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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算繳納?

145****8788 | 2019-06-06 08:03:45

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  • 154****8412

    房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法,對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收,對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種:
    1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;
    2.第二種按租金收入計(jì)算,其計(jì)算公式為:年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅:
    一、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);
    二、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);第
    三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第
    四、個(gè)人所有非營業(yè)使用的房產(chǎn);
    五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

    查看全文↓ 2019-06-06 08:04:08
  • 137****2455

     應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額
      一、定義:

      土地使用稅,是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人,以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收,因此也稱城鎮(zhèn)土地使用稅。

      二、征收標(biāo)準(zhǔn):

      城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率,即采用有幅度的差別稅額,按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下:

      1、大城市1.5元至30元;

      2、中等城市1.2元至24元;

      3、小城市0.9元至18元;

      4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

      三、免征土地使用稅的情形:

      根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第六條規(guī)定,下列土地免繳土地使用稅:  1、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地;  2、由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地;  3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;  4、市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地;  5、直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地;

    查看全文↓ 2019-06-06 08:04:00
  • 133****4742


    西政資本為西政投資集團(tuán)下屬企業(yè),西政投資集團(tuán)是西南政法大學(xué)地產(chǎn)、金融圈校友傾心打造的地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)平臺(tái)。集團(tuán)主營私募投資、創(chuàng)業(yè)投資,主要投資方向?yàn)榈禺a(chǎn)、高新科技、互聯(lián)網(wǎng)、文化傳媒、創(chuàng)新金融等產(chǎn)業(yè)。集團(tuán)下設(shè)西政地產(chǎn)金融研究院,專門從事金融/融資產(chǎn)品設(shè)計(jì)、稅務(wù)籌劃、跨境投融資、房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)務(wù)研究與顧問工作。歡迎任何形式的溝通、交流和合作,歡迎推薦地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓/融資項(xiàng)目、創(chuàng)投融資項(xiàng)目,推薦者重謝。



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    蝸牛分割線
    目錄
    一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的主要稅種

    二、涉及稅種的相關(guān)規(guī)定及測(cè)算方式

    (一)耕地占用稅

    1.納稅人及測(cè)算方式

    2.耕地占用稅與土地成交價(jià)款的關(guān)系

    (二)契稅

    1.納稅人及測(cè)算方式

    2.市政建設(shè)配套費(fèi)是否繳納契稅

    (三)城鎮(zhèn)土地使用稅

    1.納稅人及測(cè)算方式

    2.城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的開始與終止時(shí)間

    3.地下建筑物是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

    (四)印花稅

    三、結(jié)語

    母親節(jié)
    美國有句名言“只有稅收和死亡不可避免”。稅,是企業(yè)在發(fā)展過程中必然發(fā)生的,并且行業(yè)不同稅額不同。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,開發(fā)項(xiàng)目溢價(jià)程度高(尤其是在土地價(jià)格較低的情況下拿地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)),導(dǎo)致綜合稅負(fù)所占比重越來越高。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)是老板非常關(guān)心的問題。

    要解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)問題并進(jìn)行合理的稅務(wù)規(guī)劃,就需要先了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過程中涉及的稅種,以及這些稅種的測(cè)算方式和繳納方式,從而才能有針對(duì)性的采取相關(guān)措施來解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)問題。

    本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的主要稅種以及測(cè)算方式兩個(gè)方面入手解析以上問題。鑒于篇幅有限,此次僅介紹契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅相關(guān)規(guī)定。

    一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的主要稅種

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地前后涉及的主要稅種包括:耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

    在預(yù)售階段開始后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種有:增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等(見下期:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程稅務(wù)測(cè)算(二))。

    在對(duì)以上稅種進(jìn)行提示后,接下來了解以下各稅種的具體規(guī)定、測(cè)算以及繳納的時(shí)間,從而整體上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的稅種有所把握。

    二、涉及稅種的相關(guān)規(guī)定及測(cè)算方式

    (一)耕地占用稅

    房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)樗幍赜虿煌僮鞣绞接泻艽蟛町?。有很多地方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未通過招拍掛取得土地之前,就已經(jīng)實(shí)際占用了耕地,甚至進(jìn)行了違規(guī)建設(shè)。那么在取得土地之前占用耕地的這段時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否繳納耕地占用稅呢?

