吉屋網(wǎng) >房產(chǎn)問答 >其他 >其他 >詳情

??買期房要注意什么?買期房有哪些利弊呢?

138****3878 | 2019-05-09 23:36:36

已有4個(gè)回答

  • 138****5166

    人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止,在這一期間的商品房稱為期房。
    買期房的好處是期房的價(jià)格相對(duì)便宜,而且如果房?jī)r(jià)處于上漲趨勢(shì)的話,等房屋建成交付了價(jià)格也就漲了不少了。壞處就是買了不能馬上入住,要等房屋建成竣工之后才能交房,而且有一定的風(fēng)險(xiǎn),比如開發(fā)商資金短缺或者開發(fā)商有欺騙行為,房子沒建成跑路了,房子成爛尾樓那就損失很大。

    查看全文↓ 2019-05-09 23:37:14
  • 154****2119

    一、認(rèn)真查驗(yàn)相關(guān)文件開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》;查驗(yàn)開發(fā)商是否取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》,并核實(shí)自己擬購(gòu)買的房屋是否在《商品房銷售(預(yù)售)許可證》上所載的房屋棟號(hào)范圍內(nèi)。
    二、注意定金條款購(gòu)房者購(gòu)買期房時(shí),一般要向開發(fā)商交付定金。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定,雙方約定的定金數(shù)額不能超過合同總價(jià)款的20%。
    三、區(qū)分定金和預(yù)付款
    四、注意購(gòu)房合同中的面積
    五、注意購(gòu)房合同中不可抗力條款延期交房是商品房交易中的一個(gè)**為突出的問題,為避免承擔(dān)違約責(zé)任,開發(fā)商常常以不可抗力為借口。為避免這方面的損失,購(gòu)房人在簽約時(shí),一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。
    六、對(duì)開發(fā)商產(chǎn)權(quán)證辦理義務(wù)的約定。

    查看全文↓ 2019-05-09 23:37:09
  • 138****7179

    在當(dāng)前樓市的現(xiàn)狀下,大多數(shù)置業(yè)者購(gòu)房均為期房,通常要在兩年后才能交房。在這等待交房的過程中,想必每個(gè)人都有著很多的顧慮。為了減少大家落入期房的風(fēng)險(xiǎn)中,小編總結(jié)了購(gòu)買期房可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及要注意的事項(xiàng),讓大家防患于未然。
    一、購(gòu)買期房可能要承擔(dān)哪些方面的風(fēng)險(xiǎn)?
    (1)買期房可能承擔(dān)——延期交房的風(fēng)險(xiǎn)
    實(shí)踐中,因?yàn)殚_發(fā)商的資金問題(如開發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等)、工程管理問題等原因,有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發(fā)生,以致消費(fèi)者的利益受損。
    (2)買期房可能承擔(dān)——房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險(xiǎn)
    開發(fā)商由于市場(chǎng)信譽(yù)和資金實(shí)力等方面的原因,對(duì)房屋的建筑質(zhì)量、建筑裝飾材料、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等進(jìn)行了與購(gòu)房協(xié)議內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用,使購(gòu)房者蒙受損失。其中**應(yīng)該注意的是房屋建筑面積的變化,即合同上約定的住房面積與實(shí)際面積有很大的出入。
    (3)買期房可能承擔(dān)——房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風(fēng)險(xiǎn)
    由于多方面的原因,有可能使開發(fā)商無法按期獲得整個(gè)項(xiàng)目的房屋權(quán)屬證件,購(gòu)房的業(yè)主也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件。由此可以導(dǎo)致購(gòu)房者蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。
    另外,如果購(gòu)房者選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)不當(dāng),還可能會(huì)遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑,房地產(chǎn)價(jià)格下降所帶來的損失。
    二、購(gòu)買期房的注意事項(xiàng)有哪些?
    (1)買期房要調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)商是否具備預(yù)售商品房的合法性

