??有哪位清楚二手房買賣違約金是多少?

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• 132****1430

  二手房買賣在生活中是經(jīng)常發(fā)生的房屋買賣行為，在二手房買賣中會(huì)發(fā)生很多糾紛，因此我們需要防范一些風(fēng)險(xiǎn)，
  對(duì)違約金的理解
  違約金是指按照當(dāng)事人的約定或法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢。違約金的標(biāo)準(zhǔn)是金錢，但當(dāng)事人也可約定違約金的標(biāo)的物為金錢以外的其他財(cái)產(chǎn)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無過錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果。
  違約金分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)自行約定適用情形、比例或金額的違約金。如果合同中只對(duì)違約金作了原則性規(guī)定而沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，有關(guān)法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或金額的，則可按法律中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行。如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或數(shù)額的，只要由于違約造成了對(duì)方的損失，違約方就應(yīng)向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額應(yīng)按照對(duì)方遭受的實(shí)際損失確定。
  關(guān)于違約金的約定
  違約金應(yīng)占合同總金額的多大比例 在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房?jī)r(jià)的20%。很多人以為違約金**多只能約定為20%，其實(shí)純屬誤讀。我國(guó)法律規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對(duì)違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。
  一方延遲履行合同，對(duì)方是否可以主張全額違約金 二手房買賣合同通常會(huì)約定一種“滯納金”，主要是指延遲履行合同義務(wù)時(shí)，違約方需支付的;另一種是違約金，通常指一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時(shí)，違約方需支付給守約方的。但有時(shí)由于合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)或?qū)Ψ梢恢虢猓芏嗳嘶煜诉@兩種違約金的適用情況，在一方稍有違約情形時(shí)，守約方就希望能要求20%或更高額的違約金，這其實(shí)是得不到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時(shí)，違約方才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。
  違約金的執(zhí)行是否應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行 違約金可由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覈?guó)《合同法》規(guī)定的違約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)守約方的損失，而不是懲罰性的違約金。因此，如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。

  查看全文↓ 2019-09-27 13:39:49
• 155****1751

  這還要看合同相關(guān)具體條款的約定
  違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。
  如果合同中只對(duì)違約金做了原則性的規(guī)定，沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，并且有關(guān)法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或者金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關(guān)于承擔(dān)違約金責(zé)任的一般原則執(zhí)行。

