??開發(fā)商怎么獲得土地？應該怎么查詢呢？

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• 158****5006

  開發(fā)商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發(fā)商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年后，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。
  房地產行業(yè)分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地**主要的通道。
  一級市場土地交易在20世紀90年代采取協(xié)議轉讓形式，開發(fā)商與政府簽訂土地出讓協(xié)議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發(fā)企業(yè)名下。協(xié)議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業(yè)并不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發(fā)商熱情招商，以較為優(yōu)惠的條件，吸引開發(fā)商拿地，從而確保地方財政收入的來源。
  1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海政府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優(yōu)惠，其他不說，就在土地開發(fā)期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規(guī)定，土地開發(fā)周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年后也沒有主動開發(fā)，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業(yè)，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。
  房地產發(fā)展史上有些開發(fā)商成長是有原罪的。不少內資小房企，限于資金窘迫，往往是與地方政府協(xié)商，先象征性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規(guī)操作，收到定金后就發(fā)放土地使用權證，開發(fā)商拿到了產權證后就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發(fā)。

  查看全文↓ 2019-07-03 16:07:46
• 153****3705

  在當地的土地管理局通過競拍或協(xié)議招標的方式獲得（但這些都是形式而已，關鍵是看和當地政府部門關系，**好和土地管理局局長關系要好）
  

  查看全文↓ 2019-07-03 16:07:40
• 145****5238

  只有購買使用權，開發(fā)商不一定非是房產公司，國家出讓使用權為：住宅70年，科教文衛(wèi)50年，工業(yè)50年，商業(yè)30年。
  

  查看全文↓ 2019-07-03 16:07:36
• 158****6496

  1、依附行政。例如政府的公共設施改造，比如廣場改造，經濟適用房建設，棚戶區(qū)危房改造等，依托行政資源，進行建設改造。
  2、商業(yè)開發(fā)。走土地拍賣途徑，一般以價格高競標。這也要看拍賣策略，比如逆周期拿地，或者避開高峰周期拿地。
  土地拍賣：在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權的行為其程序是：
  ①土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告。
  ②競買人報名參加競買并索取有關文件。
  ③競買人向拍賣人報送參加競買的有關資料，經審核批準成為競買人，交納保證金，領取競買號牌。
  ④在約定的時間、地點并按程序公開拍賣。
  主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關事項；公布拍賣起叫價；競買人按規(guī)定的方式競相應價或加價，其**后應出**高價者即為競得人；簽訂《拍賣成交確認書》。
  競得人在拍賣成交之日起15日內與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金；競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。
  3、合作建設。其他開發(fā)上拿到整體地皮時，可以通過合作的方式，拿到部分地皮。
  

  查看全文↓ 2019-07-03 16:07:31

相關問題

• 問 ??開發(fā)商怎么樣換開發(fā)商？應該怎么查詢呢？
  答

  做房產開發(fā)商，自己會測算就行，施工完全可以包給別人，銷售也可以包給專業(yè)銷售團隊，不需要自己樣樣精通。剛入行，可以和懂行的兩三個人合作，其關鍵在于拿地、批容積率及對要開發(fā)地段周邊市場的綜合考察，要按**壞的情況測算，不要求大，求穩(wěn)是關鍵，人脈關系、融資渠道決定你能否賺錢。

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• 問 ?? 如何查詢開發(fā)商的土地使用權證？應該怎么查詢呢？
  答

  您好。關于查詢開發(fā)商是否有土地證，有以下兩種方法：1、到售樓處查看樓盤的5證，（樓盤銷售，政府要求必須5證公示），查看土地證編號。2、到當地國土局網站，查詢核實。

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• 問 ??怎么查開發(fā)商賬戶？應該怎么查詢呢？
  答

  商品房預售**款必須打入監(jiān)管帳戶上，否則你的合法權益很難得到保護；若開發(fā)商對此有異議，你可向預售款監(jiān)管機構直接咨詢或投訴。

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• 問 ??怎么查看開發(fā)商的土地使用證？應該怎么查詢呢？
  答

  一、土地使用權證 土地使用權證又稱國有土地使用權證，是指經土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權面積、使用年限和四至范圍。 國有建設用地土地使用權證是由縣級國土部門發(fā)放，可以到縣國土資源部門地籍登記部門免費查詢，開發(fā)商大的土地使用證叫總證，如果總證不符，就不能辦理分戶個人的證，已就辦不了房屋產權證。 二、如何獲取土地使用權證，主要程序如下： 初始土地登記 (1)申請登記。由用地者到市國土資源局地籍股填寫土地登記申請書，提交申請人身份證或戶口簿和建設用地許可證，建筑許可證，房產證等土地權屬來源證明文件。 (2)地籍調查。由國土資源局派人到實地調查，全面核實土地登記申請的內容，計算宗地面積，繪制宗地圖。 (3)權屬審核。由國土資源局專職人員對申請登記的土地權屬性質、用途權屬來源、宗地面積等進行審核。 (4)注冊登記。填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》和《土地使用證》。 (5)頒發(fā)土地證書。申請人憑身份證和《土地使用登記收件單》，領取《土地使用證》。 變更土地登記(過戶) (1)申請變更登記。屬土地使用權轉讓的，轉讓雙方填寫好轉讓申請書、轉讓合同書、轉讓登記表;屬繼承房屋取得土地使用權的，提供公證繼承書，并填寫土地登記申請書;屬祖屋分戶的，提交分戶協(xié)議書或戶主申請，填寫土地登記申請書;還要提交申請人的身份證或戶口簿和原土地證書、房產證等土地權屬來源證明文件。 (2)變更地籍調查。變更必須與原來宗地登記檔案并案進行。宗地部份變更的，要實地核定面積，界址點，重新繪制宗地圖;宗地全部變更，界址沒有變化的，可不進行界址調查，但宗地圖應重新繪制。 (3)變更權屬審核。內容與初始土地登記相同。 (4)注冊登記，換發(fā)證書。注消原《土地登記卡》、填寫新的《土地登記卡》，更改《土地歸戶卡》。收回注銷原《土地使用證》，填寫頒發(fā)新的《土地使用證》。 土地使用權抵押登記

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• 問 開發(fā)商獲得土地幾年開發(fā)才合理？
  答

  現在是**晚一年就要動工,否則國家有權收會或者交滯納金

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