    查看全文↓ 2019-05-09 23:37:07
  • 155****7097

    簽合同的時(shí)候注意看一下補(bǔ)充協(xié)議,因?yàn)楹贤径际且粯拥模挥醒a(bǔ)充協(xié)議是你跟開發(fā)商發(fā)生的,還有就是要看一下房屋預(yù)售許可證,這個(gè)證很重要,因?yàn)檫@個(gè)證是開發(fā)商**后拿到的,你只有前面所有的手續(xù)全了才可以拿到這個(gè)證!
    你只要和開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同就可以了,他們會(huì)給你一份合同,然后要給你開個(gè)購(gòu)房收據(jù)。
    要注意的是開發(fā)商的開發(fā)的合法性,只要注意他們的五證是否齊全就行,分別是國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售證、建筑施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
    你收房的時(shí)候要看兩書:《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
    期房**開始認(rèn)購(gòu)的時(shí)候是沒有其余費(fèi)用的。它的費(fèi)用和購(gòu)買別的房子是沒有什么區(qū)別的。
    如果開發(fā)商有營(yíng)業(yè)許可證并有一定的資質(zhì),是可以購(gòu)買的。
    買方交**款(一般20%)后,開發(fā)商出具收款憑證。憑購(gòu)房合同和**憑證和買方的收入證明,到開發(fā)商指定的銀行申請(qǐng)按揭貸款。
    買方根據(jù)自己的還款能力,確定貸款期限(1-30年),一般選擇等額本息還款方式,銀行會(huì)告訴你從何時(shí)開始和每月還款數(shù)額(如果貸款數(shù)額和年限都已知,發(fā)信息來給你算)。
    合同主要是明確交房時(shí)間和辦理房產(chǎn)證的時(shí)間以及違約賠償規(guī)定。由于都是格式合同,只要上述三個(gè)方面是清楚的就可以了。
    下列說法不實(shí):明天需要交**\房屋維修基金和契稅(說明天辦完之后會(huì)返還全部契稅,但要先交不然不能在銀行代款.)
    首先是貸款只要求**憑證,與維修基金和契稅無關(guān)。
    維修基金是交房時(shí)交的,契稅是辦理房產(chǎn)證時(shí)交的,而且契稅怎能返還?估計(jì)是開發(fā)商緩解流動(dòng)資金緊張的一種手段。但如果開發(fā)商能出具收款憑證,也是可以的。
    交房前要驗(yàn)收房子,合格(滿意)后才能入住。
    屆時(shí)要交維修基金和一年的物業(yè)費(fèi),管道煤氣初裝費(fèi)和有線電視初裝費(fèi)等。

    查看全文↓ 2019-05-09 23:36:57

相關(guān)問題

  • 應(yīng)注意以下問題:五證,一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證,第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證,第三是建設(shè)工程開工證,第四是國(guó)有土地使用證,第五是商品房預(yù)售許可證,簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的,開工市是由市建委核發(fā)的,國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證**主要的應(yīng)該看兩證,一個(gè)是國(guó)有土地使用證,一個(gè)是預(yù)售許可證,這兩種要核發(fā),看準(zhǔn)確了,一般原則上就沒有問題,特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是,購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件,復(fù)印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房過程中涉及的法律問題作為購(gòu)房者來講,是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題,就是說先得安居才能樂業(yè),所以,對(duì)于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問題。但是在購(gòu)房過程中出現(xiàn)了很多問題,不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露,其實(shí),很多問題應(yīng)該說是如果購(gòu)房者比較謹(jǐn)慎,對(duì)于購(gòu)房的知識(shí)比較了解,很多問題是可以避免的。個(gè)人在購(gòu)房中,大體上分三個(gè)階段。第一,購(gòu)房前的準(zhǔn)備,購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目,就是你準(zhǔn)備購(gòu)買什么樣的房子,首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境,非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解,就是說在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。第二,簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同,這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同的時(shí)候,應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證,我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金,簽訂認(rèn)定書,選擇付款的方式,簽訂商品房買賣的合同,再交付購(gòu)房款,辦理銷售或者叫預(yù)售登記,這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。第三,交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記,就是開發(fā)商在辦理完登記后,簽收“兩書”,接受物業(yè),申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。具體講,涉及到一些法律問題。第一,如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告,在閱讀售樓書的時(shí)候,首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證,這是對(duì)開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性,一個(gè)是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對(duì),核對(duì)這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實(shí)的,是不是有預(yù)售許可證。其次,可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息,決定是否購(gòu)買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息,有些開發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說明,比如說多少多少分鐘的車程,10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越,那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了,你是開的小轎車還是公共汽車,是什么時(shí)速的,所以用幾分鐘的車程確定地段的位置,這已經(jīng)被國(guó)家工商局認(rèn)定為是違法的廣告??墒?,往往在售樓書中都有這個(gè),我們應(yīng)該特別注意。怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率?我看到售樓書之后確實(shí)非常感興趣,但是又怕**后買了房子以后,不象售樓書中所描述的那些美妙?怎么辦?根據(jù)法律的規(guī)定,如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力,就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中,這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境,這么好的戶型、這么好的地段,想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù),就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話,一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購(gòu)銷合同里約定的條款履行義務(wù),他就要承擔(dān)責(zé)任。在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書,要交定金,提醒購(gòu)房人要注意,認(rèn)購(gòu)書里的定金和訂金的區(qū)別,定金是一個(gè)專門的法律概念,其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用,并有特定定金的規(guī)則,它有特定的法律內(nèi)涵,叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金,接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用,它只是起擔(dān)保作用,叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以,在認(rèn)購(gòu)書中寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂),因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中有這樣的條款,買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書多少之日起買房,否則的話不給退還。建議,購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候,將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署,所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。認(rèn)購(gòu)書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同,簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待,因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛,購(gòu)房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以,在簽定合同之前,購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”,如果是現(xiàn)房,根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了,而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。五證,一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證,第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證,第三是建設(shè)工程開工證,第四是國(guó)有土地使用證,第五是商品房預(yù)售許可證,簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的,開工市是由市建委核發(fā)的,國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證**主要的應(yīng)該看兩證,一個(gè)是國(guó)有土地使用證,一個(gè)是預(yù)售許可證,這兩種要核發(fā),看準(zhǔn)確了,一般原則上就沒有問題,特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是,購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件,復(fù)印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢,兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件,一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書,第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記,在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任,正常使用情況下,各部件的保修期,比如說防水是三年,墻面、管道滲漏是一年,墻面抹灰脫落是一年,地面大面積起沙是一年,包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備,衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

