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小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)糾紛如何處理?小產(chǎn)權(quán)房買賣合同解除糾紛該如何處理

138****1408 | 2019-06-14 14:13:38

已有4個(gè)回答

  • 145****5636

    “小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)單獨(dú)開(kāi)發(fā)或與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè),并由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒(méi)有房管部門蓋章,僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬,故也稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

    一、“小產(chǎn)權(quán)房”是如何誕生的?

    我國(guó)有《土地管理法》及其實(shí)施條例、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律、法規(guī),對(duì)土地資源的使用進(jìn)行嚴(yán)格的界定,特別是對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行了強(qiáng)制性的保護(hù)。我國(guó)對(duì)城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行不同的管理方法,對(duì)城市人口和農(nóng)村人口也實(shí)行不同的管理辦法。城市國(guó)有土地只有經(jīng)過(guò)合法程序后方能建造商品房上市流轉(zhuǎn),并由國(guó)家房管部門頒發(fā)房產(chǎn)證。而農(nóng)村集體土地只有經(jīng)國(guó)家征地,土地性質(zhì)變?yōu)閲?guó)有后才可以用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),然后進(jìn)行上市流轉(zhuǎn)。這種二元結(jié)構(gòu)的土地制度,是“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的根

    查看全文↓ 2019-06-14 14:13:55
  • 143****3300

    合法取得的小產(chǎn)權(quán)房受法律保護(hù),以非法手段取得的小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù),出售人有返悔的權(quán)利,當(dāng)發(fā)生拆遷糾紛時(shí),只能要求原出售人退還原購(gòu)房款和利息,拆遷賠償應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)人獲賠。
    根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù),即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。小產(chǎn)權(quán)房也是建立在農(nóng)村集體土地上的房屋,因此,小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售,只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

    查看全文↓ 2019-06-14 14:13:51
  • 131****4015

    由于價(jià)格的關(guān)系,很多人也會(huì)去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,買小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候也會(huì)與開(kāi)發(fā)商或賣家簽訂買賣合同。很多人認(rèn)為自己拿了買賣合同后就有好的保障,那么小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無(wú)效后該怎么辦呢?根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定:合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;
    不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在合同無(wú)效的原因方面,出賣人負(fù)有主要責(zé)任,買受人負(fù)有次要責(zé)任;在合同無(wú)效的處理上,應(yīng)全面考慮出賣人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素,平衡買賣雙方的利益,避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡。
    法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任

    查看全文↓ 2019-06-14 14:13:48
  • 145****9678




    “小產(chǎn)權(quán)房”是民間對(duì)于市場(chǎng)商品房之外房子的簡(jiǎn)單統(tǒng)稱,包括村民在宅基地上建設(shè)的房屋、村集體統(tǒng)一建設(shè)的房子、違建房等。這些小產(chǎn)權(quán)房有一個(gè)統(tǒng)一的特點(diǎn):國(guó)家法律禁止其在市場(chǎng)上流通交易,也無(wú)法在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶登記。但隨著一線城市房?jī)r(jià)飆升,普通工薪階層單憑自身努力很難買得起商品房,于是很多人冒著竹籃打水一場(chǎng)空的巨大風(fēng)險(xiǎn),鋌而走險(xiǎn)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,也促成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)。






    關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛,深圳法院的典型判法是:“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無(wú)效;相互返還房屋、返還購(gòu)房款及利息;買方實(shí)際占有使用了房屋的,根據(jù)情況支付賣方房屋占有使用費(fèi)。至于房屋**部分以及房屋因征收補(bǔ)償,買方請(qǐng)求不予支持。





    2016年深圳市寶安區(qū)人民法院審理的(2016)粵0306民初3566號(hào)案子便是如此,法院認(rèn)為,在無(wú)證據(jù)證明雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中約定的房屋具備合法有效的報(bào)建手續(xù),且行政主管部門已經(jīng)對(duì)涉案房屋的權(quán)屬作出處理決定的情況下,原、被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反了我國(guó)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。本案中,由于無(wú)法證明買方實(shí)際占有使用涉案房屋,故房屋占有使用費(fèi)的請(qǐng)求不予支持。賣方返還買方房屋轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)以及利息。







    然而在2017年4月26日,深圳市中級(jí)人民法院對(duì)(2016)粵03民終22009號(hào)案作出判決,認(rèn)定本案小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。





    裁判要旨



    法院認(rèn)定事實(shí):1993年8月,深圳市寶安區(qū)人民政府向黃XX核發(fā)了粵房字第XXXX號(hào)房屋所有權(quán)證,確認(rèn)坐落于深圳市寶安三十五區(qū)X棟X座X路X的住宅樓一棟所有權(quán)人為黃XX。1998年10月10日,黃XX與吳X簽訂《轉(zhuǎn)讓房屋合同書》,約定因本棟樓屬于自建房,房地產(chǎn)權(quán)證不能轉(zhuǎn)交吳X,在政策允許房產(chǎn)過(guò)戶時(shí),黃XX要積極協(xié)助吳X辦理產(chǎn)權(quán)證。

    一審法院認(rèn)為,本案房屋屬于有產(chǎn)權(quán)證的合法房產(chǎn),當(dāng)事人自愿買賣,沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,也不存在合同無(wú)效的其他情形。黃XX訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效,吳X返還房產(chǎn)并支付房屋使用費(fèi),均沒(méi)有法律依據(jù),不予支持。

