一、物業(yè)、水電、公共維修基金等費(fèi)用。由于商住兩用房的水電價(jià)格實(shí)行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn),較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對較高;物業(yè)收費(fèi)也較少受到政府部門的限制;公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。二、產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年,在到期后可以自動(dòng)續(xù)期,而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年,在到期后不是自動(dòng)續(xù)期,并且要補(bǔ)交 。三、商住兩用房無法遷入戶口,這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源,子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。四、沒有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施,例如**、商業(yè)、居委會(huì)等,也就是說沒有配套的幼兒園、**,也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。五、按揭貸款實(shí)行 標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%, 為普通住宅的1.1倍, **多為10年,并且不能用 。六、購買時(shí)不實(shí)行稅費(fèi)優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時(shí)有許多優(yōu)惠的稅費(fèi)政策,但購買商住兩用房時(shí)沒有相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。商住兩用房一般是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用,并**終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出,如常見的商業(yè)房改為住宅。由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì),所以不屬于調(diào)控國家的范圍,而且很多,購房人在購買時(shí)應(yīng)當(dāng)予以注意。
全部3個(gè)回答>??商住兩用房買幾樓好?商住兩用房購買注意事項(xiàng)?
143****4691 | 2019-05-05 08:37:23
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155****4388
一、物業(yè)、水電、公共維修基金等費(fèi)用。由于商住兩用房的水電價(jià)格實(shí)行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn),較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對較高;物業(yè)收費(fèi)也較少受到政府部門的限制;公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。
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二、產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年,在到期后可以自動(dòng)續(xù)期,而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年,在到期后不是自動(dòng)續(xù)期,并且要補(bǔ)交 。
三、商住兩用房無法遷入戶口,這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源,子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。
四、沒有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施,例如**、商業(yè)、居委會(huì)等,也就是說沒有配套的幼兒園、**,也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。
五、按揭貸款實(shí)行 標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%, 為普通住宅的1.1倍, **多為10年,并且不能用 。
六、購買時(shí)不實(shí)行稅費(fèi)優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時(shí)有許多優(yōu)惠的稅費(fèi)政策,但購買商住兩用房時(shí)沒有相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。
商住兩用房一般是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用,并**終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出,如常見的商業(yè)房改為住宅。由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì),所以不屬于調(diào)控國家的范圍,而且很多,購房人在購買時(shí)應(yīng)當(dāng)予以注意。 -
131****6909
商住兩用房介紹:
查看全文↓ 2019-05-05 08:38:13
1、商住兩用房定義:
是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品,是SOHO(居家辦公)住宅的一種延伸。它屬于住宅,但同時(shí)又融入一些寫字樓的諸多硬件設(shè)施,使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。
2、商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限:
(1)商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年,根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后,自動(dòng)續(xù)期。