    全部5個(gè)回答>
  • 應(yīng)注意以下問題:五證,一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證,第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證,第三是建設(shè)工程開工證,第四是國(guó)有土地使用證,第五是商品房預(yù)售許可證,簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的,開工市是由市建委核發(fā)的,國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證**主要的應(yīng)該看兩證,一個(gè)是國(guó)有土地使用證,一個(gè)是預(yù)售許可證,這兩種要核發(fā),看準(zhǔn)確了,一般原則上就沒有問題,特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是,購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件,復(fù)印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 購(gòu)房過程中涉及的法律問題 作為購(gòu)房者來講,是老百姓一生當(dāng)中一個(gè)非常重要的問題,就是說先得安居才能樂業(yè),所以,對(duì)于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個(gè)很重要的問題。但是在購(gòu)房過程中出現(xiàn)了很多問題,不時(shí)在報(bào)紙或者其他的新聞媒體上有所披露,其實(shí),很多問題應(yīng)該說是如果購(gòu)房者比較謹(jǐn)慎,對(duì)于購(gòu)房的知識(shí)比較了解,很多問題是可以避免的。 個(gè)人在購(gòu)房中,大體上分三個(gè)階段。 第一,購(gòu)房前的準(zhǔn)備,購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目,就是你準(zhǔn)備購(gòu)買什么樣的房子,首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境,非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解,就是說在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。 第二,簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同,這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同的時(shí)候,應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證,我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金,簽訂認(rèn)定書,選擇付款的方式,簽訂商品房買賣的合同,再交付購(gòu)房款,辦理銷售或者叫預(yù)售登記,這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。 第三,交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記,就是開發(fā)商在辦理完登記后,簽收“兩書”,接受物業(yè),申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

