房產(chǎn)如何約定份額?房產(chǎn)證上可以約定各自的份額嗎？

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• 136****3186

  在案例一中，登記發(fā)生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因此，屬于婚內(nèi)贈(zèng)與，受法律保護(hù)。但是，如果未經(jīng)登記，則贈(zèng)與人享有任意撤銷權(quán)。對(duì)此，**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第6條規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。”因此，婚內(nèi)贈(zèng)與只有贈(zèng)與協(xié)議的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，只有辦理了轉(zhuǎn)移登記，才真正發(fā)生贈(zèng)與的效果。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-26 07:14:21
• 131****3640

  共有房產(chǎn)的，房產(chǎn)共有人可以在房產(chǎn)證上約定各自的份額。
  
  分割房產(chǎn)：
  共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；
  
  沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割；
  
  因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償；
  
  共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；
  
  難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割；
  
  共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失；
  
  按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

  查看全文↓ 2019-07-26 07:14:18
• 158****9927

  　　隨著房產(chǎn)證加名現(xiàn)象的普遍，其引發(fā)的法律問題也隨之增多。
  
  
  
  在房產(chǎn)證上加名字行為是否為贈(zèng)與行為?
  
  如果是，該贈(zèng)與行為是否可撤銷?
  
  只有贈(zèng)與協(xié)議，是否發(fā)生物權(quán)變動(dòng)?加名后的房產(chǎn)共有形態(tài)是按份共有還是共同共有?
  
  民事調(diào)解書是否可以直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)?
  
  
  
  **高人民法院官刊《人民司法·應(yīng)用》2018年第16期浙江省金華市中級(jí)人民法院應(yīng)秀良法官通過兩個(gè)案例對(duì)房產(chǎn)加名所涉及的問題進(jìn)行了分析，具體內(nèi)容推送如下：
  
  
  
  一
  
  房產(chǎn)證上加名字現(xiàn)象與引發(fā)的法律問題
  
  案例一
  
  原告甲(女)與被告乙(男)系夫妻，訟爭(zhēng)房屋由乙婚前建造取得，結(jié)婚后半個(gè)月，兩人一起到房屋登記機(jī)關(guān)，將房屋登記為兩人共有。不久，甲提起離婚訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋一半歸甲所有，并依法進(jìn)行分割。一審法院審理認(rèn)為：結(jié)合原、被告共同生活時(shí)間較短，被告對(duì)財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)度較大、投人較多，以及目前尚由被告居住等因素，酌情確定原告享有該財(cái)產(chǎn)的三分之一份額，并以貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償。問題：原告應(yīng)有的份額是三分之一還是二分之一?
  
  
  
  案例二
  
  原告甲和乙是夫妻，因兒子丙的死亡賠償金等分配糾紛，訴兒媳婦丁和孫女戊。訴訟中達(dá)成協(xié)議：甲乙丙共同共有的房屋中增加丁的名字。雙方當(dāng)事人請(qǐng)求法院確認(rèn)調(diào)解協(xié)議。問題：登記簿上添加共有人的性質(zhì)是什么?法院是否應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該協(xié)議?
  
  
  
  二
  
  個(gè)人婚前房屋加名字成為夫妻共有房屋
  
  1.物權(quán)變動(dòng)的原因行為
  
  甲、乙在婚后到登記機(jī)關(guān)，把原本屬于乙個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)的房屋登記為兩人共有，之間必然存在一個(gè)法律行為，通常情況下應(yīng)當(dāng)是房屋份額的贈(zèng)與。其邏輯是：首先，對(duì)原權(quán)利人來說，把原本屬于其個(gè)人所有的不動(dòng)產(chǎn)分割為兩份，將其中部分份額贈(zèng)與他人，另一部分自己保留。其次，贈(zèng)與的對(duì)象是共同份額，即對(duì)新共有權(quán)人來說，接受了原權(quán)利人贈(zèng)與的份額。**后，登記機(jī)關(guān)基于雙方當(dāng)事人的份額贈(zèng)與協(xié)議，辦理共有份額轉(zhuǎn)移登記。據(jù)此，新登記的權(quán)利人取得共有權(quán)利的基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是接受贈(zèng)與。因此，在申請(qǐng)共有權(quán)登記時(shí)，其提供的房屋權(quán)利合法來源的證明材料，應(yīng)當(dāng)是贈(zèng)與協(xié)議。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)審查當(dāng)事人提交的權(quán)利來源證明，并在登記簿上作登記。登記的結(jié)果是標(biāo)的物由個(gè)人所有轉(zhuǎn)化為兩人共有。
  
  
  
