??回遷房是什么意思?購(gòu)買(mǎi)回遷房需要注意什么?

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• 145****9788

  　一、購(gòu)買(mǎi)回遷房程序：
  　?。ㄒ唬┗剡w房，專(zhuān)指建立在國(guó)有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來(lái)一定能夠取得個(gè)人房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋。也就是說(shuō)，建立在集體土地或者國(guó)有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍。
  　?。ǘ┪慈〉梅慨a(chǎn)證回遷房能否買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議能否有效？只要是出賣(mài)人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對(duì)其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此，只要雙方意思表示真實(shí)，不損害國(guó)家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  　　另外，回遷房的買(mǎi)賣(mài)涉及到兩次稅費(fèi)的繳納，一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書(shū)是需要繳納的稅費(fèi)，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。
  　　二、購(gòu)買(mǎi)回遷房要注意問(wèn)題：
  　　對(duì)于回遷房買(mǎi)賣(mài)合同，還需要尤其注意以下幾點(diǎn)，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。
  　?。ㄒ唬┮欢ㄒs定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和交房的時(shí)間
  　　簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，出賣(mài)人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
  　　簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。
  　?。ǘ﹪?yán)防“一房多賣(mài)”的發(fā)生
  　　回遷房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣(mài)人“一房數(shù)賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣(mài)人將商品房數(shù)次出賣(mài)所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)房人一定要注意這一點(diǎn)。
  　　（三）買(mǎi)方不要一次性付全款
  　　沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買(mǎi)房留有尾款，而賣(mài)方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買(mǎi)方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買(mǎi)方較高的談判技巧。
  　?。ㄋ模┮筚u(mài)方的配偶簽名
  　　實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐猓駝t可能產(chǎn)生兩類(lèi)法律后果：其一，若房?jī)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣(mài)房屋，則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果；其二，若在過(guò)戶(hù)之前，賣(mài)方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。以上兩種情況，只要賣(mài)方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。
  　　綜上可以看出，未取得房產(chǎn)證回遷房買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，但是與期房轉(zhuǎn)讓一樣存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者一定要購(gòu)買(mǎi)未取得房產(chǎn)證回遷房，因相關(guān)操作較為復(fù)雜，建議盡可能尋求專(zhuān)業(yè)法律人士幫助，以**大程度地降低法律風(fēng)險(xiǎn)，保障自己的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2019-05-17 17:10:40
• 145****8624

  買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會(huì)因各種復(fù)雜原因暫無(wú)法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶(hù)手里購(gòu)買(mǎi)的回遷房，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時(shí)間難保障。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （二）、過(guò)戶(hù)登記費(fèi)用高?；剡w戶(hù)可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過(guò)戶(hù)交易時(shí)就可以面臨補(bǔ)交一些費(fèi)用的情況，增加了過(guò)戶(hù)登記費(fèi)用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補(bǔ)交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （三）、不能辦理按揭。無(wú)房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會(huì)給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)
  （四）、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。大多購(gòu)買(mǎi)回遷房的交易行為，一時(shí)無(wú)法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，有的回遷戶(hù)故意一房多賣(mài)，致購(gòu)買(mǎi)者出資后無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會(huì)遭遇已無(wú)賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶(hù)對(duì)外有債務(wù)，回遷房可能會(huì)被法院查封。

  查看全文↓ 2019-05-17 17:10:33
• 153****1487

  　第一、一房多賣(mài)?；剡w房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣(mài)人“一房數(shù)賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣(mài)人將商品房數(shù)次出賣(mài)所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)買(mǎi)時(shí)一定要注意。
  　　第二、盡量要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣(mài)方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中要盡量讓賣(mài)方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣(mài)方出賣(mài)行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣(mài)方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說(shuō)話(huà)的方式和技巧，以免不快。
  　　第三、必須約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和交房的時(shí)間。簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，出賣(mài)人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫(xiě)明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。
  　　第四、買(mǎi)方要留尾款。沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買(mǎi)房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣(mài)方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買(mǎi)方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買(mǎi)方較高的談判技巧。