    全部3個(gè)回答>
  • 1、定金問題:購(gòu)期房一般要交付定金,對(duì)于定金的交付法律是有明文規(guī)定的,如開發(fā)商提出“無理”要求,你可依法拒之,或在事后訴之法院,由法院認(rèn)定合同無效,讓法院幫你把多付的錢要回來?!稉?dān)保法》第八十九條規(guī)定:“當(dāng)事人一方可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定,當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效,定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超出合同標(biāo)的額的20%”。由這一法律規(guī)定可以看出:第一,定金條款并不具有強(qiáng)制性,它只是指導(dǎo)性的,消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款;第二,應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況;第三,雖然已訂立了定金條款,消費(fèi)者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力,如果可能沒有能力履行合同,就不要交付定金,因?yàn)榻桓抖ń鸷贤艜?huì)生效。2、不可抗力問題:《民法通則》第107條明確規(guī)定:“因?yàn)椴豢煽沽Σ荒苈男泻贤蛘咴斐伤藫p害的,不承擔(dān)民事責(zé)任”。一旦延期交房,開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失,購(gòu)房人在簽約時(shí),一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視,購(gòu)房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有二條:一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”;二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”。從實(shí)際發(fā)生的商品房買賣糾紛來看,因“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”問題產(chǎn)生的糾紛較少,因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。如果施工中遇到的異常困難及重大技術(shù)問題,不能及時(shí)解決或有其他賣方不能控制的事件等可能存在,購(gòu)房人可以考慮放棄3、面積糾紛問題:期房**大的特征是在預(yù)售合同訂立時(shí),房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實(shí)存在,有關(guān)房屋狀況中能體現(xiàn)在圖紙上。這樣,使得按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積和竣工后現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品房的價(jià)格又往往是按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積來計(jì)算的。為防止花冤枉錢,購(gòu)房人應(yīng)在合同中這樣明確:“誤差率為?0.5%時(shí),房屋單價(jià)不另行結(jié)算;誤差率低于為?0.5%時(shí),合同繼續(xù)履行,按每建筑平方米據(jù)實(shí)結(jié)算,誤差率超過?0.5%時(shí),購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同并要求雙倍返還定金、追究法律責(zé)任“。4、房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限問題:開發(fā)商在解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時(shí),一個(gè)常用借口是有關(guān)部門不給辦。其實(shí),根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定,登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān),登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后,凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說,造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商,比如,開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金、進(jìn)度有誤等,一旦屬于這些情況,購(gòu)房人就要提高警惕,一方面了解能否解決,一方面考慮是否要放棄購(gòu)買該房產(chǎn)的計(jì)劃。