  查看全文↓ 2019-09-27 13:39:46
• 147****6247

  合同違約是指違反合同債務(wù)的行為，亦稱為合同債務(wù)不履行，違約的一方要按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定向另一方支付的金錢。
  根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，違約金過高的比較標(biāo)準(zhǔn)為守約方的實(shí)際損失，如上所述，實(shí)際損失包括直接損失和履行利益損失。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，以調(diào)整到實(shí)際損失的130%為原則，以體現(xiàn)違約金的懲罰性。法律對(duì)于違約金的**高限度并沒有明確的規(guī)定，**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第一百二十一條規(guī)定“當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持?！?br/>《合同法》在違約金方面的立法變化主要有以下四點(diǎn)。
  第一點(diǎn)，就是《合同法》第114條，違約金是當(dāng)事人事先約定的，在一方違約的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢。約定問題的是很復(fù)雜的，但是我主要就新的《合同法》在違約金方面的一些變化和大家談一下。新的《合同法》在違約金方面和原來的相比較有哪幾方面的變化，第一個(gè)變化就是合同法規(guī)定違約金必須是約定的，不承認(rèn)法定的違約金，因?yàn)樵谛碌暮贤ㄖ?，我們一直有法定違約金存在。所以法官經(jīng)?？梢孕娈?dāng)事人約定金無效，然后實(shí)行法律違約金。但是隨著《合同法》頒布以后，原來的經(jīng)濟(jì)合同法以及相關(guān)的幾個(gè)條例全部失效了，這樣法定違約金就不存在了。這就恢復(fù)了違約金的本來面目，因?yàn)檫`約金本來就是雙方當(dāng)事人約定的一種條款，違約金本來就是一個(gè)從合同，是附屬于合同的一個(gè)條款，違約金必須是約定的，這是違約金本來的性質(zhì)。立法上之所以要廢除這個(gè)法定違約金，其中一個(gè)重要的考慮就是這個(gè)法定違約金確實(shí)和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起的，它具有明顯的懲罰性，任何法定違約金它都具有懲罰性。大家可以這樣來看，法律規(guī)定都把幅度規(guī)定死了，實(shí)際上就意味著一種懲罰條款，為什么要成立這種懲罰條款，就是因?yàn)檫^去我們把合同的履行當(dāng)作完全計(jì)劃的手段。只要當(dāng)事人不履行合同，就采用這種懲罰性的條款，來督促當(dāng)事人履行合同。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，違約金它本來的性質(zhì)應(yīng)該是補(bǔ)償性的。所以，《合同法》基于這種考慮刪去了法定違約金。
  第二點(diǎn)，就是因?yàn)楹贤ㄋ鼜?qiáng)調(diào)違約金是一種約定的條款，因此它是優(yōu)先于損害賠償?shù)摹?yán)格的講《合同法》第114條應(yīng)該放在第113條的前面，道理就是先有違約金，然后才有損害賠償，也就是說我們按照合同自由原則為了尊重當(dāng)事人的合同自由，合同自由其中也包括當(dāng)事人自由選擇合同的補(bǔ)救方式以及當(dāng)事人約定的違約金賠償數(shù)額。如果當(dāng)事人實(shí)行了約定的違約金，首先實(shí)行當(dāng)事人約定的違約金條款，區(qū)分責(zé)任的話可以簡(jiǎn)便的確立出來。在當(dāng)事人沒有確定違約金條款的時(shí)候，這樣可以使用法律的損害賠償責(zé)任，同時(shí)在當(dāng)事人約定的違約金不足以補(bǔ)償非違約方損失的時(shí)候，可以在繼續(xù)使用損害賠償。如果不存在這兩種情況，那么就不用執(zhí)行違約金，沒有必要在考慮損害賠償?shù)膯栴}。所以，違約金是優(yōu)先于損害賠償使用的。
