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第一，根據北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，使用權、鄉(xiāng)產權、小產權的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。 第二，像小產權中的鄉(xiāng)產房、村產房等并沒有國家的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。 第三，購買鄉(xiāng)產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
全部5個回答>請問小產權房交易注意事項有哪些？
134****3915 | 2019-08-18 20:33:31
已有5個回答
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146****2729
需要注意的地方： 在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現。
查看全文↓ 2019-08-18 20:34:17
1、核實產權是否清晰：賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。
2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。
3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。 -
136****9531
此類房屋法律規(guī)定不準上市，單靠簽訂買賣合同不能保證（因違反法律規(guī)定不受保護），房地產法38條（6）款明確規(guī)定不準交易，因而要多加注意！
查看全文↓ 2019-08-18 20:34:08
建議：若真想買該房，換個方式吧！可簽訂一份委托合同，委托賣房方全權辦理（購房、辦好房權證書等手續(xù)）等事項，別限定日期，然后找一信譽好的擔保人擔保！ -
153****5175
小產權房沒辦法在我們這沒辦法更名
查看全文↓ 2019-08-18 20:34:02
但是這種房子普遍都很便宜
**好有個中介
“憑原使用證、轉讓合同書及雙方的身份證等有關證件辦理。還有的小產權房是私人建的，沒有使用證，只有合同書和當地公證部門的公證書，那只要簽定轉讓合同，然后憑新老合同書及身份證等有關證件重新辦理轉讓公證書”
以上的話我是復制的 沒有辦法 沒辦過類似的事
我們這小產權房 基本沒有賣的 -
145****0168
一、小產權房可以買賣嗎
查看全文↓ 2019-08-18 20:33:55
1、什么是小產權房?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
2、小產權房可以買賣，但是存在風險。根據《國務院關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產權比例進行分配。從這里可以看出部分產權和全部產權的一些區(qū)別。部分產權與全部產權的不同之處在于，部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。小產權房是一個狹義概念，通過政府批準有正規(guī)建設手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住。對沒有合法建設手續(xù)的房屋，不要去買這個才是真正的小產權，它不合法隨時會被強制拆除。
1、根據建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。
2、像小產權中的“鄉(xiāng)產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。
3、購買鄉(xiāng)產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
4、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之后按先前購房協(xié)議補償到每一位小產權房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產權擁有者不講誠信，小業(yè)主的利益得不到保障。
以上就是對“小產權房可以買嗎，購買小產權房需要注意哪些問題”的一些介紹。購房時，不能輕信出售人的口頭宣傳和承諾，買房前，須查驗房出售人是否具備銷售房屋的主體資格，查驗商品房項目的建設手續(xù)，城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，決定買房時，須審慎簽訂商品房買賣合同，在購買小產權房時，要了解可能存在的風險，必要時可以咨詢專業(yè)的律師，根據他們豐富的經驗，提供有效的幫助，防止利益受到損害。 -
146****6973
由于小產權房的特殊法律屬性，使得小產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其并不是商品房。
查看全文↓ 2019-08-18 20:33:46
所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產權房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。
同時，由于購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
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若戶口在該社區(qū)、有房權證、該社區(qū)同意買賣的話可以過戶~若符合上述條件,辦理程序如下:1、雙方需要帶著身份證明、房權證、戶口本、結婚證、買賣合同、社區(qū)出具的證明、過戶確權審批表到房管部門測繪公司申請測繪,出具新的測繪圖;2、雙方帶著(1)所述材料,到房管部門和稅務部門委托的評估公司申請評估;評估公司受理后按評估程序對所委托評估房屋出具評估報告,繳納評估費。3、雙方帶著(2)所述材料,到稅務部門申請繳納契稅;稅務部門受理后認真審核,出具契稅單,繳納契稅;申請繳納(或減免)營業(yè)稅、個稅,稅務部門受理后認真審核,符合規(guī)定的出具納稅單(免稅單);4、雙方帶著(3)項材料到房管部門申請辦理,房管部門審批核準后,繳費取證。