  查看全文↓ 2019-05-17 17:10:29
• 152****3347

  1、首先要確認(rèn)房子是不是產(chǎn)權(quán)房，預(yù)計(jì)什么時(shí)間下方本。
  2、回遷房一般算是政府性質(zhì)的福利房，也是二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房。交易會(huì)存在毀約的風(fēng)險(xiǎn)。
  3、目前的價(jià)格是多少，包含什么費(fèi)用，后續(xù)稅費(fèi)或改革后稅費(fèi)增高誰(shuí)來(lái)出。
  4、家庭內(nèi)部會(huì)不會(huì)給予出示一份同意出售證明（也就是房主在分房時(shí)，用的是家庭維度及政策申請(qǐng)的）他們**好都同意簽字，按手印。
  5、費(fèi)用怎么支付，要寫(xiě)清楚，**好具體到日期。
  6、違約責(zé)任：任何一方違約，怎么懲罰，懲罰的起始日期什么節(jié)點(diǎn)，舉例，一方提出違約的當(dāng)日起，5個(gè)工作內(nèi)向守約方支付什么比例的條件，這樣便于追訴，如果只寫(xiě)違約賠付20%違約金，什么時(shí)間給，會(huì)有扯皮，包括付款也是如此。有日期和期限才會(huì)體現(xiàn)合同的嚴(yán)謹(jǐn)性。
  以上建議，可以下一個(gè)存量房買(mǎi)賣(mài)合同，加以修改，會(huì)比較嚴(yán)謹(jǐn)，內(nèi)容雖多，但約束會(huì)更有利于雙方。

  查看全文↓ 2019-05-17 17:10:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??回遷房是什么意思?購(gòu)買(mǎi)回遷房應(yīng)注意什么?
  答

  買(mǎi)回遷房注意事項(xiàng)有哪些1、其實(shí)回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子。每一個(gè)樓盤(pán)基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。買(mǎi)回遷房的費(fèi)用都比商品房要，敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那就買(mǎi)回遷房比較劃算?；剡w房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，購(gòu)買(mǎi)未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。2、我們買(mǎi)賣(mài)回遷房時(shí)要注意要求賣(mài)方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對(duì)回遷房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是商品房回遷。該回遷房占用土地是劃撥用地，在辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，由買(mǎi)受人補(bǔ)交土地出讓金。買(mǎi)方要注意讓賣(mài)方將戶(hù)口遷走，否則，買(mǎi)方的戶(hù)口遷不進(jìn)來(lái)。3、要嚴(yán)防“一房數(shù)賣(mài)”回遷房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣(mài)人“一房數(shù)賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。我國(guó)民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。買(mǎi)回遷房注意事項(xiàng)有哪些？回遷房過(guò)戶(hù)費(fèi)怎么算？回遷房過(guò)戶(hù)費(fèi)怎么算1、有關(guān)回遷房的買(mǎi)賣(mài)涉及到兩次稅費(fèi)的繳納：一次是原房主取得房屋權(quán)證書(shū)是需要繳納的稅費(fèi)，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)。我國(guó)稅收法律明確規(guī)定了稅種、稅率、稅額及納稅義務(wù)人，但并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對(duì)人或第三人約定由合同相對(duì)人或第三人繳納稅款，即對(duì)于實(shí)際由誰(shuí)繳納稅款并未作出強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定。2、那回遷房的過(guò)戶(hù)費(fèi)有：測(cè)繪費(fèi)1．36元／平方，買(mǎi)方；評(píng)估費(fèi)0．5％（評(píng)估額，允許浮動(dòng)），買(mǎi)方；契稅評(píng)估額初次90平內(nèi)1％、90平－140平內(nèi)1．5％，超過(guò)140平或非首次3％，買(mǎi)方繳納；所得稅按全額的１％，由賣(mài)方承擔(dān)，滿(mǎn)五年唯一住房減免；交易費(fèi)6／平方，雙方；工本費(fèi)80元，買(mǎi)方（工本印花稅5元）買(mǎi)方；營(yíng)業(yè)稅5．6％賣(mài)方繳納，普通住房滿(mǎn)五年可減免。