(2)“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”,不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對于普通住宅,商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。
3、商住兩用房稅費(fèi):
商住兩用項(xiàng)目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅,這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中,相關(guān)費(fèi)用按照商用來計(jì)算,其轉(zhuǎn)讓契稅為4%,而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時(shí),商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。
四、商住兩用房貸款:
(1)商住兩用房不限購,也不受房貸限制,不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。
(2)貸款期限一般不超過10年,**高一些,50%左右,遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%,貸款利率為普通住宅的1.1倍,且不能申請公積金貸款。 -
144****6976
第一,商住兩用房,不僅使其正常的生活因“商”而受到影響,而且包括物為公用部分的費(fèi)作和維修費(fèi)等都要與“商人們”平攤,這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主,會(huì)帶來很多不安全和不安定的因素。
查看全文↓ 2019-05-05 08:38:06
第二,商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中,雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定,但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”,而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng),商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說,辦公樓的裝修檔次高,可燃物較多,電和天然氣的用量較大,防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此,對于商住兩用樓,如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅,并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核,無疑是存在一定的消防隱患。
第三,會(huì)給物業(yè)管理增加難度和成本,同時(shí)影響物業(yè)管理的品質(zhì),從面影響項(xiàng)目的品質(zhì),大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外,純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套,如幼兒園、國際**、雙會(huì)所等,而如果做商住,就可以不做配套或少做配套。
第四,選擇新型“商住兩用房”
現(xiàn)在,市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局,取而代之的是商與住各為獨(dú)立腳點(diǎn)建筑體,彼此出入互不干擾,互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn),另外,彼此的電梯也是獨(dú)立運(yùn)行的。一些有“商”有“住”的社區(qū),在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做,一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù),另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。 -
155****4489
1、商住兩用房,既可以居住,又可以注冊公司辦公,是適應(yīng)一線城市發(fā)展政策和年輕人生活發(fā)展的新型居住形式。目前北京商住兩用房已經(jīng)大都是民水民電,與普通住宅費(fèi)用相同。相比周邊70年的普通住宅,小區(qū)管理會(huì)更嚴(yán)格,綠化環(huán)境及配套設(shè)施會(huì)更完善,相應(yīng)物業(yè)費(fèi)相對也會(huì)高一些。
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2、商住兩用房的優(yōu)勢是:可以注冊公司,可居住可辦公,不限購,不算首套房,環(huán)境好,鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè),適應(yīng)城市發(fā)展趨勢。目前存在的劣勢是:不能戶口落戶,沒有學(xué)區(qū)派位,**50%。
3、商住兩用一般是土地用途的概念,即某地塊既可以選擇商業(yè)開發(fā),也可以規(guī)劃成住宅。還有在此土地上建成的房屋,可以部分做商業(yè),部分做住宅。
4、開發(fā)商如果稱某一樓棟為“商住兩用”,那么該棟樓的部分(多為底下一層或數(shù)層)是作為商業(yè)用途,其余部分則是住宅,一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。若是“商住樓”的房產(chǎn)證用途寫著是商品住宅,就是住宅房;未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務(wù)辦公用房。
買商住兩用房注意事項(xiàng)
1、商住兩用的房屋產(chǎn)權(quán)是40年,至于產(chǎn)權(quán)到期之后房子如何處理,《物權(quán)法》并沒有做出相應(yīng)規(guī)定。
2、商住兩用的房屋可以注冊公司但是不能落戶。
3、商住兩用房只能全款或用商業(yè)貸款,且貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。不可使用公積金貸款和組合貸款,且**多可貸房款的50%,時(shí)間**多貸10年。
4、商住兩用房在進(jìn)行二次交易時(shí),稅費(fèi)要比一般商品房高。契稅征收評估價(jià)的3%,個(gè)稅征收差額的2%,營業(yè)稅征收差額的5.62%,公共維修基金按照133平/元繳納,還需交房產(chǎn)稅,但一般使用租賃稅代替,每套房屋還需要交6000到10000元不等的租賃稅。