    全部3個(gè)回答>
  • 在簽訂商品房買賣合同時(shí),因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識(shí)上信息不對(duì)稱,有時(shí)買方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致**后在合同履行中處于被動(dòng)地位?! ≠?gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》前,應(yīng)對(duì)合同條款及專業(yè)詞語仔細(xì)閱讀、理解,必要時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。  就合同主要條款說明如下: ?。?)關(guān)于房屋面積方面的條款?! ∩唐贩恳越ㄖ娣e計(jì)算房款,建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式?! ∧壳敖桓斗课輹r(shí),往往建筑面積增大,且不超過3%,但套內(nèi)建筑面積減少,公攤面積增大。為避免此種對(duì)買房人不利的情況出現(xiàn),合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少,公攤面積不得增大多少等等,比如:2%,并約定超出此范圍怎么辦,退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用,不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等?! ×硪环N按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款,套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí),一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理?! 。?)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。  價(jià)格條款應(yīng)比較明確,應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià),不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中,應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式,如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等?! 】勺⒚髻I方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款,如果不能通過的話,買方可以取消合同,全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要,**好爭(zhēng)取加入此條款,達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。 ?。?)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款?! ≠?gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如:臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等?! ‰p方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”,而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn),大理石地面材料實(shí)為人造大理石,而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國(guó)內(nèi)產(chǎn)品,只是貼上外國(guó)商標(biāo)。在案件審理時(shí),開發(fā)商使用人造大理石沒有違約,因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn),確是外國(guó)品牌,也符合約定。當(dāng)然,使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確,雙方解釋條款意見不一的情形,對(duì)格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準(zhǔn)?! ∮行┵?gòu)房人認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此?! ∩唐贩靠⒐を?yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收,因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格,而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定,都是由開發(fā)商擬訂,側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益,因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問題?! w、地面、頂棚平直度,頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況,表面裂縫等進(jìn)行必要約定?! 。?)關(guān)于售后物業(yè)管理的條款?! ∵@是購(gòu)房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容,要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)?! ∽?001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定:“商品房銷售時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的,買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”  但是,在實(shí)際簽約時(shí),很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此,買受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng),防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)?! 。?)關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。  應(yīng)寫明房屋交付的日期,房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款,是一次付清,還是分期付清?! 。?)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款?! ∮呻p方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理,或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí),賣方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報(bào)告,以及繳納的稅單。  按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定,約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是,實(shí)際簽約時(shí),出賣人往往將此期限延長(zhǎng),通常有90日、180日等等。買房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中,將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日,不宜太長(zhǎng)。如果此期限時(shí)間過長(zhǎng),如:365天以上,表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保,短期內(nèi)不能解除抵押,對(duì)買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響?! 。?)關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款。房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用,應(yīng)按法律規(guī)定,各自承擔(dān),并明確載入合同?! 。?)關(guān)于違約責(zé)任的條款?! “ǔ鲑u人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任,或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任;買受人逾期付款 應(yīng)負(fù)的責(zé)任,以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房,不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定,“不可抗力”,是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況,如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依照此規(guī)定,房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯(cuò),如:對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力,同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí),應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?,F(xiàn)在開發(fā)商在購(gòu)房合同中,關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低,與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng),違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠,買房者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例,可以考慮在千分之0.5至1之間?! 。?)關(guān)于不可抗拒力?! 『炗喓贤瑫r(shí),注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?!  安豢煽沽Α敝覆荒茴A(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害,不包括政府行為或社會(huì)異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋,否則,該解釋不具有約束力。并應(yīng)約定一個(gè)告知期限?! 〕鲑u人有時(shí)提出以下免責(zé)條款,買受人**好不要同意:非出賣人原因,有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的?! ?7、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩  《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購(gòu)房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內(nèi)容,對(duì)有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂,對(duì)遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充。  買受人在簽訂合同時(shí)一定要將自己與開發(fā)商所約定的事項(xiàng)在合同中加以體現(xiàn),只有這樣才能在日后發(fā)生爭(zhēng)議的情況下,有據(jù)可尋,**大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。買受人盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購(gòu)房人的一個(gè)基本知情權(quán),也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)?! 》课萜矫鎴D作為合同的附件一,是當(dāng)事人意思一致的表示,也是日后發(fā)生爭(zhēng)議的解決依據(jù)。由于劉先生在簽訂合同時(shí)并沒有仔細(xì)審查自己合同的附件,所以并沒有意識(shí)到開發(fā)商所提供的房屋平面圖與雙方實(shí)際約定的并不一致,并且存在許多缺陷,而當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),起到證據(jù)作用的卻只能是合同附件中的平面圖,所以,希望廣大消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時(shí),一定要仔細(xì)審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細(xì)節(jié)是否在圖中標(biāo)明。  避免商住混用引發(fā)糾紛。隨著商品房的交付使用,因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣,不得作為商業(yè)用房出賣,否則承擔(dān)違約責(zé)任?! 〖s定“五證”復(fù)印件的真實(shí)性,否則開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任選擇賣方出示《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為房屋交付的條件。交房時(shí)出示實(shí)測(cè)面積?! 氖袌?chǎng)的角度來說,適銷對(duì)路的產(chǎn)品供不應(yīng)求,仍處于賣方市場(chǎng),賣方就會(huì)利用市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì),在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場(chǎng)需求少或積壓商品房,因存在這樣那樣的問題,賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看,房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成并高速發(fā)展,立法者、管理者從觀念上和實(shí)際操作上都不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要,且又無經(jīng)驗(yàn)及先例可循,導(dǎo)致立法和管理相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來說比較滯后;在幾種因素的綜合作用下,短期內(nèi)買方與賣方是無法抗衡的,無法達(dá)到權(quán)利義務(wù)趨向于真實(shí)一致。那么在這種買方明顯處于弱勢(shì)及不利的情況下,怎么能盡**大可能為自己爭(zhēng)得一些應(yīng)屬于自己的但實(shí)際上卻被侵犯或被忽視的權(quán)利呢?  買方聘請(qǐng)律師幫助簽訂購(gòu)房合同的,在就合同條款進(jìn)行協(xié)商、談判的時(shí)候,買方要與自己的律師站在一個(gè)立場(chǎng),要表示出對(duì)律師的高度信任,這樣才有利于爭(zhēng)取到**大的合同合法權(quán)益,**大程度減少合同內(nèi)容不利于買方甚至對(duì)買方不公的結(jié)果。在開發(fā)商表示不簽就算了的情況下,即使你很想買這個(gè)房子,你也要沉著,不要輕易放棄律師為你提出的談判條件,要知道很多談判不是一蹴而就的,要有各自爭(zhēng)取的過程?! 】傊?,購(gòu)房人在簽訂商品房買賣合同時(shí),不要著急,盡可能多咨詢一些專業(yè)人士,這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房買賣合同。  8、簽字蓋章祝圓滿  北京已出現(xiàn)了同一房屋買賣合同竟有三個(gè)版本的案件糾紛,開發(fā)商擅改合同是出現(xiàn)三個(gè)版本的合同原因?! ?jiān)持賣方先蓋章,買方后簽字,不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁(yè)章,個(gè)人買主過頁(yè)簽字?! 『炗喩唐贩抠I賣合同應(yīng)該是雙方對(duì)合同的條款達(dá)成一致意見并以書面形式表達(dá)后同時(shí)簽字蓋章,然后合同才能生效。但實(shí)際上一些開發(fā)商要求買方先簽字,然后才去蓋章。開發(fā)商這樣做有很多理由,比如開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)售樓時(shí),中介機(jī)構(gòu)并無權(quán)在合同上蓋章,所以必須將談好的合同送到開發(fā)商那里去蓋章;還有的是開發(fā)商的公章歸某個(gè)人掌管,為了提高開發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因,開發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后,才集中起來去蓋章?! ≠u方蓋章和買方簽字的時(shí)間差,對(duì)于誠(chéng)信的開發(fā)商來說無需多慮,但對(duì)于個(gè)別存在有意欺詐的開發(fā)商,買方就不得不防了,比如開發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間差,將一式四份的合同修改,在空白處增加對(duì)自己有利的內(nèi)容,對(duì)事先談好的補(bǔ)充協(xié)議不認(rèn)可,可這時(shí)買方已簽字了,**款大都交了,這會(huì)使買方處于一個(gè)不利的地位?! 榱朔乐惯@種概率雖小但對(duì)買方殺傷力卻極強(qiáng)的細(xì)節(jié),建議買方事先將合同的空白處劃掉,并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來,以防被改動(dòng)?! ?*好堅(jiān)持雙方同時(shí)蓋章簽字,這開發(fā)商不是不能做到,同時(shí)也是對(duì)買方的一種尊重,對(duì)合同嚴(yán)肅性的尊重。