  第三點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)違約金主要是補(bǔ)償性的。大陸法系民法以違約金責(zé)任是否可與實(shí)際履行并存為準(zhǔn)將違約金分為補(bǔ)償性違約金和懲罰性違約金，前者不承認(rèn)二者的并存，后者則承認(rèn)二者可以并用。我國(guó)關(guān)于二者的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)有分歧，但新合同法強(qiáng)調(diào)違約金責(zé)任主要是補(bǔ)償性的這一點(diǎn)應(yīng)無疑義。但合同法114條第三款規(guī)定?！爱?dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”這就說明在專為遲延履行而約定違約金場(chǎng)合，違約金與實(shí)際履行可以并存，此時(shí)有懲罰性違約金存在的空間，但此為例外。當(dāng)然根據(jù)合同自由的原則，當(dāng)事人可以約定懲罰性違約金。
  第四點(diǎn)應(yīng)予強(qiáng)調(diào)的是，任何違約金一經(jīng)約定，都是有效的，法官、仲裁庭無權(quán)宣告違約金條款無效，否則無異是對(duì)當(dāng)事人自由意志的侵犯，不合合同自由原則。以往司法的實(shí)踐很難令人滿意，法官、仲裁員任意宣告違約金條款無效的做法甚為普遍，應(yīng)予禁止。但對(duì)違約金進(jìn)行國(guó)家干預(yù)是必要，但其干預(yù)必須要符合一定的條件，據(jù)合同法114條第二款的規(guī)定，條件有二：一是約定的違約金過分高于或低于造成的損失的，二是必須要當(dāng)事人請(qǐng)求，法院或仲裁庭無權(quán)徑自作出調(diào)整。這里需要注意合同法的表述，當(dāng)約定違約金低于損失時(shí)，調(diào)整的條件較為寬松，也就是說，此時(shí)只要當(dāng)事人提出請(qǐng)求一般就可獲得調(diào)整，而于高于損失情況，除非過分高于造成的損失，否則一般不予調(diào)整。何為過分高于損失呢?法律尚未規(guī)定，但**高法院對(duì)商品房買賣合同的司法解釋中規(guī)定了以不超過違約造成的損失的30%作為認(rèn)定違約金是否過分高于損失的標(biāo)準(zhǔn)，可以作為處理類似問題時(shí)調(diào)整違約金的依據(jù)。再者，在“低于” 情況，合同法規(guī)定當(dāng)事人可請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以“增加”，而在過分高于情況，則是請(qǐng)求予以“適當(dāng)減少”，故二者即便在調(diào)整的度上也有區(qū)別。之所以作此種規(guī)定，原因在與違約金條款是當(dāng)事人意思自治的產(chǎn)物，它約定于違約之前，它與違約后造成的實(shí)際損失不可能一致，本屬正常;加之我國(guó)合同法規(guī)定的違約金主要是補(bǔ)償性違約金，故除非過分高于，否則一般不予調(diào)整，這是為了尊重當(dāng)事人的意思。也正因?yàn)槿绱?，所以其調(diào)整必須有當(dāng)事人自己作出申請(qǐng)。而于違約金低于實(shí)際損失時(shí)，合同法雖規(guī)定此時(shí)也可以請(qǐng)求調(diào)整，但學(xué)界有不同觀點(diǎn)。因?yàn)榇藭r(shí)當(dāng)事人完全可要求損害賠償，且合同法規(guī)定的違約金如前所述多為補(bǔ)償性的，而非懲罰性的，沒必要非得通過違約金制度來彌補(bǔ)損害，因?yàn)檫`約金條款本來就可以不予約定，而交由損害賠償制度來解決，我以為這種說法是有道理的。這里還需要澄清的是，調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)是“造成的損失”，那么它究竟指什么損失呢，是否包括可得利益的損失?根據(jù)合同法113條的規(guī)定，應(yīng)該包括可得利益的損失，使得違約責(zé)任的承擔(dān)達(dá)到如同合同就像完全被履行時(shí)一樣，即就像沒有發(fā)生違約行為一樣。
  

