條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地。有下列情形之一的，由村集體依法收回宅基地使用權：
  （一）一戶超過一處以上的宅基地；
  （二）經批準新劃宅基地后原有的宅基地；
  （三）戶口已遷出本村且已不居住的宅基地；
  （四）集體供養(yǎng)的五保戶騰出的宅基地；
  （五）其他應當收回的情形。
  第十九條 應收回的宅基地有地面附著物的，村集體應當給予適當補償。對拒不交回的，經區(qū)人民政府批準，實行有償使用制度，有償使用費標準為每平方米每年1—5元，但是，影響村莊規(guī)劃實施的，地上建筑物和其他附著物應當依法拆除，騰出宅基地。
  由于歷史或規(guī)劃原因超過法定宅基地面積標準的舊宅基地及占用的村內空閑地暫不能收回的，也可實行宅田掛鉤的辦法扣減相應的承包田。

  查看全文↓ 2019-04-23 02:24:53
• 142****1418

  
  50-60萬可以買哪里的房子？
  
  
  
  買住宅，**勉勉強強；買公寓，面積小還要公司名義（二手5成**肯定也是不夠的）；那么，宅基地呢？
  
  
  
  網絡上掛出的番禺宅基地轉讓信息，**便宜的僅約2700/平，而據(jù)中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，番禺8月的二手房成交均價是2.65萬/平！價格幾乎相差了10倍！
  
  
  
  
  
  （網上部分平臺發(fā)布的宅基地房源消息，僅供參考）
  
  
  
  雖然信息的真實性有待考究，但宅基地價格確實非常誘人，而且宅基地地方大，一旦遇上拆遷，還有可能身價翻倍，所以越來越多的購房者把目光投向了這些地方。
  
  
  
  不過，這些村/城中村里的宅基地，真的能買么，風險有多大？
  
  就等拆遷了，能拿到賠償就好！所以，拆遷的高額補償可以拿到嗎？
  按照法律程序簽了合同，做好公證，就有保障了嗎？
  好怕風險大
  城里人能買么？
  這么便宜，而且自建幾層，無論出租還是自住都不錯?。「唢L險高回報吧
  宅基地就是小產權房嗎？
  做好公證了，就沒風險？？
  上周五晚，小妹就請來了南方福瑞德律師事務所的高睿明律師，來為大家解疑釋惑！
  
  
  
  
  
  
  
  先來看一個真實的案例：
  
  
  
  2004年8月，陳某22萬買下了白云區(qū)某村周某的宅基地，三層半框架結構，建筑面積280平方米。
  
  
  
  當時，雙方交易簽訂了規(guī)范的《房屋轉讓協(xié)議》，不過由于農村宅基地房不允許買賣，所以協(xié)議無法進行公證，作為替代，**后陳某和周某又簽訂了一份《贈與合同》并完成公證。
  
  
  
  之后，陳某又花費了55萬裝修好了房屋用于自住，一切本該是圓滿了，誰料10年后，房屋會因為拆遷而再生變故。
  
  
  
  2014年，該宅基地房要拆遷了。拆遷補償價格遠遠高于原房屋的買賣價格，利益當前，周某便將陳某訴至法院，要求10年前簽訂的轉讓協(xié)議、贈與合同全部無效，并交回宅基地及上蓋建筑物！
  
  
  
  **終結果，法院判定當年雙方簽訂的《房屋轉讓協(xié)議》和《贈與合同》均無效！
  
  估計當時陳某聽到判決的時候是這樣的...
  
  
  
  
  
  明明陳某在交易時都做足功夫——操作規(guī)范，還做了公證，為何法院竟都不認賬？
  
  
  
  解讀
  集體土地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，在一定程度上具有福利性質和社會保障的，所以，僅限于一定條件下在集體經濟組織成員之間轉讓，不允許通過房屋買賣等方式轉讓給本集體經濟組織以外的民事主體。而且宅基地的政策是一戶一地，也就是說原則上，每一戶只能擁有一塊宅基地。
  
  
  
  而案例中，受讓人陳某非本村集體成員，因此周某與陳某簽訂的《房屋轉讓協(xié)議》雖是雙方真實意思表示，但由于該《房屋轉讓協(xié)議》，違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效。關于贈與合同，雖然該贈與合同已經過公證處公證，雙方變相操作，簽訂了《贈與合同》并進行了贈與公證。但其實質是以合法形式掩蓋非法目的，因此，該贈與合同應為無效。
  