注:差額=房屋成交價(jià)-房屋上手價(jià)
5、商住兩用房一般會(huì)按照商業(yè)用水、用電的價(jià)格來計(jì)算水電費(fèi)用,會(huì)比普通住宅的水電費(fèi)略高。 -
131****4525
商住房為40年產(chǎn)權(quán)的公寓, 買這種產(chǎn)權(quán)的房子,你需要了解其優(yōu)缺點(diǎn):
查看全文↓ 2019-05-05 08:37:50
商住房的優(yōu)點(diǎn):
1、可以注冊公司。 40年產(chǎn)權(quán)屬于商住,可以居住也可以注冊公司。
2、面積小總價(jià)低。 公寓面積一般都小,相對而言總價(jià)格低。
3、未知比較好。 商住地塊一般交通位置都比較好一些。
商住房的缺點(diǎn):
1、產(chǎn)權(quán)年限較短。 住宅一般是70年產(chǎn)權(quán),公寓40年產(chǎn)權(quán)。
2、使用成本高。 公寓的水電費(fèi)是翻倍的,商業(yè)標(biāo)準(zhǔn),且不通煤氣。
3、持有成本高。 公寓物業(yè)費(fèi)較貴一般起碼3.5塊錢每平米每月以上
4、通透性較差,擁擠。 公寓建筑結(jié)構(gòu)一般是塔樓,4梯二十幾戶,且南北方向 上是不通風(fēng)的。
5、不能作為學(xué)區(qū),不能落戶。
相關(guān)問題
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限購令實(shí)施以來,打著“低價(jià)”、不限購”標(biāo)簽的商住兩用房走紅市場。商住兩用房的出現(xiàn)讓很多尚無購房資格的剛需族看到了新希望。不過在購買商住兩用房的時(shí)候一定要搞清下面6個(gè)常識(shí)問題,明確自己的購房目的。 Q1.商住兩用房限購限貸嗎? 房子不限購,也不受房貸限制,不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠;貸款期限一般不超過10年,**高一些,50%左右,且不能申請公積金貸款。 Q2.購買過商用房,再買普通商品房算首套房嗎? 根據(jù)當(dāng)前政策,對商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)不限貸,因此如果購房者原先購買的公寓屬于酒店式公寓,產(chǎn)權(quán)只有40年或50年,那么再購買一套普通住宅的話,可以享受首套的**和利率。 Q3.購買商住兩用房能遷戶口嗎? 如果買的是普通住宅,當(dāng)然可以將戶口遷入,這一點(diǎn)對于很多有特殊需要(如購買學(xué)區(qū)房解決子女的上學(xué)問題)的人群非常重要。但商住兩用房雖然可以注冊辦公,卻不可以遷入戶口。 Q4.商住兩用房與普通商品房生活費(fèi)用計(jì)算上會(huì)有什么區(qū)別? 很多商住兩用房的電價(jià)、水價(jià)、物業(yè)費(fèi)等都按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取,水電費(fèi)基本上是民用水電費(fèi)的兩倍,且沒有燃?xì)猓S護(hù)成本較高。商業(yè)項(xiàng)目的配套、綠化無法與住宅項(xiàng)目相比。 Q5.商住兩用房使用年限是多少年? 普通住宅的住宅用地使用年限為70年,而商住兩用房用地的使用年限是40年(有部分可能是50年)。 Q6.商住兩用房到期后可以續(xù)期嗎? 按照《物權(quán)法》的規(guī)定,住宅70年之后可以自動(dòng)續(xù)期;而對于商業(yè)項(xiàng)目土地,使用期限一般是40年?!段餀?quán)法》對此類土地到期后的續(xù)期規(guī)定不太清晰。也就是說,居住用地到期后可以自動(dòng)續(xù)期,而商業(yè)用地則不行。
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商住房為40年產(chǎn)權(quán)的公寓, 買這種產(chǎn)權(quán)的房子,你需要了解其優(yōu)缺點(diǎn):商住房的優(yōu)點(diǎn):1、可以注冊公司。 40年產(chǎn)權(quán)屬于商住,可以居住也可以注冊公司。2、面積小總價(jià)低。 公寓面積一般都小,相對而言總價(jià)格低。3、未知比較好。 商住地塊一般交通位置都比較好一些。商住房的缺點(diǎn):1、產(chǎn)權(quán)年限較短。 住宅一般是70年產(chǎn)權(quán),公寓40年產(chǎn)權(quán)。2、使用成本高。 公寓的水電費(fèi)是翻倍的,商業(yè)標(biāo)準(zhǔn),且不通煤氣。3、持有成本高。 公寓物業(yè)費(fèi)較貴一般起碼3.5塊錢每平米每月以上4、通透性較差,擁擠。 公寓建筑結(jié)構(gòu)一般是塔樓,4梯二十幾戶,且南北方向 上是不通風(fēng)的。5、不能作為學(xué)區(qū),不能落戶。
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不同處:1、商住兩用房的優(yōu)勢:可以注冊公司,可居住可辦公,不限購,不算首套房,環(huán)境好,鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè),適應(yīng)城市發(fā)展趨勢。2、商住兩用房不能戶口落戶、沒有學(xué)區(qū)派位,**較高50%、在水電費(fèi)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上,商務(wù)辦公房要高于住宅樓、住宅樓的使用年限是70年,而商務(wù)辦公房只有50年。交易稅收不同,如果是140平方米以下普通住宅樓只需交1.5%的契稅(2008年11月1日后對個(gè)人首次購買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫調(diào)整為1%),但如果是商務(wù)辦公房就要交3%的契稅再加上5%的綜合稅,交易增值部分還要交20%的增值稅、按揭貸款比例、年限。目前住宅按揭貸款高可達(dá)8成30年,但對商務(wù)辦公房一般高只有6成10年。3、未來使用費(fèi)用不確定。商住用房如按公建用途規(guī)定,他的水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以,對于購房者應(yīng)該在購房時(shí)詢問清楚。目前,開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施,能按民用價(jià)格繳納。2、相關(guān)稅費(fèi)的差異。普通住宅項(xiàng)目初次購買和未來轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅為1.5%,而商住兩用房50年產(chǎn)權(quán)的住宅,其契稅按3%繳納。3、貸款條件的限制。購買商住兩用房大多不能申請公積金貸款,但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅,如采用銀行貸款的方式,只能得到五成或六成按揭。