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近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設步伐的加快，以及國家基礎設施建設用地的需求猛增，征房占地現象較為普遍，由此導致的城市郊區(qū)小產權房層出不窮。其中很大一部分是農村村民拆遷后以優(yōu)惠價格購買的自住樓。這些小產權房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買。而后隨著小產權房的**，部分賣房人在利益的驅使下，起訴要求確認雙方的買賣合同無效，讓買房人退房的現象時有發(fā)生。那么針對這種情況，如何認定城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的小產權房買賣合同是否有效？認定合同有效性需要考量哪幾個方面？本文解釋購買小產權房三點注意事項，從而力保買賣合同的有效性。 相關案例： 2013年，王某所在的村進行舊村改造，村委會跟王某簽訂了房屋拆遷補償協(xié)議。隨后，王某得到了兩套二居室樓房。王某自己住了一套，將另外一套出售給了城鎮(zhèn)居民李某。2014年5月，王某與李某簽訂了《房屋買賣合同》，其中載明：王某為原房產所有人，本房產為小產權。王某所在村的村委會、村黨支部兩委班子***示對于村民出售拆遷所得的小產權房不予干涉。雙方經協(xié)商，王某自愿將本套房屋的所有權轉讓給李某，轉讓價格為15萬元。由于本房屋屬于小產權房，因此，李某應遵守當地村委會的有關制度和規(guī)定。隨后，王某與李某履行了該合同，房款兩清。 其后不久，該地段房價上漲，王某覺得自己房子賣虧了。于是找到李某，要求解除合同，李某不同意。雙方為此發(fā)生爭執(zhí)，王某于是以國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農民房屋，所以他和李某簽訂的房屋買賣合同無效為由，起訴至法院，要求法院確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，判令李某返還房屋。李某則認為，當時雙方是自愿簽訂買賣合同的，且都知道該房屋是小產權房，因此，該合同是有效的。 城鎮(zhèn)居民與村民簽訂的小產權房買賣合同是否有效？ 律師點評（山西新東律師事務所衛(wèi)敏）： 對于城鎮(zhèn)居民購買農民小產權房的效力問題，目前尚沒有一部法律對此作出明確的規(guī)定。鑒于這種情況，一般而言，法官在裁判此類案件時往往會綜合考慮以下幾個因素： 一是當事人之間的行為是否符合民法的基本原則，即平等、自愿、公平、誠實信用、公序良俗； 二是雙方簽訂的合同是否存在導致合同無效或者可撤銷的情形，也就是《合同法》第五十二條和第五十四條規(guī)定的情形； 三是基層組織如村委會、村黨支部的意見。由于我國實行村民自治，因此，村支兩委的意見至關重要。 本案中，王某與李某簽訂的《房屋買賣合同》中明確載明“本房產為小產權”，因此，對于這一事實，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。雙方對于買賣房屋一事，也是自愿進行的，且王某所在村的村委會、村黨支部兩委班子***示對于村民出售拆遷所得的小產權房不予干涉，也就是說，雙方買賣該房屋的行為并未損害國家、集體或者第三人的利益。雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務，該合同所約定的內容已實際履行完畢。那么在此情況下，王某要求確認其與李某簽訂的《房屋買賣合同》無效，理由不充分，不應予以支持。 小產權房因其產生和市場形態(tài)的特殊性，因此在買賣過程中存在諸多法律漏洞，購買小產權房雖然價格便宜，但是風險很大，因此有意向購買小產權房的購房者一定要慎之又慎，而一旦確定購買，也一定要考慮以上三點內容，力保小產權房買賣合同的有效性。
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1、小產權房只有使用權小產權房子不能辦理房產證，沒有了房產證的保障，自然是有風險的，購房者對小產權房只有使用權，并不是所有者，因此，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權益無法得到保障。2、小產權房不受法律保護從另外一些方面來看，小產權房子涉及到整頓拆遷的時候就麻煩了，如果所交易的小產權房正好遇上相關部門整頓，可能會遇到拆遷的情況，買賣雙方的交易不得不停滯，耽誤房屋購買的時間，也有可能造成經濟損失。3、二手房交易風險在進行小產權房二手房買賣交易的時候，由于沒有房產證，也無法合法過戶。一旦遇到拆遷，由于被拆遷房屋必須提供合法的土地使用權證和房屋權證才能領取補償，購房者就不能得到這部分資金補償。4、財產風險小產權房得不到法律的認可和保護，如果在有人蓄意在小產權房子交易上做手腳，買賣雙方發(fā)生財務糾紛的時候，就不得不請求法院的公正，損失一部分打官司的資金。雖然小產權房在很多方面都存在潛在的風險問題，不少人也抱有僥幸的心理去購買小產權房子，那么夠買小產權房子需要注意那些問題呢？1、合同的簽訂由于小產權房子不能辦理房產證書，能夠保障自己權益的就是合同了，小產權房屋買賣合同是維護合法權益的兵器，當房子出現問題產生爭議的時候，按照合同約定進行解決是十分正確的辦法，所以合同的簽訂必須要規(guī)范。2、注意交易資金的安全房款是一筆非常大的費用，交易的時候千萬不要使用現金交易，通過銀行轉賬留下轉賬憑證比較好，也盡量不要一次性付清，約定好每一個付款階段。
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小產權房屋買賣注意事項1、看開發(fā)主體是否合法實施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發(fā)資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。2、看是否取得了國有土地使用證按照有關規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由武漢市土地整理儲備中心征為國有土地，實現土地性質的轉變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由武漢市國土房產局核發(fā)國有土地使用證。3、看是否符合城市規(guī)劃城中村改造項目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。4、看是否取得了建筑工程施工許可證城中村改造項目應按照《建筑法》的規(guī)定，進行報建、招標、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收。5、看有沒有商品房銷（預）售許可證這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產法》的規(guī)定，經市國土房產局審核，各項條件符合有關法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售。
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