  2.婚內(nèi)贈(zèng)與登記的意義
  
  在案例一中，登記發(fā)生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因此，屬于婚內(nèi)贈(zèng)與，受法律保護(hù)。但是，如果未經(jīng)登記，則贈(zèng)與人享有任意撤銷權(quán)。對(duì)此，**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第6條規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理?！币虼?，婚內(nèi)贈(zèng)與只有贈(zèng)與協(xié)議的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，只有辦理了轉(zhuǎn)移登記，才真正發(fā)生贈(zèng)與的效果。
  
  
  
  3.共有物的共有性質(zhì)
  
  確認(rèn)共有時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確是共同共有還是按份共有。在我國(guó)物權(quán)法上，共同共有與按份共有的性質(zhì)不同，登記公信力的內(nèi)容不同，對(duì)于第三人信賴內(nèi)容及是否善意的判斷極為重要，必須加以確定。例如，根據(jù)物權(quán)法第九十七條的規(guī)定，處分共有不動(dòng)產(chǎn)或者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，共同共有與按份共有的限制不同。對(duì)于共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，必須征得全體共有人同意;而對(duì)于按份共有的不動(dòng)產(chǎn)，只需征得三分之二以上的按份共有人同意即可。
  
  關(guān)于共同性質(zhì)，根據(jù)婚姻法第十九條的規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。物權(quán)法第一百零三條規(guī)定：“共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有?！卑咐恢?，甲、乙向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供贈(zèng)與協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容除了贈(zèng)與份額以外，還應(yīng)當(dāng)包含夫妻共有的性質(zhì)，除非有明確約定，否則應(yīng)認(rèn)定為按份共有。
  
  值得探討的是，在物權(quán)法中，共同共有主要有三種情形：夫妻共有、家庭共有、遺產(chǎn)分割前的共有。夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的物，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同共有，那么，夫妻之間的婚內(nèi)贈(zèng)與是否應(yīng)當(dāng)推定為共同共有?筆者認(rèn)為不是。這是因?yàn)?，夫妻、家庭共有僅限于夫妻、家庭共同建造、共同出資購(gòu)買等行為產(chǎn)生的共有，夫妻之間贈(zèng)與產(chǎn)生的共有不包括在其中。也就是說，對(duì)物權(quán)法第一百零三條中家庭關(guān)系的解釋，不應(yīng)當(dāng)從文義上解釋，應(yīng)當(dāng)作目的性限縮解釋——共同出資或共同勞動(dòng)，不包括婚內(nèi)贈(zèng)與。贈(zèng)與是否產(chǎn)生共同共有，應(yīng)當(dāng)視贈(zèng)與合同的約定。
  
  需要說明的是，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”規(guī)定，依合伙協(xié)議產(chǎn)生的共有為共同共有。但在大陸地區(qū)，雖然合伙協(xié)議產(chǎn)生的共有被認(rèn)定為按份共有，也認(rèn)可共同性質(zhì)可以通過約定。

  查看全文↓ 2019-07-26 07:14:12

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• 問 房產(chǎn)份額如何約定?房產(chǎn)證上可以約定各自的份額嗎
  答

  房產(chǎn)份額約定收費(fèi)如下：只收取20元左右的辦證費(fèi)1.夫妻約定房產(chǎn)份額時(shí)不需要繳稅的，只收取辦證費(fèi)。2.父母與子女或非親屬約定份額將被視為買賣，需要交納轉(zhuǎn)讓份額相應(yīng)的稅費(fèi)。

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• 問 房產(chǎn)證如何約定份額? 房產(chǎn)證上可以約定各自的份額嗎
  答

  共有房產(chǎn)的，房產(chǎn)共有人可以在房產(chǎn)證上約定各自的份額。分割房產(chǎn)：共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割；因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償；共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割；共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失；按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

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• 問 房產(chǎn) 份額 如何 約定?產(chǎn)證上可以約定各自的份額嗎
  答

  房產(chǎn)份額約定收費(fèi)如下：只收取20元左右的辦證費(fèi)1.夫妻約定房產(chǎn)份額時(shí)不需要繳稅的，只收取辦證費(fèi)。2.父母與子女或非親屬約定份額將被視為買賣，需要交納轉(zhuǎn)讓份額相應(yīng)的稅費(fèi)。

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• 問 房產(chǎn)證上可以約定各自的份額嗎
  答

  可以，產(chǎn)權(quán)一般分為共同共有和按份共有，前者為平分，后者按比例來分的

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• 問 房產(chǎn)證如何約定份額? 房產(chǎn)證上份額該約定嗎
  答

  這個(gè)在《房屋登記辦法》中稱為按份共有，當(dāng)然可以辦理。但在必須在申請(qǐng)登記時(shí)提供各人所占份額的書面約定，這個(gè)約定要簽于買賣合同中，也可以在房屋登記時(shí)另外書面約定。這個(gè)約定一定要申請(qǐng)房屋登記的相關(guān)共有人簽字確認(rèn)。房屋登記后，登記機(jī)構(gòu)會(huì)在房屋所有權(quán)證及共有權(quán)證上注明各自所占份額。

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