  查看全文↓ 2019-09-27 13:39:36

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• 問 有哪位知道二手房買賣違約金是多少?
  答

  違約條款一般會(huì)在合同中說明，以合同為準(zhǔn)，一般有以下2種1，適用定金罰則，即買方違約不退定金，賣方違約返還雙倍定金2，比例罰則。以合同金額的10%為上限，就是說是100萬的房子**高違約金是10萬

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• 問 ??有哪位清楚二手房買房違約金一般是多少?
  答

  違約責(zé)任的承擔(dān)方式有以下幾種（1）支付違約金.違約金：指合同當(dāng)事人在合同中約定的，在合同債務(wù)人不履行或不適當(dāng)履行合同義務(wù)時(shí)，向?qū)Ψ疆?dāng)事人支付的一定數(shù)額的金錢。（2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當(dāng)事人的違約行為而給對(duì)方當(dāng)事人造成財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，違約方向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（3）繼續(xù)履行.繼續(xù)履行：是指由法院或仲裁機(jī)關(guān)作出要求實(shí)際履行的判決或下達(dá)特別履行命令，強(qiáng)迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。 　其他補(bǔ)救措施.第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。第一百一十二條　當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

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• 問 ??二手房買賣賣方違約違約金是多少?。?/a>
  答

  賣方違約有幾種情況：（1）不交貨。（2）延遲交貨。（3）交貨與合同不符。買方可以采取的救濟(jì)的方法包括： 　　1、要求賣方實(shí)際履行。 　　實(shí)際履行是按照合同規(guī)定的義務(wù)做。當(dāng)賣方不履行合同義務(wù)時(shí)，買方可要求其實(shí)際履行合同義務(wù)，并可通過法院強(qiáng)制手段強(qiáng)迫賣方履行以上義務(wù)。具體包括： 　?、?要求賣方提交符合合同規(guī)定的貨物 　　⑵ 對(duì)不符合規(guī)定的貨物進(jìn)行修理、更換 　?、?提交替代物等。 　　在貿(mào)易實(shí)踐中，實(shí)際履行不是常用的救濟(jì)方式，僅適用于特定物或特定情況下的貨物交易，如果不是這類交易物，買方**有效的救濟(jì)方式是及時(shí)補(bǔ)進(jìn)貨物，或者放棄交易，然后索賠差價(jià)損失。 　　大陸法系側(cè)重實(shí)際履行，英美法系側(cè)重?fù)p害賠償?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》是兩者的調(diào)和。承認(rèn)其權(quán)利，限制其行使。 　　根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》的規(guī)定，實(shí)際履行應(yīng)滿足以下條件： 　　(1)買方不得采取與這一要求相抵觸的救濟(jì)方法； 　　(2)買方應(yīng)給予賣方履行合同的寬限期； 　　(3)當(dāng)賣方交貨不符時(shí)，只有這種不符構(gòu)成根本違反合同(Fundamental Breach)時(shí)，買方才能要求提交替代物，交付代替物，更換貨物的前提是不能把原物返還。如果買方因處分貨物而無法返還原物，就不能退貨或返還原物。而且應(yīng)在發(fā)現(xiàn)交貨不符時(shí)，將這一要求及時(shí)通知對(duì)方； 　　(4)法院是否做出實(shí)際履行的判決依賴于該國(guó)國(guó)內(nèi)法的規(guī)定。 　　2 、減少價(jià)金。 　　當(dāng)賣方交貨不符合合同規(guī)定時(shí)，買方可要求減少價(jià)金。《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》規(guī)定，不論價(jià)款是否已付，買方都可減低價(jià)格。減低價(jià)格應(yīng)按實(shí)際交付的貨物在交貨時(shí)的價(jià)值與符合合同規(guī)定的貨物在當(dāng)時(shí)的價(jià)值兩者之間的比例計(jì)算。指賣方的所在地的時(shí)價(jià)。 　　在下列情況下，買方喪失要求減少價(jià)金的權(quán)利： 　　(1)如果賣方已對(duì)交貨不符采取了補(bǔ)救方法，買方就喪失了要求減少價(jià)金的權(quán)利。 　　這是指賣方根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》第37條48條在交貨前和交貨后對(duì)不符合同的貨物進(jìn)行補(bǔ)救而被買方認(rèn)可或不認(rèn)可。 　　參見《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》 　　“第三十七條 　　如果賣方在交貨日期前交付貨物，他可以在那個(gè)日期到達(dá)前，交付任何缺漏部分或補(bǔ)足所交付貨物的不足數(shù)量，或交付用以替換所交付不符合同規(guī)定的貨物，或?qū)λ桓敦浳镏腥魏尾环贤?guī)定的情形做出補(bǔ)救，但是，此一權(quán)利的行使不得使買方遭受不合理的不便或承擔(dān)不合理的開支。