  
  
  通過這個案例，大家應該可以清楚了到，宅基地在非同一村集體中轉讓的合同，在廣州市會被法院認定為無效的，即使是經過公證的贈與也是同樣的道理，而

  查看全文↓ 2019-04-23 02:24:49

相關問題

• 問 小產權房能公正嗎? 已經買了小產權房,購房協(xié)議能去公證處公正嗎?
  答

  不建議購買小產權房村集體所在的土地 你非本村村民 你購買之后人家可能收回土地使用權公證一個工作日內可以完成--只要你手續(xù)和資料齊全 費用一般很少超過500律師費用比較高 但能幫里節(jié)省體力、精力和時間

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• 問 小產權房公證處公正嗎
  答

  首先小產權房的房產是不能公證的，公證的基礎是要合法。所謂小產權是國家不認可的，更不能上市交易的，公證處當然不能做這種公證；但可贈與或遺囑?！　蚁嚓P法律、法規(guī)和政府文件上并沒有“小產權房”、“鄉(xiāng)產權房”的提法，更沒有對其下過定義。以往所說的“小產權”主要針對的是國有企事業(yè)單位自建房，在國有單位里，土地是無償劃撥的，土地由國有單位全體職工共同使用。職工購買這種條件下建設的住房，房屋由職工個人所有，但無法獲得個人土地使用權證，這就是小產權?！　　蛾P于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》指出，城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或小產權房等違法用地，不得登記發(fā)證。更多關于小產權房**新政策的內容，下面介紹：　　《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。　　根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。　　由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的，加上其產權不完整，購買小產權房很可能會引發(fā)后續(xù)的一系列問題和風險?！　≠彿空?*好不要去買小產權房，因為辦不了房產證，沒產權。“小產權房”是建在集體土地上的，不允許對外銷售，不受法律保護。再有，遇到糾紛不受法律保護。小產權房無法登記備案，購房人也不具備業(yè)主身份，所以無法行使業(yè)主權利，其購房合同在法律上也是無效的，即使起訴到法院，法院也可能不受理或駁回。

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• 問 小產權房能公正嗎? 小產權房可以公證嗎
  答

  小產權房買賣不能公正。小產權房是指在農村集體所有的土地上開發(fā)的房地產，并銷售給城市居民。按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，這類土地只能用于農業(yè)生產或農民宅基地，不得用于非農業(yè)建設。因此，“小產權房”并不具有真正的產權，無法得到法律保護。 小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產權房。對小產權的解釋: 第一種解釋是針對發(fā)展商的產權而言，將發(fā)展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的。 第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。 第三種解釋是按產權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，又被稱為鄉(xiāng)產權，鄉(xiāng)產權并不構成真正法律意義上的產權。 第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。 城市居民不得買賣農村宅基地。通州區(qū)宋莊法庭所給出的判決體現(xiàn)了國家法律的公正，也凸現(xiàn)了國家法律制度給予農民的保障。城市居民有著覆蓋面較廣的全面保障，如醫(yī)療、養(yǎng)老、救濟等方面，而農村則幾乎為零，體現(xiàn)在法律上面，就是國家制定的農村集體土地及宅基地使用制度。

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• 問 小區(qū)購買一套小產權房,需要辦理哪些合法手續(xù)
  答

  “小產權房”，也稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。 建設部表示，非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產權”、“小產權”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。 小產權房，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，沒有國家所發(fā)的產權證。同時，“小產權房”也不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。如果遇到國家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產糾紛，購房者將缺少法律支持

  全部4個回答>
• 問 小產權房買賣能公正嗎？
  答

  法律問題：我打算購買一個小產權房子，只有土地使用證，簽協(xié)議能生效嗎?買賣協(xié)議能進行公證嗎? 趙律師：你們之間的協(xié)議有效，可以起到證明你們之間有交易行為的證明作用。但是不能公證。律師建議您為了維護您的合法財產權利，不要購買小產權房。 錢律師：小產權房買賣不合法，公證處不予公證。 如果您需要更專業(yè)的解答，請進入首頁進行免費律師在線咨詢，撥打免費法律咨詢電話。 相關知識——小產權房的轉讓風險 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產權房就不能轉讓，而是說購買后也不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有很大影響。

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