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近年來,隨著不少商業(yè)立項(xiàng)的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售(即商住兩用房),購置商業(yè)性用房用于居住,逐漸成為一種常見的社會(huì)現(xiàn)象。尤其現(xiàn)在的商住兩用房多以loft戶型為主,通常是小戶型,大挑高,不限購,面積在30-50平米,層高在3.6-5.2米左右,實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷售面積近2倍。 但根據(jù)相關(guān)規(guī)定,商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年,低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán),因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示,物權(quán)法給了住宅明確的說法,但商業(yè)用地上的房屋尚存爭議。40年后,商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰,會(huì)不會(huì)被國家收回等一系列問題也引發(fā)了人們的關(guān)注。 時(shí)下,房地產(chǎn)市場有很多項(xiàng)目是商住兩用房,因此,水電是否是商住,產(chǎn)權(quán)證上面房子的產(chǎn)權(quán)年限是長時(shí)間,是不是小產(chǎn)權(quán)房,都是購房者需著重要考慮的。購房者購房之前一定要看清楚幾證。第一要看預(yù)售許可證上的房屋用途標(biāo)注是什么。第二,如果寫的是商住,是不是就是指商住樓?第二要看土地證。有的土地證里面有多個(gè)期限。每一塊項(xiàng)目的用途不同,期限也不一樣,比如說,土地證可能會(huì)有兩個(gè)期限,有70年,有50年的。接著要看建設(shè)工程規(guī)劃許可證,看項(xiàng)目用地地塊規(guī)劃到底是什么,是否和預(yù)售許可證上面的內(nèi)容一致。 根據(jù)小編了解的情況,《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二行規(guī)定:土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。 由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì),所以不屬于限購令調(diào)控的范圍,在實(shí)施限購政策的大中城市走進(jìn)了購房者的視野。但商住兩用房與普通住宅存在許多差別,在此,小編特意為購房者列出商住兩用房的特點(diǎn)提醒大家注意: 1.物業(yè)、水電、公共維修基金等費(fèi)用較高。由于商住兩用房的水電價(jià)格實(shí)行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn),較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對較高;物業(yè)收費(fèi)也較少受到政府部門的限制;公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費(fèi)用較高; 2.產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年,在到期后可以自動(dòng)續(xù)期,而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年,在到期后不是自動(dòng)續(xù)期,并且要補(bǔ)交土地出讓金; 3.商住兩用房無法遷入戶口,這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源,子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué); 4.沒有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施,例如**、商業(yè)、居委會(huì)等,也就是說沒有配套的幼兒園、**,也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。這樣就會(huì)給購買后的日常生活帶來諸多不便; 5.按揭貸款實(shí)行商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%,貸款利率為普通住宅的1.1倍,貸款年限**多為10年,并且不能用住房公積金貸款; 6.購買時(shí)不實(shí)行稅費(fèi)優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時(shí)有許多優(yōu)惠的稅費(fèi)政策,但購買商住兩用房時(shí)沒有相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。 其實(shí)綜合來看,小編認(rèn)為商住兩用房的優(yōu)劣勢都很明顯,商住兩用房的優(yōu)勢是:可以注冊公司,可居住可辦公,不限購,不算首套房,環(huán)境好,鼓勵(lì)年輕人創(chuàng)業(yè),適應(yīng)城市發(fā)展趨勢;目前存在的劣勢是:不能戶口落戶,沒有學(xué)區(qū)派位,**較高50%。 **后,小編認(rèn)為,商住兩用房在未來的不限購優(yōu)勢將逐步減弱,未來出售難度將會(huì)增加促使消費(fèi)者優(yōu)先選擇普通住宅。 其實(shí),商住兩用房**大的優(yōu)勢是不限購,但目前松綁限購政策是市場主流趨勢,會(huì)有更多的人具備購房資格;其次五個(gè)城市雖然短期內(nèi)不會(huì)取消限購,但是不排除未來限購政策有所放寬,一旦只能有所松動(dòng),商住兩用房的需求將會(huì)有明顯下降。 對于購房者來說,商住房只是過渡住房一般3-5年后,消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)能力充裕,購房資質(zhì)符合,必然會(huì)選擇換房。不限購優(yōu)勢減弱,加之商住兩用房的高額稅費(fèi),出手的難度增大。未來商住兩用房整體價(jià)格預(yù)計(jì)面臨回落的壓力,上漲的空間很小。
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