??二手樓房估價(jià)的方法和影響因素都有什么?

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• 134****0484

  二手房評估收費(fèi)：根據(jù)省物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，目前評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：
  房屋總價(jià)100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價(jià)的 0.42%;
  100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%;
  500萬元到2000萬元的收取評估總價(jià)的0.12%;
  2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價(jià)的0.06%;
  5000萬元以上的收取評估總價(jià)的0.012%。
  房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
  1、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
  2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格
  3、所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢
  4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
  

  查看全文↓ 2019-08-10 19:59:38
• 149****5025

  一、二手房評估方法
  
  在二手房評估中是通常有以下幾種評估方法，如下：
  
  （一）成本法；
  
  （二）租金收益法；
  
  （三）市場比較法
  
  大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進(jìn)行評估。
  
  市場比較法是指：挑選至少三個(gè)以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實(shí)例與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。
  
  二、二手房評估的注意事項(xiàng)
  
  （一）為什么要進(jìn)行房屋價(jià)格評估
  
  1、買家通過評估知道所買房屋是否物有所值；
  
  2、業(yè)主通過評估知道自己房子的市價(jià)所值；
  
  3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價(jià)格；
  
  4、評估事務(wù)所通過評估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。
  
  （二）影響二手房的價(jià)格評估的關(guān)鍵因素
  
  1、影響二手房的價(jià)格評估的關(guān)鍵因素一 ——位置、地段。
  
  北京的二手房與新房價(jià)格一樣，北邊比南邊貴，城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價(jià)格可相差超過1000元每平方米，同樣，二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房價(jià)格相比之下也能產(chǎn)生1000元每平方米以上的落差。
  
  2、影響二手房的價(jià)格評估的關(guān)鍵因素二——房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。
  
  修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。
  
  3、影響二手房的價(jià)格評估的關(guān)鍵因素三——房屋朝向。
  
  北京人買房講究坐北朝南，因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房價(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右每平方米的落差。同樣，在房屋結(jié)構(gòu)上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  
  4、影響二手房的價(jià)格評估的關(guān)鍵因素四——房屋內(nèi)部裝修程度及其他。
  
  房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價(jià)格的影響雖然不太明顯，但是對于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。
  
  二手房買賣和抵押貸款中**關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評估。評估合理不會(huì)吃虧，如果是隨意或者大概的評估，很有可能吃大虧，所以您千萬不要忽視二手房的評估。如果您有必要事先咨詢相關(guān)律師，以保證自己利益的**大化。

  查看全文↓ 2019-08-10 19:59:32
• 154****1910

  1、房產(chǎn)的初次購買價(jià)格
  
  初次的購買價(jià)格會(huì)對價(jià)值評估產(chǎn)生一定的影響，房屋的價(jià)值一般是隨著時(shí)間的推移在初次購買的價(jià)格上上升或者下降，所以在進(jìn)行房屋估值時(shí)，需要用初次購買的價(jià)格加以參考。并且，還要考慮當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的整體**或貶值幅度，不背離正常的價(jià)格規(guī)律。
  
  2、房產(chǎn)的使用時(shí)間
  
  二手房一般都是經(jīng)過了一段時(shí)間的使用之后才出售的，所以在估值時(shí)就需要考慮到房屋的使用時(shí)間。使用時(shí)間長的房屋，價(jià)格自然就低一些，使用時(shí)間短的房屋，價(jià)格相對就高一些，合理的算法是每年折舊2%。
  
  3、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向
  
  好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素，通常一個(gè)層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。
  
  4、小區(qū)的周邊環(huán)境
  
  售房者所出售的房產(chǎn)如果周邊環(huán)境十分優(yōu)良的小區(qū)會(huì)，那就會(huì)比較容易得到購房者的心理認(rèn)可，不錯(cuò)的周邊環(huán)境會(huì)為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右，反之也是如此。
  
  5、電梯數(shù)量和品牌
  
  很多人買房都會(huì)看電梯，尤其是買樓房，因?yàn)橛袝r(shí)電梯數(shù)量和品牌會(huì)是便利性與安全性的象征。即使較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌不一定會(huì)為房產(chǎn)價(jià)值加分，也會(huì)對購房者的心里舒適度產(chǎn)生重大影響。
  
  6、房屋所處的地段
  
  地段的問題相信大家都不會(huì)有所疑問，地段好的房子相對于地段不好的房子來說，價(jià)格就會(huì)偏高，這點(diǎn)是顯而易見的。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會(huì)帶來不可估量的價(jià)值空間。
  
  7、小區(qū)的配套設(shè)施
  
  交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會(huì)被扣減5%左右的價(jià)格。
  
  8、房屋的區(qū)域規(guī)劃
  
  另外，許多購房者在購買二手房時(shí)會(huì)比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃，一個(gè)規(guī)劃完善的區(qū)域會(huì)為該房產(chǎn)提供2%至5%的加價(jià)空間。