但是，買方保留本公約所規(guī)定的要求損害賠償?shù)娜魏螜?quán)利?！?　　“第四十八條 　?。?）在第四十九條的條件下，賣方即使在交貨日期之后，仍可自付費(fèi)用，對(duì)任何不履行義務(wù)做出補(bǔ)救，但這種補(bǔ)救不得造成不合理的遲延，也不得使買方遭受不合理的不便，或無法確定賣方是否將償付買方預(yù)付的費(fèi)用。但是，買方保留本公約所規(guī)定的要求損害賠償?shù)娜魏螜?quán)利。 　?。?）如果賣方要求買方表明他是否接受賣方履行義務(wù)，而買方不在一段合理時(shí)間內(nèi)對(duì)此一要求做出答復(fù)，則賣方可以按其要求中所指明的時(shí)間履行義務(wù)。買方不得在該段時(shí)間內(nèi)采取與賣方履行義務(wù)相抵觸的任何補(bǔ)救辦法。 　?。?）賣方表明他將在某一特定時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)的通知，應(yīng)視為包括根據(jù)上一款規(guī)定要買方表明決定的要求在內(nèi)。 　　（4）賣方按照本條第（2）和第（3）款做出的要求或通知，必須在買方收到后，始生效力?！?　　(2)買方拒絕了賣方對(duì)違約采取的補(bǔ)救辦法或?qū)u方提出的補(bǔ)救辦法，末在合理時(shí)間內(nèi)做出答復(fù)。 　　3、解除合同。 　?。?）根本違約。 　　所謂根本違反合同, 根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》的解釋，是指：一方當(dāng)事人違反合同的結(jié)果，使另一方當(dāng)事人蒙受損害，以至于實(shí)際上剝奪了他根據(jù)合同規(guī)定有權(quán)期待得到的東西。----(第25條。) 　　實(shí)際剝奪，英翻譯為“實(shí)質(zhì)上剝奪”，英文原文為substantially to deprive, 實(shí)質(zhì)是在很大程度上的意思，實(shí)質(zhì)剝奪是指買方重大利益的剝奪。 　　根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》，構(gòu)成根本違約的要件是： 　?、?違約造成損害； 　?、?損害剝奪了買方重大利益； 　?、?損害后果是賣方可以預(yù)見的，包括在訂約時(shí)就可以預(yù)見。 　　根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》規(guī)定，當(dāng)賣方不履行合同或《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》義務(wù)構(gòu)成根本違反合同時(shí)，買方可以宣布解除合同。 　　根本違約具體包括以下三項(xiàng)內(nèi)容： 　?、?賣方不交付貨物、延遲交貨或交貨不符或所有權(quán)有瑕疵構(gòu)成根本違反合同； 　?、?賣方聲明他不在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)履行交貨義務(wù)； 　?、?在買方給予的寬限期屆滿后仍不履行合同。 　?。?）當(dāng)賣方違約時(shí)，買方可以在如下情況撤銷合同： 　?、儋u方根本違約。 　　②如果是賣方不交貨，在一定合理時(shí)間內(nèi)，還不交，或聲明將不交。 　?。?）賣方已交貨時(shí)。 　　如果賣方已交貨，買方則喪失解除合同的權(quán)利，除非： 　?、僭谘舆t交貨的情況下，買方在得知交貨后的合理時(shí)間內(nèi)宣布解除合同； 　　②在交貨不符的情況下，買方在檢驗(yàn)貨物后的合理時(shí)間內(nèi)提出解除合同； 　?、墼诮o予賣方做出履行合同或做出補(bǔ)救的寬限期屆滿后或在拒絕接受賣方履行義務(wù)后的合理時(shí)間內(nèi)宣布解除合同。 　　根據(jù)《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》規(guī)定，買方宣布解除合同的聲明，只有在向賣方發(fā)出通知時(shí)才發(fā)生效力。 　　值得注意的是，當(dāng)賣方交付的貨物中有部分符合合同時(shí)，買方應(yīng)接受符合規(guī)定的部分；只有當(dāng)賣方完全不交貨或不按合同規(guī)定交貨構(gòu)成根本違反合同時(shí)，一方能宣布整個(gè)合同無效。當(dāng)賣方交貨數(shù)量大于合同規(guī)定數(shù)量時(shí)，買方有選擇權(quán)，全部接受或拒絕多交部分。 　　4、要求賣方交付代替物。 　　構(gòu)成根本違約時(shí)，才可以要求賣方交付代替物。 　　5、要求賣方進(jìn)行修補(bǔ)。 　　根據(jù)具體情況，也可以自己修理，或請(qǐng)第三人修理，由賣方支付開支。 　　6、給賣方一段合理的時(shí)間，讓其履行合同義務(wù)。 　?。?）“合理的時(shí)間”的意思。 　　這是針對(duì)賣方延遲交貨而規(guī)定的救濟(jì)方法?；镜囊馑加?個(gè)： 　?、?如果對(duì)方到期沒有交貨，也不能差幾天就撤銷合同呀！再延長(zhǎng)一段時(shí)間吧！ 　　②《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》第四十九條規(guī)定，如果發(fā)生不交貨的情況，賣方不在買方規(guī)定一段合理時(shí)限的額外時(shí)間內(nèi)履行其義務(wù)買方可以宣告合同無效。這時(shí)再宣告合同無效，既顯得仁至義盡，又符合法律規(guī)定。 　?。?）各國(guó)的不同做法。 　　如果對(duì)方到期沒有交貨，買方是否一定要給賣方一個(gè)合理的額外時(shí)間，讓其履行合同義務(wù)合同義務(wù)，而不能立即宣告撤銷合同？ 　?、儆?guó)的做法： 　　買方是否可以立即撤銷合同，要看賣方違反的是什么條款。