    1.納稅人及測(cè)算方式

    《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第三條規(guī)定,占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人,為耕地占用稅的納稅人,且《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第二款規(guī)定,未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的,納稅人為實(shí)際用地人。因此,未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅。

    耕地占用稅如何計(jì)算呢?耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù),按照規(guī)定的適用稅額一次性征收,實(shí)際占用的耕地面積,包括經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積和未經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地面積。

    如,A地區(qū)的耕地占用稅稅額為20元/平方米,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用耕地面積為1000平米,那么耕地占用稅為20*1000=20000元,為一次性征收,且根據(jù)財(cái)稅〔2007〕176號(hào)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅平均稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題的通知》的規(guī)定,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為實(shí)際占用耕地的當(dāng)天(未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的情形時(shí))。

    2.耕地占用稅與土地成交價(jià)款的關(guān)系

    此外,實(shí)務(wù)中經(jīng)常有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)后被稅務(wù)機(jī)關(guān)告知繳納耕地占用稅,耕地占用稅與土地成交價(jià)款之間是什么關(guān)系呢?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到底要不要繳納該費(fèi)用呢?

    查看全文↓ 2019-06-06 08:03:52

相關(guān)問題

  • 一般來說自有房產(chǎn)和自有土地是按照房產(chǎn)原值和土地面積來交納的房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×(1-10%20%)×1.2%這個(gè)是全年數(shù),除以12以后是每月數(shù)。10%還是20%比例要看你房子是否為90年以前的房產(chǎn),是則為20%,否則為10%。土地稅=土地面積×土地級(jí)別金額這個(gè)是全年數(shù),除以12以后是每月數(shù)。土地級(jí)別金額要看你的土地證上說明是幾級(jí)土地。

    全部3個(gè)回答>
  • 計(jì)算公式為:應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率,即采用有幅度的差別稅額,按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下:(一)大城市1.5元至30元;(二)中等城市1.2元至24元;(三)小城市0.9元至18元;(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。大、中、小城市以公安部門登記在冊(cè)的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù),按照國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。人口在50萬以上者為大城市;人口在20萬至50萬之間者為中等城市;人口在20萬以下者為小城市。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi),確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟(jì)落后地區(qū),土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低,但降低額不得超過上述規(guī)定**低稅額的30%.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高,但須報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)。

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  • 計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積(平方米)為計(jì)稅依據(jù)。(1)納稅人實(shí)際占用的土地面積,以房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的土地使用證書與確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn);(2)尚未核發(fā)土地使用證書的,應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積,據(jù)以納稅,待核發(fā)土地使用證后再作調(diào)整。

    全部5個(gè)回答>
  • 一、根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定,對(duì)于新征用的土地,區(qū)分耕地與非耕地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。征用的耕地,自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;征用的非耕地,自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。二、根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號(hào))規(guī)定,以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。三、根據(jù)國稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件第二條第一款是這樣規(guī)定的:“購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?!边@里特別要注意“自房屋交付使用”這個(gè)關(guān)鍵詞,這里指的是《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間。以《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間的次月為土地使用稅的納稅義務(wù)減少時(shí)間,然后計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。理由是該時(shí)間與國稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件第二條第一款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間對(duì)應(yīng)。從交房之次月起,納稅義務(wù)人已轉(zhuǎn)移,從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移到購置新建商品房的業(yè)主,新的納稅人的產(chǎn)生意味著舊的納稅人的消失。因此,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù),但要按未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起,開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在建成進(jìn)行預(yù)售或銷售后,隨著房產(chǎn)的不斷銷售,應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的,到商品房銷售完畢,納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)就要注意計(jì)算方法,在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按月比例扣除法較為合理。即本月應(yīng)納稅額=本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額;本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e(分?jǐn)偯娣e以合同規(guī)定交付時(shí)間或合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì));月單位稅額=年應(yīng)納稅額÷12;已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e=占地總面積×(已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積)。

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  • 首先明確的是房產(chǎn)稅和土地使用稅的繳納跟企業(yè)大小沒有關(guān)系。土地使用稅按照 土地使用證 所標(biāo)明的土地面積(假設(shè)是10000平方米),乘以當(dāng)?shù)匾?guī)定的稅額,這個(gè)稅額由當(dāng)?shù)氐牡囟惒块T公告(假設(shè)稅額為5元/平方米),則每年應(yīng)該繳納的土地使用稅為10000*5=50000元。房產(chǎn)稅常用的分為2種:經(jīng)營自用的和出租的。經(jīng)營自用的房產(chǎn)稅用財(cái)務(wù)賬面上的房產(chǎn)原值(假設(shè)10000元)扣掉10%~30%的減除比例(假設(shè)為30%)后乘以1.2%的稅率。也就是:10000*(1-30%)*1.2%=84元/年出租的房產(chǎn)稅用租金收入(假設(shè)10000元)*12%。也就是:10000*12%=1200元/年房產(chǎn)稅還有幾種情況,如地下建筑物等的房產(chǎn)稅,但很難遇到。

    全部3個(gè)回答>