    二審中院向深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)寶安管理局致函,查詢涉案房屋所在地塊土地性質(zhì)。該局于2017年3月14日以深規(guī)土寶函【2017】329號(hào)復(fù)函,內(nèi)容為:“涉案房屋位于寶安35區(qū),屬原深圳市規(guī)劃局一九八一年十月二十二日核發(fā)的城地批字第00189號(hào)《國(guó)家建設(shè)征地土地通知書》范圍;我局檔案系統(tǒng)中未查詢到該地塊的相關(guān)征地補(bǔ)償資料。2004年,深圳市三屆第一二三次常務(wù)會(huì)審議通過(guò)《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》,其第二條:根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定,兩區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國(guó)家所有?!?br/>
    故中院認(rèn)為,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定,寶安區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國(guó)家所有。因此,本案涉案房屋不屬于集體所有土地房屋,且涉案房屋亦取得房屋產(chǎn)權(quán)證,故黃XX與吳X簽訂的《轉(zhuǎn)讓房屋合同書》沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,該合同合法有效,黃XX請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的上訴理由不能成立,本院不予支持,裁定駁回上訴。

    查看全文↓ 2019-06-14 14:13:44

相關(guān)問(wèn)題

  • 小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保護(hù)的,但小產(chǎn)權(quán)房買賣(錢款)糾紛,仍然可以通過(guò)法律途徑進(jìn)行解決,也就是起訴到法院進(jìn)行裁定解決。但產(chǎn)權(quán)糾紛法院可能不會(huì)立案

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  • 一般來(lái)說(shuō)“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來(lái)的房子,并且按照現(xiàn)在的政策,政府一般是不支持的,并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級(jí)政府和村級(jí)才能頒發(fā),因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜,價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%~60%; 從住房形態(tài)看,一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看,屬于舊村改造或者新村建設(shè),沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理,施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地,按照我國(guó)現(xiàn)行法律,這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地,土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),它沒(méi)有產(chǎn)權(quán),更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證,因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。

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  • 1、定金糾紛定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個(gè)很常見(jiàn)的種類,合同簽訂時(shí)定金一定要以書面的形式進(jìn)行約定才有法律效力。定金的約定要全面,特別是對(duì)定金退回的適用情況進(jìn)行明確的說(shuō)明。合同法中適用定金罰則,如果購(gòu)房者不履行債務(wù),沒(méi)有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù),需要向購(gòu)房者返還雙倍定金。2、一房二賣糾紛一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見(jiàn)的糾紛,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個(gè)人。避免一房二賣,需要注意以下幾個(gè)方面:首先,購(gòu)房者要保證定金是交給售房者;其次,查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況,**好將房屋所有權(quán)證書提存;第三,房子交易的款項(xiàng)不要一次性付清;**后,網(wǎng)簽要及時(shí)。3、二手房買賣中承租人糾紛合同簽訂完之后,很可能會(huì)出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán),而導(dǎo)致原先的買賣合同無(wú)效,因此為購(gòu)房者帶來(lái)了一系列的糾紛。所以,購(gòu)房者買房之前,一定要做好調(diào)查,確保是否有承租人的存在,如果有,應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面承諾。4、房屋質(zhì)量糾紛房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購(gòu)房者才容易發(fā)現(xiàn),比如一些裂縫、滲漏等問(wèn)題。如果您遇到這樣的情況,有以下解決辦法:第一,向建設(shè)行政主管部門投訴;第二,雙方協(xié)商調(diào)解;第三,向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁;第四,拿起法律武器,維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益。

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  • 由于價(jià)格的關(guān)系,很多人也會(huì)去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,買小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候也會(huì)與開(kāi)發(fā)商或賣家簽訂買賣合同。很多人認(rèn)為自己拿了買賣合同后就有好的保障,那么小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定無(wú)效后該怎么辦呢?根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定:合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在合同無(wú)效的原因方面,出賣人負(fù)有主要責(zé)任,買受人負(fù)有次要責(zé)任;在合同無(wú)效的處理上,應(yīng)全面考慮出賣人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素,平衡買賣雙方的利益,避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡。法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

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  • 2018小產(chǎn)權(quán)房**新政策1《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》早前發(fā)布,其中明確了相關(guān)工作的重大政策問(wèn)題。前不久,國(guó)土資源部召開(kāi)通氣會(huì)表示,將力爭(zhēng)在明年年底前基本完成全國(guó)農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作,并明確制定出小產(chǎn)權(quán)房**新政策,小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。目前,農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%。2《意見(jiàn)》提出,要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為,嚴(yán)禁搞虛假土地登記,嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。3《意見(jiàn)》明確規(guī)定,“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地,不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的,嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。4對(duì)于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾,朱留華稱,農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完,將不予以登記發(fā)證。朱留華稱,目前在全國(guó)范圍來(lái)看,城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權(quán)發(fā)證工作做得很好,將為農(nóng)民合法維權(quán)提供依據(jù)。5《意見(jiàn)》規(guī)定,對(duì)于“撤村建居”后,未征收的原集體土地,只調(diào)查統(tǒng)計(jì),不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱,以給國(guó)家下一步出臺(tái)相關(guān)法律政策后妥善處理該問(wèn)題提供依據(jù)。

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