  查看全文↓ 2019-08-10 19:59:25

相關(guān)問題

• 問 二手樓房估價(jià)的方法和影響因素都有哪些? 
  答

  二手房評估收費(fèi)：根據(jù)省物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，目前評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：房屋總價(jià)100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價(jià)的 0.42%;100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評估總價(jià)的0.12%;2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價(jià)的0.06%;5000萬元以上的收取評估總價(jià)的0.012%。房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素1、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格3、所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

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• 問 二手房屋估價(jià)的途徑有哪些?二手房估價(jià)受哪些因素的影響?
  答

  二手房評估收費(fèi)：根據(jù)省物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定，目前評估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采取累進(jìn)計(jì)費(fèi)率：房屋總價(jià)100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價(jià)的 0.42%;100萬元到500萬元的(含500萬元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率為0.3%;500萬元到2000萬元的收取評估總價(jià)的0.12%;2000萬元到 5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價(jià)的0.06%;5000萬元以上的收取評估總價(jià)的0.012%。房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素1、所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格3、所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

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• 問 二手樓房出售價(jià)格由哪幾個(gè)因素決定?
  答

  　　二手房價(jià)格決定因素　　二手房價(jià)格決定因素1：自身品質(zhì)　　二手房小區(qū)地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、居住舒適程度、物業(yè)管理水平，是決定二手房價(jià)的**基本因素。如果上述要點(diǎn)都比較出色的話，一套房子可能會(huì)有20組客戶看房咨詢，高于普通房源的比例?！　《址績r(jià)格決定因素2：交通改善　　地鐵對樓市產(chǎn)生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利，也拉動(dòng)著房價(jià)的上漲。去年，在地鐵6號線還沒有開通時(shí)，朝陽區(qū)青年路上的不少二手房業(yè)主就已經(jīng)開始“捂房”，當(dāng)?shù)罔F開通后，該區(qū)域二手房價(jià)上漲了約兩成。　　二手房價(jià)格決定因素3： 新盤入市　　市場上有一些二手房區(qū)域，原本是“默默無聞”，但因周邊出現(xiàn)了比較有影響力且市場關(guān)注度極高的新盤，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的樓市價(jià)值，二手房源的價(jià)格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區(qū)域帶來了相關(guān)商業(yè)配套，提升了周邊二手房的價(jià)格?！　《址績r(jià)格決定因素4 ：地王托市　　土地市場上熱門住宅用地的成交，往往會(huì)帶動(dòng)周邊二手房價(jià)上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價(jià)成交，使得周邊二手房銷售火爆，有些二手房中介“坐地漲價(jià)”，單價(jià)飆至12萬元/平方米。　　二手房價(jià)格決定因素5： 商圈成型　　商業(yè)設(shè)施的完善，甚至形成了一個(gè)新的城市商圈，會(huì)為區(qū)域聚集更多的人流和關(guān)注度。比如一個(gè)大型商業(yè)綜合體的開業(yè)，不但可能促成商圈升級，而且無論是商鋪還是二手房買賣、租賃，都將呈現(xiàn)曲線增長。買賣二手房，根據(jù)2015年3月30日財(cái)政部**新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿5年免征營業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營業(yè)稅，同時(shí)依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費(fèi)明細(xì)如下：一、契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外)1、買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；2、買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；3、以下情況按照3%繳納：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）買方不是首次購房 ；（3）車庫 ；（4）非普通住宅（商業(yè)用房）二、營業(yè)稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營業(yè)稅2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.5%繳納營業(yè)稅；3、房屋面積超過144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.5%4、商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.5%三、個(gè)人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個(gè)人所得稅2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納3、商鋪按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率20%四、其他費(fèi)用相對較少：交易費(fèi)：6元/平方*房屋平方數(shù)工本費(fèi)： 一個(gè)證件80元；二個(gè)證件90評估費(fèi)：評估總額的千分之五（銀行貸款需要繳納）抵押工本費(fèi)：100元（銀行貸款需要繳納）購房證明：20元一份 一般需開3份公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 300元（如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務(wù)收費(fèi)）

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• 問 影響二手房評估價(jià)格的四大因素
  答

  市場因素主要針對的是經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價(jià)格影響，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時(shí)，房屋價(jià)格就上漲。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過大時(shí)，房屋價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)下降。

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• 問 網(wǎng)上二手房報(bào)價(jià)真實(shí)嗎?影響二手房評估價(jià)格的因素? 
  答

  1.你沒提供在什么地方，按北京政策回答你。2.目前北京各區(qū)的要求也不近相同，大部分如果你的交易價(jià)格不是特別的高或低在不貸款的情況下是可以不做評估的。3.評估的價(jià)格會(huì)考慮你的實(shí)際交易價(jià)格，但不會(huì)影響太大，二手房的交易價(jià)格會(huì)有一定的偶然性與評估機(jī)構(gòu)的評估價(jià)格會(huì)有一定的差距一般差距都在10%之內(nèi)。一萬算少的。

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