    全部4個(gè)回答>
  • 購(gòu)買期房時(shí)要注意什么?1.查看賣方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書,以及本項(xiàng)目的有關(guān)“五證”,即:國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證。此外,購(gòu)買人還要詳細(xì)查驗(yàn)欲買房是否與許可證中批準(zhǔn)的具體項(xiàng)目幢號(hào)、層次一致。2.要認(rèn)真填寫商品房的買賣合同并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向房管部門辦理登記備案。買賣合同應(yīng)采用國(guó)家統(tǒng)一制定的《商品房銷售合同文本》,合同應(yīng)盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確,明確房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)格、交房確切日期、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和違約責(zé)任等。同時(shí),雙方對(duì)一些未能在合同中體現(xiàn)出來的具體事項(xiàng)進(jìn)行約定,并附在正式合同后,其附件的基本內(nèi)容應(yīng)包括:所購(gòu)買房屋的平面圖、房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共配套設(shè)施、購(gòu)買停車位所簽訂補(bǔ)充協(xié)議,明確買賣雙方的權(quán)利、義務(wù),以及正式合同文本中未列明的其他事項(xiàng)。3.購(gòu)買“期房”**好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。公積金貸款、按揭貸款將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行方面,購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)小些,但如果購(gòu)房者資金充裕,而開發(fā)商信譽(yù)好、資金雄厚,不妨選擇一次性付款。4.購(gòu)買“期房”要準(zhǔn)確房屋的位置。購(gòu)買者要認(rèn)真弄清所購(gòu)的具體位置,以及所處的周圍環(huán)境和中長(zhǎng)期建設(shè)規(guī)劃,不要被廣告所迷惑,避免房屋建成交房時(shí),才與開發(fā)商交涉,甚至發(fā)生糾紛。5.如果購(gòu)買的“期房”未能如期交付,購(gòu)房者要勇于維護(hù)自己的合法權(quán)利。□早報(bào)記者郭華萍/整理

    全部5個(gè)回答>