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• 問(wèn) ??回遷房是什么意思,購(gòu)買(mǎi)回遷房有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎?
  答

  買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)（一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會(huì)因各種復(fù)雜原因暫無(wú)法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶(hù)手里購(gòu)買(mǎi)的回遷房，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時(shí)間難保障。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)（二）、過(guò)戶(hù)登記費(fèi)用高?；剡w戶(hù)可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過(guò)戶(hù)交易時(shí)就可以面臨補(bǔ)交一些費(fèi)用的情況，增加了過(guò)戶(hù)登記費(fèi)用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補(bǔ)交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)（三）、不能辦理按揭。無(wú)房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會(huì)給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買(mǎi)回遷房風(fēng)險(xiǎn)（四）、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。大多購(gòu)買(mǎi)回遷房的交易行為，一時(shí)無(wú)法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，有的回遷戶(hù)故意一房多賣(mài)，致購(gòu)買(mǎi)者出資后無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會(huì)遭遇已無(wú)賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶(hù)對(duì)外有債務(wù)，回遷房可能會(huì)被法院查封。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)買(mǎi)回遷房需要注意什么？
  答

  如果有選擇的情況下盡量不選擇沒(méi)房本的房子，而且還是回遷房，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)比較高；可以注意以下問(wèn)題：1、沒(méi)房本的房子不確定房本下發(fā)時(shí)間，交易周期會(huì)很長(zhǎng)，房本開(kāi)發(fā)商能否辦下來(lái)，2、需要確認(rèn)房本下來(lái)后的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，能否正常買(mǎi)賣(mài)，是否有其他共有人，房本下來(lái)后稅費(fèi)情況是否會(huì)發(fā)生變化，多出稅費(fèi)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，3、賣(mài)方違約風(fēng)險(xiǎn)等，4、房款如何交付，什么時(shí)間交房等?？傊?gòu)買(mǎi)沒(méi)房本的回遷房跟沒(méi)房本的商品房還不一樣，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更高一些，建議謹(jǐn)慎操作。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)買(mǎi)回遷房需要注意什么
  答

  如果有選擇的情況下盡量不選擇沒(méi)房本的房子，而且還是回遷房，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)比較高

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)回遷房需要注意什么
  答

  其實(shí)在購(gòu)買(mǎi)回遷房的時(shí)候，需要注意的問(wèn)題還是很多的，如果說(shuō)回遷房已經(jīng)擁有房屋所有產(chǎn)權(quán)證是可以按照二手房來(lái)買(mǎi)賣(mài)或者是租賃交易，如果說(shuō)還暫時(shí)沒(méi)有取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證，這種房子其實(shí)就類(lèi)似于小產(chǎn)權(quán)房，在交易的時(shí)候是不受法律保護(hù)的，所以一旦出現(xiàn)有房東一房?jī)少u(mài)的情況，也很難保護(hù)自己的合法權(quán)益，而且出現(xiàn)房?jī)r(jià)高漲之后，因?yàn)檫`約的成本比較低，所以一房?jī)少u(mài)的情況會(huì)經(jīng)常發(fā)生。因?yàn)樵谑袌?chǎng)上回遷房的價(jià)格要比商品房的價(jià)格要低很多，在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候還要注意由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)，因?yàn)樵诮灰椎臅r(shí)候，涉及到兩次稅費(fèi)的繳納，原房主在取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，需要繳納一次費(fèi)用，在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候還需要繳納相應(yīng)的土地出讓金，所以如果購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候要問(wèn)清楚，這兩次費(fèi)用是由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。