??農(nóng)村房屋可否買賣？有哪些風(fēng)險(xiǎn)嗎？

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• 155****6074

  農(nóng)村房屋買賣是一個(gè)比較復(fù)雜的問題，由于法律上并沒有非常明確的規(guī)定，各地在認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力問題上有不同的判例。購買農(nóng)村房屋時(shí)，須謹(jǐn)慎考慮，此外還要考慮各地往常判例如何。如有必要，可咨詢當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)律師，以更清楚地了解當(dāng)?shù)氐那闆r以及農(nóng)村房屋買賣的前景。
  眾所周知，農(nóng)村房屋是建立在農(nóng)村宅基地之上的，而農(nóng)村村民對農(nóng)村宅基地僅有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，這是集體土地所有制所決定的。因?yàn)榉梢?guī)定，嚴(yán)禁買賣農(nóng)村宅基地。而對于其上的農(nóng)村房屋是否可以買賣并沒有明確規(guī)定。根據(jù)司法實(shí)踐以及法理邏輯，農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：
  1、如果農(nóng)村房屋的受讓對象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員;
  2、受讓人沒有其他房產(chǎn);
  3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn);
  4、房屋買賣應(yīng)當(dāng)申請并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。
  除此之外的其它情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因?yàn)椴皇羌w經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，是不允許購買農(nóng)村房屋的。
  購買農(nóng)村房屋時(shí)，必須滿足上述購買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應(yīng)該注意以下事項(xiàng)：
  1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。
  2、如系共有房屋，必須征得其它共有人同意。
  3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
  4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。
  5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-09-24 23:47:36
• 138****5128

  **主要的風(fēng)險(xiǎn)就是合同無效的風(fēng)險(xiǎn)，小產(chǎn)權(quán)房就是**典型的例子。
  雖然十八屆三中全會(huì)和今年兩會(huì)都提到要促進(jìn)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，但絕大多數(shù)地區(qū)目前還沒有實(shí)施細(xì)則使這一利好政策落地。目前法律規(guī)定仍然是，農(nóng)村集體土地不能隨意買賣，只能在農(nóng)村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)。
  之前也有政策明確規(guī)定，城市居民不能購買農(nóng)村集體土地上的房屋。因此，買賣合同因違反法律規(guī)定而無效。
  合同無效導(dǎo)致的后果是雙方返還，即你退還農(nóng)村房屋，農(nóng)民退還給你購房款。
  像現(xiàn)在的情況，房價(jià)上漲很快，雙方返還一般是對農(nóng)民比較有利，比如你當(dāng)初花20萬買了房，過5年房子已經(jīng)值100萬，農(nóng)民反悔向法院主張合同無效，退還你20萬元，要你退房。但一些地區(qū)已有的判例，要求農(nóng)民支付房價(jià)上漲的一部分，作為返還房屋的條件。

  查看全文↓ 2019-09-24 23:47:29
• 132****3860

  《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！比绻r(nóng)民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是對農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該規(guī)定所禁止。
  購買這類房屋要謹(jǐn)慎考慮。

  查看全文↓ 2019-09-24 23:47:24
• 136****6433

  怕?lián)Q村長不認(rèn)可你的購買手續(xù)？那你就得和村里說話有權(quán)威的人，搞好關(guān)系，換村長有啥怕的，有人想為難你，人家村里說話算數(shù)的人，會(huì)幫你出主意想辦法～
  至于上面要搞建設(shè)，搞整改～心里話，人家村里人都沒辦法，上面讓拆，肯定都得搬走～至于拆遷賠償，心里話，你戶口不是本村的，肯定沒你事～按法律，宅基地壓根就不允許轉(zhuǎn)讓～
  說這些想你明白，你再怎么想辦法，不如祈禱你買的地方，千萬別搞什么土地開發(fā)，整改什么的～
  除非，合理合法的方法，就是讓你家里人想辦法成了本村的人，有本村戶口，不論誰來了搞土地開發(fā)，要?jiǎng)幽慵业牡?，也必須得給你家個(gè)說法，直到你滿意為止

  查看全文↓ 2019-09-24 23:47:20
• 131****9658

  根據(jù)我國相關(guān)法律，農(nóng)村的宅基地為集體所有，宅基地戶主只是使用權(quán)，不是所有權(quán)，農(nóng)民的宅基地沒有買賣權(quán)，當(dāng)然不可以出售。
  但眼下在農(nóng)村還是有人私下里買賣宅基地上建筑物，包括但不限于房產(chǎn)，一般都是民不舉官不糾的！
  嚴(yán)格說來，在農(nóng)村買賣宅基地房產(chǎn)，屬于違法行為，但買房者自愿承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，也是不言自明的慣例?；蛘哂腥税堰@一類的買賣解讀為使用權(quán)的買賣，也算說得過去！

