簽訂購房合同后賣方違約,買房人怎么維權(quán)?

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• 131****8760

  以賣方房屋質(zhì)量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。
  　　二手房不同于預售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質(zhì)量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導致買賣糾紛產(chǎn)生。
  　　【律師觀點】根據(jù)上海市高級人民法院相關(guān)的司法文件，房屋買賣合同的賣方應就買賣標的物向買方承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買方對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應承擔賠償責任。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔責任。
  　　對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔瑕疵擔保責任;但買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。
  　　由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因為民事欺詐訴請撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場仔細查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息，必要時聘請專業(yè)人員陪同看房，做到心中有底。
  　　在合同里，要約定賣方對其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題應如何承擔法律責任。比如要求賣方保證房屋無滲漏，無違章搭建等情況;保證管線暢通，設施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣方進行修復，并承擔賠償責任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問題嚴重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失。

  查看全文↓ 2019-10-06 01:09:45
• 136****6776

  買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。
  　　房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約。
  　　【律師觀點】簽訂房屋買賣合同后，由于買方經(jīng)濟能力關(guān)系而導致無法繼續(xù)履行合同，構(gòu)成合同違約，這應當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，首先要對購買房屋的品質(zhì)和環(huán)境做認真的考察;其次，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。如果確實履行不能，要勇于承擔違約責任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務泥潭而無法自拔。

  查看全文↓ 2019-10-06 01:09:36
• 151****9384

  會呀，民法和擔保法都有具體說明。
  七、定金罰則
  1、定金罰則具體內(nèi)容 　　
  給付定金方不履行合同義務的，無權(quán)請求返還定金；接受定金方不履行合同義務的，雙倍返還定金。當事人一方不完全履行合同的，應按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。
  2、定金的適用需要符合以下幾個條件： 　　
  2.1定金合同是實踐合同，需要定金的實際交付。定金如未實際交付的，在當事人一方不履行合同債務或者不訂立主合同時，不能適用定金罰則。 　　
  2.2主合同必須有效。這是由定金合同的從屬性所決定的。如果主合同無效或者被撤銷的，即便當事人已有交付和收受定金的事實，也不能適用定金罰則。但是，當事人可以約定定金合同的效力獨立于主合同，即主合同無效定金合同卻不一定無效。 　　
  2.3當事人不履行債務且無法定免責情形。 　　
  3、《擔保解釋》對適用定金罰則的幾種特殊情況作出的規(guī)定： 　　
  3.1視為不履行被擔保的債務的情況。因當事人一方遲延履行或者有其他違約行為,致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。 　　
  3.2 不完全履行合同時的定金罰則。當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。 　　
  3.3因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人，可以依法向第三人追償。

  查看全文↓ 2019-10-06 01:09:31

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• 問 簽訂購房合同后賣方違約,買房人如何維權(quán)?
  答

  先協(xié)商，爭取對方繼續(xù)履行合同。如果協(xié)商不成，可以向法院起訴，要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同，將房屋按照合同約定交付給買方，并協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)?！逗贤ā返谝话倭闫邨l規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

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• 問 ??簽訂購房合同后賣方違約不賣要承擔哪些法律責任？
  答

  簽定合同后賣方違約屬于不履行合同義務的根本違約行為。需要承擔的違約責任有1、定金：雙方可以約定合同金額分之二十以內(nèi)的定金，收定金的一方不履行約定的義務，雙倍返還定金。2、按房款的20%進行賠償。3、按合同上約定的賠償價格賠償。

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• 問 買房簽訂購房合同后，怎么才能退房
  答

  買房簽訂購房合同后，發(fā)生以下情況購房者可以單方面解除購房合同：1、不可抗力因素，2、房屋存在質(zhì)量問題，3、賣方明示違約，4、主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，5、擅自改變規(guī)劃設計，6、面積誤差超過法律規(guī)定，7、先賣后抵押，8、一房二賣的，9、在建工程轉(zhuǎn)讓而未通知，10、隱瞞無證售房的事實，12、隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋事實，13、無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，14、過分遲延交付房屋的，15、法定不得轉(zhuǎn)讓的情形。

• 問 買房人違約怎么辦呢？該如何維權(quán)呢？
  答

  可根據(jù)合同提出違約金補償。在二手房交易過程可能出現(xiàn)違約情形主要有以下幾種：1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口；2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)；3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責任；4.房屋質(zhì)量問題的違約責任；5.房主在交房時轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設施或屋內(nèi)物品的違約責任；6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形；上面提到的1、2兩項屬于逾期履行義務的違約行為，3屬于不履行合同義務的根本違約行為，4、5屬于履行義務不當或不符合約定的違約行為。

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• 問 購房后賣方反悔違約買方如何維權(quán) 有哪些維權(quán)渠道
  答

  當前房價上漲，賣房后賣方反悔的情況不在少數(shù)。面對賣方違約，購房者如何維權(quán)？小編這里根據(jù)賣方違約的三種情形進行分析。 第一種：出賣人將房屋直接賣給第三人 如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，但未辦理過戶手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，原買房人有優(yōu)先過戶的權(quán)利，可以向法院請求要求對方繼續(xù)履行合同。如果已經(jīng)將房屋出賣給第三人且已經(jīng)交付或者如果出賣人將房屋另外賣給了第三人，并已辦理了過戶，那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約，造成合同不能繼續(xù)履行，這時買房人可以向法院提起訴訟，要求解除合同，同時要求出賣人根據(jù)違約責任或房屋差價賠償違約責任。 第二種：出賣人要求提高房價辦理過戶 出賣人在簽訂合同后認為房子賣得太便宜了，要求另外加錢過戶。在這種情況下，買房人應該立即向法院提起訴訟，要求查封所購房屋，進行財產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。 第三種：出賣人賣房后反悔并要求合同無效 在這種情況下，買房人如果在買房時已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人，并且未經(jīng)過共有人同意而購買房屋的，在共有人要求判定合同無效時，是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋，在房屋買賣合同中，一般是認為經(jīng)過夫妻二人同意的。買房人可以要求繼續(xù)履行合同。 除此之外，出賣人是與配偶以外的人共有房屋，那么，出賣人需要有證據(jù)證明房屋是共有的。如果不能證明，買房人還是可以要求繼續(xù)履行合同。 如果出賣人能夠證明房屋是共有，那么合同不能履行是由出賣人過錯造成的，買房人可以在合同解除后要求出賣人承擔違約責任。 對買方的相關(guān)建議 （一）發(fā)生糾紛前對買方建議： 1、可以在合同中加重賣方的違約責任，使其不敢輕易反悔。 2、購房人在簽了合同、付了定金或**款之后，可以通過房屋所有權(quán)預先登記將房產(chǎn)證先期“預訂”下來。五到十個工作日即可辦妥。買賣雙方除了身份證、房產(chǎn)證、網(wǎng)上簽約的購房合同原件，還要帶上雙方關(guān)于預告登記約定的原件。 （二）發(fā)生糾紛后買方的應對措施： 1、找個專業(yè)的二手房糾紛律師，無論是在糾紛前的法律風險防范還是發(fā)生糾紛后的解決，都能給你寶貴的意見 2、先審查合同效力，如果可能存在合同無效、撤銷、解除的情況，積極準備應訴 3、如果合同有效且能繼續(xù)履行，考慮自己的訴訟請求：是要房為目標還是不要房要賠償 4、出賣人要求提高房價辦理過戶。在這種情況下，買房人應該立即向法院提起訴訟，要求凍結(jié)所購房屋，進行財產(chǎn)保全，防止出賣人將房屋賣與第三人，進而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行，同時要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。