如果違反的是擔(dān)保條款（Breach of Warranty）買方就不能撤銷合同，只能要求損害賠償。如果是違反條件條款（Breach of Condition）就可以立即撤銷合同。按照一般解釋，商業(yè)買賣交易中的交貨時(shí)間，屬于合同的要件如果沒有在規(guī)定的時(shí)間交貨應(yīng)該認(rèn)為違反條件，買方就可以立即撤銷合同。 　?、诘聡?guó)的做法： 　　賣方不能按時(shí)交貨，買方應(yīng)該進(jìn)行“催告”。在“催告”中，給賣方一段時(shí)間，讓其在此期間交貨，如果再不交，買方就可以解除合同，或請(qǐng)求賠償。 　?、邸堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》的規(guī)定： 　　一般情況下，與德國(guó)一樣。 　　如果延遲交貨已經(jīng)構(gòu)成根本違約，就可以直接解除合同。但是，什么情況才經(jīng)構(gòu)成根本違約？ 　　學(xué)者給了2個(gè)關(guān)于根本違約的例子： 　　案例1：為圣誕節(jié)進(jìn)口火雞，供圣誕節(jié)市場(chǎng)銷售。交貨晚了1個(gè)星期，圣誕節(jié)已過。是屬于根本違約，買方可以撤銷合同。 　　案例2：出售普通雞的合同賣方應(yīng)該于7月至8月裝運(yùn)，實(shí)際裝運(yùn)日期遲了一個(gè)星期，這段時(shí)間，市場(chǎng)沒有什么變化。這不屬于根本違約，買方不能撤銷合同。 　?、苋绻I方給了賣方一段合理的額外時(shí)間，在此期間，除非得到賣方的通知，表明賣方將不會(huì)在此期間履行義務(wù)，買方不能對(duì)賣方采取任何補(bǔ)救方法。當(dāng)然，買方不因此失去要求損害賠償?shù)臋?quán)利，因?yàn)橘u方畢竟沒有按期交貨。 　　7、賣方可以對(duì)自己不履行義務(wù)，自付費(fèi)用作出補(bǔ)救。 　?。?）對(duì)補(bǔ)救的要求。 　　賣方自行補(bǔ)救，要符合如下要求： 　?。?）買方還沒有按規(guī)定撤銷合同。 　　（2）賣方應(yīng)該承擔(dān)補(bǔ)救費(fèi)用。 　　（3）補(bǔ)救時(shí)，賣方不得給買方造成不合理的不便或延遲。 　?。?）雙方注意事項(xiàng)。 　　同時(shí)，賣方如果要求買方明確表示是否接受賣方履行的義務(wù)，而買方在一段合理的時(shí)間內(nèi)沒有對(duì)這一項(xiàng)要求回答，則賣方可以在該時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)。這時(shí)，買方不得在此期間，采取與賣方履行義務(wù)相抵觸的任何救濟(jì)方法。就是： 　?。?）賣方在準(zhǔn)備上述履行時(shí)，應(yīng)該事先通知買方。 　?。?）如果買方不答復(fù)，就是同意。所以，買方不得在此期間，采取與賣方履行義務(wù)相抵觸的任何救濟(jì)方法。比如，買方不得在此期間撤銷合同。 　　8、賣方交付部分貨物，買方可以采取的救濟(jì)方法。 　　當(dāng)賣方只交付一部分貨物，或所交貨物只有一部分合格時(shí)，買方可以采取的救濟(jì)方法。 　　（1）買方只可以對(duì)沒有交的，或不合格的貨物，采取退貨，、減價(jià)、要求賠償損失等方法。不能撤銷合同。 　?。?）如果賣方只交付一部分貨物，或所交貨物只有一部分合格，構(gòu)成根本違約時(shí)，可以撤銷合同?！　?、賣方提前交貨或超量交貨時(shí)，買方可以采取的救濟(jì)方法。 　?。?）如果提前交貨，買方可以收取貨物，也可以拒絕收取貨物。到規(guī)定的時(shí)間在交時(shí)，還應(yīng)該收?！　。?）超出的部分，可以收，也可以拒收。如果收了，按合同規(guī)定的價(jià)格。 　　10、請(qǐng)求損害賠償。 　　《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》認(rèn)為，請(qǐng)求損害賠償是一種主要的救濟(jì)方法，并且，不因?yàn)椴扇×似渌葷?jì)方法，喪失再請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利。任何計(jì)算損害賠償額，有如下情形： 　?。?）實(shí)際補(bǔ)進(jìn)（Cover）。如果買方撤銷了合同，在撤銷合同后一段合理的時(shí)間內(nèi)，以合理的方式（指**低價(jià)）購買了代替物，買方可以取得兩者之間的價(jià)格差額和賣方造成的損失補(bǔ)償（如價(jià)格以外的，額外的開支）。這就叫實(shí)際補(bǔ)進(jìn)。 　?。?）如果沒有實(shí)際補(bǔ)進(jìn)貨物，也可以按當(dāng)?shù)貎r(jià)格計(jì)算，取得價(jià)格差額和損失補(bǔ)償。

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• 問 二手房買賣違約金賠償
  答

  看合同怎么寫的了，他單方面要，你不用理，他要是拖，根據(jù)合同，超過期限可以告他

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• 問 ??哪位清楚房屋買賣違約金上限是多少？
  答

  房產(chǎn)交易合同約定的違約金不能超過造成損失的百分之三十，否則，法院不會(huì)支持的?！逗贤ā方忉專ǘ┑诙艞l：當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的"過分高于造成的損失"?！逗贤ā返谝话僖皇臈l規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

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