  查看全文↓ 2019-09-24 23:47:10

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村房屋可否買賣？有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  農(nóng)村自建房能買嗎？１、農(nóng)村自建房買賣是有限制的，一般來說，買賣雙方若是想要進(jìn)行房屋買賣，只需要自己有相關(guān)的意愿即可，但是農(nóng)村房屋不同，自己具有意愿還不行，還需要向所在的村委會(huì)提出申請。買賣雙方需同時(shí)向村委會(huì)提交申請，在取得村委會(huì)同意之后。2、涉及到房屋買賣都不是小事，合同還是必須有的，所以在取得村委會(huì)的開具證明之后，交易雙方便可以經(jīng)過協(xié)商并簽訂買賣合同了。３、農(nóng)村自建房需要注意的是，在農(nóng)村房屋買賣流程中是沒有公證合同這個(gè)步驟的，一般來說，在買賣雙方簽訂正規(guī)的買賣合同之后，買賣雙方就可以攜身份證明、房權(quán)證、買賣合同、村委證明、過戶確權(quán)審批表到房管部門辦理網(wǎng)簽。購買農(nóng)村自建房有風(fēng)險(xiǎn)嗎？１、購買農(nóng)村自建房是有風(fēng)險(xiǎn)的，房產(chǎn)可能是違法建筑，村民建造農(nóng)民房應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的證書，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書。現(xiàn)在買賣的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ模緵]有合法建造的手續(xù)。２、購買農(nóng)村自建房無法過戶，不能將房產(chǎn)證辦至買房人的名下，即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實(shí)際搬遷進(jìn)去一直居住，但這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。只要原先的買房人沒有異議，買房人也可以一直居住下去。３、購買農(nóng)村自建房，房產(chǎn)買賣合同可能會(huì)被認(rèn)定為無效，農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的。在司法實(shí)踐中，如果買房人是本地集體組織戶口的村民，可以認(rèn)定合同有效；如果買房人是城鎮(zhèn)戶口居民或者非當(dāng)?shù)貞艨诘拇迕竦囊话阏J(rèn)定合同無效。

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• 問 集體土地可否買賣？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  農(nóng)村集體土地上的房地產(chǎn)不得進(jìn)入交易市場。農(nóng)村房屋的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進(jìn)行，否則買賣行為違法，合約無效。農(nóng)村集體土地所有權(quán)是歸國家的，農(nóng)村集體土地買賣是違法的。農(nóng)村土地屬于集體用地，所有權(quán)屬于集體，只有集體組織內(nèi)部成員才可以，非集體組織成員只能租賃。農(nóng)村集體土地買賣只能通過農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合法獲得。作為依法審批給村民個(gè)人建房、村辦企業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)等，村民個(gè)人承包地及使用地的使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)包一般用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)（未經(jīng)許可不得改變用途-----用于非農(nóng)建設(shè)）。

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• 問 ??購買農(nóng)村房子怎么過戶?農(nóng)村房屋可否買賣?
  答

  房產(chǎn)過戶流程1、房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時(shí)須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字)。2、申請材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。3、房產(chǎn)過戶的申請材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個(gè)工作日左右。4、房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》要求，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請轉(zhuǎn)移登記：1、依法繼承；2、分家析產(chǎn)；3、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋；4、因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書等導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生變化的；5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，提交的材料包括：1、不動(dòng)產(chǎn)登記申請書；2、申請人身份證明；3、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；4、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料，包括：（1）依法繼承的，提交繼承相關(guān)證明材料；（2）分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料；（3）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的，提交互換協(xié)議書。同時(shí)，還應(yīng)提交互換雙方為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的材料；（4）因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效法律文書導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交人民法院或者仲裁委員會(huì)生效法律文書；5.法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。 按照上述要求，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)是不允許擅自轉(zhuǎn)讓買賣的。但結(jié)合我縣實(shí)際情況，受讓方為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且符合宅基地申請條件的，因高山移民安置、地質(zhì)災(zāi)害影響等經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的，請到房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土工作人員處咨詢辦理。

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• 問 農(nóng)村個(gè)人土地買賣合法嗎？有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  土地是國家的，農(nóng)村土地是農(nóng)民承包的集體土地，按法律只有使用權(quán)，但是現(xiàn)在國家政策允許農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，所以你不是買賣，要看你買地干嘛，而且現(xiàn)在土地性質(zhì)很難改變，你買了農(nóng)田也只能從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，如果你是買農(nóng)村的宅基地的話，自己住還是可以的，但是現(xiàn)在農(nóng)村建房也要審批，所以請謹(jǐn)慎點(diǎn)啊。

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• 問 ??農(nóng)村土地可以買賣嗎？有哪些風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  不能買賣。只有國有土地才能出讓，也就是所有的買賣。而集體土地必須通過土地征用才能變?yōu)閲型恋?。我國《土地管理法》?guī)定，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。因此城鎮(zhèn)戶口居民不能購買土地，也不能夠買農(nóng)村土地上附著的房屋。雖然現(xiàn)在的確有不少買賣農(nóng)村房屋的現(xiàn)象，也有村委會(huì)出具的所謂“房產(chǎn)證”，但都得不到法律保護(hù)。

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